Der immobilienbrief nr 304

Inhaltsverzeichnis

NR. 304 I 37. KW I 13.09.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Sehr geehrte Damen und Herren,

heute ist „Freitag, der 13.“. Vorsicht! Auf das über Anlage-Zynismus kopfschüttelnde Anleihe-

Editorial gab es natürlich Reaktionen. Vorab: Ich habe nichts gegen Anleihen. Für Unternehmen

können sie insbesondere durch die Flexibilität der Mittelverwendung ein gutes Instrument sein -

wenn es denn eine sinnvolle unternehmerische Verwendung gibt. Der Blick in manche Immo AG

Bilanz zeigt auf, dass der FFO in Prozent oft noch nicht einmal für die Zinsen reicht. Die Immobilien

Zeitung hat inzwischen in einem schönen Artikel unter anderem den Risiko- und Eigenkapitalcharak-

ter von Mittelstands-Immobilienanleihen herausgearbeitet. Da muss die Wissenschaft wohl umden-

ken. Als studiertem „Finanzierungswissenschaftler“ führt mich die Anleihe-Definition durch die Unter-

stellung einer vom Anleihegläubiger geplanten Rückzahlung leicht in die Irre. Für den Mittelstand ist

die Eigenkapital-Anleihe mit 6 oder 7% effektiven Kosten vordergründig verführerisch. Mezzanine-

Kapital mit vergleichbarem Risiko muss das Unternehmen zweistellig kalkulieren. Andererseits zieht

die 5-Jahresanleihe das Trojanische Pferd direkt in die Unternehmensmauern. Während bei abwei-

chenden Investmentergebnissen beim Geschlossenen Fonds oder bei Mezzanine der Unternehmer

freundlich die Schulter zuckt, gibt es bei der Immobilien-Mittelstand-Anleihe einen Rückzahlungsan-

spruch. Einen Prolongationsautomatismus gibt es nicht. Wie die IVG gerade zeigt, können Anleihe-

Zocker lästig werden. Man ist schnell sein Unternehmen los. Und punktgenau nach 5 Jahren aus

Immobilieninvestitionen einen satten zweistelligen Millionenbetrag wieder verfügbar zu halten, ist

eine herausfordernde Aufgabe. Mit Bestandsimmobilien echte 6 bis 7% zu verdienen, ist nicht ein-

fach. Liegt das Geld z. B. bei einer Projektentwicklung zu lange herum, ist es zu teuer. Ist es aus

Investitionen noch nicht wieder da, kann es existenziell teuer werden.

Gestern fand in Berlin die 2. Megatrend-Konferenz der Kollegen des Immobilienmanager

statt. Das neuartige diskussionsintensive Format überzeugt und macht Spaß. Unter Moderation von

Steffen Uttich wurde der Megatrend „Digitalisierung“ mit Konsequenzen für die Immobilienwirtschaft

engagiert diskutiert. Der lt. Saatchi & Saatchi unaufhaltsame Kommunikationsweg von „Paid Me-

dia“ (Werbung) zu „Shared Media“ (soz. Netzwerke) und von Trustmarks (Markenvertrauen) zu Love-

marks (Markenliebe) wird viele von uns am Straßenrand zurücklassen. Viele Fragezeichen des „Wie“

blieben in der Luft hängen. Ansonsten wurden viele Ideen des Internet-Booms (vgl. Rohmert/Böhm,

eBusiness in der Immobilienwirtschaft, Gabler 2001) mit Smartphone-Justierung neu diskutiert. Die

letzten 15 Jahre enttäuschten die Erfinder des Themas eher mit ruhiger Entwicklung. Allerdings wur-

den schon damals die Beschleunigungsfolgen eines Generationenwechsel aufgezeigt. Ist es heute

soweit, dass sich Einkaufs- und Arbeitsverhalten rasant beschleunigt ändern? Trifft das die Immobi-

lienwirtschaft? Oder bleibt es dabei, dass die Immobilienwirtschaft in quantitativ und qualitativ ange-

passten Marktsegmenten nachfrageorientiert weiter die Hüllen bereit stellt, in denen andere die digi-

tale Revolution durchführen.

Apple hat wieder einmal überrascht. Ein preiswertes Einsteigertelefon am oberen Ende der

Preisscala zu positionieren, ist eine innovative Idee. Seit ich vor gut einem Jahr am 6.7.2012 im Edi-

torial prognostizierte: „Apple steht vor dem perspektivischen ‚Aus’. Meine 12-jährige Tochter, mit

dem Finger am Puls der Zeit, wünscht sich das neue Luxus-Smartphone von „Aitschtiecie“ – und

kein iPhone mehr.“ dauerte der Boom gerade noch 8 Wochen, bis die Börse das Problem verstan-

den hatte. Im Sturzflug fiel die Aktie von 700 auf 400. Nach Konsolidierung auf 500

geht es jetzt wieder bergab. Und heute: Der neue iPhone Home-Button mit Finger-

abdruckscanner war schon immer der Traum der Anwender. Auf „Home-Button“

bringt google sowieso nur Reparaturhinweise. Ob der Fingerabdruckscanner das

simple mechanische Problem beseitigen kann? Wenn nicht, gibt‘s das nächste

Problem. Als Küchenbrett ist das iPhone zu klein.

Werner Rohmert, Herausgeber

Editorial 1

Single-Tenant-Büroobjekte keine Core-Immobilien (WR)

2

Helaba: Offene Immobilien-fonds strafen Gegner Lügen (WR)

6

Wohnimmobilienpreise steigen weltweit

8

Shoppingcenter-Investments rückläufig (WR)

10

Ladenmieten bleiben konstant

12

Hotel Betreiber Bonität: Auswahlkriterien (Völcker)

16

Die Energiewende beginnt vor Ort (Müller)

19

Ausgaben für Wohnen steigen (WR)

19

Großraum Paris zieht deutsche Investoren an

20

Immobilienbrief Köln 31

Immobilienbrief Ruhr 33

Wohnimmobilien-Miet-trends unterschiedlich (WR)

21

Hamburger Zinshausmarkt überschreitet Höhepunkt (WR)

22

Neues Einkaufserlebnis in Frankfurt (CW)

29

Krise auf dem Hamburger Wohnungsmarkt? (Richter)

25

Köln bleibt begehrter Einzelhandelsmarkt (WR)

24

DIW Berlin zu den Wahlen 2013 (KK)

30

ABG plant Sozialwohnungen (CW)

30

Interview Deckelung Maklercourtage (Hoffmann)

28

Volle Städte, leeres Land? (KK)

26

Die Chinesen kommen! 14

Impressum 32

Partner und Sponsoren der heuti-

gen Ausgabe: aurelis Real Estate,

Bouwfonds Real Estate Investment

Management Deutschland GmbH,

Catella Real Estate AG, Deka Immo-

bilien Investment, E&P Real Estate

GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe

Group, RWE Energiedienstleitung

GmbH, RA Klumpe, Schröder & Part-

ner und sontowski & partner gmbh.

Frankfurt: Die DIC Asset

AG hat im August zwei weite-

re Erfolge im operativen Ge-

schäft erzielt: Die Deutsche

Bank AG mietet eine Büroim-

mobilie mit 5.300 qm Fläche

von der DIC Onsite. Die DIC

Asset AG ist an dieser Immo-

bilie aus dem Co-Investment-

Bereich mit 20% beteiligt. Der

Mieter wurde von Jones

Lang LaSalle beraten.

Mit der Veräußerung von drei

kleineren Objekten über rund

10 Mio. Euro aus ihrem Di-

rektbestand (Commercial

Portfolio) hat das Unterneh-

men inzwischen ein Ver-

kaufsvolumen von insgesamt

83 Mio. Euro realisiert und

damit das Jahresziel von 80

Mio. Euro bereits frühzeitig

erreicht. Die Verkaufspreise

lagen im Durchschnitt mehr

als 5% über den zuletzt fest-

gestellten Marktwerten. Bis

zum Jahresende wird nun mit

vereinzelten kleineren Ver-

käufen ein Transaktionsvolu-

men von maximal 100 Mio.

Euro angestrebt.

Insgesamt hat das Unterneh-

men im laufenden Jahr 10

Objekte verkauft, von denen

6 Immobilien aus dem Co-

Investment-Bereich kommen

(mit 20%-Beteiligung der DIC

Asset AG). Vier Objektver-

käufe stammen aus dem

Commercial Portfolio. Nach

dem aktuellen Stand wird

die DIC Asset AG einen

Verkaufsgewinn von bereits

mindestens rund 3,5 Mio.

Euro im Geschäftsjahr

2013 erzielen.

Studie sieht Single-Tenant-Büroobjekte nicht

als Core-Immobilien

Experten bestätigen alte „Der Immobilienbrief“-

und Platow-Thesen

Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“,

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Die DIWG | STIWA Deutsche Immobilien Wirtschafts Gesellschaft hat in einer aktuellen

Studie untersucht, ob „Single-Tenant-Büroobjekte“ Core-Produkte, die auf dem In-

vestmentmarkt als besonders sichere Anlage gelten würden, sind. Ein-Mieter-Objekte

eigneten sich nur für Anleger, die im Worst Case den vollständigen Verlust ihrer Einla-

gen verkraften können und Rücklagen in ausreichender Höhe gebildet haben, schließt

DIWG. Das bestätigt alte Argumente des Anlegerschutzes. Leider bleibt die Presszu-

sammenfassung an der Oberfläche. Wir haben ergänzt.

„Der Platow Brief“ und „Der Immobilienbrief“ haben Sie regelmäßig seit 20 Jahren

und auch in Zusammenhang mit einem Anlegerschutzportal auf die manchmal existenziellen

„Zeitbomben-Risiken“ von Ein-Mieter-Objekten oder noch schlimmer Konzern-

Entsorgungsimmobilien hingewiesen. Die Core-Einordnung von Ein-Mieter-Objekten ist aus

unserer Sicht oft eher dem Sicherheitsstreben der Asset Manager und der Entscheider ge-

schuldet, die in ihrer persönlichen Entwicklung einige Jahre Ruhe durch Mietvertragssicher-

heit wünschen, als der langfristigen (Renten-)Sicherheit des letztendlichen Kapitalanlegers

bei den Kapitalsammelstellen. Andererseits können Portfolio-Aspekte in institutionellen

Großportfolios die Single-Tenant-Kumulrisiken deutlich relativieren.

Die DIWG | STIWA Deutsche Immobilien Wirtschafts Gesellschaft hat jetzt in ei-

ner aktuellen Studie untersucht, ob „Single-Tenant-Büroobjekte“ tatsächlich Core-Produkte,

die auf dem Investmentmarkt als besonders sichere Anlage gelten würden, seien. In der

Pressezusammenfassung, die Erfahrung und Know How der Journalisten eher sehr allge-

mein ansetzt, bleiben die Aussagen allerdings eher rudimentär und vermitteln bei allen Risi-

kohinweisen bezogen auf das Chancen-/Risikoraster der Einzelimmobilie noch ein zu positi-

ves Bild. Wir hatten leider keine Zeit, die Studie zu beschaffen und im Detail zu suchen, ob

alle seit 20 Jahren vielfach vorgetragenen Argumente enthalten sind. Hinzu kommt, dass die

DIC: Weitere Erfolge im operativen Geschäft

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Groß-Portfolio-Welt anders aussieht als die Einzelobjektwelt

bzw. die Geschlossene-Fonds-Welt. Von den STIWA-Profis

hatten wir mehr erwartet.

Beispielhaft hat die aus Fusion der Bewertungsaktivi-

täten entstandene DIWG die drei Büroimmobilien, Neue Bör-

se Frankfurt/Main, Grüne Mitte Essen und Vodafone Cam-

pus Düsseldorf, unter dieser Fragestellung näher untersucht.

Dabei hat die DIWG die Risiken in die vier Kategorien Ob-

jekt, Mieter, Vermietung und Verkauf eingeteilt. Grund für ein

Investment in Single-Tenant-Objekte sei neben der vertragli-

chen Mietsicherheit häufig der als gering eingestufte Verwal-

tungs- und Managementaufwand im Vergleich zu Multi-

Tenant-Objekten. Risiken sieht DIWG aber schon zu Mietbe-

ginn. Mängellisten könnten zu einem über Jahre geführten

Thema mit Mietminderungen werden. Bei Single-Tenant-

Objekten seien die Auswirkungen signifikant stärker. Dar-

über hinaus sollte der Vermieter spätestens zwei Jahre vor

Vertragsauslauf beginnen, sich intensiv mit unterschiedli-

chen Nachvermietungsszenarien auseinander zu setzen und

Strategien zu erarbeiten. Dagegen sieht DIWG die Anleger

mit Multi-Tenant-Gebäuden im Core-Segment auf der siche-

reren Seite. Auch hier bleibt das Ergebnis aus „Der Immobi-

lienbrief“-Sicht auf plakativem Mainstream-Niveau. In einem

großen Portfolio von 70 oder 100 Immobilien ist ein Single-

Tenant-Objekt nicht wichtiger als ein Normalmieter eines

geschlossenen Multi-Tenant-Fonds. Es entfallen sogar bei

Nachvermietungs- oder Sanierungssituation die Leer-

zugsaufwendungen. Gegen fallende Marktmieten hilft Multi-

Tenant auch nicht. Im Gegenteil, durch die Mietvertrags-

streuung ist es schneller getroffen als bei einem Single-

Tenant-Mieter, der brav Miete und Indexierung bis zum Aus-

zug bezahlt. Aber interessanterweise sind in der Praxis ge-

rade professionelle Großinvestoren z. B. der Offenen Immo-

bilienfonds eher zurückhaltend, da sie die Risiken oft höher

einschätzen als Initiatoren und Anleger von Geschlossenen

Immobilienfonds.

Die DIWG kommt zu dem Fazit, dass Investoren,

die sich trotzdem dem Segment der Single-Tenant-

Immobilien zuwenden wollen, sich im Vorfeld ihrer Investiti-

on mit der Drittverwendungsfähigkeit ihres Investments in-

tensiv auseinandersetzen sollten, um sicher zu stellen, dass

sich nach einem Totalauszug des Erstmieters kein böses

Erwachen einstelle. Insbesondere die unkalkulierbare Wei-

tervermietungssituation und ein nur schwer abschätzbarer

Exit führen laut DIWG dazu, dass sich Ein-Mieter-

Objekte nur für Anleger eignen, die im Worst Case den


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vollständigen Verlust ihrer

Einlagen verkraften kön-

nen und Rücklagen in

ausreichender Höhe gebil-

det haben, um notwendige

R e v i t a l i s i e r u n g s m a ß -

nahmen durchführen zu kön-

nen. Die Studie ermittelt

mannigfaltige Risiken von

Single-Tenant-Objekten“.

Die weiteren Risiken

– aus dem Stegreif: „Der

Platow Brief“/„Der Immobi-

lienbrief“ fällt ohne großes Nachdenken noch mehr zu den Effekten von Single-Tenant-

Immobilien ein. Ein ungeplanter Mieterauszug während der Vertragslaufzeit kostet leicht drei

Jahresmieten und mehr, für die oft die Liquidität z. B. bei Geschlossenen Fonds nicht vor-

gehalten werden kann. Bei Aufteilung des Objektes in der Nachvermietung verschwinden oft

schon Flächen allein durch die neuen Flächendefinitionen abhängig von der Verhandlungs-

macht des neuen Mieters. Auch multifunktionale Immobilien sind bei aller Professionalität oft

zunächst auf den Erstmieter maßgeschneidert. Oft sind bei späterer Aufteilung 95% Vermie-

tung der neu definierten Flächen die sowieso durchschnittlich maximal erreichbare Vollver-

mietung. In Verbindung mit engeren Flächendefinitionen drückt das schon bei gleichen Mie-

ten den Ertrag um 10% und mehr. Zukünftig dürften bei Fonds und auch Investoren Bewer-

tungsrisiken eine weit größere Rolle spielen. Abnehmende Mietrestlaufzeiten drücken auf

die Werte. Zweitvermietung bringt geringere Mieten als Neubau-Erstbezug. Bei mieterspezi-

fischen 2. Lagen werden Nachvermietungsperspektiven oft überschätzt. Auch bei einem

frühzeitigen Mieterauszug, bei dem noch über Jahre die Miete bezahlt wird, müssen häufig

drastische Bewertungsabschläge in Kauf genommen werden, die Banken mit Eigenkapital

unterlegt sehen wollen. Oft versucht der professionelle Mieter auch juristisch aus dem Miet-

vertrag herauszukommen, wenn er die Immobilie nicht mehr braucht oder die Marktmieten

gesunken sind. Spätestens bei geplantem Auszug mit anschließendem Leerstand steht die

Bank mit Neubewertung und Eigenkapitalabruf auf der Matte.

Vernachlässigt werden regelmäßig Image-Risiken eines Gebäudes, das mit einem

bekannten Mieternamen verbunden war. Die Immobilie muss langfristig durch Marketing und

Revitalisierung kostspielig umpositioniert werden. Welcher Promi-Mieter zieht in eine Na-

mensimmobilie, die schlimmstenfalls sogar zuvor noch von einem Wettbewerber genutzt

wurde? Bei Nachvermietung nach 10 Jahren ist fortgeschrittene Renovierung und Mieteran-

passung fällig. Nach 20 bis 30 Jahren drohen Investments auf Neubaukosten-Niveau.

Schlimm wird es, wenn der bonitäre Mietvertrag als Ersatz für Standortqualität genommen

wurde und „langfristig gesicherter Cash Flow“ als Core-Definition gewählt wird. Aber selbst

wenn alles gut geht und der Markt sich stabil hält, kann allein die Summe aus Nachvermie-

tungskosten, Mietausfällen, neuen Flächendefinitionen, Restleerständen auch bei Vollver-

mietung und Differenz einer Gebrauchtimmobilien-Miete zur ursprünglich kalkulierten Neu-

miete ganz leicht Wertdifferenzen von 20 bis 50% ausmachen. Dabei ist eine Markkorrektur,

wie wir sie in Deutschland ab 1993 für fast 15 Jahre erlebten, noch nicht einmal berücksich-

tigt. Auch nach längerer Erholungsphase liegen heute die Mieten sogar nominal noch unter

dem Niveau von 1993 z. B. mit damals 40 bis über 50 Euro Spitzenmiete in Frankfurt. Pla-

towbrief/Immobilienbrief wundern sich seit vielen Jahren über die Bewertungsstabilität von

Single-Tenant-Immobilien. Entscheidend ist am Ende die Fähigkeit des Investors, Risiken zu

managen. Denn auf der anderen Seite ist eine Single-Tenant-Immobilie in einem großen

Portfolio eines institutionellen Anlegers auch nichts anderes als ein Etagenmieter in einem

Multi-Tenant-Hochhaus eines Einzelinvestments.

Eschborn: Markus Koch

(50) tritt am 1.10.2013 in die

Geschäftsführung der Aure-

lis Real Estate GmbH &

Co. KG ein und wird dort

künftig die Bereiche Finan-

zierung, Controlling, Rech-

nungswesen, Steuern, Un-

ternehmensplanung, Treasu-

ry und IT verantworten.

Zuvor war Koch CFO bei der

DIC Asset AG in Frankfurt.

Frankfurt: Martin Eber-

hardt FRICS (49) ist neuer

Vorstandsvorsitzender der

RICS

Deutsch-

land. Der

Hambur-

ger Mar-

tin Eber-

hardt ist

aktuell Geschäftsführer und

Country Manager des Invest-

ment Managers Bouwfonds

REIM Deutschland.

Daneben ist er Mitglied

des Aufsichtsrats der

börsennotierten Polis

Immobilien AG.

Frankfurt: Jörn Stobbe

FRICS wird im September in

die Geschäftsführung der

RREEF Management

GmbH eintreten. Als Mana-

ging Director wird er die Be-

reiche Asset Management

und Transactions für den

deutschsprachigen Raum

verantworten. Bis August

war er langjähriger Vor-

standsvorsitzender der Roy-

al Institution of Chartered

Surveyors in Deutschland

und ist Vorstandsmitglied der

ICG Initiative Corporate

Governance der deutschen

Immobilienwirtschaft.

Personalien


Transaktionsvolumen in Deutschland nach Risikoklassen

Bamberg: Matthias Hof-

mann ist am 31. Juli 2013

aus der Geschäftsführung

der PROJECT Fonds GmbH

und der PROJECT Fonds-

verwaltungs GmbH ausge-

schieden und jetzt Vorstand

der neu gegründeten Kapital-

verwaltungsgesellschaft

PROJECT Investment AG.

Gleichzeitig wurde Dr. Ralf

Weller als Geschäftsführer

beider Gesellschaften beru-

fen.

Dr. Ralf Weller verantwortet

das Management und die

Verwaltung der seit 1995

emittierten PROJECT Immo-

bilienentwicklungsfonds, die

weiterhin von den beiden

PROJECT-Gesellschaften

gemanagt werden. Alle zu-

künftigen Fonds werden von

der Kapitalverwaltungsgesell-

schaft (KVG), der PROJECT

Investment AG, emittiert und

verwaltet.

Immobilienreport – Offene Immobilienfonds

strafen Gegner Lügen

Helaba sieht Immobilienaktien weltweit im Bann der Geldpolitik

Werner Rohmert

Totgesagte leben länger, meint der Immobilienreport der Helaba zu Offenen Immobi-

lienfonds. Sie profitieren als typisch deutsches indirektes Immobilieninvestment

von der Sachwertstimmung. Immobilienaktien bestätigen weltweit die Abhängigkeit

von Zinsen, Notenbankpolitik, allgemeiner Immobilienentwicklung und allgemeinen

Aktientrends.

Das 1. Halbjahr brachte Offenen Immobilienfonds hohe Mittelzuflüsse, bestätigt der

Helaba Immobilienreport. Im Vorfeld der neuen Regulierung sei es bei den Offenen Immobi-

lienfonds erwartungsgemäß zu erhöhten Mittelzuflüssen gekommen. Diese dürften seit dem

Stichtag jedoch deutlich abgeflaut sein. Allerdings sei die Performance der Offenen Immobi-

lienfonds, die die Helaba mit einem eigenen „Helaba OIF-Index“ misst, deutlich abgeflacht.

Der Index wies zuletzt eine 12-Monats-Performance von lediglich 2% aus. Die Bandbreite

der Einzelfonds lag zwischen knapp 1% und 2,7%. Mit der eigenen Renditeerwartung von

durchschnittlich 2,5% im Index geht die Helaba aufgrund der anhaltend niedrigen Verzinsung

der liquiden Mittel und weiterer Abwertung von Immobilien in schwierigeren Märkten inzwi-

schen auch eher skeptisch um.

Im Ausblick geht die Helaba davon aus, dass die Offenen Immobilienfonds nach den zwi-

schenzeitlichen Irritationen der Regulierungspolitik doch sicher zu den Überlebenden der

deutschen Fondslandschaft gehören werden. Sie seien neben dem selbst genutzten Wohn-

eigentum in Deutschland eine bevorzugte Immobilienanlage für Privatanleger. Attraktiv ma-

chen Offene Immobilienfonds für Privatanleger vor allem die hohe Diversifikation und die

geringen Mindestanlagesummen. Die seit dem 22. Juli geltenden neuen Regelungen des

Kapitalanlagegesetzes, die für Neuanleger von Offenen Immobilienfonds - Altanleger haben

nach wie vor die tägliche Rückgabemöglichkeit - jetzt eine Haltedauer von mindestens 24

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Werte


Monaten und eine Kündi-

gungsfrist von 12 Monaten

vorsehen, sieht die Helaba

positiv. Die Neuregelungen

machten das Vehikel für

institutionelle Anleger weni-

ger interessant, so dass sich

die in der Finanzkrise als

gefährlich herausgestellte

Mischung von institutionellen

Anlegern und Privatanlegern

nicht mehr ergebe. Gleich-

zeitig werde die Liquiditäts-

steuerung in schwierigen Marktphasen erleichtert. Die Neu-

regelung unterstreiche den Charakter der Offenen Immobi-

lienfonds als langfristig orientiertes Investment. Gleichzeitig

behebe sie die grundsätzliche Konstruktionsschwäche der

Offenen Immobilienfonds, da die tägliche Rückgabemöglich-

keit nur schwer mit einer langfristig orientierten Anlageform

vereinbar sei.

Die Helaba untersucht in ihrem Immobilienreport wei-

ter u.a. die aktuelle Kursentwicklung weltweiter Immobilien-

aktien. Es bestätigen sich als Haupteinflussfaktoren der

Kursentwicklung die Zinsentwicklung, die allgemeinen Deter-

minanten des jeweiligen Aktienmarktes sowie die Funda-

mentaldaten der Immobilienmärkte. Dies lässt sich aus regio-

nalen Unterschieden zurzeit deutlich ablesen. Immobilientitel

in Japan wurden gemeinsam mit dem Leitindex Nikkei durch

die expansive Geldpolitik in die Höhe getrieben. Dagegen

hat allein die Ankündigung der US-Notenbank, den „Einstieg

in den Ausstieg“ der Niedrigzinspolitik zu betreiben, die Kur-

se der US-Immobilientitel stark gedrückt. Sie sind unter den

Stand vom Jahreswechsel gefallen und zeigen eine klare

Underperformance gegenüber dem US-Aktienmarkt insge-

samt. Das Immobiliensegment in Europa bewegt sich dage-

gen weitgehend im Einklang mit dem Gesamtmarkt, da hier

das geldpolitische Störfeuer ausbleibt. Das Versprechen

von EZB und Bank of England, die expansive Geldpolitik

über einen längeren Zeitraum nicht zu verändern, stützen

die Kurse.

Wohnimmobilienpreise steigen weltweit um 6,1%

Auch Europa dreht wieder ins Plus

Die Wohnimmobilienpreise in den europäischen Metro-

polen hatten in den letzten Jahren mit den Folgen der

Finanzkrise zu kämpfen. Erstmals seit 2010 sind jetzt

auch die Preise in den europäischen Märkten im Durch-

schnitt gestiegen.

Knight Frank erhebt quartalsmäßig im „Global House

Price Index“ das Zahlenwerk. Trotzdem bleibt Europa der

Kontinent mit dem geringsten Zuwachs. Während weltweit

Wohnimmobilien auch im mittleren Segment allein im 2.

Quartal um durchschnittlich 2,4% stiegen und im 12-Monats-

Vergleich um 6,1% zulegten, erreichte Europa lediglich ein

Plus von 0,7% im Vorjahresvergleich. Hinter dem europäi-

schen Durchschnittswert von +0,7% verbergen sich stark

divergierende Trends in den einzelnen Ländern. Die Band-

breite liegt zwischen zweistelligen Zuwachsraten in der

Türkei mit 12,2% bis zu ebenso hohen Verlusten z. B. in

Griechenland mit -11,5%. Mit einem Plus von 5,4% zählt

Deutschland zu den Gewinnern in Europa. Die Preise für

Immobilien mittlerer Wohnqualität liegen in Griechenland

um 31%, Spanien um 29% und Italien um 15% unterhalb

des letzten jeweiligen Hochs. Die europäischen Länder

liegen zum vierten Mal in Folge am Ende des Rankings.

Während Griechenland, Spanien und Portugal die Schlag-

zeilen bestimmen, werden die gleichfalls prekären Bedin-

gungen in den Niederlanden, Ungarn und Kroatien oft über-

sehen. Die Niederlande mussten einen Preiseinbruch von

8,5%, Ungarn von 8,2% und Kroatien von 5,5% verkraften.

Schlechte Finanzierungsbedingungen und eine hohe Pri-

vatverschuldung gehen Hand in Hand mit steigender Ar-

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beitslosigkeit. Dagegen hat nach drei Jahren negativer Performance im mittleren Marktseg-

ment Großbritannien mit einem Plus von 2,6% wieder Fuß gefasst.

In den weltweit 55 untersuchten Ländern stiegen im 2. Quartal in 37 Ländern die

Preise. In einigen aufstrebenden Volkswirtschaften, die zuletzt die Tabellen anführten, hat

sich das Wirtschaftswachstum jedoch verlangsamt. Die Effekte auf den Wohnimmobilien-

markt sind beispielsweise in Brasilien spürbar. Die Preissteigerung liegt aber immer noch im

zweistelligen Bereich. In China haben die Preise stagniert. Dagegen zeigen die Pfeile in den

USA jetzt zum zweiten Mal in Folge nach oben. Im Vorjahresvergleich sind die US-Preise

um 10,2% gestiegen. Atlanta und Chicago liegen an der Spitze des US-Rankings.

Shoppingcenter-Investments in Deutschland 35% rückläufig

Knapp 1 Milliarde Euro gingen im 1. Halbjahr über die Theke

Im 1. Hj. belief sich das Transaktionsvolumen von Shopping Centern in Deutschland

auf 970 Mio. Euro. Im Vorjahresvergleich mit damals 1,5 Mrd. Euro bedeutet das je-

doch einen herben Rückgang um 35%. Im 2. Quartal wechselten mit u. a. der Aache-

ner Kaiserplatz-Galerie und dem Anteilsverkauf an der Dresdner Altmarkt-Galerie ins-

gesamt vier Objekte im dreistelligen Millionenbereich den Eigentümer. Jedoch bleibt

das Angebot an großvolumigen Centern gering.

Mit einem Anteil von 94% dominierten Einzeltransaktionen das Investmentgeschehen

im 1. Halbjahr. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen der Einzeltransaktionen stieg im

1. Halbjahr auf 124 Mio. Euro nach 95 Mio. Euro im Vorjahresvergleich bzw. 88 Mio. Euro im

Fv

München/Frankfurt: Die

UBS Real Estate KAG mbh

beruft Axel Vespermann und

Gabriele Merz mit Wirkung

zum 1. Oktober 2013 als

neue Mitglieder in die Ge-

schäftsführung.

Gabriele Merz folgt auf Dr.

Christine Bernhofer, die die

UBS zum 30. September

verlassen wird, um sich u.a.

karitativen Projekten in Afrika

zu widmen.

Axel Vespermann wird zu

einem neuen Mitglied der

Geschäftsführung berufen.

Zuvor war er bei der Allianz

Real Estate GmbH.

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unabhängigen Wirtschaftsprüfern testiert wurden. Namenhafte Analysten bestätigen

dem Unternehmen hervorragende Asset-Management-Qualitäten, die Anlegern neben

einer größtmögichen Sicherheit zudem eine attraktive Rendite ermöglichen.

Gesamtjahr 2012. Während im Core-Markt das Angebot

nach wie vor knapp ist, bieten sich lt. Jones Lang LaSalle

bei nur leicht erhöhter Risikobereitschaft attraktive Chancen

außerhalb des engen Core-Segmentes. Dies könnte lt. JLL

in der 2. Jahreshälfte zu einem deutlich höheren Invest-

mentvolumen führen.

Die Multiplikatoren bzw. Renditen für Shoppingcen-

ter haben sich in den vergangenen 6 Monaten nicht verän-

dert. Die Spitzenrendite für Top-Immobilien liegt unverän-

dert bei 4,75% vor Erwerbsnebenkosten. Aufgrund des

knappen Angebotes werden die Preise lt. JLL bis zum Jah-

resende weiter hoch bleiben. Vor allem institutionelle Anle-

ger zeigten wenig Flexibilität bei den Investitionskriterien.

Dies führe zu einer Zweiteilung des Marktes. Die institutio-

nellen Investoren beschränkten sich auf Core-Immobilien,

denen sie einen hohen Grad Sicherheit unterstellten. Auch

die internationalen Staats- und Pensionsfonds blieben in

ihren Anlageprofilen weitgehend starr. Für diese Investoren

sei die deutsche Standort-Dezentralität sehr oft ungewohnt.

Es sei den Einkäufern oft unmöglich, dem heimischen In-

vestment-Comittee Investitionen außerhalb der drei oder

fünf wichtigsten Metropolen Deutschlands nahe zu bringen.

Auf der anderen Seite gibt es lt. JLL zahlreiche opportunisti-

sche bzw. risikobereitere Investoren, die Shoppingcenter in

Deutschland suchen.

JLL erkennt erste Ansätze, dass sich die Lücke zwischen

diesen beiden Anlegergruppen schließe. Für problematische

Sachverhalte setze der Markt hohe Abschläge ein. Dabei

könnten Objekte mit Entwicklungspotential mit gezielten As-

set-Management-Maßnahmen angegangen werden, um ei-

nen Verkauf zu erleichtern. JLL erwartet insgesamt eine ge-

schäftige zweite Jahreshälfte. Das Produktangebot bei Core

werde weiter knapp bleiben. JLL erwartet jedoch mehr Aktivi-

tät bei Core+ und Value-add-Immobilien. Die hochpreisige

und stabile Marktlage in Deutschland führe auch dazu, dass

viele Eigentümer überlegten, die aktuelle Hochpreissituation

für einen Verkauf zu nutzen. Indiz dafür könnte das Ausblei-

ben der klassischen Sommerpause im laufenden Jahr sein.

(WR)

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Ladenmieten in Deutschlands Einkaufsmeilen bleiben konstant

JLL sieht Spitzenmieten in 185 Städten nur um 0,3% steigen

Die Mieten für Einzelhandelsflächen in den 185 wichtigsten deutschen Einkaufsstäd-

ten bleiben lt. Jones Lang LaSalle (JLL) im zweiten Halbjahr 2013 konstant. Auch 2014

sieht das Maklerhaus kaum Steigerungstrends.

Im Durchschnitt der untersuchten Einkaufsstädte beziffert Jones Lang LaSalle (JLL)

den erwarteten Zuwachs im Vergleich zum ersten Halbjahr auf lediglich 0,3%. Nur in zehn

der 185 untersuchten Städte zeichnen sich bei der Neuvermietung eines 100 qm-

Standardladenlokals

höhere Mieten als

im ersten Halbjahr

2013 ab. Bis Ende

Juli wurden in

Deutschlands Ein-

kaufsmeilen wie im

Vorjahr Shops mit

einer Gesamtfläche

von rund

270.000 qm vermit-

telt. Der Konsolidie-

rungs- und Verdrän-

gungsprozess im

Bremen: Goodman hat sein

Immobilienprojekt für Daimler

abgeschlossen: 10 Monate

nach Baubeginn kann der

Mieter in das neue rd. 33.000

qm große Logistikzentrum

einziehen. Der Neubau befin-

det sich im Hemelinger Ha-

fen. Die Immobilie ist durch

Umwandlung einer alten In-

dustriebrache entstanden und

auf die Anforderungen der

Automobillogistik zugeschnit-

ten.

Das Objekt wurde vom

Goodman European Lo-

gistics Fund (GELF) erwor-

ben. Goodman managt den

Fonds und übernimmt auch

die Gebäudeverwaltung für

den Automobilhersteller.

Neues Logistikzent-rum für Daimler

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Einzelhandel bleibe trotz positiver Vermietung jedoch stark,

prognostiziert JLL. Der Druck auf die Margen bleibe sehr

hoch. Die Wettersituation mit einem ausgefallenen Früh-

jahrs- und zu langen Sommergeschäft habe hierzu beigetra-

gen. Zudem ließen sich die positiven Umsatzprognosen der

Handelsverbände nicht 1:1 auf die Situation in den 1a-

Lagen übertragen. Die Retailer legen lt. JLL aktuell ihr

Hauptaugenmerk auf eine Optimierung ihrer Standortnetz-

werke. Die an manchen Stellen vorhandene Überdistributi-

on werde abgebaut. Neue Roll Outs und die Anmietung

großer Flagshipstores seien derzeit eher die Ausnahme.

Dies wirke sich zwangsläufig auch auf die Mieten

aus, die im zweiten Halbjahr aus JLL-Sicht überwiegend auf

dem Niveau des ersten Halbjahres verharren würden. In

den zehn Top-Metropolen erwartet JLL im Vergleich zum

ersten Halbjahr gleichbleibende Mieten. Einzige Ausnahme

sei Düsseldorf mit einem Anstieg um knapp 4% auf jetzt

275 Euro. Spitzenreiter bleibe München mit bis zu 350 Eu-

ro, gefolgt von Frankfurt mit 290 Euro. Berlin und Düssel-

dorf hätten den Abstand zu den beiden Städten in den ver-

gangenen Jahren reduziert und erzielten in der Spitze 280

bzw. 275 Euro. Hamburg komplettiere die Top 5 mit bis zu

255 Euro. Köln (250 Euro), Stuttgart (240 Euro) und Dort-

mund (220 Euro) seien die weiteren Städte, deren Spitzen-

Deka


mieten die 200 Euro-Marke überschritten. Hannover und

Nürnberg machen die Top 10 mit 185 bzw. 165 Euro kom-

plett. Auch für 2014 erwartet JLL eine Seitwärtsbewegung

der Mieten.

Die Chinesen kommen!

Chinesische Versicherungsfonds

investieren verstärkt im Ausland

Rund 11 Mrd. Euro sollen mittelfristig von chinesischen

Versicherungsfonds international in Immobilien inves-

tiert werden. Allerdings steht diesmal Deutschland nicht

oben auf der Investitionsliste. Büroimmobilien in USA,

Kanada und Australien sind gesucht.

Für die chinesischen Investoren sind internationale

Immobilienanlagen bislang noch relatives Neuland. Versi-

cherungsfonds dürfen überhaupt erst seit 2009 in Immobi-

lien investieren. Lt. CBRE verfügen chinesische Versiche-

rungsfonds heute aber über mehr als 10,5 Mrd. Euro für

Immobilieninvestitionen im Ausland. Die Chinesen bevorzu-

gen hierbei Länder mit hoher Transparenz. Hier punkten vor

allem die Märkte in Großbritannien, USA, Kanada, Singa-

pur, Hongkong und Australien. Nachgefragt sind vor allem

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Frankfurt: Die HIH Hambur-

gische Immobilien Hand-

lung erwirbt das im Bau be-

findliche Bürogebäude am

Hauptbahnhof (Ecke Nidda-

straße 107/Hafenstraße) für

einen Immobilien-Spezial-

fonds der Warburg - Hender-

son Kapitalanlagegesell-

schaft für Immobilien mbH.

Verkäufer mit einem Investiti-

onsvolumen von rd. 50 Mio.

Euro ist der Projektentwickler

Groß & Partner.

Der Neubau verfügt über rund

14.300 qm Gesamtfläche.

Mieter des sechsgeschossi-

gen Bürogebäudes ist die als

„Passivhausmacher“ bekannte

ABG Frankfurt Holding.

Die Transaktion wurde von

Catella Property vermittelt.

Deal

hochwertige Prime-

Büroimmobilien in den

wichtigsten Städten welt-

weit. Die neuen gesetzli-

chen Rahmenbedingun-

gen begrenzen lt. CBRE

Investments „auf etablierte

Einzelhandels- und Büro-

immobilien mit stabilen

Märkten, die sich in zent-

ralen Lagen der wichtigs-

ten Städte in den 25 entwi-

ckelten Märkten befinden“.

Das schließe auch geliste-

te REITs ein, meint CBRE.

Der Auslandstrend wird verstärkt durch den aktuellen Mangel an erstklassigen Im-

mobilien in den chinesischen Metropolen bei einem gleichzeitig steigenden Risiko eines

Überangebotes in den Sekundär- und Tertiär-Märkten. Durch den stark gestiegenen Ren-

minbi (RMB) und das gegenwärtig niedrige Zinsumfeld können lt. CBRE auch bei Prime-

Immobilien attraktive Renditen generiert werden. Insgesamt beläuft sich das Gesamtver-

mögen der chinesischen Versicherungsinstitutionen auf 900 Mrd. Euro. Neue Gesetze

ermöglichen es, bis zu 15% des Vermögens in nicht selbst genutzte Immobilien zu inves-

tieren. So sind theoretisch derzeit ca. 135 Mrd. Euro für Immobilieninvestments verfügbar.

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Düren/Berlin: Die DVI Deut-

sche Verwaltungsgesell-

schaft für Immobilien mbh

(DVI) schließt in den ersten

acht Monaten 2013 Neuver-

träge über 10.500 qm Fläche

in ihren Einkaufs-Center und

Einzelhandelsimmobilien.

Im „PLAZA Frankfurter Allee“

in Berlin-Friedrichshain konn-

ten Mieter (darunter Hewlett

Packard, LBB, WISAG) mit

Büroflächen von über 6.400

qm gewonnen bzw. Flächen-

erweiterungen realisiert wer-

den; im „Spreebogen Plaza“

im Berliner Bezirk Charlotten-

burg waren es ca. 1.400 qm

Büroflächen (darunter IAV,

ASK, Ackon).

Auch im Berliner „Rathaus-

Center Pankow“ gab es mit

dem Drogeriemarkt dm einen

neuen Einzelhandelsmieter

(528 qm); im Einkaufszent-

rum „Forum Köpenick“ konn-

te mit dem Fachhändler für

Wohnaccessoires „Das De-

pot“ ebenfalls ein neuer

wichtiger Retail-Kunde ge-

wonnen werden (540 qm).

Am Heimatstandort Düren

konnten insgesamt ca.1.600

qm Neuvermietungen reali-

siert werden.

„Angesichts des scharfen

Wettbewerbs vor allem durch

den Online-Handel ist das ein

sehr gutes Ergebnis, mit dem

wir die Quasi-Vollvermietung

unserer Objekte halten kön-

nen. Das schaffen nur weni-

ge unserer Konkurrenten“,

freut sich DVI-Geschäfts-

führer Helmut Jagdfeld.

In der Praxis liegen die Immobilienquoten dagegen bei 6%. Bei einer Relation von 80/20

zwischen nationalen und internationalen Investitionen errechnet sich lt. CBRE ein potenziel-

les, grenzüberschreitendes Investitionsvolumen von knapp 11 Mrd. Euro. Da trotz steigen-

den Angebotes insgesamt die anlagefähigen Immobilien im asiatisch-pazifischen Raum be-

grenzt sind, werden sich chinesische Investoren auf Prime-Büroimmobilien in internationalen

Gateway-Cities konzentrieren.

Hotel Betreiber Bonität: Auswahlkriterien

Was gibt den Ausschlag und was zählt wirklich?

Winfried D. E. Völcker, Hotelier & Patron

Neugierde, Wissensdurst und die Freiheit, es tun zu dür-

fen, bringt allein aus China jedes Jahr 20 Millionen neue

Touristen in die globale Umlaufbahn. 2015 wird China der

größte Quellmarkt für Deutschland sein. Andere BRIC

Länder machen es China nach. Amerikaner und Europäer

sind weiter voll dabei. Alle brechen friedlich auf, die Welt

zu erobern, vornehmlich Europa.

Kontinentaleuropa ist der größte Hotelmarkt weltweit.

In der EU gibt es mehr als 145.000 klassische Hotels mit 5,4

Millionen Zimmern. Deutschland, Spanien und Frankreich

stellen das Hauptangebot. In Deutschland ist eine starke

Dynamik der Hotelindustrie zu beobachten. Hotelketten mit

Midscale und Upscale Hotels dominieren den Markt. In knapp

13.000 Hotels bieten sie 1,5 Millionen Zimmer und repräsen-

tieren in der EU einen Marktanteil von 28%. Deutschland als

größte Volkswirtschaft in Europa, viertgrößte weltweit, ist

„mitten mang“: Bevorzugtes Reiseziel der Menschen aus

aller Herren Länder. Unter den Top 5 weltweit, wenn auch

82% der Übernachtungen dem Inlandtourismus zuzuordnen sind.

Waren den Reisenden einst vertraute Standards und bekannte Kost wichtig, so er-

warten die Millionen neuen Touristen heute - gebildet, wohlhabend und gar nicht ängstlich:

Lokale Authentizität! Die finden sie eher nicht bei den Hotelketten, sondern bei den rd.

130.000 Privathotels bzw. privaten Hotelgruppen in der EU, die immerhin

3.9 Millionen Zimmer anbieten. Doch wie lange noch? Der Renovierungsstau ist hoch. Er

konnte durch die Umsatzsteuerreduzierung (allgemein in der EU 7%) abgebaut werden. Das

reicht aber nicht!

Trotz exzellenter Performance, trotz niedriger Zinsen, bekommen die Privaten kaum

Kredite, um sich als authentische Stätten der Begegnung für den weltweiten Reiseboom in

Position zu bringen bzw. um neue Kapazitäten zu schaffen. Acht Prozent Kapitaldienst sollte

jede Investition verdienen. Beim heutigen Zinsniveau macht das 4 plus 4, entsprechend 40%

Tilgung in 10 Jahren, plus keine schlechte Marge für die Bank.

Was das mit Betreiberbonität zu tun hat? PWC nahm sich des Themas schon vor

Jahren an und kam, wie ich heute, zu diesem Schluss: Betreiberbonität definiert man nicht

durch des Betreibers Geldvermögen, sondern durch dessen Vermögen, den Hotelbetrieb

allzeit kompetent und wirtschaftlich erfolgreich positionieren und betreiben zu können. Darin

liegt Sicherheit! Das können die meisten privaten Hoteliers besser als die Konzerne mit ihren

ferngelenkten, ständig wechselnden Filialleitern. Ob im Krisenfall all die Absicherungen der

Konzerne das Papier wert sind, worauf sie stehen, wer weiß es denn?

Der Privathotelier, dessen Wohlergehen vom Wohlergehen seines Hotelbetriebes

abhängt, der wird in der Krise seinen Mann, stehen. Mit Sicherheit! Es ist nicht automatisch

DVI mit 10.500 qm

Neuvermietung


Leipzig: Der Bouwfonds

European Real Estate Par-

king Fund II erwirbt eine

Tiefgarage am Augustusplatz

von den Versicherungsunter-

nehmen Provinzial Rhein-

land und Provinzial Nord-

West, die das Objekt in einer

gemeinsamen Gesellschaft

gehalten hatten. Zu der Tief-

garage am Augustusplatz

gehören neben den 1.268

Parkplätzen auch oberirdi-

sche Service- und Einzelhan-

delsflächen. Das Transakti-

onsvolumen liegt bei rund 30

Mio. Euro. Mit dem Park-

hausbetreiber Q-Park be-

steht ein langfristiger Mietver-

trag. Die Immobilientransakti-

on wurde von Aengevelt

Immobilien vermittelt.

richtig, zu folgern, Geld und Erfahrung stehen für einen weiten Horizont und Erfolg, nach

dem Motto, wer erfolgreich ist, der hat auch Geld, wer kein Geld hat, der ist nicht erfolgreich.

Wer Geld hat, der kriegt auch was dazu. Geld regiert die Welt…

Ein solcher Hotelhorizont ist oft ein Kreis mit dem Radius Null: Der eigene Stand-

punkt: Albert Einstein. Ich stimme ihm zu! Angesichts der geschilderten Chancen für den

mittelständischen Unternehmer graust mich die Erkenntnis, dass die Entscheider über

„Kapital oder kein Kapital“ nachhaltig beratungsresistent sind. Bekommen deutsche Hotelun-

ternehmer nicht bald auskömmlich Kapital für Renovierungen, Restrukturierungen, Erweite-

rungen und Neubauten, so wird es zu einem Aderlass authentischer Herbergen in deutschen

Landen kommen, ein großer Verlust…

Ausschlaggebend für die Beurteilung der Betreiberbonität sollte eine positive Antwort

auf diese 5 Fragen sein, denn es zählt, was der Betreiber zu schaffen vermag:

1. Hat der Betreiber so ein Hotel schon mehrfach erfolgreich positioniert und wirtschaft-

lich gut geführt?

2. Hat der Betreiber mit der Kategorie, dem Konzept und der Kapazität schon positive

Erfahrung?

3. Hat der Betreiber als Patron oder dessen Filialleiter Management- und Führungkom-

petenz? ►

4. Hat der Betreiber Kompetenz in Sachen Controlling & Marketing?

5. Ist der Betreiber umsetzungsstark, kreativ & innovativ?

(Infos: http://www.voelcker-hospitality.de)

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Berlin: Die Albert Schweit-

zer Stiftung für unsere Mit-

welt mietet ca. 270 qm Büro-

fläche am Hackeschen Markt

in der Dircksenstraße 47 über

Catella Property.

München: Die Aon Holding

Deutschland GmbH mietet

rd. 2.000 qm Fläche im Ob-

jekt Sunyard, St.-Martin-Str.

58-68, von der Deka Immo-

bilien GmbH aus dem offe-

nen Immobilien-

Publikumsfonds Deka-

ImmobilienEuropa. Vorge-

sehen ist zudem, dass Aon

bis zum Jahresende weitere

1.500 bis 3.000 qm anmietet.

CBRE war beratend tätig.

Garmisch-Partenkirchen:

Die Aurelis Real Estate

GmbH & Co. KG hat ihr letz-

tes Grundstück an die Markt-

gemeinde verkauft. Das rund

28.000 qm große Gelände

liegt an der Olympiastraße.

Das Areal ist derzeit als

Brachfläche ungenutzt. Die

Aurelis hat in den vergange-

nen Monaten alle ihre drei

Grundstücke in Garmisch-

Partenkirchen mit einer Ge-

samtfläche von rund 75.000

qm verkauft.

Niederlande: Die Aberdeen

Asset Management

Deutschland AG verkauft

aus dem Portfolio des Degi

Europa eine Immobilie in

Hoofddorp an die PPF Real

Estate Holding. Für das

Objekt mit rund 30.000 qm

Mietfläche und 325 Stellplät-

zen zahlte der Käufer 47

Mio. Euro.

Deals


Die Energiewende beginnt vor Ort – deutschlandweit

Dr. Hanns-Ferdinand Müller, Vorstandssprecher der RWE Vertrieb AG

Der Umstieg kann nicht von heute auf morgen erfolgen. Aber jeder einzelne Baustein ist

wichtig. Dezentrale Energieerzeugung ist solch ein Baustein, mit dem die Energiewende in

Deutschland gelingen kann. Der gesamten Gesellschaft wird so die „Energie von morgen“

ein bisschen näher gebracht. Es müssen nur ausreichend Maßnahmen angestoßen und

umgesetzt werden. Das Schöne daran: Jeder kann mitmachen!

Beispiel Schmalkalden: Die kleine Gemeinde in Thüringen setzt für ihre Bürgerinnen

und Bürger ab sofort auf eine sichere, energiesparende und umweltfreundliche Wärmever-

sorgung. Im Rahmen umfassender Modernisierungsmaßnahmen im Fernheizwerk Schmal-

kalden hat die RWE Energiedienstleistungen GmbH dort – gemeinsam mit der kommu-

nalen Gesellschaft Dezentrale Energien Schmalkalden – die Wärmeversorgung erneuert

und ein hocheffizientes Blockheizkraftwerk (BHKW) in die Wärmeanlage integriert. Ein Pro-

jekt, das so oder ähnlich in ganz Deutschland machbar ist.

Vorteile: Die komplette Wärmeerzeugungsanlage wurde optimiert. Sie besteht nun

aus dem neuen BHKW und wird umweltfreundlich mit Biomethan betrieben. Das BHKW

speist über eine Vorrangschaltung die thermische Energie ins Fernwärmenetz ein. Die

Wärmeerzeugung wird durch die Mikrogasturbinenanlage ergänzt, die über einen Puffer-

speicher verfügt. In der kalten Jahreszeit werden dann bedarfsgerecht die Heizkessel zuge-

schaltet. Ergibt eine CO2-Einsparung in Höhe von 2.750 Tonnen pro Jahr gegenüber der

getrennten Erzeugung von Strom und Wärme.

Nicht nur Schmalkaldens Bürgermeister Thomas Kaminski freut sich über die nun

höhere Versorgungssicherheit für die Bürger Schmalkaldens. Auch Thüringens Wirtschafts-

minister Matthias Machnig überzeugte sich bei der Inbetriebnahme von der Leistungsfä-

higkeit der Anlage. Wohl wissend, dass in dem freundlichen, thüringischen Ort wieder ein

kleines, aber bedeutendes Puzzleteil der deutschen Energiewende entstanden ist.

Ausgaben für Wohnen steigen in Europa trotz Wirtschaftskrise

EU-Bürger geben 1,7 Billionen Euro für Wohnen aus

Die Ausgaben für Wohnen bestimmen den größten Anteil an den Konsumausgaben

der europäischen Haushalte. 2011 wurden in den 27 EU-Mitgliedsstaaten insgesamt

rd. 1,7 Billionen Euro für das Wohnen ausgegeben. Das entspricht 23,6% der gesam-

ten Ausgaben der privaten Haushalte. Dieser Anteil ist im Vergleich zu 23% im Jahre

2000 und noch 22,5% im Jahr 2008 deutlich gestiegen.

Auch im Zuge der Finanzkrise sind die wohnungsbezogenen Ausgaben die einzigen

haushaltsbezogenen Ausgabenpositionen, die sich im Gegensatz zu anderen Konsumkom-

ponenten erhöht haben. Das ist ein zentrales Ergebnis des Reports der RICS Royal Insti-

tution of Chartered Surveyors. Allerdings sind lt. RICS bei den Ausgabenpositionen star-

ke Unterschiede zwischen den Ländern zu verzeichnen. In EU-Mitgliedsstaaten, in denen

das Einkommensniveau deutlich oberhalb des EU-Durchschnittes liegt, wie z. B. in Skandi-

navien, den Niederlanden und Luxemburg, liegen die wohnungsbezogenen Ausgaben ver-

gleichsweise hoch. In den Mitgliedsstaaten in Südeuropa liegen sie mit Ausnahme Grie-

chenlands tendenziell geringer.

Jedoch ist die eigentlich positiv Botschaft für den Vermieter deutlich zu relativieren.

Der Grund, warum der Wohnsektor von 2008 bis 2011 der stabilste Posten bei den Kosten

der privaten Haushalte war, sind neben länderspezifischen Mietentwicklungen vor allem die

überall stark gestiegenen Nebenkosten. Die Ausgaben für Instandhaltung und Instandset-

zung gingen dagegen um 3,2% zurück. Allerdings ist die generelle Aussagefähigkeit

der Studie zu relativieren. Der größte Unsicherheitsfaktor

ist die Schätzung der Anteile der wohnbezogenen Ausgaben

bei selbst genutzten Immobilien. Dies macht bei Wohneigen-

tumsquoten, die in den einzelnen Ländern zwischen 50 und

90% liegen, eine erhebliche Unsicherheit aus. Hinzu kom-

men deutliche Unterschiede bei den Miettrends. (WR)

Der Großraum Paris zieht deutsche

Investoren an

Globale Kapitalsammelstellen sind

größte Geldgeber

Paris steht bei ausländischen Investoren wieder

ganz oben auf der Liste. Ca. 36% des gewerblichen

Immobilien-Transaktionsvolumens im Großraum Paris

wurden im 1. Halbjahr 2013 von internationalen

Investoren getätigt.

Mit einem Anteil von 8% am Gesamttransaktionsvolu-

men von 4,3 Mrd. Euro im 1. Halbjahr lagen die deutschen

Investoren auf dem 2. Platz hinter den globalen Kapitalsam-

melstellen, die 11% des Investmentvolumens tätigten. Deut-

sche Investoren sind auf große Volumina abonniert. In der

Größenordnung ab jeweils 100 Mio. Euro entfiel in den letz-

ten 10 Jahren bis zu einem Drittel dieser Großinvestments

auf deutsche Investoren. Im Durchschnitt lag der Anteil bei

15%. Im 1. Halbjahr tätigten die Deutschen sogar wieder

ein Viertel der Großinvestitionen. Der größte Deal war dabei

der Kauf des Objektes „33 Rue Lafayette“ mit ca. 28 700 qm

für 277 Mio. Euro im 2. Quartal durch die Deka Immobilien.


S+P

Frankfurt: Der Kreditfonds

„Deka Infrastrukturkredit“

erwirbt eine Erstrangtranche

einer Projektfinanzierung mit

einem Volumen von 10 Mio.

Euro von der DekaBank. Die

Tranche ist Bestandteil einer

Finanzierung über 250 Mio.

Euro, die von der DekaBank

mit einem Volumen von 20

Mio. Euro und anderen Ban-

ken für den Kauf, den Betrieb

sowie die Vermarktung eines

digitalen, terrestrischen Fern-

seh- und Radioübertragungs-

netzes in Skandinavien ver-

geben wurde.

Düsseldorf: Ab dem 1. No-

vember 2013 sind weitere

rund 6.700 qm Bürofläche im

„K-LAN“, Home of Innovation,

vermietet. Der Vermietungs-

grad im Bürogebäude der

Real I.S. in der Schiessstra-

ße 43 in D-Heerdt steigt da-

mit auf 85%.

Die insgesamt größte Fläche

ist von der Portigon AG für

ihre in der Gründung befindli-

che Tochtergesellschaft Por-

tigon Financial Services

(PFS) ausgewählt worden.

Ab November werden insge-

samt weit über 600 Mitarbei-

ter im K-LAN arbeiten und

den Düsseldorfer Standort

beleben.

Im Frühjahr dieses Jahres

hatten bereits die Firmen

ALPS Electric Europe und

CHG-MERIDIAN, ein führen-

der Anbieter von IT-Leasing

und Dienstleistungen im

Bereich der Informations-

und Kommunikationstech-

nologie, Flächen im K-LAN

angemietet.

Bereits seit Ende der 90er Jahre sind deutsche Fonds in Frankreich präsent. Sie waren lan-

ge die stärksten ausländischen Player. Deka, Commerzbank, Allianz und RREEF sind die

größten Investoren, die mehrere Milliarden Euro in ihrem Bestand haben. Anlageziel waren

auch schon vor der allgemeinen Core-Fixierung gute und langfristig vermietete Objekte in

guten Lagen.

Wohnimmobilien-Miettrends unterschiedlich zwischen

Neu- und Bestandvermietung

Horror-Steigerungsmeldungen weit übertrieben

Im 12-Monats-Vergleich zur Jahresmitte sind lt. F+B, Hamburg, die Mieten und Preise

für Häuser und Wohnungen durchschnittlich um insgesamt 3% gestiegen. Mit seiner

langjährigen breiten Erfassung relativiert hier der F+B-Index viele aktuelle Horrormel-

dungen zu Preisexplosionen. Der F+B-Wohn-Index Deutschland ermittelt einen Immo-

biliengesamtindex für die Bundesrepublik. Basis ist die nach eigenen Angaben

größte Datenbank über Kauf- und Mietobjekte in Deutschland, die jetzt seit 10 Jahren

Daten erfasst.

Allerdings haben auch bei F+B Eigentumswohnungen ein Plus von 5,8% erzielt. Die

Eigenheimpreise stiegen in den vergangenen 12 Monaten dagegen um lediglich 2,3%. Die

Mieten entwickelten sich insgesamt moderater. Bei Neuvermietungen waren im Bundes-

durchschnitt um 2,1% höhere Mieten zu zahlen als vor einem Jahr. Bestandsmieten entwi-

ckelten sich lediglich um 1%. Aus F+B-Sicht bringen die aktuell politisch diskutierten Mietde-

ckelungen nur bei einem kleinen Teil der Wohnungen überhaupt einen Effekt.

Die Mietentwicklung weist nach wie vor ein deutliches West-Ost-Gefälle auf. Mit Blick auf

die erhofften Effekte der Mietpreisdeckelung stellt F+B fest, dass lediglich die Stadtstaaten

Berlin und Hamburg sowie die Länder Bayern und Baden-Württemberg überdurchschnittli-

che Mietsteigerungen aufweisen. Rheinland-Pfalz, Hessen und Bremen liegen mit 1,9 bzw.

1,8% knapp unter dem Mittelwert. In den ostdeutschen Ländern und in dem bevölkerungs-

reichsten Land Nordrhein-Westfalen wurden dagegen auch bei Neuvermietungen nur Miet-

steigerungen von 1% ermittelt. Die Bestandsmieten haben sich erwartungsgemäß noch

deutlich weniger erhöht. Sie stiegen im Gesamtschnitt um lediglich 1%. Über dem Durch-

schnitt lagen auch hier Berlin, Hamburg und Bayern. Der Bundesdurchschnitt liegt aktuell bei

6,37 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für eine 10 Jahre alte 70-qm-Wohnung. Die aktuel-

len Marktmieten bei Neuvermietung liegen mit 6,81 Euro also auch lediglich 44 Cent und

damit undrama-

tisch über den

Bestandsmieten.

Die größten Un-

terschiede gibt

es in Bayern mit

83 Cent Diffe-

renz, in Ham-

burg mit 1,39

Euro, Baden-

Württemberg mit

58 Cent und

Berlin mit 72

Cent. Wer in

Hamburg um-

zieht, muss al-

Deals Deals Deals


Amsterdam: Die österreichi-

sche Raiffeisen Immobilien

Kapitalanlage-Gesellschaft

m.b.H. erwirbt für den Immo-

bilienfonds R 320 zwei Bü-

rogebäude mit Landmark-

Charakter in zentraler Lage

von der IVG Institutional

Funds GmbH, die die Objek-

te treuhändig gehalten hat.

Die Objekte sind langfristig

an einen Mieter aus dem

Medienbereich vermietet.

München: Die Corpus Sireo

Projektentwicklung Woh-

nen erwirbt ein Wohnbau-

grundstück mit rd. 3.600 qm

Fläche in der Wolfratshauser

Straße. Der Gebäudebestand

auf dem Entwicklungsgrund-

stück im Stadtteil Obersend-

ling ist derzeit noch vermietet.

Der Mieter wird das Objekt

noch bis Ende 2015 nutzen,

bevor der neue Eigentümer

die Bestandsgebäude zurück-

baut und das Grundstück

wohnwirtschaftlich entwickelt.

Geplant sind ca. 50-60

Wohneinheiten für den frei

finanzierten Wohnungsbau.

Colliers International war

transaktionsbegleitend tätig.

Stuttgart: Cushman & Wa-

kefield Investors und Scot-

tish Widows Investment

Partnership erwerben das

Haus Hugendubel für 11,95

Mio. Euro. Dies ist das 7.

Objekt, das vom PURetail

Fund gekauft wurde. Die an

der Ecke Breite Straße und

Hirschstraße gelegene Immo-

bilie umfasst 3.575 qm Ein-

zelhandels-, Büro- und

Wohnfläche. 65% der Miet-

einnahmen werden durch den

Einzelhandel generiert.

lein für den Wohnungswechsel 17,5% mehr Kosten kalkulieren. 11 bzw. 12% kostet auch in

Berlin und Bayern ohne weitere Größen und Qualitätseffekte alleine der Wechselwunsch.

Trotz der aus Bundessicht insgesamt eher „normalen“ Entwicklung, die oftmals noch

lediglich in die Kategorie „Aufholen“ seit dem Markthöhepunkt 1993 fällt und die unter der

kumulierten Inflationsrate liegt, sieht aber auch F+B-Chef Bernd Leutner in einigen Städten

eine vergleichsweise hohe Mietentwicklung bei Neuvermietungen. Die Entwicklungen bei

Neuvermietungen liegen zum Teil beim drei- oder vierfachen der Preisentwicklung im Be-

stand. Politischer Handlungsbedarf bestehe aber überhaupt nur in den Metropolen und dem

Umland mit knappheitsbedingtem Mietanstieg.

Die höchsten Bestands- und Neuvertragsmieten werden seit mehreren Jahren für

München ermittelt. Für die gleiche Wohnung müsste ein Münchner Umzugswilliger statt

11,09 Euro/qm jetzt 12,78 Euro zahlen. Der Großraum München liegt bei den Eigentums-

wohnungspreisen nach wie vor unangefochten an der Spitze der Rangliste. Allein 7 der Top

10 Städte liegen in diesem Gebiet. In München sind als Kaufpreis für Eigentumswohnungen

durchschnittlich 4 360 Euro/qm zu kalkulieren. Garmisch-Partenkirchen kommt auf 3 510

Euro. Aber auch Germering, Dachau und Freising liegen zwischen 2 960 und 3 200 Euro. In

diese Kategorien kommen auch Konstanz mit 3 240 Euro, Freiburg im Breisgau mit 3 150

Euro und auf Platz 10 Hamburg mit einem Durchschnittspreis von zurzeit 2 930 Euro. Erst

danach kommt der Raum Rhein/Main. Frankfurt mit 2 750 Euro, Bad Homburg mit 2 490

Euro, Darmstadt mit 2 390 Euro und Wiesbaden mit 2 290 Euro liegen ebenso wie Mainz

mit 2 350 Euro im Vergleich schon fast im preiswerten Bereich. Auf einem ähnlichen Level

liegt der Raum Stuttgart. Düsseldorf mit 2 470 Euro, Münster mit 2 380 Euro und Köln mit 2

250 Euro führen die Rangliste in Nordrhein-Westfalen an. Trotz der oftmals monierten dra-

matischen Veränderungen in Berlin liegt die Bundeshauptstadt insgesamt bei den Durch-

schnittspreisen auf Rang 127 in Deutschland. Hier werden lediglich 1 880 Euro durchschnitt-

lich bezahlt. Allerdings gehört die Hauptstadt seit Mitte 2012 mit Plus 8,8% zu den Metropo-

len mit der höchsten Preisdynamik bei Eigentumswohnungen. München legt um 8% zu,

Mainz und Wiesbaden stiegen um 6,5% und Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und

Köln kamen auf 4 – 7,3%. (WR)

Hamburger Zinshausmarkt überschreitet Höhepunkt

Transaktionen und Volumina sinken, Preise bleiben oben

In Hamburg ging 2012 die Zahl der Verkäufe im Vorjahresvergleich um 4% auf 404

Transaktionen zurück. Das Umsatzvolumen reduzierte sich jedoch lediglich um 3% auf

rd. 873 Mio. Euro, so dass das durchschnittlich gehandelte Objektvolumen auf einen

Wert von 2,16 Mio. Euro stieg. Die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern über-

steigt weiterhin das Angebot, berichtet Engel & Völkers im aktuellen Marktreport.

Das günstige Zinsniveau und das positive Klima für Sachwertinvestitionen wirken in

Verbindung mit knappem Angebot stützend auf das Preisniveau. Die hohe Nachfrage führt

dazu, dass inzwischen in nahezu allen Lagen gekauft wird. Käufer sind vor allem eigenkapi-

talstarke, lokale Erstkäufer oder private Bestandshalter. Ihr Hauptmotiv ist der Mangel an

Investitionsalternativen. Ausländische Investoren sind auf dem Markt nur punktuell aktiv.

Professionelle, institutionelle Bestandshalter nutzen die aktuelle Hochpreisphase, um Gewin-

ne zu realisieren.

Mit einer Leerstandsquote von 1,6% belegt Hamburg einen bundesweiten Spitzen-

platz. Insbesondere kleinere Wohneinheiten für 1–2 Personen werden ungebremst nachge-

fragt. Die ab September geltende Mietrechtsreform, die eine maximale Mieterhöhung von

15% innerhalb von 3 Jahren vorsieht, hat lt. Engel & Völkers geringe praktische Relevanz,

da die Mieterhöhungspotenziale vor allem bei Neuvermietungen genutzt werden. Die Attrak-

tivität Hamburgs resultiert, wie auch in den anderen bevorzugten Metropolregionen, vor al-

Deals


lem aus der Zunahme der Haushalte. Während die Bevölkerung mit 1,77 Mio. Einwohnern

annähernd konstant blieb, legte die Zahl der Haushalte von 971 000 auf 989 000 zu. Ent-

sprechend sank die durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,82 auf 1,79 Personen.

Während die Renditen et vice versa die Multiplikatoren inzwischen ausgereizt schei-

nen, haben die Preise in sehr guten Lagen aufgrund der immer noch leicht steigenden Mie-

ten auf durchschnittlich 3 300 pro Quadratmeter zugelegt. In guten Lagen werden im Schnitt

2 500 Euro bezahlt. Dagegen sind einfache Lagen mit einem Durchschnitt von 1 400 Euro

deutlich preiswerter. Die Mieten liegen in der Spitze bei bis zu 22 Euro/qm. In guten Lagen

erreicht die Spanne einen Wert zwischen 10,50 Euro und 15 Euro. Der Markt für Zinshäuser

in den klassischen, beliebten Stadtteilen rund um die Alster und an der Elbe ist aufgrund des

niedrigen Objektangebotes zum Stillstand gekommen. Ein Teil der Gutachterausschüsse

meldete keine Transaktion in Toplagen. Insgesamt wurden in ganz St. Georg gerade 3 Ver-

käufe gezählt. Harvestehude kam auf 6 Transaktionen. In den Toplagen haben die Preise

inzwischen auch ein Höchstniveau erreicht, so dass Engel & Völkers empfiehlt, in interes-

santen Stadtteillagen zu investieren, da hier auch noch die Mietanpassungspotenziale oft-

mals größer seien als in den Topregionen. Engel & Völkers sieht insgesamt die Kaufpreis-

obergrenze erreicht. 2013 werde vielleicht noch das Vorjahresniveau einstellen. Ca. 400

Transaktionen sollten ein Umsatzvolumen von 850 bis 900 Mio. Euro darstellen. Das Preis-

niveau sollte nur noch im Einzelfall ansteigen. (WR)


Hamburg: Das Joint Venture

aus Deutsche Immobilien

AG und cds Wohnbau Ham-

burg GmbH hat das Woh-

nungsbauprojekt

„Thadenstraße“ noch vor

Baubeginn für rd. 24. Mio.

Euro an die Aberdeen Asset

Management Deutschland

AG für einen ihrer Immobi-

lienspezialfonds verkauft.

Insgesamt sollen drei Wohn-

häuser mit 66 attraktiven

Mietwohnungen entstehen.

Der Baubeginn ist für Ende

dieses Jahres vorgesehen.

Die Fertigstellung der Gebäu-

de mit insgesamt rund 6.100

qm Wohnfläche und 56 Tief-

garagenstellplätzen wird im

Herbst 2015 erwartet.

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Köln bleibt begehrter

Einzelhandelsmarkt

Wohnen zieht Handel

Während als klassischer Immobilienstandort bei Büro-

flächen Köln regelmäßig hinter dem verfeindeten

Nachbarn Düsseldorf zurück hängt, punktet die nord-

rhein-westfälische Millionenmetropole mit der größten

Bahnhofskapelle der Welt, dem Kölner Dom, als Wohn-

standort und in der Folge naturgemäß auch als Einzel-

handelsstandort. Seit römischer Zeit war Köln Sitz

weltlicher und kirchlicher Macht. Aufgrund der zentra-

len Lage war die Domstadt schon immer ein bedeuten-

der Handelsstandort und Verkehrsknotenpunkt. Com-

fort hat den Standort untersucht.

Im Ballungsraum leben rd. 3 Mio. Menschen. Köln

hat das größte Schienenverkehrsaufkommen, den zweit-

größten Binnenhafen und den größten Container- und Um-

schlagbahnhof in Deutschland. Die rd. 70 000 Studenten

und etwa 1 Mio. Touristen tragen dazu bei, dass Köln eine

der renommiertesten und nachhaltigsten Einzelhandels-

standorte Deutschlands ist. Einzelhandelsspezialist Com-

fort schätzt, dass auf der Verkaufsfläche in der City knapp

1,6 Mrd. Euro umgesetzt wurden. Das liegt mit etwa 22%

knapp oberhalb des Durchschnittes der 4 deutschen Millio-

nenstädte. Während Köln bei der Einzelhandelskaufkraft

mit 110,1 knapp hinter Frankfurt mit 114,6 liegt, ist aber die

Zentralitätskennziffer der Rheinmetropole mit 123,6 deut-

lich höher als in Frankfurt, das vor allem unter seinem ei-

genen attraktiven Umland leidet. Kölns Einzelhandelskauf-

kraft liegt deutlich über dem Bundesschnitt. In Bezug auf

die Zentralität liegt Köln sogar auf dem Spitzenplatz. Bei

der Modezentralität erreicht Köln gemeinsam mit Frankfurt

den 3. Platz hinter München.

Die Schildergasse bleibt lt. Comfort die absolute

Top-1A-Lage Kölns. Sie ist eine klassische Konsumlage

mit der höchsten Passantenfrequenz. Galeria Kaufhof,

Peek & Cloppenburg, Anson’s und C&A sind typische

Großflächenkonzepte. Neue Mieter sind Karstadt Sports

und Guess. Die aktuelle Spitzenmiete liegt bei 275 Euro.

Die Hohe Straße als schmale Straßenflucht ist gleichfalls

1A. Sie ist inzwischen Young-Fashion-Meile und durch

kleinteiligen Einzel-handel geprägt. Die Spitzenmiete er-

reicht 240 Euro. Domkloster/Wallrafplatz ist eine Luxusla-

ge zwischen Hohe Straße und Dom mit Mietern wie Etien-

ne Aigner, Louis Vuitton, Chopard, Hermès, Montblanc

und Bulgari. Die Lage profitiert als Touristenlage von der

Nähe zum Dom. Victorinox ist neuer prominenter Mieter

am Wallrafplatz. Die Mittelstraße hält sich als hochwertige

Lage mit schwächerer Passantenfrequenz. Hier gibt es bis

zu 85 Euro. Die Ehrenstraße mit Mieten bis zu 100 Euro ist

eine szenige Trendlage. Die Breite Straße ist Verbindungs-

achse zwischen Ehrenstraße und Hohe Straße. Hier werden

immer noch bis zu 80 Euro erzielt.

Für viele internationale Einzelhändler ist die Kölner

City lt. Comfort nach München der wichtigste und erfolgs-

reichste Standort. Köln zählt als Sprungbrett in den deut-

schen Markt. Die beiden Top-Fußgängerzonen liegen tradi-

tionell ganz oben in den Rankings der deutschen Einkaufs-

straßen. Aus Sicht der Einzelhandelsinvestoren gehört Köln

schon lange zu den Top-Standorten. Während in früheren

Dekaden vor allem kirchliche Einrichtungen ein gutes Händ-

chen hatten, sind heute die Toplagen von nationalen und

internationalen institutionellen Investoren gesucht. In der

Spitze werden Kaufpreisfaktoren von 22 bis 25 erzielt. Die

Institutionellen Anleger konzentrieren sich auf die Schilder-

gasse und die Hohe Straße. Lt. Comfort gehen Privatinves-

toren und Family Offices derzeit in andere Einkaufslagen, da

hier bei vergleichbarer Attraktivität und Werthaltigkeit Ge-

schäftshäuser zwischen der 16- und 20-fachen Nettomiete

zu kaufen sind.

Insgesamt übersteigt lt. Comfort die Nachfrage das

Angebot um ein vielfaches. Aus dem Grunde erwarten die

Einzelhandelsspezialisten weiterhin steigende Kaufpreise.

Diese Erwartung wird gestützt, da die relevanten Bevölke-

rungsprognosen bis 2030 von einer anhaltenden Bevölke-

rungszunahme auf über 1,1 Mio. Einwohner ausgehen. In

Verbindung mit wachsendem Umland und steigenden Tou-

ristenzahlen gewinnt der Kölner Einzelhandel damit erhebli-

ches Potenzial. Zudem hat der rd. 3 km lange Shopping-

Rundlauf durch die Haupteinkaufslagen einen hohen Ver-

weilcharakter. Von dem jetzt seit Jahren anhaltenden Nach-

frageüberhang nach Flächen in der 1A-Lage und der City

profitieren inzwischen auch die Nebenlagen.

„Zustände“, die vom Mieterverein bestätigt wer-

den. In der Hansestadt fehlten 40.000, vor allem preis-

werte Wohnungen.

Übergewicht von kommunalen Daten

Die Betrachtung der Datengrundlage gibt Aufschluss

über das Zustandekommen der Werte. Ausgewertet

wurden Daten von knapp 250.000 Mietwohnungen. Die-

se deckten 75,9% der städtischen und genossenschaftli-

chen Wohnungen ab, aber nur 8,6% aller in Hamburg

privat vermieteten Wohnungen.

Private Vermieter erzielten bei der Neuvermie-

tung nicht preisgebundener Wohnungen Durchschnitts-

mieten von 9,50 Euro in normaler und 11,33 Euro in

guter Wohnlage. (Bestand: 7,70 bzw. 9,90 Euro.) Bei

kommunalen und genossenschaftlichen Vermietern be-

trägt die Neuvertragsmiete in guter Wohnlage 6,60 Euro

(Bestand 6,09 Euro). Hier stellt sich die Fragen nach der

Chance, an eine dieser preiswerten Wohnungen zu

kommen. Tägliche Gespräche mit Wohnungssuchenden

bestätigten, dass kommunale und genossenschaftliche

Vermieter mehrjährige Wartefristen hätten, sagte der

Chef des Mietervereins Pahlke und stellte den Nutzen

der Studienergebnisse in Frage.

Der Verfasser der Studie, Michael Lister, ver-

wies darauf, dass nicht Neuvertragsmieten (aus Inter-

netportalen und Tageszeitungen), die in der Regel für

die Marktstudien herangezogen werden, sondern Be-

standsmieten den größten Teil des Mietwohnungsmark-

tes ausmachten. Zudem seien bisher die vielen preis-

günstigen kommunalen und genossenschaftlichen Woh-

nungen nicht berücksichtigt worden. Deshalb würde die

Studie zur Versachlichung der Diskussion beitragen.

Staatliche Eingriffe sollen abgewehrt werden

Vor allem dient die Studie dazu, staatliche Eingriffe wie

Mietpreisbremse und andere Regulierungen abzuweh-

ren. So hatte schon ZIA-Präsident Mattner gemahnt,

die steigenden Baugenehmigungszahlen seien ein Indi-

kator für die Selbstregulierung der Märkte, dies lege

nahe, die Mietpreisbremse noch einmal zu überdenken.

In Hamburg sind im vergangenen Jahr 8.200

Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt worden, da-

von ein Drittel öffentlich gefördert. Gemäß einem alten

Versprechen der Politik sollen 6.000 Wohnungen pro

Jahr fertig gestellt werden, ein Ziel, das seit Jahren ver-

fehlt wird.

Die in Hamburg außergewöhnliche hohe Sprei-

zung der Mieten nach Bezirken wird auch in dieser Stu-

die bestätigt. Bezirke wie Hamburg-Nord, Altona und

Eimsbüttel liegen vorn. In wenig beliebten Viertel wie

Rahlstedt, Bergedorf oder Harburg seien die Mieten

günstiger und die Verfügbarkeit höher. ►


Krise? Welche Krise auf dem

Hamburger Wohnungsmarkt?

Sabine Richter

Gemeinschaftsstudie der Wohnungswirtschaft soll be-

legen, dass der Markt funktioniert. „Es gibt keine Woh-

nungsnot sondern Mangelerscheinungen“

So viel Prominenz war selten: Andreas Ibel vom

BFW und Joachim Wege vom VNW saßen auf dem Podi-

um, Axel Kloth vom IVD Nord, Heinrich Stüven vom

Grundeigentümerverband und Stadtentwicklungssenato-

rin Jutta Blankau. Zwischen den Pressevertretern Eckard

Pahlke, Chef des Hamburger Mieterverein und Vertreter

von Genossenschaften.

Anlass: Die Vorstellung der bisher größten Studie

zum Hamburger Mietwohnungsmarkt, verfasst vom Center

for Real Estate Studies (CRES). Auftraggeber: die Ham-

burger Wohnungswirtschaft unter dem Dach „Bündnis für

das Wohnen in Hamburg“. Die Message: Der Markt funktio-

niert, Engpässe sind überschaubar, Mieter finden ausrei-

chend Angebote zu marktrealistischen Konditionen.

Hochgerechnet auf alle rund 692.000 Wohnungen

in Hamburg liege die durchschnittliche Nettokaltmiete im

Bestand derzeit bei 7,28 Euro pro Quadratmeter, sagte

Prof. Michael Lister, Verfasser der Studie. 68% der Netto-

kaltmieten lägen zwischen 5,25 und 9,32 Euro. Bei kommu-

nalen Vermietern und Wohnungsgenossenschaften liege

die Durchschnittsmiete sogar nur bei 5,95 Euro, bei priva-

ten Vermietern bei 8,06 Euro. Dies zeige, dass der Woh-

nungsmarkt trotz der geringen Leerstandsquote von unter

2% grundsätzlich funktioniere, so Lister.

Jeder, der sich mit der Vielzahl von Studien zum

Hamburger Wohnungsmarkt auseinandersetzt, reibt sich

verwundert die Augen. Die HSH Nordbank sprach jüngst

von einem Durchschnittswert von 10,80 Euro Kaltmiete, das

Forschungs- und Beratungsunternehmens F+B von über-

durchschnittlichen Mietsteigerungen in der Stadt. Die Hypo-

Vereinsbank in ihrer Studie: „Die Mieten steigen das vierte

Jahr in Folge so stark wie in kaum einer anderen Stadt

Deutschlands“. In den Neubaugebieten Hafencity und im

Überseequartier, wo 5.800 Wohnungen entstehen, würden

für durchschnittlich ausgestattete Mietwohnungen Quadrat-

meterpreise zwischen 14 und 19 Euro verlangt – und be-

zahlt.

Reaktion eines Wohnungssuchenden auf die Ver-

öffentlichung der Studie im Hamburger Abendblatt:

„Nettokaltmieten unter zehn Euro sind so gut wie nicht mehr

existent, das meiste spielt sich zwischen elf und zwölf Euro

ab, und zwar in normalen Wohnlagen. Selbst zu diesen

Preisen ist es trotz Maklereinsatzes schwierig, überhaupt

an eine Wohnung heranzukommen“. ►


Ausgeklammert wird in der Gemeinschaftsstudie, dass auch in bisher preiswerten

innenstadtnahen Wohnlagen die Mieten stark ansteigen und dass dies angesichts sinken-

der Realeinkommen stark ins Gewicht fällt. In allen mittleren Lagen sei das durchschnittli-

che Mietniveau auf über zehn Euro pro Quadratmeter gestiegen, heißt es beispielsweise

der Hypovereinsbank. Und auch in den einfachen Lagen wie Horn, Rothenburgsort, Veddel

und Wilhelmsburg seien Preissteigerungen zu erwarten, und der Mietwohnungsbau springe

trotz bester Verkaufs- und Vermietungsperspektiven nicht wirklich an.

Volle Städte, leeres Land?

Brandenburg und Sachsen-Anhalt sterben aus –

Massenphänomen schrumpfende Städte

Deutschland diskutiert steigende Immobilienpreise und horrende Mieten. Und das, obwohl

nur 15 der 80 Mio. Bundesbürger in Regionen leben, in denen das Wohnen in den vergan-

genen Jahren tatsächlich teurer geworden ist. Dort werden die Märkte über kurz oder lang

ihr Gleichgewicht wiederfinden.

Vielmehr wird der Wohnungsleerstand zu einem immer größeren Problem – nicht

nur für ländliche Regionen im Osten, sondern auch für Großstädte im Westen. Das zeigen

neue Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Die IW-Wissenschaftler haben für ihre Analyse die Nachfrage nach Wohnfläche für

alle 402 Landkreise und kreisfreien Städte vorausberechnet. In verschiedenen Szenarien

haben die Wissenschaftler unter anderem berücksichtigt, dass sich der Pro-Kopf-Bedarf an

Wohnraum unterschiedlich entwickeln könnte.

Doch ganz gleich, welches Szenario Realität wird: Im Jahr 2050 wird der Gipfel bei

der Wohnungsnachfrage auf jeden Fall überschritten sein – selbst bei jährlich 200.000 Zu-

wanderern aus dem Ausland und einem weiteren Anstieg der Pro-Kopf-Nachfrage. IW-

Immobilienexperte Professor Michael Voigtländer: „Wichtig ist, dass wir aus den absehba-

ren Entwicklungen die richtigen Schlüsse ziehen und mit einer Vielzahl langfristiger finan-

zieller Maßnahmen die Potenziale im ländlichen Raum bündeln.“

Die demografischen Fakten

Allen Prognosen zufolge gehen die deutschen Bevölkerungszahlen in den nächsten Jahr-

zehnten zurück – die Frage ist nur, um wie viel. Selbst wenn es gelingt, den Zuwande-

rungssaldo dau-

erhaft auf

200.000 pro

Jahr zu erhöhen

und die Gebur-

tenrate auf 1,6

Kinder je Frau

steigt, werden

im Jahr 2060 nur

noch knapp 75

Mio. Menschen

in Deutschland

leben. Realisti-

scher ist aller-

dings eine jährli-

che Nettozuwanderung von 100.000 und eine Geburtenrate von 1,4. Dann werden 2060

nur noch knapp 65 Mio. Menschen in Deutschland leben, also rund ein Fünftel weniger als

heute. ►

Hannover: Die Union In-

vestment Real Estate

GmbH erwirbt für ihren Offe-

nen Immobilienfonds UniIm-

mo: Deutschland die das

„Kröpcke-Center“ in der In-

nenstadt. Union Investment

übernimmt das Objekt von

einem Konsortium, beste-

hend aus einer Projektgesell-

schaft der Centrum Gruppe

Düsseldorf und der First

Kröpcke GmbH.

Das im Jahr 1972 erbaute

„Kröpcke-Center“ wurde von

Centrum um- bzw. neuge-

baut. Die Fertigstellung ist für

Anfang 2014 geplant. Im neu-

en Geschäftshaus wird P&C

Anfang 2014 ein weiteres

Weltstadthaus mit stark er-

weiterter Ladenfläche von

11.158 qm eröffnen. Darüber

hinaus entstehen 15 individu-

elle Ladeneinheiten mit ca.

5.100 qm Verkaufsfläche.

München: Quantum Global

Real Estate und LaSalle

Investment Management

erwerben mit ihrem Joint

Venture Plaza Global Real

Estate Partners das Büroge-

bäude Atrium von einem

deutschen Immobilien-

Spezialfonds, für den die HIH

Hamburgische Immobilien

Handlung als Asset Manager

mandatiert ist.

Das Atrium besteht aus ei-

nem Ensemble von vier be-

nachbarten Bürogebäuden

und hat eine Gesamtfläche

von über 43.000 qm. Das

Atrium ist an mehrere erst-

klassige internationale Mieter

vollständig vermietet.

Deals Deals Deals

die aggregierte Wohnflächennachfrage um 20% gegen-

über 2012 – das entspricht rund 200.000 zusätzlichen

Wohneinheiten pro Jahr. Hinzu käme noch der Ersatz-

bedarf für den sogenannten „Abgang von Wohnungen“,

dazu gehören zu m Beispiel Wohnungen, die abge-

brannt sind oder zur Schaffung öffentlicher Frei- und

Verkehrsflächen abgerissen wurden.

Variante 2: Auch hier steigt die Wohnfläche pro

Kopf, allerdings wandern netto nur 100.000 Menschen

jährlich nach Deutschland ein. Die aggregierte Wohnflä-

chennachfrage steigt dann bis zum Jahr 2040 um knapp

16%, danach fällt sie binnen zwei Jahrzehnten auf 6%.

Varianten 3 und 4: In diesen beiden Szenarien

nimmt der Wohnflächenkonsum pro Kopf nicht weiter zu.

Bei einer Nettozuwanderung von 200.000 (Variante 3)

bedeutet das eine aggregierte Wohnflächennachfrage

von gerade einmal 1,4% bis 2023, das entspricht 40.000

neuen Wohnungen pro Jahr. Danach sinkt die Nachfra-

ge bis 2060 um fast 9% im Vergleich zu heute. Kommen

netto nur 100.000 Zuwanderer (Variante 4), steigt die

Nachfrage nur noch um 0,6% oder 25.000 Wohnungen

pro Jahr und läuft bereits 2020 aus, um dann bis 2060

um mehr als 15% zu fallen.

Die Entwicklung in den Kreisen

Die ohnehin starke Differenzierung nach Bundesländern

setzt sich auf der Ebene der Kreise noch stärker fort.

Das IW Köln hat die Wohnflächennachfrage für alle 402

Landkreise und kreisfreien Städte vorausberechnet, und

zwar für die beiden Szenarien Unter- und Obergrenze,

also für einen konstanten und einen steigenden Pro-

Kopf-Flächenkonsum. Hier einige besonders auffällige

Ergebnisse:

● Den stärksten Zuwachs an Wohnflächen-

nachfrage werden erstaunlicherweise nicht Großstädte

wie Berlin und Hamburg haben, sondern das Umland

von München. Im Obergrenzen-Szenario liegen die vier

Landkreise mit den höchsten Zuwächsen – Erding,

Ebersberg, Dachau und Freising – allesamt

im Einzugsgebiet der bayerischen Landes-

hauptstadt. Die Nummer fünf des Rankings

ist München selbst. 9 der 10 Kreise und

kreisfreien Städte mit den stärksten Zuwäch-

sen an Wohnflächennachfrage liegen in Bay-

ern – die Ausnahme ist Potsdam – als Sog-

wirkung von Berlin.

● Den stärksten Rückgang an Wohnflächen-

nachfrage muss Ostdeutschland hinnehmen.

Alle 10 Kreise und kreisfreien Städte mit den

prozentual stärksten Minuszahlen liegen in

Sachsen-Anhalt (5), Thüringen (3) und Bran-

denburg (2). Bei konstanter Pro-Kopf-


Regionale Unterschiede – Um minus 20 Prozent sogar

Ein Blick auf die Prognosen für die einzelnen Bundesländer

zeigt allerdings, dass sich dieser Rückgang regional sehr

unterschiedlich verteilen wird. Während die Stadtstaaten bis

2030 noch ordentlich zulegen werden, müssen sich vor

allem die ostdeutschen Bundesländer darauf einstellen,

dass ihre Bevölkerungszahlen je nach Region um bis zu

20% zurückgehen. Aber auch das Saarland und Nordrhein-

Westfalen erwarten einen Rückgang von 5 bis 10% gegen-

über dem Status quo.

Die Nachfrage nach Wohnraum

Für Immobilienmärkte spielt eine sinkende Einwohnerzahl

eine ganz besondere Rolle, denn diese Märkte können der

Nachfrage nun einmal nicht folgen. Der Zuzugs-Boom in

vielen Großstädten wird also das Überangebot an Wohn-

raum in ländlichen Regionen noch verstärken.

Wie groß dieser Effekt ausfällt, hängt davon ab,

wie sich der altersabhängige Pro-Kopf-Wohnflächenkonsum

entwickelt. Eine Auswertung des sozio-ökonomischen Pa-

nels (SOEP) zeigt, dass die durchschnittliche Wohnfläche

zwischen 1995 und 2011 über alle Altersgruppen hinweg

um 21% gestiegen ist.

Vier Szenarien

Unterscheidet man nicht nur zwischen einer Untergrenze

und einer Obergrenze des Pro-Kopf-Wohnraumkonsums,

sondern auch zwischen 100.000 und 200.000 Nettozuwan-

derern, ergeben sich für die Wohnflächennachfrage in

Deutschland vier Szenarien:

Variante 1: In diesem optimistischen Szenario

steigt die Wohnflächennachfrage pro Kopf weiter an – zum

Beispiel, weil die Gesellschaft wohlhabender wird oder

auch, weil es mehr Single-Haushalte geben wird. Bei einer

Nettozuwanderung von rund 200.000 Menschen pro Jahr

kann dann bis Mitte der 2040er Jahre mit einem Anstieg der

Wohnflächennachfrage gerechnet werden. Obwohl die Be-

völkerung in diesem Szenario auf 75 Mio. sinkt, erhöht sich

neuen Baugebieten berechtigen. Das könnte daher nicht

nur aus ökologischen Gründen sinnvoll sein, sondern

auch schrumpfende Regionen belohnen, die auf die

Ausweisung neuer Flächen verzichten. Das Institut be-

gleitet im Auftrag des Umweltbundesamtes ein entspre-

chendes Modellprojekt. Im realitätsnahen Planspiel Flä-

chenhandel soll, unter der Mitarbeit von Modellkommu-

nen, getestet werden, ob handelbare Flächenauswei-

sungszertifikate ein Instrument sein können, um den

Städten und Gemeinden dabei zu helfen, die Neuflä-

cheninanspruchnahme zu vermindern und die Innenent-

wicklung zu erleichtern.

Doch eines muss klar sein: Der alleinige Ver-

zicht auf neue Baugebiete wird aber ebenso wenig rei-

chen wie die staatlichen Programme „Stadtumbau Ost“

und „Stadtumbau West“. Im Rahmen dieser Programme

wurden bislang etwa 300.000 Wohnungen in Ost-

deutschland abgerissen und zahlreiche Projekte zur

Belebung der Innenstädte durchgeführt. Doch künftig

wird sich das Phänomen schrumpfender Städte und

Kreise zum Massenphänomen ausweiten. Deshalb

braucht es systematische und ständige Instrumente zur

Unterstützung der Innenentwicklung. (KK)

Interview Deckelung Maklercourtage

Jürgen Hoffmann

Der Berliner Senat hat beschlossen, zum 1. Januar

2014 die Grunderwerbssteuer von 5 auf 6% zu erhöhen.

Für Immobilienkäufer wird der Erwerb eines Hauses

oder einer Wohnung damit teurer. Die Regierenden er-

hoffen sich aus der Anhebung der Steuer – erst im April

2012 war sie um 0,5% erhöht worden - Mehreinnahmen

von rund 100 Mio. Euro. Dieses Geld braucht die Haupt-

stadt dringend, denn nach den vorliegenden Ergebnis-

sen des Zensus 2011 muss Berlin ab 2014 Einnahmen-

verluste von jährlich bis zu 470 Mio. Euro verkraften.

Kompensieren will der SPD/CDU-Senat die Steuererhö-

hung mit einer Begrenzung der Maklerprovision. Nach

Plänen von Finanzsenator Ulrich Nussbaum (parteilos)

sollen die Vermittler künftig vom Käufer höchstens 5%

des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer für ihre Arbeit be-

kommen. Derzeit beträgt in Berlin die ortsübliche Provi-

sion 6%. Die Branche läuft Sturm gegen diese Pläne.

Der Ring Deutscher Makler (RDM) hat das Vorhaben

in einen Protestbrief an Bürgermeister Klaus Wowereit

und Justiz- und Verbraucherschutzsenator Thomas

Heilmann „unverschämt“ und „populistisch“ genannt.

Damit nicht genug: Der RDM hat den Verfassungsrecht-

ler Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, der als Rechtsanwalt in

der Münchener Kanzlei Bub, Gauweiler & Partner ar-

beitet und Ehrenpräsident des Dachverbandes Deut-


Wohnfläche reichen die Rückgänge der gesamten Wohnflä-

chennachfrage von rund 20% im thüringischen Saalfeld-

Rudolstadt bis zu mehr als 23% im Landkreis Mansfeld-

Südharz in Sachsen-Anhalt. Was das konkret bedeutet,

zeigt das Beispiel Suhl in Thüringen: Wenn in der Stadt im

schlimmsten Fall fast 23% ihrer heutigen Wohnungsnach-

frage wegbrechen, dann ist im Jahr 2030 jede fünfte Groß-

städten, für die das Untergrenzen-Szenario – also ein kon-

stanter Pro-Kopf-Flächenkonsum – wahrscheinlicher ist, hat

München mit knapp 14% die größte Zunahme an Wohnflä-

chennachfrage von 2012 bis 2030 zu erwarten. Es folgen

Hamburg, Frankfurt am Main und Berlin mit 6 bis 7% sowie

Düsseldorf, Stuttgart und Köln mit 2 bis 4%. Die Ruhrge-

bietsstädte Dortmund und Essen müssen dagegen ein Mi-

nus von 4 bis 6% hinnehmen.

Leerstand Treibsatz für Niedergang

Leerstand ist auch ein gesellschaftliches Thema, so Voigt-

länder. Erstens, weil er negative Folgewirkungen hat. Oft-

mals verringern verlassene Gebäude die Vermietungschan-

cen umliegender Gebäude und führen im schlimmsten Fall

zu Vandalismus und Verwahrlosung. Dies kann eine Ab-

wärtsspirale auslösen, die ganze Stadtviertel unattraktiv

werden lässt – das weltweit vielleicht bekannteste Beispiel

dafür ist derzeit Detroit.

Zweitens, und dies ist gravierender, führt Leer-

stand zur Zersiedlung und zu „löchrigen“ Stadtbildern. Dies

wirkt sich negativ auf die Infrastrukturkosten aus, denn bei

gleicher Stadtfläche bleiben diese Kosten konstant und

steigen pro Kopf sogar. Schon im Jahr 2008 zeigte eine

Untersuchung der IW Consult, dass die Abfallgebühren in

ostdeutschen Städten genau aus diesem Grund besonders

hoch sind. Leerstand kann also der Treibsatz für einen be-

schleunigten Niedergang der Städte und Kommunen sein:

Verwahrloste Stadtviertel und steigende Kosten lassen die

mobilen Haushalte abwandern und die Probleme verstärken

sich weiter.

Innenentwicklung stärken

Schrumpfende Städte und Kommunen dürfen nicht mehr

nach außen wachsen, so das IW. „Viel zu oft ist noch zu

hören, dass der Rückgang der Nachfrage durch die Auswei-

sung neuer Flächen gestoppt werden könne – in der vagen

Hoffnung auf Ansiedlung neuer Unternehmen und Haushal-

te. Neue Gewerbe- und Wohngebiete in schrumpfenden

Regionen führen aber im Zweifelsfall nur dazu, dass sich

die eigene Situation sowie die der Nachbargemeinden noch

verschlimmern“, so Voigtländer. Immer noch werden jeden

Tag 80 ha als Siedlungsfläche neu ausgewiesen. Das kön-

nen wir uns nicht mehr leisten, warnt das IW.

Ausweg Flächenhandel?

Als (einen) Ausweg schlägt das IW einen bundesweiten

Handel mit Flächenzertifikaten vor, die zur Ausweisung von


Markus Gruhn: Nein, wahrscheinlich nicht. Wir befürch-

ten vor allem, dass eine Zwangssenkung der Provisio-

nen in Berlin bundesweit Nachahmer findet. Andere

Bundesländer werden sich ermutigt fühlen, dem Beispiel

ihrer Politiker-Kollegen aus der Hauptstadt zu folgen.

Und es wird nur ein, zwei Jahre dauern, dann wird der

erste Politiker eine erneute Erhöhung der Grunderwerbs-

steuer auf sieben Prozent und eine weitere Senkung der

Maklerprovisionen vorschlagen.

Frage: Was ist für Sie der Grund, warum die Politik

an die Maklergebühren herangeht, an die Entgelte

für beispielsweise Notare aber nicht?

Markus Gruhn: Schauen Sie sich doch bitte an, wer in

den Parlamenten sitzt: vorwiegend Rechtsanwälte. Und

die arbeiten in meist großen Kanzleien, denen Notare

angeschlossen sind.

Neues Einkaufserleben in Frankfurt

Der Frankfurter Einzelhandel bewertet die Zukunft für

den Konsum offensichtlich positiv. Obwohl es in der

Mainmetropole sehr viele Einkaufsmöglichkeiten gibt,

entstehen weitere Einkaufszentren. Immerhin verfügt die

Stadt mit der Zeil über eine der umsatzstärksten Ein-

kaufsmeilen Deutschlands.

Und dennoch: kürzlich eröffnete in der ehemali-

gen Diamantenbörse das Geschäftshaus Ma. Auf 370

qm befinden sich Geschäfte wie etwa das Kaufhaus

Lieblings, das Möbelhaus Bo Concept und das Design-

haus Stockholm. Am Goetheplatz entsteht Goethe Pla-

za. In dieser Häuserzeile werden künftig die Luxuswaren

von Louis Vuitton, Escada und Omega feilgeboten.

Bereits eröffnet wurde jetzt nach zweijähriger

Bauzeit das Skyline Plaza mit 38.000 qm Verkaufsfläche

im Europaviertel. Auf dem ehemaligen Gelände des Gü-

terbahnhofs können Kunden in 170 Läden und Restau-

rants einkaufen und speisen. Der Betreiber, die ECE aus

Hamburg, wendet sich aber nicht nur an die Frankfurter,

sondern setzt auch auf Käufer und Gäste aus der Regi-

on, auf Pendler und Büroangestellte sowie die Tagungs-

teilnehmer aus dem angeschlossenen Kongresszent-

rum, das im Mai eröffnet wird.

Bereits vor 20 Jahren gab es Planungen für

diesen Standort. Ursprünglich sollte unter dem Namen

Urban Entertainment Center ein multifunktionales Ge-

bäude mit Theater entstehen. Doch dafür fand sich kein

Investor.

ECE – sie betreut 189 Einkaufszentren in 17

Ländern - und CA Immobilien entwickelten das Projekt

und investierten 360 Mio. Euro. Zu 80% gehört die Im-

mobilie der Allianz. Je 10% halten die Bauherren. Die

scher Immobilienverwalter ist, mit der Erstellung eines

Gutachtens beauftragt, um feststellen zu lassen, dass

gesetzliche Deckelung der Gebühren nicht verfassungs-

gemäß ist. Bub gilt in Branchenkreisen als einer der

besten Anwälte in Deutschland. Markus Gruhn, Vorsit-

zender des RDM Berlin und Brandenburg, begründet ge-

genüber dem IMMOBILIENRIEF das Vorgehen des Ver-

bandes und erläutert die Gefahr, dass der „Berliner Weg“

Schule machen könnte und andere Bundesländer nach-

ziehen werden.

Frage: Warum erregen Sie sich so über Pläne des

Berliner Senats?

Markus Gruhn: Weil es sich um eine Scheindebatte han-

delt, die nur von der Grunderwerbssteuererhöhung ablen-

ken soll. Verbunden ist sie mit einer Hetzkampagne ge-

gen den Berufsstand der Immobilienmakler! Das nimmt

ungeheure Formen an. Gerade in Wahlkampfzeiten wird

auf uns eingeprügelt.

Frage: Hat der Senat den Ring Deutscher Makler zum

Thema Immobilien-Provisionen konsultiert?

Markus Gruhn: Nein, keiner der handelnden Politiker hat

sich mit uns oder einem anderen Maklerverband vorher

zusammengesetzt. Hätte man mit uns gesprochen, hätten

wir beispielsweise darauf hingewiesen, dass nur 50% aller

Immobilienverkäufe in Berlin über Makler gehen, jeder

zweite Erwerber durch eine Zwangssenkung der Makler-

gebühren also gar nicht entlastet wird, dass nur bei klei-

neren Immobilienkäufen die Provision von sechs Prozent

entrichtet wird, sie bei höheren Kaufpreisen jedoch sinkt,

dass durch die Pläne viele kleinere Maklerfirmen in ihrer

Existenz bedroht sind und dass nach unserer Überzeug

der Ankauf von Anteilen von Objektgesellschaften (Share-

Deal), die nur gegründet wurden, um den Weiterverkauf

einer Immobilie steuerlich zu optimieren, ebenfalls grund-

erwerbssteuerpflichtig sein muss.

Frage: Sie haben bei Professor Bub ein Gutachten in

Auftrag gegeben. Was bezwecken sie damit?

Markus Gruhn: Nach unserer Ansicht ist die geplante

Zwangssenkung der Gebühren rechtlich nicht umsetzbar.

Sie verstößt gegen die Berufsfreiheit. Das wollen wir von

einem renommierten Verfassungsrechtler feststellen las-

sen. Sollte der Senat seine Pläne trotzdem umsetzen,

wovon wir ausgehen, werden wir die Gerichte anrufen und

wenn notwendig bis zum Bundesverfassungsgericht nach

Karlsruhe gehen. Den Politikern wird das wahrscheinlich

egal sein, sie müssen die Kosten eines Streits ja auch

nicht persönlich tragen, sondern die Steuerzahler.

Frage: Der Weg nach Karlsruhe ist weit und dauert

möglicherweise Jahre. Eine schnelle Lösung bekom-

men Sie also nicht. ►


Parteipräferenzen erfassen. Die große Fallzahl der

Stichprobe erlaubt eine Auswertung bis zum reichsten

einen Prozent der Bevölkerung. Die längerfristige und

tiefer gehende Parteineigung ist dabei nicht gleichzuset-

zen mit der sogenannten Sonntagsfrage, die die aktuelle

politische Stimmungslage wiedergibt.

Zusammenhang zwischen Parteibindung und Ver-

mögen noch stärker

Der Zusammenhang zwischen dem Einkommen und der

Parteibindung ist besonders stark bei der FDP: So be-

kennen sich von den einkommensschwächsten 20% der

Haushalte lediglich 3,4% zu den Liberalen, während es

im oberen Zehntel der Einkommensverteilung 10,1%

sind. Bei den Unionsparteien liegen die Werte bei 31,4

und 44,8%. Bei den oberen 10% fühlen sich gut 17% der

Haushalte mit den Grünen verbunden. Das ist ein deut-

lich höherer Anteil an Anhängern als in den unteren und

mittleren Einkommensgruppen (jeweils rund 12%) – der

Anteil der Topverdiener unter den grünen Parteianhän-

gern liegt damit auch deutlich über dem der FDP. Bei

SPD und Linken fällt der Anteil der Parteianhänger von

33,7 beziehungsweise 12,9% bei den unteren 20% der

Einkommensverteilung auf 23,4 beziehungsweise 2,9%

bei den oberen 10% der Einkommensverteilung.

Noch stärker als beim Einkommen ist der Zu-

sammenhang zwischen der Parteibindung und dem Ver-

mögen: Hier erreichen Union und FDP bei den reichsten

zehn Prozent der Haushalte sogar eine Zustimmung von

insgesamt rund 66%. Dies habe auch mit der Alters-

struktur der Union-Anhänger zu tun, da mit steigendem

Lebensalter gewöhnlich auch das Nettovermögen zu-

nehme und gleichzeitig eher konservativ gewählt werde,

erklärt das DIW.

Steuerpläne der Parteien entsprechen ihrer Anhän-

gerstruktur

Die Ergebnisse sind auch vor dem Hintergrund der steu-

er- und finanzpolitischen Vorschläge der Parteien in den

Bundestagswahlprogrammen interessant: Entsprechend

ihrer vergleichsweise geringen Anhängerschaft unter

Besserverdienern fordern SPD und Linke höhere Steuer-

sätze im oberen Einkommensbereich, während CDU/

CSU und FDP mit ihrem relativ hohen Anteil an Topver-

dienern dies ablehnen. Die Grünen nehmen eine Son-

derstellung ein, wie DIW-Steuerexperte Bach erklärt:

„Deren Pläne würden auch einen Teil der eigenen An-

hängerschaft treffen, obwohl insgesamt nur die einkom-

mensstärksten fünf Prozent der Haushalte nennenswert

belastet würden.“ Da die Grünen-Anhänger aber relativ

häufig im öffentlichen Dienst oder staatsnahen Berei-

chen wie der Wissenschaft beschäftigt seien, könnten

sie ein höheres Interesse an leistungsfähigen Staatsfi-

nanzen haben und Mehrbelastungen eher akzeptieren.

(KK)

von farbigen Lamellen geprägte Fassade stammt vom

Frankfurter Architekturbüro Jourdan & Müller. Sie verant-

worten auch den großen, begrünten Dachgarten mit

Tischtennis, Yoga und Gastronomie, der auch nach Ge-

schäftsschluss geöffnet ist. (CW)

ABG plant 1.400 Sozialwohnungen

Die ABG Frankfurt Holding (ABG)plant für 2013 etwa

600, für 2014 rund 800 Sozialwohnungen. Die ABG hat

bereits 500 nicht öffentlich geförderte Wohnungen über

das Frankfurter Programm des Belegungskaufs der sozia-

len Bindung unterstellt. Bei diesen Wohnungen hat die

Stadt das Vergaberecht. Dadurch konnten 500 Wohnun-

gen sozialverträglich vergeben werden.

Dieses Programm wird jetzt fortgesetzt. Zum

31.Dezember 2013 läuft die Sozialbindung für 595 Woh-

nungen mit einer Gesamtfläche von 36.700 qm Wohnflä-

che aus. Hierfür bietet die ABG die Verlängerung der öf-

fentlichen Bindung um zehn Jahre an. Gleiches gilt auch

für die 785 Einheiten mit einer Wohnfläche von 50.000

qm, die Ende 2014 aus der Bindung fallen. Dadurch wird

neben dem Neubau bezahlbarer Wohnraum für Gering-

verdiener langfristig gesichert. (CW)

DIW Berlin zu den Wahlen 2013

Je höher das Einkommen, desto größer die Anhänger-

schaft von Union und FDP – Umgekehrtes Bild bei SPD

und Linken – doch die Grünen Steuerpläne würden auch

eigene Anhänger treffen – das ist kurz gefasst die Ein-

schätzung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsfor-

schung (DIW Berlin) in seiner aktuellen Analyse.

Die Anhängerschaft von CDU/CSU und FDP

nimmt mit steigendem Einkommen zu: In der Gruppe der

einkommensstärksten 10% haben die aktuellen Regie-

rungsparteien mit 55% eine klare Mehrheit unter den Par-

teianhängern. Die Analyse DIW Berlin auf Basis von Da-

ten des Sozio-ökonomischen Panels (SOEP) zeigt zu-

dem, dass Besserverdiener und Wohlhabende auch über-

durchschnittlich stark den Grünen zuneigen. Für SPD und

Linke ergibt sich hingegen ein umgekehrtes Bild: Je gerin-

ger die Einkommen und Vermögen ausfallen, desto aus-

geprägter ist die Anhängerschaft für diese beiden Partei-

en. „Angesichts dieser Zusammenhänge überrascht es

nicht, dass die bürgerlichen Parteien höhere Reichensteu-

ern ablehnen, während die Parteien des eher linken politi-

schen Spektrums sie fordern“, urteilen die DIW-

Ökonomen Stefan Bach und Markus Grabka.

Für die Studie haben die beiden Wirtschaftsfor-

scher SOEP-Datensätze ausgewertet, die sowohl die

Haushaltsnettoeinkommen und Vermögen als auch die

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 304, 37. KW, 13.09.2013, Seite 31

Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in Köln sind mit Ausnahme der einfachen

Lagen weiter gestiegen. So erreichen sie in den sehr guten Lagen einen gewichteten

Mittelwert von 2.700 Euro/qm und in einfachen Lagen einen Mittelwert von 895 Euro/

qm, heißt es in einer Studie von Engel & Völkers Commercial Köln.

Aufgrund des geringen Angebots ging 2012 die Zahl der Transaktionen in Köln

um 7% auf 697 zurück. Das

Umsatzvolumen sei von 705

auf 700 Mio. Euro gesunken.

Die Mieten liegen in den

guten Lagen zwischen 8,60 und

11,70 Euro/qm und steigen in

den sehr guten Lagen bis auf

14,00 Euro an. In den mittleren

Lagen werden bis zu 9,30 Euro

und in den einfachen Lagen bis

zu 7,00 Euro/qm erzielt. Bei

einem Bestand von knapp

540.000 Wohnungen sei die

Leerstandsquote mit 2,5% ge-

ring und liege weit unter dem

Bundesdurchschnitt von 4,2%.

Als „Kreativquartier“ entwickelt sich der rechtsrheinische Stadtteil Mülheim wei-

terhin sehr positiv, sodass dieser bei Investoren aufgrund der dort zu erzielenden Mie-

ten verstärkt in den Fokus rücke. Aufgewertet worden sei auch das Quartier Waidmarkt

in der Altstadt-Süd. Positive Impulse seien auch durch geplante und entstehende Pro-

jekte wie die Bebauung auf dem Clouth-Areal in Nippes und durch das Quartier Reiter-

staffel in Marienburg zu erwarten. Wie groß der Nachfrageüberhang beim Wohnraum

ist, werde auch durch die Projektierung eines neuen Wohnquartiers auf dem ehemali-

gen Gelände der Deutschen Welle in Marienburg deutlich.

Insbesondere bei Privatanlegern bleibe die Investition in Wohnimmobilien attrak-

tiv. Als Verkäufer seien am

Kölner Markt sowohl private

als auch institutionelle Inves-

toren aktiv, die nach längeren

Haltefristen das derzeitige

hohe Preisniveau nutzen

wollen. Für das Gesamtjahr

2013 rechnen die Immobilien-

experten mit einem leichten

Anstieg der Zahl der verkauf-

ten Wohn- und Geschäftshäu-

ser in Köln auf 700 bis 720.

Wie aus dem Marktbericht

hervorgeht, haben auch

die Preise noch leichtes

Steigerungspotenzial.

Kurz berichtet

K ö l n T u r m e r h ä l t L E E D - G o l d -

Auszeichnung

Der KölnTurm im Mediapark, höchstes Büro-

gebäude der Domstadt, hat als erstes Be-

standsgebäude in ganz Nordrhein-Westfalen

die LEED-Zertifizierung in Gold erhalten.

Rund ein Jahr haben die KölnTurm-Manager

der Art-Invest und die Projektleiter von

Drees & Sommer, die den KölnTurm auf

seinem Weg hin zum goldenen Nachhaltig-

keitssiegel „Leadership in Energy and Envi-

ronmental Design“ begleitet haben, an der

Konzeption und Umsetzung des Zertifizie-

rungsprozesses gearbeitet. Um den Köln-

Turm ökologisch und ökonomisch zu opti-

mieren, wurden gebäudetechnische Eigen-

schaften verbessert und Prozesse so umge-

stellt und geändert, dass sie den strengen

internationalen Nachhaltigkeitskriterien für

einen umweltfreundlichen und ressourcen-

schonenden Betrieb gerecht werden.

Gutshof Schierenhorst steht zum Verkauf

In Petershagen, etwa 50 km westlich von

Hannover steht das Gut Schierenhorst zum

Verkauf. Insgesamt verfügt das Anwesen

über 10 ha Ackerland, ein MFH (550 qm) mit

fünf WE, fünf Garagen und Nebengebäu-

den. Interessierte wenden sich bitte an:

[email protected]

CBRE: GUESS mit neuem Store auf der

Kölner Schildergasse

Die US-Lifestyle-Marke GUESS hat ca. 500

qm auf der Kölner Schildergasse 41-45 an-

gemietet. Im neuen GUESS Store wird nach

dem derzeitigen Umbau die aktuelle

GUESS-Mode für Woman + Man nebst Ac-

cessoires angeboten. Die Eröffnung wird

Ende August erfolgen.

Immobilienpreise in Köln steigen weiter

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Aberdeen Asset Management (19,23), ABG Frankfurt Holding (15,30), Ackon (16), Aenge-

velt (17), Albert Schweitzer Stiftung (19), Allianz Real Estate (10,21,29), ALPS Electric

Europe (21), AON Holding Deutschland (19), ASK (16), Aurelis Real Estate (5,6,19), BFW

(25), Bouwfonds (4,5,17), CA Immo (29), Catella Property (15,19), Catella Real Estate (3),

CBRE (14,15,16,19), cds Wohnbau Hamburg (23), Centrum Gruppe (26), CHG Meridian

(21), Colliers International (22), Comfort (24), Commerzbank (21), Corpus Sireo (22), CRES

(25), Cushman & Wakefield (22), Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (29), Daimler

(12), Das Depot (16), Deka (14,18,20,21), Deutsche Bank AG (2), Deutsche Immobilien AG

(23), DIC Asset AG (2,5,15), DIC Onsite (2), DIW Berlin (30), DIWG/STIWA (2,4), dm (16),

DVI Deutsche Verwaltungsgesellschaft für Immobilien mbh (16), Ebertz & Partner (7), EBZ

(13), ECE (29), Engel & Völkers (22,23), F+B (21,22,25), Fairvesta (10), First Kröpcke

GmbH (26), Garbe Logistic (17), Goodman (12), Groß & Partner (15), Grundeigentümerver-

band (25), Hamburger Mieterverein (25), Helaba (6), Hewlett Packard (16), HIH (15,26),

HSH Nordbank (25), Hugendubel (22), HypoVereinsbank (25), IAV (16), ICG (5), Immo-

bilienmanager (18,23), IVG (22), IVD Nord (25), IW Köln (26), Jones Lang LaSalle

(2,11,12,14), Kanzlei Bub, Gauweiler & Partner (28), Knight Frank (8), LBB (16), P&C (26),

Plaza Global Real Estate Partners (26), Polis Immobilien aG (5), Portigon AG (21), PPF

Real Estate Holding (19), Project Gruppe (6,9), Provinzial Nord-West (17), Provinzial

Rheinland (17), PWC (16), Q-Park (17), Quantum Global Real Estate (26), Raiffeisen-

Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft (22), RDM (28), Real I.S. (11,21), RICS (5,19),

RREEF Management (5,21), RWE (12,19), Scottish Widows Investment Partnership (22),

sontowski & partner (20), UBS Real Estate (10)Union Investment (26), VNW (25), Warburg-

Henderson (15), WISAG (16), ZIA (25).

Bach, Stefan (30); Bernhofer Dr., Christine (10); Blankau, Jutta (25), Bub Prof. Dr., Wolf-

Rüdiger (28); Eberhardt, Martin (5); Grabka, Markus (30); Gruhn, Markus (29); Heilmann,

Thomas (28); Hofmann, Matthias (6); Ibel, Andreas (25); Jagdfeld, Helmut (16); Kaminski,

Thomas (19); Kloth, Axel (25), Koch, Markus (5); Leutner, Bernd (22); Lister Prof., Michael

(25), Machnig, Matthias (19); Merz, Gabriele (10); Nussbaum, Ulrich (28); Pahlke, Eckard

(25), Stobbe, Jörn (5); Stüven, Heinrich (25), Vespermann, Axel (10); Voigtländer, Michael

(26); Wege, Joachim (25), Weller Dr., Ralf (6); Wowereit, Klaus (28).

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250, F: 05242-901251 [email protected], www.rohmert-medien.de,

Chefredaktion: André Eber-hard (V.i.S.d.P.)

Immobilienredaktion: Dr. Thomas Beyerle, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Uli Rich-ter, Werner Rohmert

Immobilienaktien: Hans Chris-toph Ries

Berlin: Karin Krentz Frankfurt: Christina Winckler München: Alexander Heint-ze/Thomas Döbel (u.v.a.)

Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen

Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz

Hrsg.: Werner Rohmert

Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Part-ner, Köln; Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin;

Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Bernhard Garbe (stilwerk/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), And-reas Schulten (Bulwien AG)

Wissenschaftliche Partner:

Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart)

Prof. Dr. Robert Göötz (Studiendekan/FRICS; Hoch-schule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen -Geislingen)

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18, 33378 Rhe-da-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251

Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz),

Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage.

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stellv.: Dr. Karina Krüger-Junghanns

Impressum


Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

Inhaltsverzeichnis

Wir hier in Deutschland haben das einzigartige Privileg, in Frieden alt werden zu dürfen, darauf wies

Hartmut Miksch, Präsident der Architektenkammer NW, hin anlässlich des ersten Wohnungsbau-

tages NRW. Blickt man dieser Tage nach Syrien oder, der professionellen Immobilienwirtschaft näher

gelegen, nur nach Istanbul, wo zunehmend gewaltsam das Demonstrations- und Versammlungsrecht

verweigert wird, könnte das nachdenklich und vielleicht sogar bescheiden machen: Worüber regen

wir hier uns eigentlich auf. Dass es durchaus, wenn auch in anderer Hinsicht, Grund gibt sich aufzu-

regen, war der Anlass für den Wohnungsbautag und war schon vor Jahresfrist Anlass für das breite

Aktionsbündnis „Impulse für den Wohnungsbau“ in NRW, das diesen Kongresstag (mit großer

Beteiligung der Politik so kurz von der Bundestagswahl) initiierte. Das Bündnis, das Bauwirtschaft

und Wohnungswirtschaft, Mieterverbände und Hauseigentümer, Architekten und Ingenieure umfasst,

sieht in dem Mangel an bezahlbarem und „demografiefestem“ Wohnungsangebot ein rasant wach-

sendes Problem. Weil wir in Frieden alt werden dürfen, aber möglichst lange selbstbestimmt leben

möchten und die Renten schrumpfen, brauchen wir auch immer mehr barrierearme und für kleine

Geldbeutel finanzierbare Wohnungen. Worum es dem Bündnis geht, sind dauerhaft verlässliche Rah-

menbedingungen für den Wohnungsneu- und Umbau, keine Kostensteigerungen durch immer schär-

fere gesetzliche Vorgaben zur Energieeinsparung und keine ständig wechselnden Kriterien für För-

dergelder. Vielleicht die wichtigsten Signale an die Landes- und Bundespolitik: 1) das einstimmige Ja

zur Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus, d.h. einen Ausgleich zwischen der Förderung der

Personen über Transferleistungen und der Förderung von Sachen i.e. Wohnraum zu erreichen, und

2) das Ja zur steuerlichen Abschreibung von Investitionen in den Wohnungsbau und zwar auf dem

Niveau früherer Jahre. Nur noch 2% lineare Abschreibung seien kein Investitionsanreiz. Da habe, so

Lutz Pollmann, Vertreter der Baugewerblichen Verbände in NRW, der Bund Haushaltssanierung

auf Kosten des Wohnungsbaus betrieben. Wenn durchschnittlich 50% der Einwohner in egal welcher

Stadt theoretisch Wohnberechtigungsscheine bekommen könnten, aber nur noch 20% der Woh-

nungsbestände dafür in Frage kommen, weil die Sozialbindungen auslaufen und zu wenig neu hinzu

kommt, lässt das die Dimensionen erahnen. Kein Wunder, dass die Jahresprognose der deutschen

Bauwirtschaft negativ ausfällt. Weiteres zum Wohnen im Lande lesen Sie in dieser Ausgabe. Nur

dieses noch: Die europaweite Studie des RICS „The Housing Sector in Europe – Household Con-

sumption long-term and during the crisis“ ergab, dass nur die wohnungsbezogenen Ausgaben im

Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise im Gegensatz zu anderen Konsumkomponenten und BIP-

Trends gestiegen sind von 20,3% im Jahr 2000 und 22,5% in 2008 auf jetzt 23,6%. Und sie werden

weiter steigen, dafür sorgen schon die Energiekosten. Darüber, wie sich die Energiewende auf die

Wohnungspreise auswirkt, wird mal wieder heftig gestritten. Die Erfahrung der Wohnungswirtschaft in

NRW und im Ruhrgebiet im Besonderen bestätigt jedoch den Ansatz der TU Darmstadt, wonach

Investitionen in energetische Gebäudesanierung unterdurchschnittliche Eigenkapitalrenditen erbräch-

ten. Die regierungsnahe dena ist da natürlich anderer Meinung.

Lebensqualität steht auch am Stand der Metropole Ruhr auf der diesjährigen Expo Real in

München vom 07.-09.Oktober im Mittelpunkt. Wie gewohnt auf der gemeinsamen Standfläche 330 in

Halle B1 kündigt die Wirtschaftsförderung Metropole Ruhr wmr neue urbane Konzepte an, „die

gleichzeitig positive ökonomische Impulse setzen. Sie treiben energieeffiziente Quartiersentwicklun-

gen voran, werden mit alternativen Mobilitätskonzepten kombiniert und ermöglichen somit ein Neben-

einander von Arbeiten, Wohnen und Freizeit. Dieses Mehr an Lebensqualität ist ein wichtiger Stand-

ortfaktor für die Metropole Ruhr. Lebenswerte Städte zeichnen sich durch die Balance zwischen Wirt-

schaft und Lebensgüte aus, denn der Rohstoff für die Arbeitswelt der Zukunft ist der

motivierte Mensch.“ Die Claudius-Höfe in Bochum oder der Paulusanger in Reck-

linghausen, der Lippe-Park in Hamm oder die Soziale Innenstadt in Oberhausen

wollen die Aufmerksamkeit auf – noch – verborgene Qualitäten lenken.

Nr.: 54 37. KW/13.09 2013

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369

Sehr geehrte Damen und Herren!

Editorial 1

Wohnen in NRW überall teurer geworden

2

LEG Wohnungsmarkt-report 2013

4

Sanierungsmanagement für das Berufskolleg Castrop-Rauxel

6

Das neue Hans-Sachs-Haus in Gelsenkirchen

8

Alternative: Boardinghaus

9

Verkauft sich das Ruhrgebiet unter Wert?

10

Impressum 12

Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin

Ihr direkter Weg zu uns!

Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

Wohnen in NRW ist überall teurer geworden

Der LEG Wohnungsmarktreport 2013 zeigt in allen Segmenten fast nur eine Richtung: nach

oben. Auch bei den Wohnkosten, die sich aus Kaltmieten und pauschalierten Nebenkosten im

Verhältnis zur Kaufkraft am Ort zusammensetzen.

Der vierte Wohnungsmarktreport 2013 der LEG NRW basiert wie bisher auf Marktda-

ten, die die Immobilienberater von CBRE ermittelten. Auch die Angaben über Leerstände ent-

stammen dem CBRE-empirica-Leerstandsindex. Ausgewertet wurden knapp 360.000 Miet-

angebote, 116.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und 15.000 Kaufangebote für

Mehrfamilienhäuser aus allen 864 Postleitzahlgebieten in NRW. Nur in 43 Postleitzahlgebieten

gab es zu wenige Angebote für eine statistisch valide Auswertung der Wohnkosten. In dieser

Breite und mit wissenschaftlichem Anspruch sei dieser Report, so Thomas Hegel, CEO der

LEG, in Deutschland einzigartig. Und COO Holger Hentschel ergänzt: Durch die Reports, die

bis nach New York und Singapur auf Interesse stießen, habe NRW international ein differen-

zierteres Gesicht erhalten. Die gesamte Studie kann zum Preis von 595 Euro in Deutsch oder

Englisch erworben werden. Die einzelnen Portraits der Städte und Kreise stehen auf www.leg-

nrw.de als pdf-Dateien bereit.

Nachdem es im vergangenen Jahr so aussah, als ob die Preisrallye zumindest für

luxuriöse Wohnungen ihrem Ende entgegen ginge, zogen jetzt Mieten für Wohnraum auf gan-

zer Front überall in NRW an – überall? nein, nicht in Bottrop und nicht im Kreis Höxter. Da wur-

de es minimal billiger. Wohnungen einfacher Lage und Ausstattung wurden in Bottrop mit

durchschnittlich 4,44 Euro/qm um 0,3% günstiger als im Vorjahr angeboten, ebenso in guten

Lagen mit 7,53 Euro/qm gegenüber 7,55 im Vorjahr. Diese Mittelwerte ergeben sich aus 1.429

Mietangeboten (2012 1.635). Zum Vergleich: Die mittlere Angebotsmiete in Nordrhein-

Westfalen liegt bei 6,05 Euro, Wohnungen im unteren Preissegment kosten 4,25 Euro, und

Hochwertiges liegt bei 11,41 Euro pro Quadratmeter und Monat. Andererseits stieg in Bottrop

die Größe der angebotenen Wohnungen seit 2009 pro Jahr um 2 qm auf heute durchschnittlich

74 qm. D.h.: Die Bottroper bekommen für mehr Geld auch mehr Wohnfläche. Damit stiegen

auch die Wohnkosten, d.h. der Anteil für Kaltmiete und Nebenkosten (angenommener Wert

3,07 Euro/qm im Landesdurchschnitt nach Angaben der Mietervereine) am Haushaltseinkom-

men. Die Zunahme der Kaufkraft der Bottroper Mieterhaushalte reiche nicht aus, so heißt es

im Report, um die steigenden Wohnkosten komplett aufzufangen. Mit 20,2% falle das Verhält-

nis zwischen Wohnkosten und Kaufkraft am ungünstigsten in der Bottroper Altstadt

(PLZ 46236, Altstadt, Nord-Ost, Süd-West) aus. Die Höchstmieten bis 6,18 Euro/qm wurden

im angrenzenden Südwesten der Innenstadt aufgerufen. Waren in den Vorjahren (vgl. Bericht

DIB Ruhr Nr. 44) die Mieten erstaunlicherweise noch spürbar gestiegen bei Leerständen

um 2% weit unter dem Landesdurchschnitt von 3,04%, so scheint sich die Nachfrage

inzwischen abgeschwächt zu haben. Laut Bevölkerungsprognose (Quelle: BBSR) werden 5%

der 116.300 Einwohner und 2,7% der 56.600 Haushalte künftig wegfallen. Bottrop schrumpft,

InnovationCity hin oder her.

Wohnungsüberhänge, die sich in Leerständen manifestieren, würden an vielen Stand-

orten abgebaut, so heißt es. Zu wenig allerdings in den Landkreisen mit den geringsten Miet-

höhen im Sauerland und in Westfalen. Den höchsten Leerstand verzeichnet der Hochsauer-

landkreis mit 11,5%, aber auch Krefeld habe 6,3% der verfügbaren Wohnfläche im Angebot,

mehr noch als Duisburg mit 5,6% und Gelsenkirchen mit lt. Report 5,0%. Wie bei Büromarktbe-

richten so erweist sich auch hier die Unschärfe von Leerstandsquoten. Nach Definition des

CBRE-empirica-Leerstandsindex und damit auch im Report würden nur „marktaktive“ Ge-

schosswohnungen berücksichtigt und solche, die mittelfristig aktivierbar seien. Die Stadt Gel-

senkirchen selbst errechnete aber 11% Leerstand insgesamt (vgl. Bericht DIB Ruhr Nr. 51) und

nur diese Gesamtzahl kann Direktive für kommunales Handeln sein. Was der Report dagegen

leistet und bieten will, sind Orientierungsdaten für den Wohnimmobilienmarkt mit Blick auf pri-

vate Käufer und institutionelle Investoren. Noch nicht einmal für Mietpreisvergleiche ist er gut

Die MEC Metro-ECE Center-

management hat zum 1. Au-

gust zwei Führungspositionen

aus den eigenen Reihen neu

besetzt. Zum einen über-

nimmt Falk Deckstein die

Leitung der Vermietungsabtei-

lung. Darüber hinaus wird

Peter Otting neuer Center-

manager für das "Indupark

Center Dortmund", das

"Mercator Center" in Duisburg

sowie das im Herbst eröffnen-

de "Kronenberg Center" in

Essen. Der 51-Jährige war

zuletzt Centermanager im

"Stern Center" Sindelfingen

und dem "Suma Center" in

München.

Der GdW hat die besten Im-

mobilienökonomen des Jah-

res 2012 ausgezeichnet, dar-

unter Pascal Schoppol und

Jill Lanfermann, von der

EBZ Business School –

University of Applied Scien-

ces in Bochum und beschäf-

tigt bei Vivawest Wohnen

GmbH in Gelsenkirchen.

Thema der Arbeit: „Neue

Medien und erweiterte

Kundenan-forderungen –

Herausforderungen für die

Wohnungswirtschaft“.

Personalien

Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

geeignet, denn er bezieht sich in der Regel auf Mediane, d.h. die Mittelwerte einer hinreichend

großen Zahl von Daten.

Nicht zuletzt nutzt die LEG den Report, der jetzt nach vier Jahren auch Trendaussa-

gen ermögliche, im Eigeninteresse für ihre Ankaufs- und Investitionsstrategie. Diese differen-

ziere stark nach Lage und mikroökonomischem Umfeld. Als ein Beispiel wird ausgerechnet

Gelsenkirchen benannt mit den bekannt hohen Arbeitslosenzahlen, der niedrigen Kaufkraft-

kennziffer von nur 84,9 (Essen 99,7) und einer engen Mietpreisspanne zwischen 4,64 als nied-

rigster und 5,56 als höchster Quad-

ratmeterpreis aus 7.454 Angeboten.

Hier investiert die LEG seit Frühjahr

2012 rund 5,2 Mio. Euro in ihren Be-

stand Eichkampsiedlung in der Res-

ser Mark am nordöstlichen Stadtrand.

Die einfachen Satteldachhäuser im

Standard von 1957 in einer ziemlich

isolierten Siedlung der früheren Ze-

che Ewald (heute Zukunftsstandort

Ewald auf Hertener Gebiet mit dem

Wassers to f f -Anwenderzent rum

h2herten) liegen ruhig in den Wäl-

dern des Emscherbruch und trotzdem

dicht an der Auffahrt zur A2. Jetzt

bekommen sie nach individuellem Bedarf Balkons oder neue Bäder, werden mit neuen Grund-

rissen vergrößert oder verkleinert, gedämmt und farbig gestrichen. Und weil die Grundstücke

groß genug sind, ergänzen Mietergärten das neue Angebot sowie Dienstleistungen für ältere

Menschen, denn viele wohnen hier schon über dreißig Jahre. Aktuell werden dort Wohnungen

zu 4,34 oder 4,88 Euro/qm angeboten.

Folge der Unternehmensstrategie sind nach dem erfolgreichen Börsengang die im

Halbjahresbericht bestätigten Ergebniszahlen. Demnach stieg das bereinigte Ebitda der LEG

Immobilien um 4,9% auf 113,4 Mio. Euro und der FFO I (ohne Verkäufe) legte um 10,9% auf

68,4 Mio. Euro zu. Dabei hätten sich vor allem gestiegene Mieteinnahmen und niedrigere Zins-

Knapp einen Monat nach dem

Tod von Berthold Beitz ist

die Rektorin der TU Dort-

mund und Professorin für

mathematische Statistik Ursu-

la Gather in seiner Nachfolge

zur Vor-

sitzenden

des Ku-

ratoriums

der

Krupp-

Stiftung

berufen

worden. Das Kuratorium gilt

als einflussreiches Gremium

quasi in der Funktion eines

Aufsichtsrats.

Die Stiftung hält eine

Sperrminorität von 25,3%

an ThyssenKrupp.

Personalien

Eichkampsiedlung Gelsenkirchen saniert. Foto: LEG

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Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

aufwendungen günstig ausgewirkt, denn es gelang, die Nettokaltmieten um 4% auf 178,1 Mio.

Euro zu steigern. Parallel sank die Leerstandsquote von 3,9% im Vorjahr auf 3,0%. Zum

30.06.2013 betrug der Net Asset Value (NAV) 2.446,4 Mio. Euro (46,19 Euro pro Aktie), was

einen Anstieg von 3,3% zum Vergleichswert am Bilanzstichtag darstellt (31.12.2012: 2.368,3

Mio. Euro/ 44,72 Euro pro Aktie). Im 1. Halbjahr wurden rd. 3.500 Wohnungen hinzugekauft,

weitere Portfoliokäufe seien in Vorbereitung. Für das Gesamtjahr erwartet die LEG weiterhin

einen FFO von 138,5 bis 141,5 Mio. Euro.

Im Wohn-Index der Hamburger F+B Forschung und Beratung für Wohnen Immobi-

lien und Umwelt rangieren unter den 50 Städten mit den höchsten Neuvertragsmieten im 2.

Quartal 2013 Düsseldorf an 25. (Q1 Platz 23) Köln an 26. Stelle (Q1 Platz 22), und Münster an

50. Stelle (Q1 Platz 47). Unter den 50 preiswertesten bundesweit finden sich dann Warstein,

Brilon und Meschede im Sauerland. Der Ländervergleich hinsichtlich der Veränderung von

Bestandsmieten und Neuvertragsmieten ergibt für NRW insgesamt mit eine der geringsten

Steigerung und zudem keinen Unterschied zwischen Bestands- und Neuverträgen. Vor diesem

Hintergrund sind die differenzierenden Daten des LEG Reports umso wichtiger. Was der F+B

Index jedoch auch belegt: Bestandsmieten haben sich in ganz Deutschland und erst recht in

NRW kaum verändert mit Steigerungsraten weit unter der Inflationsrate.

Wo neu gebaut wird

LEG Wohnungsmarktreport 2013 mit neuen Zahlen

Der Wohnungsmarktreport 2013 von LEG NRW und CBRE verzichtet entgegen der bisher

geübten Praxis auf ein Ranking der 54 Wohnungsmarktgebiete in NRW auf einer Attraktivitäts-

skala, weil sich die Rahmenbedingungen doch nur sehr langsam veränderten. Das nächste

Scoring wird deshalb erst für 2015 angekündigt. Wegen des großen Interesses wurde dagegen

erneut recherchiert, wo in welchem Umfang und für welches Preissegment Wohnanlagen neu

gebaut werden. Dabei blieben Einfamilienhäuser unberücksichtigt, es sei denn sie stehen in

einem Quartierskontext mit anderen Wohnformen. Ebenfalls nicht enthalten sind bereits be-

zugsfertige Projekte sowie Sanierungen.

Die IMS group Holding

Deutschland GmbH, ein Un-

ternehmen der französischen

Jacquet-Gruppe, hat 95%

der Anteile an der Finkenholl

Stahl-Service-Center GmbH

von der Eigentümerfamilie

Koch erworben. Außerdem

erwarb ein Unternehmen der

Jacquet-Gruppe das 42.000

qm große Betriebsgelände der

Finkenholl Stahl-Service-

GmbH von einer Immobilien-

gesellschaft der Deutschen-

Anlagen-Leasing GmbH,

Mainz. CMS Hasche Sigle

war beratend tätig.

Nach der Refinanzierung des

2,3 Mrd. Euro schweren

Grand-Darlehens stieg der

FFO der Deutschen Anning-

ton im 1. Halbjahr (ohne Ver-

käufe) um 35,3% auf 103,4

Mio. Euro. Die Mieteinnahmen

blieben trotz Verkäufen dank

einer auf 3,9% gesenkten

Leerstandsquote mit 364,0

Mio. Euro fast konstant (H1

2012: 365,4 Mio. Euro). Die

Ist-Mieten stiegen um 2,1%

auf 5,35 Euro/qm.

Der Studentenworkshop 2013

des Deutschen Nationalko-

mitee für Denkmalschutz

(DNK) widmete sich dem von

Überformung und Leerstand

bedrohte Quartier Alter Bahn-

hof in Langendreer. Er wurde

fachlich betreut von der FH

Dortmund. Die Ergebnisse

werden am 14. September

2013, 10 Uhr, in der ev. Lu-

therkirche, Alte Bahnhofstraße

168 präsentiert.

Bochum

Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

Insgesamt stieg die Anzahl der Neubauprojekte von 138 im Vorjahr auf 208. Auch die

Zahl der genehmigten Wohnbaueinheiten stieg gegenüber 2011 von 38.822 auf 39.989 im Jahr

2012. Und es konnten wieder mehr Wohnungen fertig gestellt werden, jedoch reichen selbst in

den zwölf größten Städten die Zahlen nicht an das Niveau früherer Jahre heran. Die meisten

Projekte entstehen in den Großstädten der Rheinschiene und den Universitäts-Hochburgen

Münster und Aachen. Die Hälfte der Neubauprojekte landesweit betraf demnach weniger als

20 Wohneinheiten und nur 20 Großprojekte mit über 100 Einheiten konnten ermittelt werden.

Darunter haben Mietwohnungen Seltenheitswert und Wohnungen mit Sozialbindung erst recht.

Beides hänge damit zusammen, dass die für Neubauten geforderten Standards einschließlich

Energiesparmaßnahmen nur selten in den erzielbaren Miethöhen realisierbar seien. Dennoch

könne der Neubau selbst im hochpreisigen Segment der gefragten Eigentumswohnungen für

Entspannung auf den Wohnungsmärkten sorgen denn in der Regel würden im Gegenzug

Bestandswohnungen frei. Kappungsgrenzen, wie sie politisch diskutiert würden, führten nur

zu Verunsicherung des Marktes mit der Gefahr von Substanzverlusten. Wirksamer für das

untere Preissegment wäre es, den Anstieg der Nebenkosten, für den in nicht geringem

Umfang politische Entscheidungen verantwortlich seien, zu begrenzen, meint Thomas Hegel,

CEO der LEG NRW.

Dem Ungleichgewicht der Regionen und dem Mangel an gefördertem Wohnungsbau

will die Landesregierung mit angepassten Förderhöhen begegnen, allerdings bezweifelt der

Verband der Wohnungsunternehmen VdW die Wirksamkeit der vorgesehenen Anreize etwa im

Ruhrgebiet und für die strukturschwachen Regionen im Sauerland, für die es noch keine Kon-

zepte gebe. Aber auch hier sei Neubau energieeffizient und altengerecht nötig.

In einer Auflistung der 50 größten Neubauprojekte in NRW nach Anzahl der Wohnein-

heiten rangieren im Report Projekte in Köln ganz oben. Etwas wie das Waldbadviertel, wo bis

2017 in sechs Bauabschnitten 720 Wohneinheiten entstehen sollen, gab es seit langem nicht

mehr. Die 14 größeren Projekte in Düsseldorf summieren sich auf rund 1.500 Einheiten, vom

Grafenthal-Projekt der israelischen Investoren Brack Capital Properties als größtes mit 191

Einheiten bis „it’s urban – Parklane“ mit 43 Einheiten.

Essen ist sechs Mal vertreten mit 626 Einheiten. Dabei dominieren das Projektgebiet

„grüne mitte Essen“ sowie Kupferdreh – Kettwig – Baldeneysee. Diese traditionell ohnehin

hochpreisigen Lagen entlang der Ruhr profitieren zusätzlich von der Nähe zu Düsseldorf. Am

„Kettwiger Ruhrbogen“ ist die ten Brinke Gruppe aktiv, Kondor Wessels ebenfalls in Kettwig

auf dem Gelände der ehemaligen Scheidt’schen Hallen (kein ganz neues Projekt), sowie die

Essener Nesseler Hopf IEG am Seebogen in Kupferdreh. Diese 81 Eigentumswohnungen

plante das Aachener Architekturbüro pbs, das auch die 100 Wohneinheiten entwarf, die das

Versorgungswerk der Architektenkammer in der „grünen mitte“ baut, die Grundsteinlegung

ist erfolgt. Weitere 65 Eigentumswohnungen entwickelt hier die Arsatec GmbH. Die Preise

bewegen sich zwischen 2.500 und 5.000 Euro/qm je nach Lage. Hochpreisig auch die Entwick-

lung von Kölbl Kruse in Rüttenscheid „Bel Etage II“ für 4.740 Euro/qm. Von dem kleinen Boom

in Kupferdreh möchte auch Vivawest profitieren, die unweit der Dierdorfer Höhe mit dem Bau

von drei Einfamiliendoppelhäusern zur Miete begonnen haben, ein in jeder Hinsicht außerge-

wöhnliches Projekt, auf das wir zurück kommen werden. Aus dem Rahmen fällt hinsichtlich der

Lage die Entwicklung der Wohnungsgesellschaft allbau, die im Freisenbruch östlich von Steele

63 Mieteinheiten in sechs Mehrfamilienhäusern errichtet.

In Dortmund liegt die gefragte Lage am neuen Phoenix-See, wo wiederum auch Viva-

west 50 neue Mietwohnungen baut. Für ein breit aufgestelltes Wohnungsunternehmen wie

Vivawest lohne es sich, im hochpreisigen Segment Mietwohnungen anzubieten bei entspre-

chender architektonischer Qualität, wie die Erfahrungen mit der von Norman Foster entworfe-

nen Wohnzeile am Duisburger Innenhafen beweise. Daneben haben in Dortmund private Initia-

tiven bestimmte Mikrolagen in der Innenstadt für Wohnprojekte entdeckt. So im Kreuzviertel,

wo 70 Einheiten in den „Four Windows“ entstehen, ein Privatinvestment der Gruppe „green!“

Das Land NRW hat nach Jah-

ren des Zögerns eine Bürg-

schaft über 17,5 Mio. Euro für

die newPark GmbH abge-

lehnt. Diese wäre nötig gewe-

sen, um das 290 ha große

Areal in den Rieselfeldern

zwischen Datteln und Waltrop

von RWE erwerben zu kön-

nen. Das bedeutet das Aus

für ein einzigartiges Koopera-

tionsprojekt, an dem 23 Kom-

munen und zwei Kreise betei-

ligt sind. Mit newPark wäre

eines der größten Flächen-

angebote für industrielle

Großansiedlungen im

Ruhrgebiet entstanden.

Die Neutor Galerie auf dem

Areal des ehemaligen Hertie-

Kaufhauses, ein Projekt der

Hellmich Unternehmens-

gruppe und Multi Develop-

ment, ist zu 60% vermietet.

Ankermieter sind Kaisers

Tengelmann, Hennes &

Mauritz und Expert. Der

Foodcourt im Obergeschoss

ist zu 90% vermietet. Das

Einkaufszentrum mit 22.000

qm Mietfläche soll im Herbst

2014 eröffnen.

Datteln

Dinslaken

Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

aus Düsseldorf oder die

„Südtribüne“ für bis zu 20

Loftwohnungen auf ei-

nem ehemaligen Tiefbun-

ker, eine Initiative um den

Dortmunder Architekten

Norbert Post.

Ein generelles

Fazit des Wohnungs-

marktberichtes ist die

Beobachtung, dass, bei

allen sektoralen Unter-

schieden, die Gewinner die Hochschulstandorte seien und die Verlierer die Industriestandorte.

Aber das kann nicht wirklich ausschlaggebend sein: Das Ruhrgebiet bietet die dichteste Hoch-

schul- und Forschungslandschaft in Deutschland, vielleicht sogar in Europa mit Universitäten in

Duisburg, Essen, Bochum (Ruhruni 38.675 Studierende, Münster ca. 48.000) und Dortmund,

Hochschulen in Mülheim, Gelsenkirchen, Recklinghausen, dazu die stetig wachsenden Fraun-

hofer und Max-Planck-Institute. Warum profitiert der Wohnungsmarkt davon nicht?

Sanierungsmanagement für das Berufskolleg Castrop-Rauxel

Das Budget unterschritten und im Zeitplan geblieben: Bei richtigem Management von Anfang

an kann Innovation greifen und können auch größere Projekte gelingen.

Öffentliches Bauen zumal dann, wenn Altbestand involviert ist, scheint auf Skandale

abonniert. Aber es geht auch anders, wie der Kreis Recklinghausen vormacht. Dafür waren

keine innovativen Finanzmanöver notwendig und auch keine Hexerei, sondern nur von Anfang

an der Wille zur Transparenz. Das Vorhaben im Volumen von 13 Mio. Euro, davon ca. 9 Mio.

Euro reine Baukosten, war keine Kleinigkeit angesichts der Haushaltslage. Umso mehr musste

daran gelegen sein, sich gleich zu Beginn Klarheit über die Ziele der Aufgabe, den Umfang und

die Risiken zu verschaffen.

Ausgangspunkt war die Notwendigkeit, in dem Großkomplex des Berufskollegs in

Castrop-Rauxel, an dem 2650 Schülerinnen und Schüler von etwa 170 Lehrenden in den Be-

reichen Gesundheit, Sozialpädagogik und Wirtschaft, teils berufsbegleitend teils bis zur Hoch-

schulreife, unterrichtet werden, das zentrale Gebäude 6 von 1979 grundlegend zu sanieren.

Das bot die Chance, hier als erste große Schule in NRW ein offenes Raumkonzept für selbst-

organisiertes Lernen einzurichten, so der Beschluss des Kollegiums. Für ein solches Konzept

gibt es bisher deutschlandweit nur wenige Beispiele, eines davon im hessischen Westerburg.

Die Frage stellte sich nun, ob überhaupt und wie das in dem Bestandsbau umgesetzt werden

könne mit seinen ganz anderen Anforderungen an Akustik, Raumluft und technische Ausstat-

tung. Der erste Schritt war die Ausschreibung einer Machbarkeitsstudie, für die sich Drees &

Sommer qualifizieren konnte. In der Folge erhielt dann auch die Niederlassung Düsseldorf den

Auftrag für die Projektsteuerung. So können beide Verfahrensschritte, Vorstudie und Steue-

rung in der Realisierung bis hin zum Management der Inbetriebnahme ineinandergreifen, damit

die Schule Ostern 2014 planmäßig übergeben werden kann.

Mit der Machbarkeitsstudie sollte geklärt werden, was günstiger wäre, eine Sanierung

oder der Abriss des Gebäudes - dessen Fassaden unter dem Sturm Kyrill erheblich gelitten

hatten - und ein maßgeschneiderter Neubau. Olaf Kirschner, Geschäftsführer von Drees &

Sommer in Düsseldorf, nennt das den „Fluch der ersten Zahl“. An der zuerst genannten Grö-

ßenordnung werde man immer gemessen werden, unabhängig davon welche Faktoren später

noch wirksam würden. Deshalb sei es so wichtig, von Anfang an Klarheit zu schaffen, auch um

spätere Änderungswünsche auszuschließen. In Castrop-Rauxel stellte sich zudem die beson-

dere Aufgabe, eine Schule mit einem offenen Raumkonzept zu realisieren, das die Schulbau-

Die erste Akquisition des

Spezialfonds Cordea Savills

Invest GmbH, der über 65

Mio. Euro Eigenkapital verfügt,

ist das Projekt "Dortmunder U

- Das Viertel", das zum Groß-

teil für 25 Jahre an die Stadt

Dortmund für zwei Berufskol-

legs vermietet ist. Verkäufer

ist eine Projektgesellschaft

aus Hochtief PPP Solutions,

Hochtief Projektentwicklung

und Kölbl Kruse, die Bauar-

beiten für 52.000 qm Gesamt-

fläche haben begonnen. Cor-

dea Savills wurde von CMS

Hasche Sigle beraten.

Die MEC Metro-ECE Center-

management hat nach zwei-

jähriger Umbauzeit und einer

Investition von 32 Mio. Euro

das Indupark Center in Dort-

mund-Oespel wieder eröffnet.

Die insgesamt 31.000 qm gro-

ße Handelsimmobilie Baujahr

1976 wurde von METRO

PROPERTIES im laufenden

Betrieb revitalisiert und erwei-

tert. 19.000 qm reine Ver-

kaufsfläche sind durch die

Veränderung des Grundrisses

entstanden, dazu Shopzonen,

Ruheflächen und Aktionsflä-

chen auf weiteren 5.000 qm.

Dortmund

Projekt Südtribüne, Dortmund. Norbert Post

Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

ordnung so nicht vorsieht. Seitens Drees & Sommer konnten hier aber Erfahrungen aus der

Büroorganisation mit offenen, nonterritorialen Konzepten einfließen, wie sie das Unternehmen

z.B. in der eigenen Zentrale in Stuttgart realisierte. Zunächst wurde mit detaillierten Fragen

ermittelt, welche Ziele erreicht werden sollen, welche Flächen wo benötigt werden und was

dort stattfinden soll. Parallel wurde in der „technischen Grundlagenermittlung“ mit dem Bau-

herrn und den Nutzern alles durchgegangen, was sich auf die Gesamtaufgabe auswirkt, vom

Sicherheitskonzept bis zur Fassadentechnik, von der automatisierten Belüftung für immer aus-

reichend Sauerstoff

zum besseren Den-

ken bis zu Akustikla-

mellen und eigens

entworfenen Möbeln,

damit die einzelnen

Lerngruppen sich

gegenseitig nicht

stören. Gebäude-

technik, so die Er-

fahrung, mache ca.

ein Drittel der Bau-

kosten aus und müs-

se überlegt werden,

bevor man sich

überlegt werden,

bevor man sich im

Detail mit Materialien und Farbkonzepten befasst (vgl. Grafik).

Erst aus einem solchen Gesamtpaket konnten belastbare “erste Zahlen“ abgeleitet

werden, mit denen sich alle Beteiligten einverstanden erklären und die dann auch nicht mehr in

Frage gestellt werden. Das heißt Transparenz von Anfang an. Drees & Sommer verstehen sich

so gesehen zunächst auch als eine Art Unternehmensberater und nicht nur als technische

Dienstleister. Die genaue Überprüfung aller Planungsschritte seitens der Architekten und Inge-

nieure im Hinblick auf das Gesamtkonzept ist dann eine Leistung, die Vertrauen schafft und die

die Auftraggeber letztlich honorieren. Aus solcher Detailkontrolle konnten auch die Einsparun-

gen erwachsen, die es dem Kreis Recklinghausen ermöglichen, Renovierungsarbeiten an dem

Altbau von 1911, die eigentlich erst später vorgesehen waren, jetzt anzuschließen, wo die Bau-

gerüste noch stehen, ein zusätzlicher Einspareffekt. Cay Süberkrüb, Landrat im Kreis Reck-

linghausen bestätigt: „Der Kreis Recklinghausen und die Stadt Castrop-Rauxel haben sich ge-

meinsam für die Sanierung des Berufskollegs stark gemacht und stehen voll und ganz dahin-

ter. Als Bauherr haben wir uns ganz auf die Kompetenz von Drees & Sommer verlassen und

wurden nicht enttäuscht“.

Die Schule in Castrop-Rauxel, die ganz neue Wege der Lernvermittlung und des Ler-

nens gehen will im Interesse ihrer Absolventen und damit auch der Unternehmen in der Regi-

on, setzt Innovation bis in die Verfahren und Bauabläufe voraus, Anforderungen wie sie auch

Unternehmen stellen. Der Vodafone-Campus in Düsseldorf, den ebenfalls Drees & Sommer

als Projektsteuerer betreuten, war allein schon durch die Größe von über 90.000 qm Fläche

eine Herausforderung, aber auch weil der Nutzer ein Unternehmen der Telekommunikations-

branche ist. Nutzer ein Unternehmen der Telekommunikationsbranche ist. Jörg Ewald-Lincke,

Geschäftsführer und Partner von Drees & Sommer: „So ergab sich in der Zusammenarbeit ein

Vertrauensverhältnis, das zu dem Folgeauftrag der Betreuung des einzigen Testcenters von

Vadafone für Mobilfunktechnik in Europa führte“. Vodafone ist Mieter des Objektes im Business

Park „Prinzenpark“ der Brune Immobilien Gruppe am Seestern.

Die in Gründung befindliche

Portigon Financial Services

(PFS), Tochtergesellschaft

des WestLB-Nachfolgers Por-

tigon AG, mietet ab 1. No-

vember rd. 6.700 qm im Büro-

gebäude "K-LAN", Schiess-

straße 43 in Heerdt. Das

Fondsobjekt der Real I.S. AG

mit rd. 16.000 qm Gesamtflä-

che hat ein Nach-Zertifikat der

DGNB in Bronze erhalten.

Cura Versicherungsvermitt-

lung GmbH und der amerika-

nischer Werkzeug-/ Maschi-

nenbaukonzern ITW LLC &

Co. KG mieteten in dem Ob-

jekt Fritz-Vomfelde-Straße 14-

20 am Seestern ca. 2.100 qm

Bürofläche über BNPPRE.

Eigentümerin ist die Deka

Immobilien Investment

GmbH. Die Umzüge sind im

Frühjahr 2014 geplant.

Die Immobiliengruppe Ferox

erhielt die Baugenehmigungen

für die Revitalisierung des

"Seestern Bürocenters“. Das

Hochhaus soll nun komplett

für 305 Ein- und Zwei-Zimmer-

Wohneinheiten auf rd. 18.200

qm Mietfläche umgebaut wer-

den, durchschnittlicher Miet-

preis ca. 11,20 Euro/qm. Im

Erdgeschoss und 1. Oberge-

schoss werden eine Kinderta-

gesstätte und ein Fitnessstu-

dio der Kette FitX eingerichtet.

Düsseldorf

Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

Das neue Hans-Sachs-Haus in Gelsenkirchen

Im zweiten Anlauf gelang der Neubeginn für das berühmte Rat-

haus und Bürgerforum.

Das Hans-Sachs-Haus (Fotos, Escher) in Gelsenkirchen wurde nach Plänen von Alfred Fi-

scher 1924-27 im Stil des sog. Backstein-Expressionismus als multifunktionales Stadt-Haus

errichtet. Damals war es ein Fanal für eine neue Zeit in der Zechenstadt, die sich auf der Höhe

ihrer Entwicklung der Kultur zuwandte und alle kommu-

nalen Belange in einem zeitgemäßen Gebäude zusam-

menführen wollte. Der Grundriss bildete einen vierseiti-

gen Block um einen offenen Raum in der Mitte, den der

Hans-Sachs-Saal mit der damals größten profanen Or-

gel Europas einnahm. Darum gruppierten sich der Rats-

saal, die städtische Verwaltung und fremd vermietete

Firmenbüros, die Bibliothek mit Lesesaal, ein Hotel mit

Gaststätte und Konferenzräumen und zur Ebertstraße im

ersten Obergeschoss ein Café hinter einer gebogenen

Glasfront, darunter eine Reihe von Geschäften. Diesem

heute wieder aktuellen multifunktionalen Konzept folgte,

um nur ein prominentes Beispiel zu nennen, auch der

Palast der Republik in Ostberlin 1973-76. Kaffee und

Hotel mussten aus wirtschaftlichen Gründen bald schlie-

ßen und ein Bombentreffer zerstörte im Krieg den Flügel Ebertstraße/Munckestraße. Wo wie-

der aufgebaut wurde, bemühte man sich um Angleichung der äußeren Verkleidung mit dunk-

lem Zenchenbrandklinker, aber innen wurde manches anders. Die städtischen Nutzungen ins-

besondere des großen Saales blieben aber erhalten. 1986 wurde das Hans-Sachs-Haus als

Denkmal eingetragen.

Sanierungsstau und Baumängel aus der Wiederaufbauzeit führten Ende der 1990er

Jahre zu prekären Zuständen. 2001 wurde das Haus aus Brandschutzgründen geschlossen,

der Stadtrat zog aus in das Rathaus Buer. Zuvor schon entschloss sich die Stadt für eines der

ersten PPP-Verfahren in NRW, um die Kosten über die Mietlaufzeit von 25 Jahren zu strecken.

Vertragspartner waren eine Objektgesellschaft der Düsseldorfer Xeris, die Deutsche Immobi-

lien Leasing und das Architekturbüro Novotny Mähner Assoziierte, Offenbach a.M. mit ei-

nem Umbauentwurf unter Erhalt des historischen Bestandes. Seit Beginn der Entkernung tra-

ten immer neue Probleme auf, es häuften sich die Gutachten, die Kostenkalkulation stieg von

40 auf 143 Mio. Euro. Zwischenzeitlich ging das Architekturbüro in die Insolvenz. Als letzter

Ausweg schienen Abriss und Neubau unausweichlich. Das rief engagierte Bürger auf den Plan

– den Begriff Wutbürger gab es noch nicht, aber die Gelsenkirchener erhoben auch so ihre

Stimme laut, Architektenverbände und der Werkbund schalteten sich ein, Petitionen ergingen

an die Landesregierung – kurz, nach einem Politikwechsel an der Stadtspitze zog man 2006

die Reißleine, das Verfahren „Hans-Sachs-Haus“ wurde ganz neu überdacht. Schließlich

glückte auch der Rückkauf in einem für die Stadt glimpflichen Vergleich.

Ein neuer Wettbewerb mit der Voraussetzung, die historischen Fassaden zu erhalten

und innerhalb der Kubatur ein – jetzt nach unten korrigiertes – Raumprogramm unterzubringen,

führte mit großer Einstimmigkeit zu dem Entwurf von gmp Architekten, Hamburg. Dieser Ent-

wurf wurde mit nur geringen Abweichungen umgesetzt. Die Eröffnung mit ca. 20.000 Gästen

an zwei Tagen der offenen Türen konnte inzwischen gebührend gefeiert werden. Offen bleibt

das Haus jedoch ohnehin, denn der gesamte Erdgeschossbereich gilt als Bürgerforum mit Bür-

gerbüro, Stadtinformation, Café und Veranstaltungssaal. Darüber der Ratssaal und im Kranz

um das bis unter das Dach offene Foyer herum die fünf Büroetagen. Unnötig zu erwähnen,

dass mit Erdsonden und Photovoltaik neueste Energietechnik Einzug hielt. Der gesetzte Kos-

tenrahmen von 55 Mio. Euro plus 10 Mio. Puffer konnte auch diesmal nicht eingehalten werden

In den Gebäuden Friedrichstr.

62 bis 80 mietet das Land

NRW für das Innenministeri-

um rd. 45.000 qm Bürofläche.

Das Innenministerium muss

seinen jetzigen Sitz an der

Haroldstraße aufgrund einer

Asbestbelastung aufgeben.

Noch sind in dem Portigon-

Komplex Mitarbeiter des

WestLB-Nachfolgers tätig. Der

Umzug ist Ende 2014 geplant.

In der ehemaligen Horten-

Zentrale "Seestern 3" hat Uni-

on Investment 4.300 qm Ein-

zelhandelsfläche an die Auto-

hausgruppe Moll vermietet.

Das Büro- und Geschäftshaus

mit rd. 32.800 qm Fläche ge-

hört seit 1999 zum Offenen

Immobilienfonds UniIm-

mo:Europa und wird von

Union Investment Real Esta-

te für rd. 25 Mio. Euro saniert.

Strabag Real Estate errichtet

mit den Bürogebäuden KB4

und A-ERO zwei weitere Neu-

bauten in der Airport City. Die

"Zwillingsgebäude" bieten

jeweils rd. 4.300 qm Nutzflä-

che und ca. 100 Pkw-

Stellplätze für insgesamt ca.

34 Mio. Euro. Das KB4 befin-

det sich bereits im Bau.

Hauptmieter ist dort auf etwa

2.600 qm der Spezialverpa-

ckungshersteller Gerreshei-

mer auf Vermittlung von

BNPPRE und im A-ERO

auf 1.700 qm die Software-

firma Lumesse, beraten

von JLL. Die Fertigstellungen

sind für Juni bzw. Dezember

2014 avisiert.

Düsseldorf

Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

u.a. weil Auftragnehmer schlecht arbeiteten oder durch Insolvenz ganz ausfielen, daher auch

die halbjährige Verzögerung. Die Schlussrechnung

wird erst in etwa einem Jahr vorliegen, dürfte sich

aber bei 67-68 Mio. Euro bewegen, immer noch

weniger als für Abriss und Neubau veranschlagt

worden war. Die Bruttogeschossfläche beträgt ca.

22.300 qm, davon ca. 12.400 qm Nutzfläche für

den Ratssaal mit Besucheremporen (ca. 610 qm),

Sitzungszimmern (ca. 480 qm) und sonstigen

Funktionsflächen (1.700 qm). An Tribut an die ein-

schränkenden Vorgaben sind z.T. recht enge Büro-

räume mit kleinen Fenstern, dafür aber im 5. OG

mit Oberlichtern. Insgesamt blieb man bescheiden,

von luxuriöser Raumfülle und Ausstattung kann

selbst im Büro des Oberbürgermeisters keine Rede

sein. Der schlanke Turm, einst Wahrzeichen des

Hotels im Hans-Sachs-Haus, blieb als ungenutztes

Monument erhalten, sonst hätte das Ganze bau-

rechtlich als Hochhaus gegolten. Trotzdem zugänglich, könnte sich der Architekt dort Kunst-

aktionen vorstellen in der Verbindung von Bürgergesellschaft und Kultur wie in den 1920er

Jahren – mit einem unvergleichlichen Überblick über die Stadt.

Alternative: Boardinghaus

Eine bundesweite Studie von Georg Consulting, Hamburg, konstatiert Nachholbedarf in den

Ruhrgebietsstädten.

Die Liste der potenziellen Nutzer eines Boardinghaus führen nicht die früheren

„Reisenden“ und heutigen Vertriebsmitarbeiter, sondern mit 74,6% die Mitarbeiter von Groß-

unternehmen, die nicht ständig am Platz arbeiten. Das ergab die Befragung von 240 Anbie-

tern bundesweit. Und deshalb besteht bei ThyssenKrupp in Essen auch der Plan zu einem

eigenen Hotel. Besucher von Messen und Kongressen machen 62,4% der Nutzer von Boar-

dinghäusern aus. Nimmt man Vertrieb (50,4%), Montage (26,4%) und Berufspendler (36,2%)

zusammen, wobei Mehrfachnennungen möglich waren, ist damit die hauptsächliche Klientel

benannt. Für andere wie Praktikanten, Politiker, Künstler, Sportler und Mitarbeiter im Touris-

mus würde sich die Einrichtung eines Boardinghaus sicher nicht lohnen bzw. der Standort für

ein Boardinghaus wird sich nach den erstgenannten Zielgruppen ausrichten.

Im Angebot unterscheidet Georg Consulting im Wesentlichen:

- reine Boardinghäuser bzw. Apartmenthäuser

- Hotels mit Apartments in separatem Gebäude (Mischkonzept)

- Hotels mit integrierten Apartments im gleichen Gebäude (Mischkonzept)

- Möblierte Apartments in Wohngebäuden.

Die reinen Apartmenthäuser machen die etwa ein Drittel des Angebots aus. Die Ver-

weildauer habe seit der ersten Befragung 2009 tendenziell abgenommen, über die Hälfte blie-

be nur noch maximal eine Woche. Die durchschnittliche Auslastung bei den befragten Anbie-

tern von Serviced-Apartments lag 2012 bei 67% mit einer Spanne von 50 bis rund 85%. Da

der break even jedoch mit 70 bis 80% angegeben wird, liegen die Belegungszahlen im Durch-

schnitt darunter. Über die Preise sind nur schwer Aussagen zu machen, da sie nach Service-

leistung und Ausstattung stark differieren. Grundsätzlich aber seien sie seit 2009 gestiegen

und nähern sich zumal bei Kurzaufenthalten den Hotelpreisen am Standort an.

Hamborner Reit konnte im 1.

Halbjahr 2013 im Vergleich

zum Vorjahreszeitraum bei

Erlösen und Gewinn zulegen

und hebt die Prognose leicht

an. Durch Zukäufe stiegen die

Miet- und Pachterlöse um rd.

22% auf 22,2 Mio. Euro. Der

Gewinn lag bei 5,5 Mio. Euro

(H1/2012: 3,8 Mio. Euro), das

operative Ergebnis (FFO) er-

reichte 12,4 Mio. Euro und liegt

damit rd. 27% über Vorjahres-

niveau. Die Eigenkapitalquote

beträgt derzeit 51,9% (H1

2012: 60,3%) und der Loan to

Value 43,8% (34,2%), bei ei-

nem Portfoliowert von aktuell

674 Mio. Euro.

Die französische Groupe Spie

hat die Service-Sparte der

Hochtief Solutions AG ge-

kauft, nachdem die Wettbe-

werbshüter der EU am 26.08.

grünes Licht gegeben hatten.

Unter der Bezeichnung Spie

GmbH werden die Aktivitäten

in Deutschland gebündelt.

Hochtief erzielte im 2. Quartal

einen Gewinn von 82,7 Mio.

Euro nach einem Verlust im

Vorjahreszeitraum von 15,7

Mio. Euro. Der Gewinn vor

Steuern lag bei 328,2 Mio. Euro

(Q2 2012: 164,8 Mio. Euro), bei

einem Umsatz von 7,1 Mrd.

Euro (6,4 Mrd. Euro). Darin

enthalten Verkaufserlöse u.a.

des Telekommunikationsge-

schäfts der Tochter Leighton.

Der Auftragseingang ging kon-

zernweit von 8,7 Mrd. Euro im

Vorjahresquartal auf 6,1 Mrd.

Euro zurück. Für die Tochter-

unternehmen aurelis, HTP und

formart würden weiter strategi-

sche Partner gesucht.

Duisburg

Essen

Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

In den vier großen Ruhrgebietsstädten wurden für die Studie insgesamt 14 Boarding-

häuser und Aparthotels mit rund 450 Apartments ermittelt, die meisten davon in Essen. Die

Gesamtzahl dürfte bei 490 liegen. Die durchschnittliche Betriebsgröße sei mit 32 Apartments

pro Betrieb relativ gering (Düsseldorf 40 Apartments pro Betrieb, Frankfurt 47, München 93,

Hamburg 54). Die Zahl der Übernachtungen in Serviced-Apartments in Dortmund, Bochum,

Essen und Duisburg wird auf rd. 161.000 geschätzt. Das entspreche einem Marktanteil von rd.

4,7% an den rund 3,4 Mio. Gesamtübernachtungen, die seit Jahren und nicht erst seit dem

Kulturhauptstadtjahr 2010 kontinuierlich steigen.

Konkurrenten am Markt, die in anderen Großstädten bereits eine ausgeprägte Konkur-

renz darstellen wie in Berlin oder selbst Stuttgart, sind privat vermietete Gästezimmer oder

Ferienwohnungen. Das Thema sei im Ruhrgebiet aber nicht so evident. Der Grund für den

Boom von Boardinghäusern sei die Tatsache, dass man (bei Bedarf) hotelähnlichen Service

und eine gewisse Anonymität habe. Geschäftsleute bevorzugten daher in aller Regel als Alter-

native zum Hotel ein Serviced-Apartment vor der Ferienwohnung oder einem Privatquartier.

Als ein Beispiel für ein regionales Buchungsportal sei hier „Zimmer im Revier“ genannt, die

nach eigenen Angaben derzeit „Monteurzimmer, Messezimmer und Ferienwohnungen von 135

Vermietern in 25 Ruhrgebietsstädten anbieten. Neben den großen Städten wie Dortmund,

Duisburg, Essen, Gelsenkirchen etc. könne man auch in den kleineren Städten wie Bottrop,

Datteln, Gladbeck, Herten, Krefeld, Marl, Meerbusch, Oer-Erkenschwick, Ratingen, Schwerte,

Velbert, Waltrop und Witten übernachten“.

Essen biete das höchste Angebot an Serviced Apartments im Ruhrgebiet. „Das

Beispiel Essen zeigt, dass es im Ruhrgebiet einen Markt für Serviced-Apartments gibt. Dort

wo größere Unternehmenszentralen zu Hause sind, gibt es auch einen Markt für diese spe-

zielle Übernachtungsart“ - so Achim Georg. Hier eine Auswahl der Anbieter (Quelle:

Georg Consulting):

Unternehmensimmobilien

Verkauft sich das Ruhrgebiet unter Wert?

Nicht die Immobilie ist für die Immobilienwirtschaft interessant, sondern der cash flow. Auf die-

se banale Tatsache verwies Stephan Bone-Winkel, Vorstand der BEOS AG bei einer gemein-

samen Tagung von Vertreter der Corporate Real Estate und Property Welt, vertreten durch

Hochtief verhandelt nach

Presseberichten mit dem

Fonds Bilfinger Berger Glo-

bal Infrastructure (BBGI)

über den Verkauf einiger PPP-

Projekte. Die Hochtief-Sparte

ist derzeit an weltweit 31 PPP-

Projekten im Volumen von

über 7 Mrd. Euro beteiligt.

Bilfinger hatte seinen Fonds

mit 18 PPP-Projekten 2011 an

die Londoner Börse gebracht.

Inzwischen ist das Portfolio

auf 20 Projekte gewachsen.

BNPPRE vermittelte 770 qm

Bürofläche an das alfatrai-

ning Bildungszentrum e.K.

An der Reichsbank 8. Das

Gebäude mit denkmalge-

schützter Straßenfassade

wurde 2003 als Büro- und

Geschäftshaus neu entwickelt

und ist jetzt voll vermietet.

Eigentümerin ist die Kölni-

sche Haus- und Grund-

stücksverwaltung.

Die Essener Wirtschaftsförde-

rung EWG verzeichnet in dem

Gewerbegebiet econova eine

unvermindert hohe Nachfrage.

Von den ursprünglich 119 ha

der RWE Power AG stünden

nur noch 9 ha zur Verfügung.

U.a. erwarb die Hellmich

Gruppe 36.000 qm Grund-

stück und erreichtet z.Zt. auf

einer Teilfläche eine Halle mit

7.000 qm für DHL. Zwei Bau-

projekte der Stricker Projekt-

gesellschaft GmbH & Co.

KG für HKL Baumaschinen

GmbH und die GbE Grund-

bau Essen GmbH werden

Anfang 2014 bezugsfertig.

Essen

Stadt Name Adresse

Anzahl

Apartments

Preis ab

€ Website

Essen Boarding-Appartement Weststadt Altendorfer Straße 1 22 38 http://www.aparento.de

essen apart diverse k.A. 70 http://www.essen-apart.de

Hotel im Girardet Hau Girardetstraße 2-38 42 99 http://www.hotel-girardet.de

Art Hotel Körschen Hindenburgstraße 6 26 25 (mtl.) http://www.hotelkoerschen.de

Petul Aparthotel Stadtgarten Helen-Keller-Straße 22 12 64 http://www.petul-stadtgarten.de

Petul Aparthotel City Relax Katzenbruchstraße 7-9 19 44 http://www.petul-city.de

Petul Aparthotel Residenz Essener Straße 69 11 53 http://www.petul-residenz.de

Boardinghouse am Stadtgarten Skagerrakstraße 6 10 25 (mtl.) http://www.brille-wirtshaus.de

Bleibe Boardinghouse Essen Nelkengarten 12 11 19 (mtl.) http://www.bleibe.de

Ruhrturm Huttropstraße 60 8 k.A. http://www.ruhrturm.de

Dortmund Prodomo Hotel Paderborner Straße 79 114 41 http://www.prodomohotel-dortmund.de

Duisburg Apart Hotel Duisburg-Nord Duisburger Straße 182 1 55 http://www.aparthotel-duisburg.de

Bochum Apart Hotel Petul Dr.-C.-Otto-Straße 141 17 40 http://www.petul-ruhrbogen-bochum.de

Acora Hotel Nordring 44 123 k.A. http://www.acora.de

Durchschnittswerte (gerundet) 32 48

Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

CoreNet Global CNG, und der Immobilienwirtschaft, vertreten durch den ZIA. Gastgeber war

die TU Darmstadt. Dabei bestätigte sich das Motto der Veranstaltung „Bridging the Gap“ inso-

fern, als die Asset Manager in Unternehmen auf der einen Seite und Vertreter der Immobilien-

wirtschaft auf der anderen feststellen mussten, dass sie unterschiedliche Sprachen sprechen.

Aber es lohne sich, enger zusammen zu arbeiten. Der Marktwert von Corporate-Immobilien

beträgt nach Angaben von Andreas Pfnür von der TU Darmstadt derzeit etwa 3 Billionen Eu-

ro. Auch wenn nicht der gesamte Bestand marktfähig sei, weil Unternehmen ihre Kernimmobi-

lien weiterhin im eigenen Besitz halten wollten, werde das wirtschaftliche Potenzial dieses Be-

standes von beiden Seiten noch immer unterschätzt. Ein Thema unter anderen war die zu er-

wartende Veränderungen der Arbeitswelt durch digitale Medien und dezentrale Herstellungs-

methoden (Stichwort: Industrie 4.0 bzw. das „Internet der Dinge“) und ihr Einfluss auf Flächen-

bedarfe und die Gestaltung von Arbeitsplätzen. CoreNet Global (CNG) und ZIA widmen dem

Thema der Unternehmensimmobilien auf der Expo Real eine eigene Konferenz unter dem

Motto: „Betriebsimmobilien: Schwer- oder Leichtgewicht in der Immobilienwirtschaft“, Termin

Montag, 7. Oktober 2013 um 10 Uhr Konferenzraum B32, Halle B3.

Die BEOS AG ist ein auf Unternehmensimmobilien spezialisierter Entwickler und As-

set Manager und verfügt über langjährige Erfahrung auf dem Sektor. In der jüngsten Ausgabe

der Quartalsstudien, die mit BulwienGesa erstellt werden, wird der Marktwert betrieblicher

Unternehmensimmobilien 2012 mit 540 Mrd. Euro angegeben. Dabei wachse das Interesse

von Investoren für den Sektor mit meist gemischt genutzten Flächen. Lt. einer Umfrage der

IREBS 2012 bei 173 institutionellen Investoren in Deutschland habe ein Drittel bereits in Unter-

nehmensimmobilien investiert. Das hat seinen Grund in den langfristig konstanten Mietrenditen

von aktuell um 8% (vgl. Grafik), die damit deutlich über den erzielbaren Renditen der Sektoren

Büro, Handel und Wohnen liegen.

Als Unternehmensimmobilien gelten Produktionsstätten ebenso wie reine Logistikim-

mobilien, sog. Transformationsflächen, wo Flächen oder Gebäude leer gezogen wurden, und

Gewerbeparks. Klassische Gewerbeparks haben der Erfahrung nach Vermietungsprobleme,

wenn die Büroanteile zu hoch seien, und werden derzeit nicht mehr neu erstellt. Einerseits, so

Bone-Winkel, suchten Investoren zunehmend gemischt genutzte Objekte, andererseits achte-

ten Unternehmen zunehmend darauf, ihre Standorte flexibel und reversibel zu gestalten. Z.B.

betrage die Mietquote bei Siemens bereits 40%. Nicht mehr unbedingt der „Maßanzug“ für

einen bestimmten Produktionsprozess stehe im Vordergrund, sondern eine für eine Zeit nutz-

bare Fläche. Beide Tendenzen brächten Zulauf in den Sektor, der international unter

„industrial“ gelistet wird, in Deutschland pauschal unter „Logistik“, auch wenn andere Anteile in

den Transaktionen enthalten seien.

Aktuell prüft BEOS Objekte im Raum Köln – Düsseldorf bzw. hat bereits gekauft. Im

Ruhrgebiet habe man sehr detailliert geprüft, sehe aber derzeit keine Optionen für ein erfolgrei-

ches Geschäft. Stephan Bone-Winkel: „Bei der Auswahl einer Immobilie konzentrieren wir uns

auf das direkte Wettbewerbsumfeld eines Objekts und prüfen aus Sicht des Mieters, ob ein

anderer Vermieter bessere oder günstigere Flächen anbieten könnte. Im Ruhrgebiet gibt es ein

großes Angebot an historischen Industriearealen in verschiedenen Qualitäten, die sehr preis-

wert angeboten werden. Dabei handelt es sich häufig nicht um professionelle Vermieter, son-

Der zweite Bürobau der Euro-

pa-Center AG an der Fried-

richstraße / Kruppstraße ist

bezugsfertig. In dem S-

förmigen Bürokomplex mit

Tiefgarage stehen ca. 14.500

qm Gesamtfläche zur Verfü-

gung. Das Objekt mit Bauteil-

temperierung und Dachbegrü-

nung erzielte ein Vorzertifikat

der DGNB in Silber.

Das spanische Modeunterneh-

men Desigual mietete rd. 560

qm in der Limbecker Str. 60

über BNPPRE und Immo Ve-

ro GmbH.

Desigual ist in 72 Ländern

aktiv und wird mit der neuen

Filiale in Essen seinen 27.

Store in Deutschland eröffnen.

Die Deka Immobilien GmbH

hat frühzeitig ihre Verträge mit

den Property Management

Dienstleistern Hochtief Pro-

perty Management GmbH

und STRABAG Property &

Facility Services GmbH um

drei Jahre verlängert. Beide

Vertragspartner bewirtschaften

bis Ende 2016 insgesamt rund

230 Gebäude der Deka Immo-

bilien in Deutschland, das ent-

spricht einer Fläche von rund

3,2 Mio. qm.

Die Competence Call Center

GmbH eröffnet am 1. Oktober

eine Niederlassung in der

Dahnstr. 51 auf rd. 4.800 qm

Bürofläche, unterstützt durch

die EWG – Essener Wirt-

schaftsförderung. In den

Räumen ist bislang die Call-

centerfirma Tectum ansässig.

Essen

Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

dern um Konzerne und kommunale Gesellschaften, die mit den Flächen Ansiedlungspolitik

betreiben. Obwohl das Ruhrgebiet insgesamt ein riesiger Markt ist, bei genauerem Hinsehen

ist er jedoch sehr zersplittert. So bleibt das Transaktionsvolumen in den einzelnen Kommunen

recht überschaubar und gleichzeitig ist die Mobilität bzw. die Umzugsbereitschaft der Firmen

an neue Standorte sehr gering.“

„Bridging the Gap“ scheint auch hier eine stete Herausforderung zu sein. Auf der ei-

nen Seite ein nicht immer professionell betreutes Überangebot, auf der anderen „Deutschlands

größte Industrieregion auf dem Weg zum Innovationsstandort“, so eine der zentralen Feststel-

lungen des Initiativkreises Ruhr. Die 2002 beschlossenen Schwerpunktsetzung auf die Leit-

themen Energie, Werkstoffe und Logistik habe sich bewährt, erste Erfolge zeigten sich bereits.

Mit InnovationCity Ruhr wurde etwa die energieeffizienteste Tankstelle Deutschlands entwi-

ckelt und im Bereich Werkstoffe habe sich das Materialforschungsinstitut ICAMS Interdis-

ciplinary Centre for Advanced Materials Simulation) mit weltweiter Spitzenforschung als Vorbild

für Kooperationen zwischen Unternehmen und Universitäten etabliert. Deutlicher noch die Er-

gebnisse des EffizienzClusters LogistikRuhr mit über 30 Einzelprojekten. „Das Fundament

für Wachstum ist die enge Vernetzung von Industrie und Logistik. In Zeiten globaler Finanzkri-

sen hat sich unser Industriestandort Ruhr robust behauptet. Unser Weg ist richtig, und wir ge-

hen ihn zuversichtlich und entschlossen weiter“, so der künftige Moderator des Initiativkreises

Ruhr Klaus Engel, CEO von Evonik.

Weitere Nachrichten

Essen: Im Rahmen der Messe DEUBAUKOM vom 15.-18.01.2014 findet am 16.01. der erste

Industriebau-Kongress statt. Gleichzeitig wird ein „Kompetenzzentrum Industriebau“ organi-

siert.

Essen: Die Metropole Ruhr verzeichnet im 2. Quartal 2013 einen leichten Rückgang in der

Beherbergungsstatistik und folgt damit dem rückläufigen Landestrend. Im zweiten Quartal

kamen 1.708.742 Gäste (- 2,7%) die 3.390.199 Übernachtungen (- 2,6%) tätigten. Dagegen

wächst die Nachfrage nach Ferienhäusern und Ferienwohnungen bei zunehmender Angebots-

vielfalt.

Minden: Das Projekt "Wesertor-Galerie" der ECE im Volumen von 130 Mio. Euro ist gefährdet,

weil mehrere optionale Grundstückskaufverträge am 31. August ausgelaufen seien, teilte die

Stadt mit. Aus Sicht der ECE würden die Kosten für den Grunderwerb zu hoch. Entscheidun-

gen sind bisher nicht gefallen. Auf dem Areal des ehemaligen Hertie-Hauses und des C&A-

Komplexes ist ein Neubau mit insgesamt 23.000 qm Verkaufsfläche geplant.

Münster: Das neue Geschäftsquartier am Alten Fischmarkt ist eingeweiht. Es besteht aus

sechs Gebäuden mit insgesamt rd. 11.000 qm Nutzfläche, Investor die Kaufmannsfamilie

Lohmann, Gesamtinvestition rd. 40 Mio. Euro. Mieter der Büroräume u.a. die Privatbank

Merck Finck & Co.

Neukirchen-Vluyn: Knapp zwei Jahre nach Beginn der Erschließung des im Jahr 2000 still

gelegten Bergwerks Niederberg ist die Vermarktung der Wohnquartiere I und II a mit insgesamt

ca. 36.000 qm Wohnfläche abgeschlossen und die meisten der 80 Einfamilienhäuser auf

Grundstücken zwischen 400 und 800 qm sind bezogen. 8.000 qm Grundstücksfläche über-

nahm die Gesellschaft für werthaltiges Bauen gwb für barrierefreie Miet- und Eigentums-

wohnungen in Geschosswohnungsbau. Die RAG Montan Immobilien investierte in die hoch-

wertige Gesamtentwicklung rund 12 Mio. Euro.

Solingen: Für das Einkaufszentrum „Hofgarten“, ein Joint-Venture von Sonae Sierra und

MAB Development, wurde ein eigenes Managementsystem für Sicherheit, Gesundheit und

Umweltschutz entwickelt. Als erstem Einkaufszentrum in Deutschland wurde dafür durch

Lloyd's Register Quality Assurance (LRQA) gleichzeitig die ISO 14001 und OHSAS 18001

Zertifizierungen für die Bauphase vergeben.

Die ACREST Property

Group GmbH hat i. A. des

Eigentümers den seit 1999

bestehenden Mietvertrag mit

Aldi in der Aktienstr. 42 lang-

fristig verlängert. Gleichzeitig

wurde ACREST mit der Mo-

dernisierung eines neuen

Standortes für Aldi mit rd.

1.200 qm Fläche innerhalb

des Fachmarktzentrums mit

7.800 qm Gesamtmietfläche

beauftragt. ACREST betreut

seit August 2012 das Tran-

saktions- und Asset Manage-

ment für das Immobilienport-

folio mit 42 Gewerbeobjekten,

zu dem auch das Fachmarkt-

zentrum gehört.

Im Innovationszentrum

h2herten auf dem Gelände

der ehemaligen Zeche Ewald

ist die erste Windstrom-

Elektrolyse-Anlage in NRW in

Betrieb gegangen. Im Ver-

bund mit der Windkraftanlage

auf der benachbarten Halde

Hoppenbruch sollen so rd.

250 Megawattstunden Strom

und 6.500 kg Wasserstoff für

den Eigenbedarf des Zent-

rums erzeugt werden.

Unter den diesjährigen 10

Preisträgern des Deutschen

Preis für Denkmalschutz

zeichnete das Deutsche Na-

tionalkomitee Denkmal-

schutz u.a. den Trägerver-

ein Haus der Vereine in der

Alten Dreherei e.V. in Mül-

heim aus für die Rettung ei-

nes „dem Verfall preisgege-

benes einzigartiges Zeugnis

der deutschen Technik- und

Industriegeschichte“.

Essen

Mülheim a.d. Ruhr

Herten

Nr. 54, 37. KW, 13.09.2013

Sonstiges

Der Entwurf der NRW-Landesregierung zu einem „Wohnaufsichtsgesetz“ habe die Empfeh-

lung der Enquetekommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren

auf den Wohnungsmärkten in NRW“ aufgegriffen, so der VdW. Demnach sollen die Kommu-

nen besser eingreifen können, wenn Wohnungen zu verwahrlosen drohen, sogar eine Unbe-

wohnbarkeitserklärung soll im schärfsten Fall möglich sein. Dafür müsse aber die Wohnungs-

aufsicht in den Kommunen auch personell gestärkt werde. In den vergangenen Jahren seien

gerade in diesem Bereich sehr viele Stellen abgebaut worden.

DDIV und KfW haben das Wichtigste zu den KfW-Fördermöglichkeiten speziell für Immobilien-

verwaltungen und WEG zur Finanzierung von energetischen und altersgerechten Sanierungs-

maßnahmen zusammengetragen. Downloads unter www.ddiv.de und www.kfw.de/

immobilienverwalter.

Die Pläne für eine dritte Internationale Bauausstellung IBA Berlin sind dem Sparstift zum Op-

fer gefallen. "Draussenstadt wird Drinnenstadt", so das Motto, sollte experimentelle und zu-

kunftsorientierte Planungs- und Bauprozesse, soziale Nutzungs-Durchmischung und Innovati-

on im Wohnungsbau in städtischen Randgebieten vorantreiben.

Der Wohnungskonzern Gag-

fah hat im 1. Halbjahr etwas

weniger verdient als in der

ersten Jahreshälfte 2012, hält

aber wegen der verbesserten

Kapitalstrukur an seiner

günstigen Gewinnprognose

fest. Der FFO (ohne Verlauf)

sank von 49,8 Mio. auf 47,7

Mio. Euro, das Ebit verringer-

te sich von 173,6 Mio. auf

165,0 Mio. Euro. Die Mietein-

nahmen fielen wg. Verkäufen

von 283,7 Mio. auf 277,5 Mio.

Euro. Zinseinsparungen aus

Umstrukturierungen will die

Gagfah in den Immobilienbe-

stand investieren, insgesamt

250 Mio. Euro in den nächs-

ten fünf Jahren.

Chefredaktion: Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.)

Kontakt: gudrunescher @hotmail.com

Herausgeber: Werner Rohmert

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: [email protected] www.rohmert-medien.de

Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz).

Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage

Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Mülheim a.d. Ruhr

Impressum

Firmen, die in der Immobilienbrief Ruhr erwähnt werden: Acrest Property Group (12), Aldi

(12), Alfaltraining Bildungszentrum (10), allbau (5), Architekturbüro Novotny Mähner As-

soziierte (8), Architekturbüro pbs (5), Arsatec GmbH (5), Aurelis Real Estate (3,9), Autohaus-

gruppe Moll (8), BBSR (2), Beos AG (10,11), Bilfinger Berger (10), BNPPRE (7,8,10,11),

Brack Capital Properties (5), Brune Immobilien Gruppe (7), BulwienGesa (11), C&A (12),

CBRE (2,4), CMS Hasche Sigle (4,6), Competence Callcenter (11), Cordea Savills (6), Core-

Net Global (11), Cura Versicherungsvermittlung (7), DDIV (13), Deka (7,11), Desigual (11),

Deutsche Annington (4), Deutsche Immobilien Leasing (8), Deutschen-Anlagen-Leasing (4),

DGNB (7,11), DHL (10), DNK (4), Drees & Sommer (6,7), EBZ (2), ECE (12), empirica (2),

Europa Center AG (11), Evonik (12), EWG (10,11), Export (5), F+B Forschung und Beratung

(4), Ferox (7), FH Dortmund (4), Finkenholl-Stahl Service-Center (4), FitX (7), formart (9),

Gagfah (13), GbE Grundbau Essen (10), GdW (2), Georg Consulting (9,10), Gerresheimer (8),

gmp Architekten (8), Groupe Spie (9), gwb (12), H&M (5), h2herten (12), Hamborner Reit (9),

Hellmich Unternehmensgruppe (5,10), Hertie (5), HKL Baumaschinen (10), Hochtief

(6,9,10,11), Horten (8), HTP (9), ICAMS (12), Immo Vero (11), IMS Group Holding (4), ITW

LLC (7), Jacquet-Gruppe (4), Jones Lang LaSalle (8), Kaisers Tengelmann (5), KfW (13),

Kölbl Kruse (5,6), Kölnische Haus- und Grundstücksverwaltung (10), Kondor Wessels (5),

Krupp-Stiftung (3), LEG (2,3,4), Leighton (8), Lumesse (8), MAB Development (12), MEC

(2,6), Merck Finck & Co. (12), Metro Properties (6), Multi Development (5), Nesseler Hopf IEG

(5), newPark (5), Portigon (7,8), RAG Montan Immobilien (12), Real I.S. (7), RWE (5,10), So-

nae Sierra (12), Strabag (8,11), Stricker Projektgesellschaft (10), Tectum (11), ten Brinke

Gruppe (5), ThyssenKrupp (3,9), TU Darmstadt (11), TU Dortmund (3), Union Investment (8),

VdW (5,13), Versorgungswerk der Architektenkammer (5), Vivawest (2,5), Vodafone (7),

WestLB (7,8), Xeris (8), ZIA (11).

Personen, die in „Der Immobilienbrief Ruhr“ erwähnt werden: Beitz, Berthold (3); Deck-

stein, Falk (2); Engel, Klaus (12); Ewald-Lincke, Jörg (7); Fischer, Alfred (8); Foster, Norman

(5); Gather, Ursula (3); Hegel, Thomas (2); Hentschel, Holger (2); Kirschner, Olaf (6); Lanfer-

mann, Jill (2); Miksch, Hartmut (1); Otting, Peter (2); Pfnür, Andreas (11); Pollmann, Lutz (1);

Post, Norberg (6); Schoppol, Pascal (2); Süberkrüb, Cay (7).

Der immobilienbrief nr 304

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