Marktbericht – Ausgabe 2 2017

TechnologieparkAdlershof.Eine Erfolgsgeschichte

© WISTA-MANAGEMENT GMBH – www.adlershof.de

Der TechnologieparkBerlin Adlershof – eine Erfolgsgeschichte

Im Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof haben sich in den bei-den letzten Jahren die Entwicklungen überschlagen: Flächenumsätze aufRekordniveau und ein hoher Mietanstieg zählen ebenso dazu wie die ges-tiegene Bautätigkeit – also ganz und gar ein Standort im Aufwärtstrend?

Berlin vollzieht seit einigen Jahren den Wandel hin zu einer wirtschaftlichprosperierenden Metropole. Von dieser positiven Entwicklung profitiert auchder Büromarkt. Auch jenseits der etablierten Standorte haben sich Teil-märkte herausgebildet, die sich noch dynamischer als die Gesamtstadt zei-gen.

So entstand seit 1991 auf dem ehemaligen Gelände des ersten deutschenMotorflugplatzes – Graf Zeppelin fand hier eine Wirkungsstätte, später wardort das wichtigste Forschungszentrum der DDR – in Berlin-Adlershof eine„Stadt für Wissenschaft, Wirtschaft und Medien“. Diese genießt mittlerweilenational und international einen herausragenden Ruf. Aus der einstigen Bra-che ist ein Aushängeschild für die Innovationskraft Berlins geworden.

Längst hat sich in Adlershof darüber hinaus ein Büromarkt etabliert, dereigenständige Angebots- und Nachfragepräferenzen aufweist. Mittlerweileist der Büroflächenbestand hier auf rund 350.000 qm MF/G angewachsen.

Vor allem durch die Vorvermietung an die Allianz-Versicherung, die im Jahr2019 ihre neue Zentrale in Berlin-Adlershof beziehen wird, ist der Standortwieder in den Fokus der Aufmerksamkeit gerückt. Zudem wurde 2016 dieVergabe des Filetgrundstücks an der Rudower Chaussee im direkten Bahn-hofsumfeld bekannt gegeben. Hier wird neben einem 54 Meter hohen Hotel-turm das „OfficeLab“ mit Büro-, Labor- und Produktionsflächen realisiert. Imzweiten großen Entwicklungsareal Adlershof, dem Autobahnumfeld, entstehtals Pendant ein weiterer Turm, der als repräsentativer Bürostandort fungie-ren soll. Hinzu kommen die Entwicklungen des Stadtquartieres „VivaCity“,der Campus „Am Oktogon“ sowie das Landeslabor Berlin-Brandenburg.

Der aktuelle Marktbericht analysiert die Angebots- und Nachfragesituation inBerlin-Adlershof und leitet die Perspektiven ab. Doch bevor der Blick aufAdlershof gerichtet wird, werden wie üblich die Marktkennzahlen des BerlinerBüroimmobilienmarktes dargestellt.

Marktbericht 01/2017

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Fulminanter Start ins Jahr 2017 – der BerlinerBüroimmobilienmarkt hält sein Versprechen

Traditionell wird im ersten Quartal eines jeden Jahreszunächst mit einem verhaltenen Start gerechnet. Für denBerliner Büroimmobilienmarkt scheint das jedoch nichtzu gelten.

Denn trotz der Jahresendrallye des vergangenen Jahreskonnte der Berliner Büroimmobilienmarkt auch im ers-ten Quartal 2017 die hohe Dynamik halten und erreichteein Flächenumsatzvolumen von über 200.000 qm MF/G.Das Rekordniveau des Vorjahreszeitraumes wurde damitnoch einmal überschritten. Damit gelang Berlin nachMünchen der zweitbeste Start ins Jahr unter den siebendeutschen A-Städten.

Verantwortlich für diesen umsatzreichen Start ins Jahrist der Teilmarkt Mediaspree und sein Umfeld. Gleichzwei Großumsätze fielen ins Gewicht: Hierzu zählt dieEigennutzung der BIMA in der Puschkinallee (47.300 qmMF/G) ebenso wie die Vermietung des Cuvry-Campus anDeutschlands größten Onlinehändler Zalando (31.200qm MF/G). Diese Abschlüsse sind bezeichnend für denfast schon typischen Berliner Branchenmix aus öffentli-cher Hand und Digitalunternehmen.

Die öffentliche Hand ist und bleibt ein starker Nachfragerauf dem Berliner Büroimmobilienmarkt. Rund 35,0 %entfielen im ersten Quartal 2017 auf diese Branche,gefolgt von den wachstumsstarken Digital-/Kreativ-Start-ups und Online-Unternehmen. Der Anteil der groß-flächigen Vermietungen bleibt mit rund 38,0 % amGesamtumsatz auf einem hohen Niveau. Die meisten Flä-chenumsätze wurden allerdings in der Größenklasse bis1.000 qm MF/G verzeichnet.

Perspektivisch kann somit auch für das Jahr 2017 schonjetzt von einem Umsatzniveau ausgegangen werden, dasan das des Vorjahres heranreicht. Bremsend könnteallerdings weiterhin die rasante Flächenverknappungund die vergleichsweise geringe Bautätigkeit wirken.

Büroflächenumsatz in Berlin in Tsd. qm MF/G(Q1/2015 - Q1/2017)

Quelle: bulwiengesa, MF/G = Mietfläche nach gif

Q1/2015 Q1/2016 Q1/2017

0

50

100

150

200

250

300

Momentan scheinen diese Faktoren der Expansion derDigitalwirtschaft und der Bundes- und Landesbehördenallerdings (noch) nicht im Wege zu stehen.

Der Berliner Büroimmobilienmarkt ist „leergefegt“

Die ungebrochene Nachfrage wirkt sich weiterhin massivauf den Leerstand der Berliner Büroflächen aus. DerMangel an großen, zusammenhängenden Flächen insbe-sondere in den zentralen Lagen ist so dramatisch wienoch nie. Einige Teilmärkte gelten in Bezug auf ihreaktuell vermarktungsfähigen Büroflächen bereits alsleergefegt.

Die Leerstandsquote befindet sich daher auf einem his-torischen Tiefststand von unter 3,0 % – in einzelnen Teil-lagen sogar noch deutlich darunter. Da selbst die Neu-bauprojekte der kommenden Jahre die Nachfrage nichtdecken können, wird sich diese auch in näherer Zukunftweiter reduzieren.

Bereits im weiteren Verlauf 2017 müssen sich BerlinerUnternehmen aufgrund der aktuellen Leerstandssitua-tion bereits mit neuen Strategien auseinandersetzen.Statt eines Komplettumzuges wird für viele Unterneh-men so z. B. nur die Anmietung von Erweiterungsflächenmöglich sein.

Berliner Mietpreis auf stabilem Niveau

Der enorme Mietpreisanstieg der letzten drei Quartalehat sich im ersten Quartal 2017 nicht fortgesetzt. Somitblieb das erzielbare Spitzenmietniveau im Vergleich zumletzten Quartal unverändert bei 28,00 Euro/qm MF/G.Wird hierbei allerdings der Vorjahreszeitraum betrach-tet, ist ein Anstieg der Spitzenmiete um rund 17,0 %feststellbar.

Trotz der stabilen Entwicklung des Berliner Mietpreisni-veaus bestehen realistische Chancen, dass bis zum Jah-resende die 30,00-Euro-Marke erreicht wird. Die aktuelleMarktphase, die stark steigenden Bürobeschäftigtenzah-

Büroflächenleerstand in Berlin(Q1/2015 - Q1/2017)

Quelle: bulwiengesa

Q1/2015 Q1/2016 Q1/2017

2,5 %

3,0 %

3,5 %

4,0 %

4,5 %

5,0 %

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len sowie die Potenziale der Spreemetropole sprechendafür.

Dabei konzentriert sich der Mietpreisanstieg nicht mehrnur auf die Berliner City-Teilmärkte. Insbesondere dieMediaspree – ein Cityrand-Teilmarkt – konnte in diesemQuartal einen der höchsten Mietpreisanstiege verzeich-nen.

Berlin an der Spitze der Top 5-InvestmentmärkteDeutschlands

Der gewerbliche Immobilienmarkt in Berlin boomt. AlsIndikator hierfür gilt der Investmentmarkt. Dieser star-tete sehr gut ins neue Jahr. Insgesamt wurden mehr als1,3 Mrd. Euro umgesetzt, deutlich mehr als im Vorjahres-zeitraum. Büroimmobilien stellten erwartungsgemäß diewichtigste Nutzungsart dar. Treibende Kraft des Invest-mentsbooms im ersten Quartal waren einige großvolu-mige Deals wie das Zalando Headquarter in der Media-spree, die BIMA-Eigennutzung in der Puschkinalleesowie der Verkauf des Rocket Towers in Kreuzberg. Deranhaltende Angebotsmangel lässt die Preise weiter stei-gen und die Spitzenrendite sinken: Diese lag im erstenQuartal 2017 bei 3,1 %.

Bürospitzenmiete in Berlin in Euro/qm MF/G (Q1 2015 - Q1 2017)

Quelle: bulwiengesa, MF/G = Mietfläche nach gif

Q1/2015 Q1/2016 Q1/2017

22

24

26

28

Nettoanfangsrendite für Bürogebäude in zentralen Lagen Berlins(Q1 2015 - Q1 2017)

Quelle: bulwiengesa

Q1/2015 Q1/2016 Q1/2017

3,0 %

3,5 %

4,0 %

4,5 %

5,0 %

Adlershof im Überblick

Der 420 ha große Wissenschafts-, Wirtschafts- und Me-dienstandort Berlin-Adlershof befindet sich im Stadtbe-zirk Treptow-Köpenick, rund 15 km südöstlich der Berli-ner Innenstadt.

Berlin-Adlershof gilt als einer der erfolgreichsten Hoch-technologiestandorte in Deutschland, auch getragendurch rund 6.700 Studenten der naturwissenschaftlichenFakultät der Humboldt-Universität. Zudem ist Adlershofder größte Standort für Medien innerhalb Berlins.

Am Wirtschaftsstandort Adlershof waren Ende 2016 rund1.000 Unternehmen mit rund 17.000 Beschäftigten ver-treten. Vor allem technologieorientierte Unternehmen,vermehrt aber auch klassische Dienstleister fragen Flä-chen nach und tragen somit zu einer Diversifizierung derStrukturen sowie einer Steigerung der Umsätze bei.

Die Multi-Use-Struktur, bestehend aus klassischen Büro-flächen sowie Technologie-, Produktions- und Logistik-einheiten, verschafft Adlershof dabei Wettbewerbsvor-teile gegenüber reinen Bürostandorten.

Neben der unmittelbaren Nähe zum künftigen Großflug-hafen BER, der nur wenige Kilometer entfernt ist, verfügtder Standort auch über eine in weiten Teilen gute ÖPNV-und MIV-Anbindung. Insbesondere die ÖPNV-Anbindungwird mit der weiteren Entwicklung des Standortes nochstärker ausgebaut. Eine verbesserte Taktung und Linien-führung der im Gebiet verkehrenden Bus- und Tramli-nien sowie der Anschluss des S-Bahnhofs nach Adlershofan die Berliner Stadtbahn können hier herausgestelltwerden. So soll die S9 bereits zum Ende 2017 Adlershofdirekt über die Stadtbahn führen und mit der Tram auchder S-Bhf. Schöneweide erreicht werden.

Lage des Wissenschafts-, Wirtschafts- und MedienstandortesAdlershof innerhalb Berlins

Quelle: bulwiengesa, Kartengrundlage: NAVTEQ

Adlershof

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Key Facts Wirtschaftsstandort (31.12.2016)

Stadt für Wissenschaft, Wirtschaft und Medien

Anzahl Unternehmen 1.041

Anzahl Mitarbeiter

Umsatz

davon im Wissenschafts- und Technologiepark ...

Anzahl Unternehmen

16.778

1.994 Mrd. Euro

512

Anzahl Mitarbeiter

Umsatz*

davon in der Medienstadt ...

Anzahl Unternehmen

6.462

840.7 Mio. Euro

147

Anzahl Mitarbeiter

Umsatz*

davon im Bereich Gewerbe und Dienstleistungen ...

Anzahl Unternehmen

2.253 (inkl. freie Mitarbeiter)

224,4 Mio. Euro

382

Anzahl Mitarbeiter

Umsatz*

Quelle: Adlershof Projekt, *ohne Fördermittel

5.286

691,7 Mio Euro

Key Facts Lagequalitäten

Entfernung bis ...

– Berliner Innenstadt 15 km

– Flughafen B-Schönefeld

Anbindung an ...

ÖPNV

MIV

8 km

S-Bahn, Tram, Bus

A 113, B96 a

Flughafen

via ÖPNV nach ...

Berlin Ostkreuz

Berlin Alexanderplatz

Berlin-Schönefeld (SXF)

15 Minuten

30 Minuten

Berlin Hauptbahnhof

via Pkw nach ...

Dresden, Leipzig

Hamburg

35 Minuten

100 - 105 Minuten

180 Minuten

München

via Flugzeug (von SXF) nach ...

London

Moskau

285 Minuten

110 Minuten

145 Minuten

Quelle: bulwiengesa

Positive Entwicklung des jüngsten Büroteilmarkts

Adlershof zählt zu einem der jüngsten Teilmärkte im Ber-liner Marktgeschehen. Dennoch hat sich Adlershof in denletzten Jahren nachhaltig als Bürostandort etabliert.Dies dokumentiert sich in einer steigenden Nachfrage,niedrigen Leerständen und steigenden Mieten. Beson-ders marktprägend war dabei die erwähnte Vorvermie-tung an die Allianz Ende 2015.

Nachfolgend werden die wesentlichen Büromarktpara-meter für Adlershof analysiert und zur besseren Ver-gleichbarkeit ggf. etablierten Cityrand-Teilmärkten bzw.jungen City-Teilmärkten wie der Europacity gegenüber-gestellt sowie der Gesamtberliner Entwicklung.

Bautätigkeit in Adlershof zieht deutlich an

Mit rund 365.000 qm MF/G bzw. rund 2 % des gesamtenBerliner Bürobestandes gehört Adlershof zu den kleine-ren Teilmärkten der Stadt. Trotzdem hat Adlershof in derjüngsten Vergangenheit regelmäßig Anteile im zweistel-ligen Bereich am Gesamtberliner Neubauvolumen gene-riert. Dies verdeutlicht die vergleichsweise rege Bautä-tigkeit der letzten Jahre.

Aufgrund des geringen Marktvolumens wirken sich ein-zelne Großprojekte signifikant auf den Bestand aus undverursachen hier regelmäßig größere Sprünge. Der 10-Jahres-Durchschnitt der Neubaufertigstellungen liegtbei rund 9.500 qm MF/G, wurde aber durch einzelne Spit-zen wie 2008, 2013 und 2015 spürbar nach oben beein-flusst. So wurden rund 5,0 % des Bestandes allein 2015fertiggestellt.

Europa-Center Adlershof 1. BA,Rudower Chaussee 11-13, 8.900 qm MF/G

SOLON-Neubau, Am Studio16, 8.300 qm MF/G

Zentrum für Informatik, AmStudio 2, 5.200 qm MF/G

Europa-Center Adlershof 2. BA, Wal-ther-Nernst-Straße, 8.500 qm MF/G

Air Campus Adlershof 1. BA, Rudo-wer Chaussee 9, 3.200 qm MF/G

Am Oktogon 1. BA, RudowerChaussee 46, 2.150 qm MF/G

Europa-Center Adlershof 3. BA, RudowerChaussee/Am Studio, 11.400 qm MF/G

2008 2011 2012 2013 2015

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Hoher Anteil an modernen Büroflächen

Bis auf einige Bestandsgebäude war vor der Wiederver-einigung in Adlershof kein relevanter Büroflächenbe-

stand vorhanden. Erst mit der gezielten Entwicklung als

Wissenschafts-, Wirtschafts- und Medienstandort ab den1990er Jahren ist hier eine entsprechende Wachstums-dynamik entstanden, die sich in den folgenden Jahrenweiter verstärkte.

Rund 90 % aller Büroflächen wurden nach 1990 fertig-gestellt. Allein 30 % der Flächen sind jünger als zehnJahre. Vor diesem Hintergrund kann der Gebäudebe-stand in Adlershof als überwiegend sehr neuwertig undmodern beschrieben werden.

Prägend für den Büromarkt Adlershof ist zudem derhohe Anteil an Gebäuden, in denen unterschiedlicheNutzungen möglich sind. Hervorzuheben ist hierbei diegroße Präsenz an Produktions- und Technologieflächen.Der Anteil dieser Multi-Use-Gebäude unter den gesam-ten Bürogebäuden am Standort liegt bei fast einem Drit-tel.

Adlershofer Leerstandsrate befindet sich auf einemniedrigen Niveau

Der Leerstand in Adlershof befindet sich aktuell auf ei-nem niedrigen Niveau. Bereits seit 2006 ist – in der

Büroflächenbestand und -neuzugang in Adlershof(2007 - 2016)

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

100

150

200

250

300

350

400

Be

san

d i

n T

sd.

qm

MF/

G

0

5

10

15

20

25

30

Ne

uzu

ga

ng

in

Tsd

. q

m

MF/

G

Büroflächenbestand in Adlershof* in %(2016)

Quelle: bulwiengesa; * nach Flächenvolumen

10,4

27,0

13,47,6

28,4

13,2vor 1990

1990-2000

2000-2004

2005-2009

nach 2009

k.A.

Gesamtbetrachtung – ein sinkender Trend erkennbar.Nach Erreichen des Höchststandes 2009 (6,7 %) wurde2014 eine Leerstandsrate von 3,8 % erreicht. Dabei istdie Volatilität der letzten Jahre der Fertigstellung einzel-ner Projekte geschuldet, die nach Abschluss der Bauar-beiten noch nicht voll vermietet waren.

Der Anstieg 2015 ist auf die noch unvermieteten Flächendes dritten Bauabschnitts des Europa Centers zurückzu-führen. Diese wurden jedoch schrittweise vom Marktabsorbiert, sodass 2016 der Leerstand nur noch 4,4 %betrug.

In der langfristigen Betrachtung positioniert sich derjunge Teilmarkt Adlershof auf dem Niveau der etablier-ten Cityrandbereiche. Andere Bürolagen in eher periphe-rer Lage wie Berlin-Reinickendorf oder die PeripherieWest und Ost weisen deutlich höhere Leerstandsvolumi-na auf.

Aktuell ist die Nachfragesituation positiv, die Fertigstel-

lungen haben einen geringen spekulativen Anteil; für

2017 ist daher mit einer erneuten Reduktion der verfüg-

baren Flächen zu rechnen, wobei sich der Leerstand in

etwa auf dem Gesamtstadtniveau einpendeln wird.

Zunehmend Großvermietungen

Der Flächenumsatz im Teilmarkt Adlershof ist in denletzten Jahren stetig angestiegen. Bereits im Jahr 2014summierte sich das Umsatzvolumen auf 21.000 qm MF/G, was deutlich über dem damaligen 10-Jahres-Mittel-wert von ca. 10.000 qm MF/G lag. Der größte Abschlussentfiel dabei auf die Anmietung von rund 10.000 qm MF/G durch das französische Digitalunternehmen Atos imehemaligen Solon-Gebäude.

Der Großabschluss der Allianz Ende 2015 mit rund

Leerstandsentwicklung in ausgewählten Teilmärkten & Berlin in % (2007 - 2016)

Quelle: bulwiengesa

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

0

5

10

15

Berlin

Adlershof

Charlottenburg

Europacity

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47.000 qm MF/G hat beim Flächenumsatz für einen neu-en Rekordwert von insgesamt rund 61.000 qm MF/G ge-sorgt. Das 10-jährige Mittel von aktuell rund 18.000 qmMF/G wurde damit nicht nur deutlich übertroffen, son-dern um mehr als 50 % gesteigert.

2016 konnte keine derartige Großvermietung in Adlers-hof erzielt werden. Die Nachfrage blieb dennoch hoch,sodass auch in diesem Jahr mit rund 35.000 qm MF/G einBüroflächenumsatz deutlich über dem 10-Jahres-Mittelgeneriert werden konnte.

Trotz dieser Großvermietungen ist der Markt eher nochvon kleinteiligen bis mittleren Vermietungen geprägt.Gerade weil in den zentralen Lagen Berlins kaum mehrzusammenhängende Flächen verfügbar sind, ist künftigdurch die absehbare Fertigstellung weiterer Projekteauch wieder mit Großvermietungen zu rechnen.

Ebenfalls von großer Relevanz im Adlershofer Marktge-schehen sind Eigennutzungen. Hier sind es insbesonde-re Technologieunternehmen, die in Form der „Adlersho-fer Mischung“, bestehend aus Büroflächen in Verbin-dung mit Technologie- oder Produktionsflächen, eigeneGebäude realisieren lassen.

Allianz Campus verändert Umsatzstruktur – damitauch potenzielle Nachfrage

Die Vermietung an die Allianz hat die bisherige Bran-chenmischung – bislang nur statistisch – verändert. Ur-sprünglich dominierte der Bereich Technologie, Medienund Telekommunikation (TMT) das Marktgeschehen miteinem Anteil von mehr als 50 % des Umsatzvolumens.

Mit der Ansiedlung der Allianz wird die TMT-Branche nun(statistisch) von Finanzdienstleistern wie eben Versiche-rungen abgelöst. Dennoch prägen Technologieunterneh-men weiterhin den Standort.

Büroflächenumsatz in Adlershof und ausgewählten Teilmärkten inTsd. qm MF/G (2007 - 2016)

Quelle: bulwiengesa

07 08 09 10 11 12 13 14 15* 16

0

20

40

60

80

100

Adlershof

Charlottenburg

Schöneberg

Kreuzberg

Dabei verbirgt sich hinter dem Sammelbegriff TMT inAdlershof keine homogene Gruppe. Vielmehr handelt essich um ein breites Spektrum an unterschiedlichen Un-ternehmen aus den Bereichen Software/IT, Forschungund Entwicklung sowie Medien.

Gleichwohl hat sich durch den Abschluss der Allianz dasZielgruppenprofil des Standortes deutlich erweitert. Da-durch ist perspektivisch mit einer weiteren Diversifizie-rung der Nachfragestrukturen zu rechnen.

Steigendes Mietpreisniveau – Annäherung an City-randbereiche

Die Spitzenmiete in Adlershof lag Ende 2016 bei 15,00Euro/qm MF/G. Gegenüber dem Jahr 2010 entsprichtdies einer Steigerung von 50 % bzw. 5,00 Euro/qm MF/G.Im kleinen Umfang werden vereinzelt auch Spitzenmiet-preise von 15,50 bis 16,00 Euro/qm MF/G erzielt. Adler-shof nähert sich damit preislich immer weiter den City-randbereichen an.

Das bereits in den Vorjahren angestiegene Mietniveauhat durch den Abschluss der Allianz noch einmal deutlichzugelegt. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass sich dieNominalmiete der Allianz-Vermietung unter dem Ein-fluss sehr hoher Ausbaukosten und eines nicht um-satzsteuerpflichtigen Mieters als Effektivmiete spürbarreduziert.

Umsatzstruktur 2011 - 2016 in Adlershof (in %)

Quelle: bulwiengesa

42

7

33

162

Banken/Finanzdl.

Beratung

TMT inkl. Biotech

Ind./Prod.

Andere

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Ausgewählte Mietprojekte in Bau und in Planung in Berlin-Adlershof (sortiert nach Status und Jahr der Fertigstellung)*

Nr.

Entwicklungsstatus: in Bau

Objektname StandortBau-

beginnFertig-

stellungGesamtgröße

in qm MF/Gdavon Büro in

qm MF/GVorvermie-

tungsvolumenEntwickler

1

2

3

4

Nubis 1. BA

Cross Media Center

Franz-Ehrlich Straße 5

Rudower Chaussee

Bürogebäude

Am Oktogon – H1 –OfficeLab

Volmerstraße

James-Franck-Straße 17

2016

2016

2017

2017

2016

2016

2017

2017

7.800

4.370

7.800

4.370

3.600

3.804

3.600

2.050

40 %

100 %

PROJECTImmobilien Gruppe

Stefan Meiners und Mar-tin Förster

70 %

40 %

Holoeye

immobilien-experten-ag.

5

6

7

Entwicklungsstatus: in Planung

Nubis 2. BA

Nubis 3. BA

Franz-Ehrlich Straße

Franz-Ehrlich Straße

Allianz Campus Berlin

Rudower Chaussee 4

8

9

10

11

Europa Center am Forum

Europa Center Projekt (Vorbau Parkhaus)

Rudower Chaussee

Albert-Einstein-Straße 1

Air Campus Adlershof 2. + 3. BA

Erweiterung Cells Group

Rudower Chaussee 9

Karl-Ziegler-Straße

2016

2016

2018

2018

2016 2019

5.000

4.400

5.000

4.400

62.250 57.000

2017

2017

2018

2018

2017

2017

2018

2019

4.750

3.900

4.750

3.900

6.600

4.200

5.500

4.200

0 %

0 %

PROJECTImmobilien Gruppe

PROJECTImmobilien Gruppe

100 % Corpus Sireo

0 %

0 %

Europa Center AG

Europa Center AG

0 %

0 %

ID & A

CELLS Group

12

13

14

* ohne Berücksichtigung von Eigennutzungen

BRAIN BOX 4.0 1. BA

Am Oktogon

Eisenhutweg/Herr-mann-Dorner-Allee

Rudower Chaussee

OfficeLab-Campus Rudower Chaussee

2018

2018

2020

2020

2018 2020

17.033

33.593

17.033

23.989

28.000 20.000

0 %

0 %

Projektgesellschaft Gar-tenstadt Berlin-AdlershofGmbH & Co.KG

immobilien-experten-ag.

0 % immobilien-experten-ag.

Anschlusshalte-stelle Adlershof

Landeslabor BerlinBrandenburg

Rudower

Chaussee

S-Bhf. Adlershof

Adlergestell

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Hinsichtlich der Durchschnittsmieten hat sich Adlershofseit 2011 ebenfalls dem Marktniveau einzelner Ver-gleichsstandorte angenähert. Mit derzeit 12,30 Euro/qmMF/G liegt das durchschnittliche Niveau rund 54 % höherals noch 2010 und entwickelt sich weiterhin mit hoherDynamik.

Und in Zukunft? – Verschiedene Faktoren bestimmendie künftige Nachfrage

Die Perspektiven für den gesamten Berliner Büromarktsind derzeit sehr gut: Die Zahl der Bürobeschäftigtensteigt, für die kommenden Jahre ist mit einer anhaltendhohen Nachfrage zu rechnen. Zugleich ist die Bautätig-keit nach wie vor eher zurückhaltend – die Verknap-pungstendenzen auf dem Berliner Büroimmobilienmarktwerden sich also weiter verschärfen. Dies betrifft insbe-sondere die City- und Cityrandlagen der Stadt.

Der Nachfragefokus verlagert sich zunehmend auch aufStandorte abseits der Innenstadt. Insbesondere gut po-sitionierte Lagen mit guter Anbindung, Urbanität undweiterem Entwicklungspotenzial profitieren.

Vor diesem Hintergrund weist der Büromarkt Adlershofsehr gute Voraussetzungen für seine weitere Entwick-lung auf. Die Nähe von Wissenschaft, Forschung undWirtschaft führt hier zu zahlreichen Synergien und prägtden Standort. Das Zielgruppenspektrum vergrößert sichbeständig. Zukünftig wird auch die Nähe zum neuenHauptstadtflughafen BER für weitere Ansiedlungen einenicht unwesentliche Rolle spielen.

Bis 2020 wird von der bulwiengesa AG ein jährlicher Flä-chenbedarf von ca. 18.000 bis 28.000 qm MF/G prog-nostiziert, der sich speist aus:

– Bürobeschäftigtenwachstum– Impulse aus der Industrie und WISTA, der Beteili-

gungsgesellschaft des Landes Berlin– der durch den Großflughafen BER initiierten

Entwicklung der Spitzenmiete in ausgewählten Berliner Teilmärk-ten in Euro/qm MF/G (2007 - 2016)

Quelle: bulwiengesa

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

8

10

12

14

16

18

20

Adlershof

Charlottenburg

Schöneberg

Kreuzberg

Spitzenpreise von bis zu 16,00Euro/qm MF/G

Nachfrage– Fluktuationsbewegungen innerhalb Adlershofs

Deutlich wird die positive Entwicklung in Berlin-Adlers-hof bereits jetzt an der gut gefüllten Projektpipeline. Inden kommenden Jahren werden Fertigstellungsvolumi-na deutlich über dem langjährigen Mittel von 9.500 qmMF/G erwartet. Dies wird die Marktposition des Standor-tes weiter festigen und verbessern, insbesondere mitFertigstellung der Projekte auf den „Filetgrundstücken“

am S-Bahnhof Adlershof.

Hier sind insbesondere die Realisierung der Allianz-Zen-trale (2019) und des OfficeLab-Campus Adlershof (2020/2021) inklusive Hotelturm anzuführen. Letzterer ist hin-sichtlich des genauen Flächenvolumens und des konkre-ten Fertigstellungszeitpunktes jedoch noch nicht finaleinzuordnen. Mit der Realisierung des Projektes BrainBox 4.0 (2020) wird sich im Autobahnumfeld ein weitererHochpreisstandort als Gegenpol zum Bahnhofsumfeldetablieren.

Die weiteren Flächenpotenziale im Teilmarkt werdenauch über das Jahr 2020 hinaus für eine anhaltende Wei-terentwicklung Adlershofs sorgen. Dabei handelt es sichvornehmlich um die drei in der folgenden Abbildung auf-geführten Entwicklungsgebiete.

Modellierter Bedarf an Bürofläche (Neubau) in Adlershof bis 2020

Bürobeschäftigtenwachstum

Basisszenario

43.198

DynamischesSzenario

86.863

Impulse aus der Industrie

Impulse aus der WISTA

Nachfrage durch Flughafen

Fluktuation innerhalb Adlershofs

5.000

2.800

10.000

2.800

10.000

35.550

10.000

35.550

Berücksichtigung Leerstand imNeubau

Gesamt

Gesamt p. a. in qm MF/G

Quelle: bulwiengesa

-5.000

91.548

-5.000

140.213

18.310 28.043

Bürofertigstellungen Adlershof in Tsd. qm MF/G(2017 - 2020)

Quelle: bulwiengesa, MF/G = Mietfläche nach gif

17 18 19 20

0

20

40

60

80

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10

Mittel- bis langfristig ist eine nachhaltige EtablierungAdlershofs als Konkurrenzstandort zu den klassischenCityrandmärkten abzusehen.

Fazit

Adlershof hat sich seit den 1990er Jahren, getragendurch umfangreiche Investitionen, zu einem der wich-tigsten Technologiestandorte in Deutschland entwickelt.

Das Entwicklungsgebiet verbindet dabei wissenschaftli-che Institute und universitäre Nutzungen mit privatwirt-schaftlichen Aktivitäten und einer ausgeprägten Medien-landschaft. Dieses Profil ist in Deutschland einzigartig.

Adlershof hat sich in den vergangenen Jahren als Büro-zentrum innerhalb des Berliner Teilmarktgefüges etab-liert. Der Standort zeichnet sich ursprünglich durch sei-nen Fokus auf forschungs-, technologie- und wissen-schaftsorientierte Nutzer aus. Spätestens seit der Ver-mietung an die Allianz im Jahr 2015 hat sich das Ziel-gruppenspektrum weithin sichtbar auch auf konventio-nelle Dienstleister und Berater erweitert.

Zukünftige Entwicklungsschwerpunkte in Adlershof

Quelle: bulwiengesa

Adlershof-Johannisthal – Ent-wicklung der Gleislinse

Umfeld Bahnhof Adlershof

Autobahnumfeld

Förderlich wirkt sich die Verkehrsinfrastruktur und dieLage auf der Entwicklungsachse zwischen Flughafen undInnenstadt aus. Zudem verfügt der Standort über weite-res Potenzial, da im Entwicklungsgebiet zusätzlicheGrundstücke vorhanden sind. Dies ist bei der in Berlinvorherrschenden Grundstücksverknappung ebenfalls einAlleinstellungsmerkmal.

Prägend für den Büromarkt Adlershof ist seine moderneBüroflächenstruktur. Zudem weist der Teilmarkt eine äu-ßerst geringe Leerstandsquote sowie steigende Umsatz-zahlen und Mietniveaus auf. Ein weiteres Alleinstellungs-merkmal sind die ausgeprägten Multi-Use-Strukturen. Sobietet über ein Drittel der Bürogebäude auch technolo-gie- bzw. produktionsaffine Nutzungen.

In den kommenden Jahre sind eine Reihe von neuenBüroprojekten geplant, sodass auch künftig mit einer dy-namischen Marktentwicklung zu rechnen ist. Dabei stehtden noch unvermieteten Flächen in den derzeit projek-tierten Vorhaben eine ausreichend hohe Nachfragegegenüber; von einer ausgeglichenen Angebots-Nach-frage-Relation ist auszugehen. Bei einer besonders dy-namischen Marktentwicklung sind auch Angebotseng-pässe möglich.

Aktuell spricht also alles dafür, dass sich die Umsatzzah-len im Bürostandort Adlershof weiter erhöhen, was sichzweifellos auf das Mietniveau auswirkt, das kurz- bis mit-telfristig weiter ansteigt und sich den etablierten City-randmärkten der Stadt annähert.

Der Bürostandort Adlershof zählt zu den jüngsten undkleineren Teilmärkten in Berlin. Dennoch hat er sich inwenigen Jahren nachhaltig etabliert – der Standort imAufwärtstrend schreibt seine eigene Erfolgsgeschichte.

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