archithese 4.14 – Empire Estate of Real Estate

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  • architheseImmobilien: Globalisierung des rtlichen

    Monopoly Spiel und Stadtutopie

    Daniel Burnham und die Mechanismen des Real Estate

    Interviews mit: We Are Content, Wojciech Kotecki und Marcin Kwietowicz sowie Mller Sigrist Architekten

    Welche Faktoren prgen die Skylines unserer Stdte?

    Zur konomisierung des Urbanen in der Schweiz

    Land Speculation in Turkey

    Strategien und Spuren der Mafia im Baugewerbe

    Design Adventures in Ad-Hoc Urbanism in Greece

    Economies of Scale: Skaleneffekte als Treiber

    Redevelop Renaissance der Bestandsentwicklung

    Sanierung und Nutzung von Schrottimmobilien

    Wa(h)re Architektur

    Hongkong: Materialisierte konomie

    Vier Bcher zur Architektur im (und gegen den) Kapitalismus

    Tod Williams Billie Tsien Architects: Asia Society in Hongkong

    ROBERTNEUN: Lokdepot in Berlin

    4.2014

    Internationale Zeitschrift und Schriftenreihe fr Architektur

    International thematic review for architecture

    Empire State of Real Estate: Architektur lukrativer Spekulationen

  • 18 archithese 4.2014

    A R C H I T E K T U R A K T U E L L

    Wohnungsbau als Klientelarchitektur

    AR_04-14_Inhalt.indb 18 18.08.14 14:03

  • 19

    ROBERTNEUN: Am Lokdepot in Berlin

    Der Kreuzberger Wohnkomplex Am Lokde

    pot, entworfen von den Berliner Architekten

    ROBERTNEUN, steht stellvertretend fr

    die Vernderung des Wohnungsmarktes

    in der deutschen Hauptstadt. In den letzten

    15 Jahren ist Wohnen zur Handelsware

    geworden, deren Wert global agierende

    Investoren bestimmen.

    Autor: Christian Welzbacher

    Erste Annherung: Klientel

    Eine zentrale Tugend jeden Marketings lautet: Defi-

    niere deine Zielgruppe. Wer verkaufen will, muss

    wissen, wen sein Produkt anspricht.

    Im vorliegenden Fall dem Wohnriegel in der

    Monumentenstrae am Kreuzberger Lokdepot

    scheint dies gelungen. ROBERTNEUN kreierte

    einen Komplex, dessen sthetische Ungeschlacht-

    heit mit einer Selbstverstndlichkeit auftritt, als wre

    hier ein verlassenes Lager zum halbfertigen Wohn-

    haus umfunktioniert worden. Das genialische Ein-

    fhlungsvermgen der Planer schuf einen echten

    Berliner Baustein, postruins und neokaputt zu-

    gleich, der schon immer an dieser Stelle gestanden

    zu haben scheint. Der seit Beginn 2014 bezogene

    rot-rote Riegel versprht eine Moderne ohne Eigen-

    schaften. Und offenbar bietet das hier simulierte

    Loftwohnen als Mittel der urbanen Selbstbefriedi-

    gung die ideale Projektionsflche fr die Lebens-

    vorstellungen jenes Menschentyps, der sich seit der

    Wende in der deutschen Hauptstadt herausgebildet

    hat: den homo berolinensis, Subspezies Generation

    Latte Macchiato eine Erscheinung, die erheblichen

    Platz nicht nur in Prenzlauer Berg beansprucht,

    sondern auch in Bezirken wie Schneberg, Kreuz-

    berg oder seit Kurzem Neuklln omniprsent ist. Oft

    Freiberufler mit Familienanschluss im sddeutschen

    Raum (wichtig fr die Finanzierung), treten die Mit-

    glieder dieser Gruppe als sozial defizitre Berufsju-

    gendliche zwischen 45 und 55 auf. Ihre existenziel-

    len Entusserungen schlagen sich in Konsumwut

    nieder, die stndig neuen Nischen und Trends

    hinterhereifert: Urban Gardening, Nerdbrillen, Car-

    sharing, Vollbart, Retrokinderwgen, Veganismus,

    Tattooentfernung oder, im Zeichen der Krise, eben

    Eigentumswohnungen der gehobenen Preiskate-

    gorie. Absicht oder nicht: Das Projekt von ROBERT-

    NEUN Am Lokdepot wirkt wie eine Art Hoch-

    regallager fr diese Leute. Sie, die vor der sozialen

    Verantwortung und Kontrolle eines Baugruppen-

    projekts zurckschrecken (obwohl manche von

    3

    4

    2

    1 Ansicht erster Bauabschnitt (Fotos 13 + 1114: Werner Huthmacher)

    2 Ansicht Monumenten-strae

    3 Ansicht Hofseite

    4 Darstellung mit zuknftiger Blockrand-schliessung (Abbildungen 410: ROBERTNEUN)

    AR_04-14_Inhalt.indb 19 18.08.14 14:03

  • 44 archithese 4.2014

    KONOMIE, EITELKEIT UND GRSSE Welche Faktoren prgen die Skylines unserer Stdte? Beispiele fr Bauherren, die mit ihren Hochhusern andere

    Bauten bertreffen wollen, gibt es genug. Aber kann man daraus schliessen, dass die Skylines unserer Stdte ohne Eitelkeit

    und Geltungsdrang viel niedriger und einheitlicher wren? Neuere Forschungsergebnisse aus den Wirtschaftswissen-

    schaften versuchen darauf Antworten zu geben.

    Autor: Gunter Lffler

    In einer Studie aus dem Jahr 2013 hat der Council on Tall

    Buildings and Human Habitat1 die Eitelkeit von Hochhaus-

    bauern vermessen: Die Hhe des obersten nutzbaren Ge-

    schosses die sogenannte vanity height betrgt bei vielen

    Wolkenkratzern ber zwanzig Prozent der Gesamthhe des

    Gebudes. Die Studie selbst kommentiert dies nicht, in den

    Medien aber wurde nach ihrer Verffentlichung Verwunde-

    rung ber die massive Raumverschwendung und den gros-

    sen Einfluss der Bauherren-Egos geussert. Offenbar gibt es

    einen starken Drang, sich durch Grsse hervorzutun, auch

    wenn dies konomisch nicht sinnvoll ist; eine nicht wirklich

    neue Erkenntnis. Schon lange wird bei solchen Betrachtun-

    gen gerne auf Franklin Winfield Woolworth verwiesen, der

    1910 seinem Architekten ohne langes Nachdenken den Auf-

    trag gab, das hchste in der Nhe stehende New Yorker Ge-

    bude um fnfzig Fuss zu bertreffen.2

    Zweifellos sind Bauherren keine Idealtypen aus dem ko-

    nomie-Lehrbuch, die Hhe und Gestalt der von ihnen gebau-

    ten Hochhuser nchtern mit dem alleinigen Ziel der Ge-

    winnmaximierung whlen. Aber sind Hochhuser im

    Umkehrschluss reine Eitelkeit? Werden konomisch gese-

    hen komplett unsinnige Entscheidungen getroffen, und s-

    hen unsere Stdte ohne diesen Faktor Mensch ganz anders

    aus?

    Es reicht schon ein genauerer Blick auf die Tatsachen, um

    eine gewisse Vorsicht zu entwickeln. F. W. Woolworths An-

    weisung an seinen Architekten wird oft zitiert, ist aber nicht

    exakt belegt.3 Ein weiterer plausibler Beweggrund fr die

    Hhe seines Gebudes ist, damit Werbung fr sein Unter-

    nehmen zu machen. Das Konzept der vanity height ist ber

    das Verhltnis von nicht nutzbarer Hhe zur Gesamthhe

    definiert, interpretiert wird sie aber meist nur als ungenutz-

    ter Raum. Zwischen beiden Gebudeteilen Hauptkrper

    und symbolische Spitze als Zeichen kann ein grosser Un-

    terschied bestehen, wie es etwa der Burj Al Arab zeigt. Im

    oberen Eitelkeitsdrittel dieses Gebudes gibt es mit einem

    Hhenanteil von 39 Prozent nur sehr wenig umbauten Raum.

    Da die Gebudespitze aber allein mit zustzlichen Kosten in

    nutzbaren Raum umgewandelt werden knnte, sollte man

    nicht vorschnell und verallgemeinernd stets von Verschwen-

    dung sprechen.

    1

    1 Skyline von Dubai mit dem Burj Khalifa im Hinter-grund (Foto: Jonathan Gainer)

    AR_04-14_Inhalt.indb 44 18.08.14 14:04

  • 45

    Plakative Schlagworte wie die vanity height sowie Beispiele

    hhenverliebter Bauherren mgen sich dafr eignen, die

    Frage nach der Rolle von Geltungsdrang und Selbstverwirk-

    lichung bei rekordtrchtigen Wolkenkratzern zu stellen. Ge-

    naue Antworten darauf darf man sich letztlich nicht erwar-

    ten. Diese sollte man eher in wissenschaftlichen Arbeiten

    zum Thema suchen, selbst wenn sie nicht zahlreich und nach

    dem heutigen Stand nicht unbedingt abschliessend sind.

    Ego und Rendite

    Der US-konom Jason Barr hat versucht, die Bedeutung der

    Bauherren-Egos fr die New Yorker Skyline zu quantifizie-

    ren.4 Ausgangspunkt seiner Analyse ist der konomische

    Lehr buchansatz: Die optimale Hhe eines Bauwerks ist dann

    erreicht, wenn die Kosten eines zustzlichen Stockwerks die

    damit verbundenen Ertrge bersteigen wrden. Ein solcher

    Punkt wrde nicht unbedingt erreicht, wenn zustzliche

    Kosten und Ertrge konstant wren. Die Kosten einer weite-

    ren Etage werden jedoch aufgrund statischer Anforderungen

    und anderer Faktoren tendenziell mit der jeweiligen Hhe, in

    der sie gebaut wird, steigen; die Ertrge bei einer zustzli-

    chen Etage knnen dagegen sinken etwa wenn prozentual

    mehr Platz fr Gebudetechnik bentigt wird oder Bauvor-

    schriften eine Verschlankung des Gebudes verlangen.

    Jason Barr hat nicht versucht, fr jeden New Yorker Wol-

    kenkratzer detailliert die optimale Hhe zu berechnen. Die

    dafr erforderlichen Informationen wrden sich fr den

    Grossteil der Bauten sowieso nur grob taxieren lassen. Daher

    schtzte er durchschnittliche Zahlen fr die Wolkenkratzer

    New Yorks und leitete daraus ab, welche Hhe bei Berck-

    sichtigung konomischer Faktoren fr ein Gebude sinnvoll

    wre. Fr diese Analyse sammelte er beispielsweise Infor-

    mationen zu Bau- und Finanzierungskosten, Lage und

    Grsse des Baugrunds sowie Nachfrage nach Broflchen.

    In einer Grafik (Abb. 6) veranschaulicht Barr seine Ergeb-

    nisse fr Downtown Manhattan. Im linken Teil der Abbil-

    dung sind die tatschlichen Gebudehhen zu sehen. Die

    Skyline weicht nicht nur durch die stilisierte Darstellung von

    der tatschlichen ab, sondern auch in einigen Details etwa

    weil Bauten unter hundert Metern Hhe keine Bercksichti-

    gung fanden oder solche mit fehlenden Daten nicht einbezo-

    gen wurden. Der rechte Teil zeigt dagegen die Hhen, die

    ber das konomische Modell ermittelt wurden. Wie dort zu

    seh