SPIE, gemeinsam zum ErfolgSPIE, gemeinsam zum Erfolg

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1. Was ist eigentlich „Facility Management“?

2. Schnittstellen der Beteiligten

3. Verteilung der Kosten

4. Methodik

5. Nebenkostenanalyse

6. Beispiele

– EWDE

– CALEIDO

– HOCHTIEF-Haus

– COCA COLA

7. Produkt: FM – gerechte Planung

Facility Management (im Hochhaus)

Agenda

• 37 000 Mitarbeiter - 500 Standorte in 34 Ländern – Umsatz in 2013 - 4,6 Mrd. Euro.

• SPIE ist in vier strategischen Märkten tätig:

• E-fficient buildings : Gebäude intelligenter machen

• Smart city : Innovative Städte für ein besseres Leben

• Industry services: Nachhaltige Industrielösungen entlang der Wertschöpfungskette zur Industrie 4.0

• Energies: Technologien und Dienstleistungen zur Optimierung der Förderung, Weiterverarbeitung und Verteilung von Energie

• SPIE ist Experte für multitechnische Lösungen

• Mechanical & Electrical Engineering (M&E)

• Information & Communication Technology Services (ICT)

• Maintenance & Facility and Energy Management Services (Tech FM)

SPIE S.A. | Fakten

E-fficientbuildings

Smart city

Industryservices

Energies

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Globalisierung

Klimawandel

Verknappungvon

Ressourcen

Bevölkerungs-wachstum

AlterndeGesellschaft

Steigende Komfortansprüche

Der bedeutendste Schlüssel für die Energiewende: Facility Management

Facility Management – Themenschwerpunkten, Aufgaben-bereiche, Disziplinen und Verbände

Quelle: Holger Knuf, Beitrag zur FM-Tagung 2012

Machen ihr Geschäft auf der Fläche

Machen ihr Geschäft mit der Fläche

Was ist eigentlich Facility Management?

Zeitlicher Projektverlauf

100%

0%

x Definitionsphase Bauherr, Projektfinanzierer, Immobilienmanager

Ideenphase Architekt, Projektentwickler

Ausführungsphase Bau / TGA

Bewirtschaftungsphase Gebäudemanager

Beauftragungeines FacilityManagers

Planungsphase Projektsteuerer, Fachplaner

KostenverlaufKonventionelleBauausführung

Einsparpotenzial

Der richtige Zeitpunkt zur Einschaltung eines „FM –Beraters“ (baubegleitendes FM)

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Schnittstellen der Beteiligten

Facility-Management

Nutzer

Projektentwicklung

Planer

Investor

Konzept-planung

Wettbewerbs-phase

Vorentwurf Ausführungs-planung

Leistungs-vergabe

Errichtung Inbetrieb-nahme

Betrieb

Die Lebenszykluskosten von Immobilien werden zunehm end in den Fokus kaufmännischer Betrachtungen gerückt ; sowohl von Bauherren, Planern, Bauunternehmern als auch von den späteren Nutzern und Investoren.

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Verteilung der Kosten in einer Liegenschaft

(exemplarisch)

11%

29%

18%

42%

Kaufmännisches Gebäudemanagement + öffentliche Lasten

Infrastrukturelles Gebäudemanagement

Technisches Gebäudemanagement

Energie

Konzept-planung

Wettbewerb-phase

Vorentwurf Ausführungs-planung

Leistungs-vergabe

Errichtung Inbetrieb-nahme

Betrieb

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Je früher die Integration unserer FM-Beratung erfolgt, desto effektiver ist ihre Wirkung!

� Planungsphase: Nebenkostenanalyse durch Simulationen, um Betreibungskosten/FM-Kosten im Vorfeldbeurteilen zu können

� Vergabephase: Durch gezielte Betrachtung von Vorgaben können die Nebenkosten frühzeitig betrachtetund optimiert werden

� Errichtungsphase: Eine Kostenoptimierung kann durch die Baubegleitung entstehen

� Regelmäßiges Controlling durch monetäre Vergleiche über alle Phasen hinweg

Mehrwert:

Nebenkostenanalyse

� Planbarkeit späterer Kosten � Betriebskosten werden gering gehalten

� Transparenz der Nebenkosten � steigendes Vermarktungspotential und steigende

� Steigerung des Immobilienwertes durch hohenVermietungsstand und lange Mietlaufzeiten

� höhere Mieteinnahmen erzielbar

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Beispiel

Evangelisches Werk für Diakonie und EntwicklungAuftraggeber:Evangelisches Werk für Diakonie und Entwicklung e.V.Objektdaten:Bruttogrundfläche: 23.000 m²Gebäudeart:Büro- und VerwaltungsgebäudeAdresse:Caroline-Michaelis-Straße 1,10115 BerlinBauausführung:2011 – 2012

� Nebenkostenschätzung

� Optimierung der Betriebsabläufe/-kosten

� Reinigungsausschreibung

� Abfallentsorgungskonzept

� Nutzerhandbuch

� TGM für 3,5 Jahre

Konzept-planung

Wettbewerbs-phase Vorentwurf Ausführungs-

planungLeistungs-vergabe Errichtung Inbetrieb-

nahme Betrieb

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Beispiel

Atrium im EWDE

Problem: Glasinnenreinigung durch eingeschränkte Erreichbarkeit

Konzept:

� Im Kostenvergleich über den Lebenszyklus setzte sichder Steiger bei der Innenglasreinigung durch;Außenbereich ist begehbar

� Im Atrium wurden die Fahrwege und Aufstellflächenberücksichtigt

� Der Eingangsbereich wurde in der Planungsphase fürdas Einbringen des Steigers angepasst

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� Das Nutzerhandbuch ist ein gemeinsam erarbeitetes Handbuchvon SPIE und dem Kunden

� Es dient dem Nutzer die Betriebsabläufe und Konzepte desObjektes zu verstehen

� mit der Erstellung und Übergabe des Handbuchs wirdsichergestellt, dass eine Gold-Zertifizierung nach DGNB erfolgenkann

Es unterteilt sich in drei Bereiche:

Nutzerhandbuch: Hausordnung, Nachhaltigkeitsaspekte, Ansprechpartner, Flucht- und Rettungswege, Barrierefreiheit etc.

Organisation: Projektorganisation, Organisationskonzept, Leistungsbilder etc.

Technik: Energiemedien, Energiekonzept, Funktionsbeschreibung, Leuchtenlisten, etc.

Beispiel

Nutzerhandbuch

� Als Benchmark wirdüblicherweise der jeweilsmarktrelevanteKostenindex verwendet

� Eine sorgfältigeDatenermittlung unddetaillierte Analyse vonFlächen, Kosten undLeistungen dient alsGrundlage für denVergleich mit anderenImmobilien

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Nutzung Benchmarks

Beispiel TGM und KGM

Benchmarking spielt in sämtlichen Bereichen des Gebäudemanagements eine wesentliche Rolle!

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Referenz

CALEIDOAuftraggeber:HTP Baden-Württemberg Objektdaten:Bruttogrundfläche: 26.761 m²Gebäudeart:Büro, Wohnen, Einzelhandel, FitnessAdresse:Tübinger Straße 41,43, Paulinenstr.1 und Feinstraße 2, 70178 Stuttgart Bauausführung:2011 – 2013

Konzept-planung

Wettbewerbs-phase Vorentwurf Ausführungs-

planungLeistungs-vergabe Errichtung Inbetrieb-

nahme Betrieb

� Nebenkostenschätzung

� Reinigungsausschreibung

� Abfallentsorgungskonzept

� Broschüre

� IGM und TGM für 3 Jahre

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Ablauf:

� Überprüfung der örtlichen Gegebenheiten(Raumgröße etc.)

� Entwicklung/Optimierung des Abfallkonzeptes

� Berechnung der anfallenden Abfallmenge

� Optimierung der Abholungszyklen

Beispiel Caleido - Abfalltrennung:

� Durchgängiges Konzept vom Entstehungsortbis zur Abholung

� Trennung von Wohnen und Büro/Gewerbe

� Optimierung der Wegezeiten

Beispiel

Abfallentsorgung2. Untergeschoss

1. Untergeschoss

Müllraum Büro/Gewerbe

Müllraum Wohnen

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Beispiel

Broschüre

� Die Broschüre ist ein gemeinsam erarbeitetesProdukt von SPIE und dem Kunden

� Sie dient dem Kunden für Werbezwecke

� Die Broschüre enthält folgende Inhalte:

� Mikroanalyse

� Gebäudesteckbrief

� Aufteilung des Gebäudes unterBerücksichtigung der Nutzung

� Tipps für bewusstes Nutzerverhalten

� In Verbindung mit einer Nebenkostenanalyseenthält die Broschüre zusätzliche Prognosenzu den Nebenkosten, sowie eineKostenaufteilung

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Referenz

HOCHTIEF-HausAuftraggeber:HOCHTIEF Projektentwicklung GmbHObjektdaten:Bruttogrundfläche: 9.700 m²Gebäudeart:Büro- und VerwaltungsgebäudeAdresse:Köpenicker Straße 54,10179 BerlinBauausführung:2010 – 2011

� Nebenkostenschätzung

� Abfallentsorgungskonzept

� Optimierung der Betriebsabläufe/-kosten

� Bachelorthesis

� IGM und TGM

Konzept-planung

Wettbewerbs-phase Vorentwurf Ausführungs-

planungLeistungs-vergabe Errichtung Inbetrieb-

nahme Betrieb

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� Bei der Lebenszyklusbetrachtung spielen die Reinigungs-kosten eine wichtige Rolle

� Die Reinigungskosten in der Nutzungs-/Betriebsphase lassensich durch eine durchdachte und an die Immobilieangepasste Reinigungsausschreibung optimieren

� Die SPIE entwickelt in Zusammenarbeit mit dem Kunden dieReinigungsausschreibung, betreut diese und dient alsAnsprechpartner

Mehrwert für den Kunden:

� Betriebskostenoptimierung

� Nachhaltigkeit (ökonomische Qualität)

� Schonung der Ressourcen

Beispiel

Reinigungsausschreibung

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� Nebenkostenschätzung

� Reinigungsoptimierung

� Kontinuierliche Überprüfung der zuvor stehenden Aspekte

� TGM für 5 Jahre

Zusätzliche Referenz

COCA COLAAuftraggeber:DEKAObjektdaten:Bruttogrundfläche: 13.600 m²Gebäudeart:Büro- und VerwaltungsgebäudeAdresse:Stralauer Allee 4, 10245 BerlinBauausführung:2011 – 2013

Konzept-planung

Wettbewerbs-phase Vorentwurf Ausführungs-

planungLeistungs-vergabe Errichtung Inbetrieb-

nahme Betrieb

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Nachhaltige Planung spart Kosten!

Durch…

� Frühzeitige Betrachtung und Optimierung der Kostenin der Betriebsphase

� Regelmäßige Abstimmungs- undKoordinationsgespräche mit Architekten, Beratern,Planern, Nutzern und Unternehmen

� Identifikation von Kostentreibern durch Vergleich vonVarianten

� Optimale Abstimmung und Reduzierung derLebenszykluskosten unter Berücksichtigung derNutzerzufriedenheit

� Ausarbeitung von Betriebs- und FM-Konzepten

Produkt: FM-gerechte Planung

Kos

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Nebenkosten-schätzung

SPIE, gemeinsam zum ErfolgSPIE, gemeinsam zum Erfolg

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1. Was ist eigentlich „Facility Management“?

2. Schnittstellen der Beteiligten

3. Verteilung der Kosten

4. Methodik

5. Nebenkostenanalyse

6. Beispiele

– EWDE

– CALEIDO

– HOCHTIEF-Haus

– COCA COLA

7. Produkt: FM – gerechte Planung

Facility Management (im Hochhaus)

Agenda