Marktbericht – Ausgabe 02/2020 - Berliner Sparkasse

Marktbericht – Ausgabe 02/2020

und ihre Auswirkungen auf das regionale Umfeld

Großprojekte imSpeckgürtel

Großprojekte im Speckgürtel

Das neue Jahrzehnt ist auf dem Bürovermietungsmarkt der deutschenHauptstadt mit einem unterdurchschnittlichen Vermietungsergebnisgestartet. In Summe wurde Ende des ersten Quartals ein Büroflächenum-satz (inkl. Baustarts von Eigennutzern) von rund 135.000 qm MFG erzielt.Trotzdem verharrt die Leerstandsquote weiterhin bei rund 1,3 % – derBerliner Büromarkt ist mit diesem Wert quasi voll vermietet. Im Zuge desgeringen Angebotes konnte die Spitzenmiete noch einmal leicht auf 39,50Euro/qm MFG zulegen.

Der im Vergleich mit den vergangenen vier Jahren geringste Vermietungs-umsatz ist wohl noch nicht auf die Auswirkungen der Corona-Pandemiezurückzuführen, da diese erst zum Ende des ersten Quartals einsetzte. Viel-mehr ist der Büroflächenmangel in der deutschen Hauptstadt für diesesErgebnis verantwortlich. Der Speckgürtel gewinnt folglich zunehmend beiInvestoren und Büronutzern an Interesse.

Hier setzt auch das Thema des aktuellen Marktberichts an, das an den Reportaus 1/2020 anknüpft. Dabei werden wieder Standorte außerhalb der BerlinerStadtgrenze in den Fokus gerückt. Jedoch wird dieses Mal nicht das Potenzialeiner Gemeinde durch den Anschluss an (noch) ruhende Bahntrassen unter-sucht, sondern die Fertigstellung von Großprojekten und ihre Auswirkungenauf das regionale Umfeld sollen näher betrachtet werden. Hierbei werden dieGemeinden Schönefeld, Königs Wusterhausen und Wildau (Inbetriebnahmedes BER) sowie Grünheide (Errichtung der vierten Tesla Gigafactory) unterdie Lupe genommen. Mit Ausnahme von Grünheide und im Gegensatz zumMarktbericht 1/2020 verfügen die Städte dabei bereits über einen funktionie-renden (kleinteiligen) Büromarkt.

Zu Beginn des Marktberichtes 2/2020 soll trotz des unterdurchschnittlichenStarts in das neue Jahr ein Blick auf den immer noch angespannten BerlinerBüromarkt geworfen werden. Dabei wird auch ein kleiner Ausblick auf dasJahr 2020 gewagt, das ganz im Zeichen der Auswirkungen der Coronakrisestehen wird.


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Unterdurchschnittlicher Jahresauftakt

Nach dem Rekordjahr 2019, in dem in der deutschenHauptstadt in Summe eine Vermietungsleistung (inkl.Eigennutzer) von ca. 1,07 Mio. qm MFG erzielt wurde, istder Bürovermietungsmarkt verhalten in das neue Jahr-zehnt gestartet. So wurden im ersten Quartal 2020 nurrund 135.000 qm MFG (inkl. Eigennutzungen) umge-setzt. Im Vergleich mit dem Vorjahr (Q1/2019) entsprichtdies einem Rückgang von ca. 48 %. Zudem stellt dasErgebnis den schwächsten Jahresauftakt seit 2016 dar.Vor allem Großanmietungen (ab 5.000 qm MFG) bliebenin den ersten drei Monaten nahezu aus.

Dabei hatte die Corona-Pandemie noch keinen entschei-denden Einfluss auf den unterdurchschnittlichen Jahres-beginn. Dieser ist vor allem auf die geringe Leerstands-quote in Berlin zurückzuführen, die kaum Möglichkeitenzur Anmietung von Büroflächen bietet. Jedoch werdenim Laufe des Jahres Spuren der Pandemie auch auf demBürovermietungsmarkt in der deutschen Hauptstadtsichtbar werden.

Der Umsatz nach Branchen wird in den ersten drei Mona-ten des Jahres bestimmt von den Dienstleistungsunter-nehmen. Hier ist u. a. die Vermietung von 4.700 qm MFGan McMakler im Spreeturm anzuführen. Auf den weiterenPlätzen folgen der Handel – mit der Anmietung vonZalando in der Projektentwicklung BHQ-Z über ca.12.900 qm MFG – und der Bereich TMT.

Leerstand stabilisiert sich auf niedrigem Niveau

Trotz einer unterdurchschnittlichen Vermietungsleis-tung ist kein Anstieg, sondern eine Stabilisierung desLeerstandes auf niedrigem Niveau verzeichnet worden.Die Leerstandsquote datiert aktuell weiterhin bei 1,3 % –der Berliner Büromarkt ist quasi voll vermietet. Somit hatauch im neuen Jahrzehnt keine Entspannung auf dem

Büroflächenumsatz in Berlin in Tsd. qm MFG(Q1/2018–Q1/2020)

Quelle: bulwiengesa, MFG = Mietfläche nach gif

Q1/2018 Q1/2019 Q1/2020

0

50

100

150

200

250

300

350

400

I IIIIV

III

II

III

IV

I

Vermietungsmarkt eingesetzt. Zudem setzte sich dieEntwicklung der Vermietung von Flächen in Projektent-wicklungen fort. Knapp 40 % des Umsatzes wurden hiergetätigt. Neben Zalando und McMakler hat auch einegroße Bildungseinrichtung im Forum Steglitz rund 4.100qm MFG in einem Vorhaben angemietet.

Im Verlauf des Jahres ist durch Auswirkungen derCorona-Pandemie mit einem Anstieg des Leerstandes zurechnen. Jedoch wird sich dieser voraussichtlich inner-halb der Fluktuationsreserve von 3 bis 5 % bewegen, dazum einen Projektentwicklungen, die 2020 fertiggestelltwerden, eine hohe Vorvermietungsquote aufweisen undzum anderen staatliche Instrumente (bspw. Kurzarbei-tergeld) die Folgen der Krise abfedern.

Spitzenmiete legt noch einmal zu

Nachdem sich die Spitzenmiete im Verlauf des Jahres2019 sehr dynamisch entwickelt hat und Ende des vier-ten Quartals bei 39,00 Euro/qm MFG datierte, konnte imQ1/2020 ein erneuter Anstieg auf 39,50 Euro/qm MFGverzeichnet werden. Insgesamt ist die Spitzenmiete – imVergleich mit dem ersten Quartal 2019 – um 5,00 Euro/qm MFG bzw. knapp 15�% angestiegen.

Büroflächenleerstand in Berlin(Q1/2018–Q1/2020)

Quelle: bulwiengesa

Quelle: bulwiengesa

Q1/2018 Q1/2019 Q1/2020

1,0 %

1,5 %

2,0 %

Bürospitzenmiete in Berlin in Euro/qm MFG (Q1/2018–Q1/2020)


Q1/2018 Q1/2019 Q1/2020

28

30

32

34

36

38

40


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Die Entwicklungen, die im Zuge der Corona-Pandemieausgelöst worden sind, werden voraussichtlich dasrasante Mietwachstum der letzten Jahre zunächst stop-pen. Folglich findet in den zentralen Lagen eine Stabili-sierung der Miete auf einem hohen Niveau statt. In dendezentralen Lagen sind moderate Rückgänge möglich.

Nettoanfangsrendite verharrt auf niedrigem Niveau

In den ersten drei Monaten des Jahres konnte der ge-werbliche Investmentmarkt in Berlin erneut ein Rekord-ergebnis verbuchen. Dabei sind Büroimmobilien weiter-hin die gefragteste Assetklasse. Durch das geringeObjektangebot – vor allem in den zentralen Lagen – wirddie Nettoanfangsrendite auf einem sehr niedrigenNiveau gehalten (2,6 %).

Insgesamt sind im Laufe des Jahres 2020 nur vereinzeltWertkorrekturen bei Büroimmobilien in zentralen Lagenzu erwarten, da das Marktumfeld (hoher Anlagedruck beiniedrigen Zinsen) bestehen bleiben wird. Somit wird sichder Berliner Investmentmarkt – nach aktuellen Progno-sen – für Bürogebäude in zentralen Lagen auf einemhohen Niveau stabilisieren.

Der Blick in den Speckgürtel lohnt

Der vorhergehende Marktbericht (1/2020) hat sich demThema von Potenzialen an (noch) ruhenden Bahntrassengewidmet. Dabei sind auch Standorte außerhalb der Ber-liner Stadtgrenzen wie Stahnsdorf und Falkensee in dieUntersuchung eingeflossen. Die Betrachtung von Stand-orten im Speckgürtel der Hauptstadt soll auch im aktuel-len Marktbericht fortgeführt werden und eine Entwick-lungsperspektive für den jeweiligen Büro-, Wohn- undProduktions-/Logistikstandort aufgezeigt werden.

Dabei rücken diesmal Großprojekte und ihre Auswirkun-gen auf die umliegenden Gemeinden in den Fokus. UnterGroßprojekten werden Vorhaben verstanden, die über

Nettoanfangsrendite für Bürogebäude in zentralen Lagen Berlins(Q1/2018–Q1/2020)

Quelle: bulwiengesa

Q1/2018 Q1/2019 Q1/2020

2,5 %

3,0 %

3,5 %

eine lange „Planungs- und Realisierungsdauer, Komple-xität, Vielzahl an Beteiligten oder eine hohe gesellschaft-liche Bedeutung“ (BMVI 2018) verfügen. Außerhalb derBerliner Stadtgrenzen betrifft dies die Eröffnung desBER, der vsl. einen erneuten Schub für den Wachstums-kern Schönefeld, Königs Wusterhausen und Wildau mitsich bringen wird. Weiterhin wird nordwestlich des BERein weiteres Prestigeprojekt angeschoben: die Errich-tung der Tesla Gigafactory.

Grünheide – „Rising Star“ im Osten Brandenburgs

Die Gemeinde Grünheide (Mark) liegt südöstlich von Ber-lin im brandenburgischen Landkreis Oder-Spree. Dabeizählt der Landkreis nicht zu den wirtschaftsstarken Regi-onen in Deutschland. So liegt bspw. die Bruttowert-schöpfung je Erwerbstätigem mit rund 57.000 Euro(2017) deutlich unterhalb des deutschen Durchschnittsvon 67.000 Euro. Auch die Arbeitslosenquote ist mit6,4�% deutlich höher als die gesamtdeutsche (5 %).

Das Wirtschaftsgefüge des Landkreises wird von denBranchen Erziehung und Gesundheit sowie dem Verar-beitenden Gewerbe bestimmt. Hier arbeiten rund 24 %bzw. 19 % der SVP-Beschäftigten. Jedoch hat das Verar-beitende Gewerbe in den letzten Jahrzehnten an Bedeu-tung verloren. Als Beispiel sei hier Eisenhüttenstadtangeführt. Während der DDR-Zeit arbeiteten rund12.000 Menschen in der Stahlindustrie. Heute sind esbeim größten Produzenten ArcelorMittal weniger als2.000. Dennoch gehören Eisenhüttenstadt/Frankfurt(und Fürstenwalde) zu den brandenburgischen Wachs-tumskernen.

In den kommenden Jahren könnte sich das Blatt für denLandkreis und im Besonderen für die Gemeinde Grün-heide wenden. So profitiert der Ort nicht nur durch sei-nen Anschluss an die A 10, die eine schnelle Erreichbar-keit des Hauptstadtflughafens BER oder des Nachbarlan-des Polen garantiert, sondern auch die Ansiedlung vonTesla wird ihre Spuren in der Region hinterlassen.

Das derzeitige Büromarktgeschehen im Landkreis istvorwiegend kleinteilig und lokal geprägt. Folglich sindauch die Mieten in den vergangenen Jahren nur moderatgestiegen und datieren derzeit in der Spitze bei 9,50Euro/qm MFG. Innerhalb des Bundeslandes liegt derLandkreis Oder-Spree damit im Mittelfeld.


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Bedeutende Unternehmen sind der ProjektentwicklerBonava und der Energieversorger E.DIS. Dabei haben diegenannten Firmen ihre Zentrale im Landkreis Oder-Spree.

Grünheide setzt sich aus sechs Ortsteilen zusammenund gehört mit rund 8.700 Einwohnern zu den kleinerenGemeinden innerhalb des Landkreises. Der Gewerbe-steuerhebesatz liegt mit 320 auf dem Niveau der weite-ren Orte im Umfeld. Rund 900 Gewerbetreibende sind inGrünheide angesiedelt, darunter 20 Unternehmen mit1.200 Mitarbeitern im GVZ Freienbrink. Hier betreiben u.a. Edeka und Lidl Verteilzentren. Im Vergleich mit demGVZ Berlin West Wustermark und dem GVZ Berlin SüdGroßbeeren, die im Ranking der europäischen Güterver-

Bürospitzenmiete im Landkreis Oder-Spree in Euro/qm MFG (2009–2019)


2009 2011 2013 2015 2017 2019

0

2

4

6

8

10

12

kehrszentren in den Top 15 vertreten sind1, verläuft dieEntwicklung im GVZ Freienbrink in einem moderatenTempo.

Das dürfte sich in naher Zukunft ändern: Im Jahr 2019hat der Hersteller von Elektroautos Tesla angekündigt,seine weltweit vierte Gigafactory in Grünheide errichtenzu wollen. Insgesamt sollen bis zu vier Milliarden Euroam deutschen Standort investiert werden, der sogar eineeigene Autobahn-Anschlussstelle an die A 10 (BerlinerRing) bekommt.

Das Projekt – das einmalig in Deutschland ist – wird mitvsl. 12.000 Arbeitsplätzen alleine bei Tesla erheblicheAuswirkungen auf die Gemeinde und das Umland haben.So kann es u. a. zu einer Zunahme der Kaufkraft kom-men, die wiederum weitere Prozesse anschieben kann.Auch die Nachfrage nach Wohnraum wird einen Anstiegerfahren. Dabei lassen sich konkret folgende Entwick-lungsperspektiven für Grünheide ableiten:

1Quelle: Maz-Online (06.04.20)

Übersicht – Tesla Gigafactory Berlin-Brandenburg (Grünheide)

Eröffnung

300 Hektar

vsl. 2021

Anzahl Mitarbeiter

Kapazität Produktion

12.000 Mitarbeiter (Vollauslastung)

500.000 E-Autos (jährlich)

Grundstücksgröße

Tesla

BER

Grünheide

Wildau

Königs Wusterhausen

Berlin

Schönefeld

TH Wildau


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Wachstumskern Flughafenumfeld

Die Entwicklung eines Flughafens hat immer Auswirkun-gen auf die umliegende Region – vor allem, wenn es sichum den Flughafen der Hauptstadt handelt. Dabei soll indiesem Marktbericht eine Betrachtung der AnrainerSchönefeld und Königs Wusterhausen sowie Wildaudurchgeführt werden.

Schönefeld und der Hauptstadtflughafen Berlin-Branden-

burg

Nach der Abnahme der Sicherheitsanlage durch den TÜVwird der Flughafen Berlin-Brandenburg (BER) wohl EndeOktober 2020 nach einer Bauzeit von 14 Jahren unddamit in einer der größten Krisen der Luftfahrt eröffnen.2

Zwar ist der Flugbetrieb aufgrund der Corona-Pandemiederzeit rückläufig, aber mittelfristig kann von einer Nor-malisierung ausgegangen werden. Mit der Inbetrieb-nahme wird auch die Region in den kommenden Jahreneinen erneuten Entwicklungsschub erhalten. Vor allemder Landkreis Dahme-Spreewald und im BesonderenSchönefeld, auf dessen Gemarkung der BER liegt, wer-den hiervon profitieren.

Der derzeitige Büroflächenbestand am BER ist durchGebäude der 1990er und 2000er Jahre geprägt. Dabeilag der Entwicklungsschwerpunkt in den 1990er Jahrenim Lilienthalpark und an der Mittelstraße. In den 2000erJahren entstanden Neubauten fast ausschließlich imZuge der Entwicklung des Flughafens im Terminalum-

2vgl. auch FAZ Online (19.03.20): Die historische Krise der Luftfahrt.

Entwicklungsperspektive Standort Grünheide

Büromarkt

Produktions- undLogistikstandort

NeutralInsgesamt werden im Osten des Berliner Speckgür-tels in den kommenden Jahren nur wenige Büro-entwicklungen gezählt. Auch die Ansiedlung vonTesla (Produktionsstandort) wird hier nur kleintei-lige Veränderungen hervorrufen, da u. a. das Ent-wicklungs- und Designzentrum (Büro) in Berlineröffnet werden soll.

PositivDie Inbetriebnahme der Tesla Gigafactory schafftSynergien für weitere Ansiedlungen von Unterneh-men im Umfeld – so für Zulieferfirmen, die u. a.Bestandteile der Elektroautos produzieren.

Wohnungsmarkt

* Jedoch muss für eine positive Entwicklung auf dem Wohnungsmarktnoch der Landesentwicklungsplan geändert werden, da derzeit in derGemeinde kein großvolumiger Wohnungsbau zugelassen ist. DieLandesentwicklungsplanung sucht derzeit nach Lösungen für Grün-heide. Aus diesem Grund ist aktuell ein erhöhtes Interesse bzw. auchBautätigkeit in Königs Wusterhausen zu verzeichnen.

Positiv*Durch die Schaffung von allein 12.000 Arbeitsplät-zen durch Tesla in Grünheide entsteht ein Wohn-raumbedarf, der derzeit nicht vom lokalen Marktgedeckt werden kann.

feld. Aktueller Schwerpunkt der Entwicklungstätigkeit istdie Hans-Grade-Allee in Neu-Schönefeld. In Summe ver-fügt der Teilmarkt derzeit über einen Büroflächenbe-stand von rund 160.000 qm MFG. Zum Vergleich: Derkleinste Berliner Teilmarkt – die Europacity – hat einenFlächenbestand von rund 250.000 qm MFG (2019).

Die derzeitigen Bestandsstrukturen schlagen sich auchim Mietniveau für Büroflächen nieder: Für Neubautenwerden in der Spitze 18,00 Euro/qm MFG und fürBestandsflächen bis 13,00 Euro/qm MFG aufgerufen.

Aktuell sind rund 2.400 Firmen im Umfeld des Flugha-fens angesiedelt. Nach Schätzungen könnten bis 2035etwa 60.000 bis 70.000 Arbeitsplätze vom neuen Haupt-stadtflughafen abhängig sein.3 Diese Erwartungen spie-geln sich auch in der Bautätigkeit wider, die in den kom-menden Jahren spürbar anziehen wird. So könnten bis2024 rund 80.000 qm MFG p. a. allein in Schönefeld ent-stehen, wobei es im Zuge der Corona-Pandemie zu zeitli-chen Verschiebungen kommen kann. Zum Vergleich: Inden letzten fünf Jahren wurden knapp 6.000 qm MFGp.�a. realisiert. Zu den geplanten Projekten zählen (Aus-wahl):

3Tagesspiegel (20.02.20)

Erzielbare Bürospitzenmiete am BER in Euro/qm MFG (2009–2019)


2009 2011 2013 2015 2017 2019

0

4

8

12

16

20

Objekt

Mizar – GateOffice

Green Gates

Bürofläche Status

18.000 qm MFG

35.000 qm MFG

In Bau

Planung

Grüne Wohnhöfe

Skygate – Office

25.000 qm MFG

25.000 qm MFG

Ideenphase

Ideenphase

Fertigstellung

2021

2023

2023

2024


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Insgesamt werden die geplanten Entwicklungsgebiete inSchönefeld4 einen differenzierten Nutzungsfokus besit-zen. Der Großteil ist als Büro- und/oder Hotelstandortkonzipiert. Folgende Quartiersentwicklungen sind hierbeispielhaft zu nennen:

AirTown: Das knapp zehn Hektar große Gelände bildetunmittelbar an der BAB 113 das Eingangstor zum neuenHauptstadtflughafen. Durch die besondere Lagegunst istdie Sichtbarkeit und Erreichbarkeit der AirTown als sehrgut einzustufen. Vergleichbare Standorte existieren imUmfeld nicht. Insgesamt sollen in der AirTown rund250.000 qm BGF entstehen, davon 140.000 qm BGF imnördlichen und 110.000 qm BGF im südlichen Bereich.Dabei existieren für das nördliche Areal schon erste Pl-anungen. Hier sollen u. a. zwei Hotels (insg. rund 24.000 qm), ein Gebäude mit Business Apartments (4.800 qm)sowie ein Ärztehaus mit Höhentrainingszentrum (8.000qm) realisiert werden. Der Baubeginn ist für Mitte 2021vorgesehen. Die Bauarbeiten für den südlichen Bereichsollen ein Jahr später starten. Die Berliner Sparkassetritt im Entwicklungsgebiet AirTown als Finanzierer auf.

Gatelands: Der Businesspark schließt nördlich an dieAirTown an und kann sowohl von der A 113 als auch vonder nördlich verlaufenden Bahntrasse eingesehen wer-den. Investoren wie OFB entwickeln auf einer Fläche vonetwa zehn Hektar rund 290.000 qm BGF. Davon entfallen20�% auf Hotel- und 80 % auf Büroflächen, die durchHandels- und Dienstleistungsflächen ergänzt werden.Innerhalb des Businessparks ist bereits 2013 – im Zugeder ursprünglichen Eröffnung des BER – das B&B HotelBerlin-Airport fertiggestellt worden. Auch die bereitsgenannte Entwicklung Skygate (Office) ist im Entwick-lungsgebiet angedacht.

Airgate: Das rund 14 Hektar große Entwicklungsgebietliegt östlich des BER an der Zufahrtsstraße zum Flugha-fen. Im Gegensatz zur AirTown oder dem BusinessparkGatelands kann das Gebiet nicht unmittelbar von derAutobahn eingesehen werden. Im Quartier Airgate kön-nen rund 275.000 qm BGF im Segment Büro und Hotelentstehen. Das Areal, das im Besitz der FBB (FlughafenBerlin Brandenburg GmbH) bzw. der öffentlichen Handist, befindet sich derzeit noch in der Planungsphase.

Midfield Expo Gardens ist ein rund zehn Hektar großesGebiet in unmittelbarer Nähe der Service Areas. DasQuartier ist ebenfalls im Besitz der FBB (Flughafen BerlinBrandenburg GmbH) und befindet sich derzeit noch imPlanungsstadium.

4Teilweise können einzelne Areale auch auf dem Stadtgebiet derdeutschen Hauptstadt liegen.

Andere Entwicklungsareale sind hingegen explizit fürLogistik und gewerbliche Nutzungen vorgesehen:

Business-Park Wassmannsdorf: Nördlich des BER-Geländes, unmittelbar an der B 96a gelegen, bietet derPark ein Potenzial von über 1 Mio. qm BGF. Neben Büro-und Hotelgebäuden sind auch Logistikflächen vorgese-hen. Dabei sind auch hier hochwertige Bürolagen mitBlick auf das Flughafenareal denkbar. Das Gelände befin-det sich derzeit noch in der Planung.

Der Business Park Berlin (inkl. Segro Airport Park) –zwischen der A 113 und der A 117 – verfügt über eineGrundfläche von 109 Hektar. Hier betreibt u. a. der In-dustrieimmobilien-Konzern Segro Logistik- und City-Logistik-Flächen. Auch Hotels wie das 2012 fertiggestell-te Meininger Hotel Berlin Airport sind hier situiert. Wei-tere Hotelflächen (niu Hotel und Boardinghouse der Pro-ject Immobilien Gruppe) oder Logistikgebäude sind der-zeit in Bau. Perspektivisch können hier auch einige Büro-objekte (bspw. B3.Offices der Project Immobilien Grup-pe) entstehen. Insgesamt besitzt das Areal – für Hotels,Büros oder Logistikgebäude – ein Potenzial von über500.000 qm BGF.

Büro- und Gewerbepark Schönefelder Kreuz: Der Büro-und Gewerbepark befindet sich südlich des BER an derA�113. Auf einer Fläche von rund 37 Hektar können Büro-als auch Logistikflächen realisiert werden. Aufgrund dereingeschränkten Lagequalitäten sind hier jedoch nur er-gänzende Bürokomponenten denkbar. Das aktuell in derEntwicklung befindliche Areal ist u. a. Standort für einAmazon-Sortierzentrum. Das im Schönefelder OrtsteilKiekebusch befindliche Objekt wurde von der BerlinerSparkasse finanziert.

Des Weiteren weisen Gebiete wie Neu-Schönefeld oderdie Airport City einen breiteren Nutzungsmix auf. So ent-wickelt sich Neu-Schönefeld (direkt an der südöstlichenBerliner Stadtgrenze) zu einem urbanen Quartier, dasneben Büro- und Hotelflächen auch über Logistik-,Wohn- und Einzelhandelsflächen verfügt. Insgesamt be-steht hier ein Potenzial von über 1. Mio. qm BGF. Dabeisind einige Projekte bereits fertiggestellt (Wohnen amPark, Holiday Inn etc.), befinden sich aktuell in Bau(Mizar – Gate Office) oder in der Planungsphase (GrüneWohnhöfe).

Der Wohnungsmarkt wird ebenfalls im Zuge der BER-Eröffnung und der stark wachsenden Hauptstadt anBedeutung gewinnen. So wird für den Zeitraum von 2017bis 2024 innerhalb des Speckgürtels von Berlin in Schö-nefeld5 die höchste Wohnungsbautätigkeit erwartet.

5Die Bautätigkeit in Potsdam ist hierbei nicht berücksichtigt wor-den.


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Königs Wusterhausen ist mit rund 38.000 Einwohnerndie größte Stadt im Landkreis Dahme-Spreewald undbesitzt mit der FHF eine Hochschule des öffentlichenDienstes. Der Flughafen BER kann von hier in ca. 20 Kilo-metern erreicht werden. Dabei ist die Region nicht nurvia Luft, sondern auch mit dem Auto (u. a. A 10/A 13) undSchiff (Binnenhafen) gut zu erreichen. Der Landkreiszählt durch seine multimodale Anbindung und die Ent-wicklungsperspektiven im Zuge der BER-Eröffnung zuden gefragtesten Standorten in der Metropolregion Ber-lin. Mit den Kommunen Schönefeld und Wildau bildet dieStadt sogar einen Wachstumskern.6 Folglich soll nebenKönigs Wusterhausen auch eine Betrachtung von Wildaustattfinden.

Mit einem BIP je Erwerbstätigem von knapp 72.500 Euro(2017) liegt der Landkreis Dahme-Spreewald nur leichtunterhalb des Wertes der Bundesrepublik und deutlichüber dem von Brandenburg. Die Wirtschaftsstruktur istgeprägt von Luft- und Raumfahrt, Logistik, Tourismusund Metallverarbeitung. So haben sich rund 14.500 Un-ternehmen7 im Landkreis angesiedelt, die von günstigenGewerbesteuerhebesätzen profitieren.

6Das Land Brandenburg fördert 15 Regionen – vor allem in Bezug

auf ihre wirtschaftliche und wissenschaftliche Entwicklung.7

Quelle: Wirtschaftsförderung Dahme-Spreewald

Entwicklungsperspektive Schönefeld

Büromarkt


PositivBüronutzer, die eine hohe Konnektivität benötigen(u. a. Beratungsunternehmen) werden sich am oderim Umfeld des BER ansiedeln. Aber auch Firmen,die eng mit der Luftfahrt oder der Branche Logistikverflochten sind werden hier einen Standortsuchen. Die geplanten Bauvolumina der kommen-den Jahre unterstreichen diese Erwartungen.

PositivDer neue Hauptstadtflughafen wird ein Zentrumdes Warenumschlags werden. Folglich sind Lager-möglichkeiten für die Fracht notwendig. Die vorge-haltenen Flächen für Logistik im Umfeld versuchendies zu ermöglichen. Diese sind sehr gut über dasSchönefeld umspannende Autobahnnetz (A 10/A�113/A 117) erreichbar.

Wohnungsmarkt

PositivDurch Effekte des BER und als Ausweichstandortim Berliner Umland wird Schönefeld als Wohn-standort immer attraktiver.

Kommune


Wildau

Gewerbesteuerhebesatz

350

350

SchönefeldNachrichtlich

Berlin

240

410

Der Büromarkt in Königs Wusterhausen ist sehr kleintei-lig und wird vor allem von Eigennutzern und der öffentli-chen Verwaltung bestimmt.

Dabei wies die Stadt in Bezug auf die Spitzenmiete fürBüroimmobilien in der Vergangenheit ein sehr modera-tes Niveau auf, welches nur geringen Schwankungenunterworfen war. Insgesamt deutet die geringe Volatili-tät auf eine geringe Marktdynamik und damit einherge-hend auf ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot undNachfrage hin.

Während die Bürobautätigkeit in Königs Wusterhausenbisher gering ausfiel, kann in den kommenden Jahrendurch die Entwicklung des Funkerbergs8 ein Impuls fürden Büromarkt generiert werden. Dieser soll dann alsErweiterung des Wissenschafts- und Technologieparksin Wildau fungieren. Aber auch im Ortsteil Diepenseebestehen innerhalb des Gebietes Königspark Potenzialefür die Nutzung Gewerbe. Das aus einem Süd-, Nord- undOstquartier bestehende Gelände weist rund 365.000 qmBGF auf, die jedoch zu 80 % für die Nutzung Wohnenvorgesehen sind.

8Der Funkerberg ist ein Areal im Nordwesten von Königs Wusterhau-sen. Das rund 130 Hektar große Konversionsareal gehört der Stadtund bietet Möglichkeiten zur Entwicklung von Gewerbe- und Wohn-bauflächen.

Objekt

Erweiterungs-bau Rathaus

Job-Center

Bürofläche Status

1.000 qm MFG*

3.000 qm MFG

Fertiggestellt

In Bau

Helwig (Medizin)

Zentrum fürMobilität

*Schätzung

500 qm MFG*

1.000 qm MFG*

Planung

Ideenphase

Fertigstellung

2014

2022

2022

2023

Bürospitzenmiete Königs Wusterhausen in Euro/qm MFG (2009–2019)


2009 2011 2013 2015 2017 2019

0

3

6

9

12

15


9

Wildau

Auch Wildau profitiert von der positiven wirtschaftlichenEntwicklung im Landkreis Dahme-Spreewald. Getragenwird diese vor allem von einem starken Dienstleistungs-sektor, aber auch vom Produzierenden Gewerbe.

Dabei kann nicht nur über die A 10 der BER zügig er-reicht werden, sondern auch die Hauptstadt via S-Bahn(S 46). Diese soll in den nächsten Jahren sogar im 10-Minuten-Takt nach Berlin verkehren.

Zudem verfügt Wildau mit der Technischen Hochschuleüber die größte Fachhochschule in Brandenburg. ImWintersemester 2018/2019 waren hier 3.600 Studie-rende gemeldet. Die Hochschule ist dabei in den SMB-Wissenschafts- und Technologiepark eingebettet. Hierhaben sich namhafte – z. T. internationale – Unterneh-men angesiedelt. Vorangetrieben wurde die Entwicklungdes Standortes durch die Wirtschaftsförderung, die hierein Zentrum für Luft- und Raumfahrt sowie ein Tagungs-und Gründerzentrum etabliert hat.

Der SMB-Wissenschafts- und Technologiepark stelltdabei sowohl in der Vergangenheit als auch aktuell dendominierenden Entwicklungsschwerpunkt in der Stadtdar. Ausgewählte Entwicklungen der nächsten Jahre ver-deutlichen dies:

Entwicklungsperspektive Königs Wusterhausen

Büromarkt


PositivFlächenpotenziale (im Gegensatz zu Wildau) u. a.auf dem Funkerberg vorhanden.

PositivIm Zuge der Eröffnung des BER kann KönigsWusterhausen durch seine multimodale Anbin-dung als Logisikstandort an Bedeutung gewinnen.

Wohnungsmarkt

PositivSchon heute Ausweichstandort zu Berlin, der mitEröffnung des BER weiter an Bedeutung gewinnenwird.

SMB-Wissenschafts- und Technologiepark Wildau

Beschäftigte

360 Hektar

500

Zielgruppen

Unternehmen/Institute

Sonstiges

Luftfahrttechnik, Logistik, Information &Kommunikation, Maschinen- & Anlagen-bau, Life Sciences

Frauenhofer-InstitutZentrum für Luft- und RaumfahrtGemtec AG (Maschinenbau)

Einbettung der Hochschule in den SMB

Fläche

Auch der Wildauer Büromarkt profitiert vom Wissen-schafts- und Technologiepark. Das anziehende Mietni-veau spiegelt die positive Entwicklung auf dem Büro-markt wider.9 Ende 2019 datierte die Spitzenmiete imLandkreis bei 14,70 Euro/qm MFG. Diese wird dabei inWildau und Schönefeld erzielt.

Jedoch sind die Erweiterungsmöglichkeiten am Standortdes SMB nahezu erschöpft, sodass bspw. Königs Wuster-hausen als Ausweichstandort fungieren kann. Insgesamtergeben sich für die zukünftige Entwicklung des Stand-ortes Wildau folgende Perspektiven:

9Für Wildau werden von bulwiengesa keine Büromieten in Zeitreiheerhoben. Folglich werden die Werte für den Landkreis dargestellt.

Objekt

Frauenhofer (IAP)

Lok 21

Bürofläche Status

2.300 qm MFG

6.000 qm MFG

In Bau

In Bau

Neubau Zentrum fürZukunftstechnologien

Elements

NUWO

5.600 qm MFG

7.600 qm MFG

In Bau

Planung

6.600 qm MFG Planung

Fertigstellung

2020

2020

2020

2021

2022

Bürospitzenmiete Landkreis Dahme-Spreewald in Euro/qm MFG (2009–2019)


2009 2011 2013 2015 2017 2019

0

3

6

9

12

15

Entwicklungsperspektive Wildau

Büromarkt


PositivAktuell Nachfrageanstieg und Anstieg der Bautä-tigkeit zu verzeichnen, jedoch sind die Flächenpo-tenziale im SMB nahezu erschöpft.

PeutralKein Logistikschwerpunkt im Umfeld des BER

WohnungsmarktPositivAusweichstandort zu Berlin bzw. dem BER


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Fazit

Der derzeitige Mangel an Büroflächen in der deutschenHauptstadt – in Verbindung mit einem dynamischenAnstieg der Mieten in der jüngsten Vergangenheit – lässtperiphere Standorte auch außerhalb der Berliner Stadt-grenzen in den Fokus von Investoren und Mieternrücken. Jedoch können durch die Auswirkungen derCoronakrise dezentrale Lagen an Bedeutung verlieren,da hier die konjunkturelle Schwächephase zu Überkapa-zitäten führen kann.

Doch wie wirkt sich diese Entwicklung auf die soge-nannte Flughafenachse aus? Diese soll in den kommen-den Jahren durch die Fertigstellung von Großprojekteneinen enormen Wachstumsschub erfahren. Neben derEröffnung des neuen Hauptstadtflughafens, der teilwei-se einen großen Einfluss auf die Entwicklung im Südenund Südosten Brandenburgs haben wird, wird auch dieInbetriebnahme der Tesla Gigafactory Auswirkungen aufGrünheide – und die Region – haben.

Dabei wurden in diesem Marktbericht Städte – mit Aus-nahme von Grünheide – betrachtet, die schon über einreges Büromarktgeschehen verfügen. Diese Kommunenstellen somit den Nukleus für die weiteren Entwicklun-gen in der Region dar. Im Gegensatz dazu ist für Grün-heide Pioniergeist erforderlich, da hier noch keineAgglomerationen vorhanden sind, die die Basis für wei-tere Entwicklungen darstellen.

Dabei sind die Großprojekte nicht nur in einen Wachs-tumskern – wirtschaftliche und wissenschaftliche Förde-rung von Regionen durch das Land Brandenburg – ein-gebettet, sondern verfügen mit der Hochschule Wildauüber eine Bildungseinrichtung, die die Grundlage für dieweitere Entwicklung durch die Ausbildung von Fachkräf-ten legt. Hierbei entsteht ein Cluster mit Schwerpunktenin den Bereichen Luftfahrt und Logistik.

Insgesamt werden die Großprojekte aufgrund ihres Bau-volumens und den in diesem Zusammenhang geschaffe-nen Arbeitsplätzen massive Auswirkungen auf die

Region haben. Auch gewinnen die Gemeinden als Wohn-standort an Bedeutung. Die im Zeitverlauf entstehendeenge Verzahnung von Wissenschaft und Wirtschaft kanneine stabile Flughafenachse (in Verbindung mit Berlin)schaffen, die weniger anfällig für Krisen sein kann. Dabeiverfügt jeder Standort über Stärken und Schwächen.

Folglich werden unterschiedliche Entwicklungspfadebestritten werden, die von den jeweiligen Standorteigen-schaften und -profilen abhängig sind.

Grünheide

Schönefeld

Stärken* Schwächen*

– Sehr gute Anbindungan den MIV (A 10)

– Zügige Erreichbarkeitdes BER

– Geringes Mietniveau

– Flughafen als Allein-stellungsmerkmal(Zukunft)

– Ausweichstandort fürpreissensible Nutzer

– Sehr große Bauvolu-mina möglich

– Niedriger Gewerbe-steuerhebesatz

– Sehr gute Anbindungan den MIV

– Unterdurchschnittli-che wirtschaftlicheRahmendaten

– Grünheide muss sicherst entwickeln

– Entwicklung vonWohnbauflächen (der-zeit) eingeschränkt

– Eingeschränkte Urba-nität

– Tlw. eingeschränkteUrbanität/Versor-gungsmöglichkeiten

– Hohe Wettbewerbs-intensität

KönigsWusterhausen

Wildau

*Auswahl

– Hochschulstandort– Beliebter Ausweich-

standort im BerlinerUmland (Wohnen)

– Multimodale Verkehrs-anbindung

– Sehr gute Anbindungan den MIV (A 10)

– Gute Anbindung anden ÖPNV (S-BahnBerlin)

– Hochschulstandort mithoher Wahrnehmung

– Funkerberg als Aus-weichstandort nochnicht etabliert

– Fehlende Büroflächen-potenziale

Über die MarktberichteDie Berliner Sparkasse hat sich am regionalen Immobilienfinanzie-rungsmarkt als wahrscheinlich größter Marktteilnehmer positioniertund verzeichnet starke Zuwachsraten. Sie bietet maßgeschneiderte Fi-nanzierungsmodelle in einem der dynamischsten ImmobilienmärkteEuropas. Um ihre Geschäftspartner und die interessierte Öffentlichkeitzu informieren, wird in Zusammenarbeit mit bulwiengesa der

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Marktbericht – Ausgabe 02/2020 - Berliner Sparkasse

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