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    UNGEPRÜFTER HALBJAHRESBERICHT

    012-013

    Umbrellafonds Patrimonium Real Estate Funds schweizerischen Rechts der Kategorie «Immobilienfonds» aufgelegt für die Patrimonium Property Advisors AG, Zug  durch die Fondsleitung Swiss & Global Asset Management Ltd., Zürich. 

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    HALBJAHRESRECHNUNG VOM 1. APRIL 2012 BIS 30. SEPTEMBER 2012

    WICHTIGES IN KÜRZE 03

    VERMÖGENSRECHNUNG PER 30. SEPTEMBER 2012 04

    ERFOLGSRECHNUNG PER 30. SEPTEMBER 2012 05

    ANKÄUFE/VERKÄUFE VOM 1. APRIL 2012 BIS 30. SEPTEMBER 2012 07

    IMMOBILIENSTRUKTUR PER 30. SEPTEMBER 2012 07

    HYPOTHEKEN 07

    ERLÄUTERUNGEN ZUM HALBJAHRESBERICHT PER 30. SEPTEMBER 2012 08

    VERWALTUNG UND ORGANE 09

    INFORMATIONEN ÜBER DRITTE 10

    INVENTAR DER GRUNDSTÜCKE 11

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    WICHTIGES IN KÜRZE 30.09.2012 30.09.2011

    ECKDATEN

    Valorennummer 3499521 3499521 Ausgabe Fondsanteile - - Rücknahme Fondsanteile - - Anzahl Anteile im Umlauf 3‘052‘049 3'052’049 Inventarwert pro Anteil 114.37 108.05 Inventarwert pro Anteil nach Ausschüttung - - Schlusskurs 124.50 117.00 Höchster Kurs (Berichtsperiode) 127.50 123.00 Tiefster Kurs (Berichtsperiode) 118.70 113.00 Börsenkapitalisierung 379'980’101 357'089’733 Agio/Disagio 8.86% 8.28%

    VERMÖGENSRECHNUNG

    Verkehrswert der Grundstücke 516'115’042 480'625’047 Buchwert der Grundstücke 476'545’762 463'692’835 Gesamtfondsvermögen 520'350’982 484'253’394 Fremdfinanzierungsquote 1) - in % der Anlagekosten 32.49% 30.29% - in % der Verkehrswerte 30.00% 29.22% Fremdkapitalquote 32.92% 31.90% Nettofondsvermögen 349'068’196 329'771’356

    RENDITE- UND PERFORMANCEANGABEN

    Eigenkapitalrendite (ROE) 2) 4.05% 1.44% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 2) 3.12% 1.39% Kurs/Gewinnverhältnis (P/E ratio) 26.90 18.95 Anlagerendite 2) 4.22% 1.46% Performance 2) 4.09% 5.92% Betriebsgewinnmarge (EBIT marge) 60.28% 61.86% Fondsbetriebsaufwandquote (TER) 0.87% 0.86%

    ERFOLGSRECHNUNG

    Nettogewinn/Verlust 4'369’056 4'988’997 Realisierte Kapitalgewinne /-verluste 0 126’454 Mietzinseinnahmen 15'470’919 14'612’335 Mietzinsausfallrate 3.97% 4.21%   1) Maximal zulässige Belastung : 50% der Verkehrswerte (§15 Abs. Fondsvertrag) 2) Berechnung für 6 Monate (01.04.2012 - 30.09.2012)

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    VERMÖGENSRECHNUNG PER 30. SEPTEMBER 2012 30.09.2012 30.09.2011 CHF CHF

    VERMÖGEN

    Banksichtguthaben 3'232’774 2'475’289 Grundstücke - Wohnbauten 441'476’275 414'899’000 - Kommerziell genutzte Liegenschaften 22'084’000 20'408’000 - Gemischte Bauten 31'509’370 30'937’000 - Bauland 21'045’397 14'381’047

    TOTAL GRUNDSTÜCKE 516'115’042 480'625’047

    Sonstige Vermögenswerte 1'003’165 1'153’059

    GESAMTFONDSVERMÖGEN 520'350’982 484'253’394

    Hypothekarschulden -154'836’000 -140'436’000 Sonstige Verbindlichkeiten -9'806’010 -9'813’462 NETTOFONDSVERMÖGEN VOR GESCHÄTZTEN

    LIQUIDATIONSSTEUERN 355'708’972 334'003’932

    Geschätzte Liquidationssteuern -6'640’776 -4'232’576

    NETTOFONDSVERMÖGEN 349'068’196 329'771’356

    Anzahl Anteile im Umlauf 3'052’049 3'052'049 Inventarwert pro Anteil 114.37 108.05

      ANGABEN FRÜHERER JAHRE NETTOFONDSVERMÖGEN INVENTARWERT PRO ANTEIL 30.09.2012 349'068’196 114.37 31.03.2012 344'129’240 112.75 31.03.2011 334'859’554 109.72 31.03.2010 327'252’209 107.22

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        ERFOLGSRECHNUNG PER 30. SEPTEMBER 2012 01.04.2012

    bis 30.09.2012 01.04.2011

    bis 30.09.2011        

       

    ERTRÄGE AUS

        Bankguthaben 903 156   Mietzinseinnahmen 15'470’919 14'612’335   Sonstige Erträge 283’285 239’039   Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0    

    TOTAL ERTRÄGE 15'755’106 14'851’529

        AUFWENDUNGEN     Hypothekarzinsen 1'930’004 1'915’534   Sonstige Passivzinsen 78 0   Unterhalt und Reparaturen 2'531’266 1'927’694   Liegenschaftenverwaltung   - Liegenschaftenaufwand 1'532’684 1'251’466   - Verwaltungsaufwand 0 0   Steuern und Abgaben 2'945’208 2'392’670   Schätzungs- und Revisionsaufwand 116’300 160’350   Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung/Depotbank 1‘545‘617 1'436’345   Reglementarische Vergütung an den Liegenschaftenverwalter 701‘497 715’511   Sonstige Aufwendungen 83’396 62’963   Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0     TOTAL AUFWAND 11'386’050 9'862’532

      NETTOGEWINN 4'369’056 4'988’997

        Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 0 126’454  

    REALISIERTER ERFOLG 4'369’056 5'115’451

        Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 9‘756‘568 -376’051    

    GESAMTERFOLG 14'125’624 4'739’400

               

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    ANKÄUFE PER 30. SEPTEMBER 2012

    Bis zum 30. September 2012 wurden keine Liegenschaften gekauft.

    VERKÄUFE PER 30. SEPTEMBER 2012

    Bis zum 30. September 2012 wurden keine Liegenschaften verkauft.

    IMMOBILIENSTRUKTUR PER 30. SEPTEMBER 2012

    CHF GESTEHUNGSKOSTEN VERKEHRSWERT VERSICHERUNGSWERT Wohnbauten 278‘340‘223 300'894’275 269'519’100 Wirtschaftliche Einheiten 130'268’276 140'582’000 136'866’000 Kommerziell genutzte Liegenschaften 18'678’769 22'084’000 22'430’000 Gemischte Bauten 30'601’217 31'509’370 31'592’000 Bauland 18'657’277 21'045’397 15'500’000 TOTAL 476'545’762 516'115’042 475'907’100 % GESTEHUNGSKOSTEN VERKEHRSWERT VERSICHERUNGSWERT Wohnbauten 58.41% 58.30% 56.63% Wirtschaftliche Einheiten 27.34% 27.24% 28.76% Kommerziell genutzte Liegenschaften 3.92% 4.28% 4.71% Gemischte Bauten 6.42% 6.11% 6.64% Bauland 3.92% 4.08% 3.26% TOTAL 100.00% 100.00% 100.00%

    HYPOTHEKEN KREDITART VON BIS BETRAG IN CHF ZINSSATZ Festhypothek Juli 08 Juni 18 59'721’000 3.50% Festhypothek Juli 08 Mai 17 42'200’000 3.40% Libor Hypothek 52'915’000 0.70% TOTAL 154'836’000 2.52%

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    ERLÄUTERUNGEN ZUM HALBJAHRESBERICHT PER 30. SEPTEMBER 2012   Der Halbjahresbericht des Patrimonium Swiss Real Estate Fund umfasst die Periode vom 1. April 2012 bis zum 30. September 2012.

    VERGÜTUNGEN ENTSCHÄDIGUNGEN UND KOSTEN MAXIMAL AKTUELL Für die Leitung und Verwaltung §19 Ziff.1 1.05% des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens 0.6%

    Erstellung von Bauten und umfassenden

    Renovationen §19 Ziff. 2 3% der Baukosten 0%

    Entschädigung bei Kauf und Verkauf §19 Ziff. 3 2% 0% Verwaltungsentschädigung §19 Ziff. 4 5% der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen 4.75%

    BEWERTUNGSMETHODE

    Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung

    mit dem Kollektivanlagegesetz wurden die

    Verkehrswerte per 30.09.2012 nach der Discounted-

    Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest &

    Partner AG neu ermittelt.

    Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie

    den SFA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die

    Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen,

    bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten

    Schätzungsexperten anhand einer dynamischen

    Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt

    zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf beim

    Zeitpunkt der Schätzung erzielt würde. Bei Erwerb oder

    Veräusserung von Grundstücken sowie beim Abschluss

    jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert von

    den Schätzungsexperten neu überprüft werden. Der

    Verkehrswert stellt einen bei gewöhnlichem

    Geschäftsverkehr und unter Annahme eines

    sorgfältigen Kauf- bzw. Verkaufsverhaltens

    mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall

    werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von

    Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im

    Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu

    Abweichungen zu den Bewertungen führen.

       

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    VERWALTUNG UND ORGANE FONDSLEITUNG Swiss & Global Asset Management AG Hardstrasse 201 8037 Zürich VERWALTUNGSRAT Martin Jufer, Präsident des Verwaltungsrates Swiss & Global Head of Products & Services Swiss & Global Asset Management AG, Zürich Michele Porro, Verwaltungsrat Swiss & Global Head of Sales & Distribution Swiss & Global Asset Management AG, Zürich Stefan Angele, Verwaltungsrat Swiss & Global Head of Investment Management Swiss & Global Asset Management AG, Zürich Roman Aschwanden, Verwaltungsrat Swiss & Global Head of Portfolio Ma