Immobilienbrief Nr. 116 vom 18. April 2011

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft

Ausgabe 116_ 6. Jahrgang / 18. April 2011

EDITORIAL

Nicht alle Eier in einen Korb legenDie Schweizer Wirtschaft wächst weiter, die Arbeitslosenquote sinkt, die Zuwanderung aus-ländischer Arbeitskräfte hat sich nur geringfügig verringert; der Geschäftsflächenmarkt hat die jüngste Rezession relativ gut überstanden. Dass im laufenden Jahr erneut Turbulenzen entstehen, gilt angesichts der jüngsten Entwicklungstendenzen als unwahrscheinlich. So weit, so gut. Allerdings haben sich trotz der wirtschaftlichen Erholung in den vergangenen Monaten kaum positive Im-pulse für den Geschäftsflächenmarkt ergeben.

Zwar steigt die Beschäftigungsquote, doch gleichzeitig auch das Angebot an neuen Büroflächen. Mietpreissteigerungen scheinen an vielen Standorten enge Grenzen gesetzt - und damit auch den Renditeerwartungen. Institutionelle Anleger erwägen daher vermehrt grenzüberschreitende Immobilieninvest-ments: «Nicht alle Eier in einen Korb legen», heisst die (neue) Devise. Dieser Trend manifestiert sich auch indirekt: Beispielsweise in neuen Angeboten von Immobilienberatungsunternehmen. So hat etwa Wüest & Partner ein globales Metropolenranking entwickelt, um Schweizer Investoren die Entscheidungs-findung im Ausland zu erleichtern. Eins steht fest: Mit internationalen Invest-ments sichere Renditen nach Hause zu bringen, ist eine deutlich anspruchs-vollere Aufgabe, als «nur» auf dem heimischen Markt erfolgreich zu agieren. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten.

Mit den besten Grüssen,Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

Birgitt WüstRedaktionsleiterin

InhALT

2 Wüest & Partner: Immo-Monitoring

2 nachrichten: Zürich/Luzern

5 Im Gespräch: Jan Bärthel, Wüest & Partner

7 CS-Standortqualitätsindikator

8 Axa Winterthur/Karl Steiner

9 ZhV: Bis 2030 unter den Top-Five

11 Offene Immobilienfonds (D) /Fukushima

14 Marktkommentar

14 nachrichten: Espace RE/Peach Property

14 Impressum

15 Immobiliennebenwerte

16 Immobilienfonds/-Aktien

17 Zürich: Baustart Escher-Terrassen

18 JLL: Afrika im Visier

18 nachrichten: Ecoreal

Facility Management – Strategische und operative Herausforderungen Donnerstag, 19. Mai 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / [email protected] CHF 75.-. Die teilnehmerzahl ist beschränkt

Media Partner:

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

Moderation: Dr. John Davidson, Hochschule Luzern Referenten: Ulrich Prien, Director, Real Estate Advisory, KPMG (ca. 25-30 Min.) Stefan Fahrländer, Partner, Fahrländer Partner AG (ca. 15 Min.) Ulrich Braun, Credit Suisse Asst Management (ca. 15 Min.)

Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an [email protected]

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Apéro-Sponsor:

Legal Partner:

Academic Partner:

Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Anlagestrategien institutioneller Investoren: Core oder Kreativität?Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark. Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom schwimmen soll, und wieweit es sinnvoll ist, bewusst andere Wege zu gehen.

Experten geben Antworten zu Fragen wie: · Welche Überlegungen bei der Strategiefestlegung eine Rolle spielen · Welche Alternativen zu Core-Investments möglich sind: B-/C-Lagen, Logistik, Industrie · Welche Chancen und Risiken zu beachten sind. · Welche Voraussetzungen der Investor erfüllen muss, um «exotischere» Themen anzugehen · Wie Gefässe zu komplexeren Themen geführt werden können

Spezialisten aus Theorie und Praxis geben Antworten und zeigen worauf es ankommt, um mit den neuen Vermarktungsinstrumenten tatsächlich erfolgreich zu sein.

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Partner:

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF /// 8_2011 / Seite 2

Die SchweiZer wirtSchaft wächSt weiter. PoSitive iMPUlSe aUS Der wirtSchaft-lichen erholUng Der ver-gangenen Monate SinD für Den geSchäftflächenMarKt biSher noch nicht entSProS-Sen, Stellen Die exPerten von wüeSt & Partner feSt.

BW. Gegenwärtig verdichten sich Anzeichen, dass die Schweizer Wirt-schaft erneut auf einen stabilen Wachstumspfad eingeschwenkt ist. Zwar wird sich die stattliche Zunah-me des realen Bruttoinlandprodukts – wie sie 2010 zu beobachten war – im laufenden Jahn nicht im gleichen Ausmass fortsetzen. Allerdings gehen die Experten von Wüest & Partner in der soeben vorgestellten Frühlings-ausgabe des Immo-Monitoring davon aus, dass das zu erwartende Wachs-tum auch 2011 mit 2,1 Prozent nur wenig unter dem Potenzialwachstum der Schweizer Wirtschaft liegen und damit wiederum einen stabilen Rah-men für hiesigen Immobilienmarkt bilden wird. Man erwartet aufgrund der jüngsten Wirtschaftsdaten eine Verringerung der Arbeitslosenquote, die mit prognostizierten 3,2 Prozent wieder unter den Durchschnittswert der letzten 20 Jahre zu liegen kommt. Auch für 2012 rechnet Wüest & Part-ner mit einer «ungebrochenen wirt-schaftlichen Dynamik». Ferner habe die schnelle Erholung der Schweizer Wirtschaft dazu geführt, dass sich das Ausmass der Zuwanderung aus-ländischer Arbeitskräfte nur wenig verringert hat. Insbesondere erstau-

ne, dass die starke Zuwanderung aus Deutschland anhalte, obwohl sich auch im nördlichen Nachbarland die Wirtschaft durchaus erfreulich ent-wickle. Die jüngste Rezession habe der Geschäftsflächenmarkt unbe-schadet überstanden, und aufgrund seiner spätzyklischen Natur halten es die Experten für unwahrscheinlich, dass im laufenden Jahr nochmals Tur-bulenzen entstehen. «Auch die Stär-ke des Schweizer Frankens und damit die implizite Schwächung der Export-industrie haben bis jetzt noch keine sichtbaren negativen Spuren am Ge-schäftsflächenmarkt ausgelöst.» Ge-fährdet wären diesbezüglich vorwie-gend Immobilien mit Unternehmen, deren Mietverträge umsatzabhängig sind und deren Kunden zu einem ho-hen Anteil aus dem Euro-Land kom-men. Vor allem Verkaufsflächen oder Gastonomie- und Hotelleriegebäude könnten davon betroffen sein.

glaS halb voll oDer halb leer?

Positive Impulse seien aus der wirt-schaftlichen Erholung der letzen Mo-nate für den Geschäftsflächenmarkt insgesamt nicht entsprossen, stellen die Autoren des Immo-Monitoring fest: «Die Angebotspreise der Büro-flächen haben – trotz des namhaften Wachstums des BIP im vergangenen Jahr –gar um zwei Prozent nachgelas-sen, und die kurzfristigen Aussichten deuten eher auf eine Stagnation der Mieten hin, was dem längerfristi-gen Trend entspricht.» Auf dieses Szenario verweise auch die

GEWERBEIMMOBILIEnMäRKTE SChWEIZ

«Weiterhin stabile Mietpreise für Büro- und Verkaufsflächen»

>>>

nAChRIChTEn

ZüRICh: BAuSTART FüR WESTLInK-AREAL

Mitte April begannen auf der nordseite des Bahnhofs Zürich Altstetten die Bauarbeiten: Auf dem mehr als 23.000 qm gros-sen Westlink-Areal am Vulkan-platz realisieren die SBB ein neues Quartier mit Geschäften, Restaurants sowie Wohn- und Büroflächen. Mit dem Bau der ersten beiden der insgesamt ge-planten vier Gebäude – Connex und Plaza – wurde halter Ge-neralunternehmung beauftragt. Bis Frühjahr 2012 wird der neue Informationspavillon für Bahn-reisende (Connex) fertiggestellt. Bis 2014 entsteht das Gebäude Plaza mit Geschäftsräumen, von der SBB belegten Büroflächen sowie 80 Wohnungen. Die Bau-ten werden im Minergie-Stan-dard errichtet.

LuZERn«SüDBAhnhOF» EInEn SChRITT WEITER

Mitte April hat der Einwoh-nerrat der Luzerner Gemeinde horw den Bebauungsplan für das 600-Millionen-Projekt Pro-jekt «Südbahnhof» bewilligt. Rund um den horwer Bahnhof sollen über 500 Wohnungen und Geschäftsräume für 1.700 Ar-beitsplätze entstehen. Das Grü-ne Licht für den Bebauungsplan ist jedoch nur die erste hürde. Auch der Einwohnerrat Kriens muss über einen Teil des Be-bauungsplans beraten, weil die überbauung «Südbahnhof» auch auf Krienser Boden zu liegen kommt; ferner muss die Luzer-ner Regierung dem Projekt ihr Plazet geben. Läuft alles nach Plan, soll 2013 Baustart sein.

Seite 3 / 8_2011 /// SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Zürich: Mittlere Büromietpreise aktuell auf einem Niveau wie Ende 2000

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VERänDERunGEn unD PROGnOSEn DER BüRO- (LInKS) unD VERKAuFSFLäChEnPREISE (REChTS)

Kapitel 2 Perspektiven

32 Immo-Monitoring 2011 I 2

Der Schweizer Geschäftsflächenmarkt — bestehend aus sämtlichen Büro- und Verkaufsflächen — hat die kurze, aber scharfe Rezession zwischen 2008 und 2009 schadlos über-standen. Im Frühling 2011 darf dieses Kapitel als abgehakt betrachtet werden. Aufgrund der spätzyklischen Natur des Geschäftsflächenmarkts ist es wenig wahrscheinlich, dass im laufenden Jahr nochmals Turbulenzen entstehen. Auch die Stärke des Schweizer Frankens und damit die implizite Schwächung der Exportindustrie sowie der Tourismusbran-che haben bis jetzt noch keine sichtbaren negativen Spu-ren im Geschäftsflächenmarkt ausgelöst. Gefährdet wären diesbezüglich vorwiegend Immobilien mit Unternehmen, deren Mietverträge umsatzabhängig sind und deren Kun-den zu einem hohen Anteil aus dem Euro-Land kommen. Vor allem Verkaufsflächen oder Gastronomie- und Hotelle-riegebäude können davon betroffen sein.

Ist das Glas halb voll oder halb leer?Der Markt für Büroflächen zeichnet sich schon seit Lan-gem durch Stabilität aus. Weder für die Anbieter noch für die Nachfrager von Büroflächen, die gegenwärtig in diesem Marktsegment aktiv sind, präsentiert sich — anders als im Wohnsegment — die Situation besonders anspruchsvoll: Im abgelaufenen Jahr tendierten die Angebotsmieten für Büro-flächen schweizweit mit minus 2 Prozent leicht schwächer. In der Prognose vom Frühling 2010 wurde noch mit minus 1.2 Prozent gerechnet. Auch das – rückblickend gesehen – unerwartet gute Abschneiden der Schweizer Wirtschaft wirkte sich bisher also nur bedingt positiv auf die Entwick-lung der Büromieten aus.

Anhaltende Stabilität bei den Geschäftsflächen

Region Genfersee ist bezüglich Dynamik klar die Nr. 1Einzig in der Region Genfersee bröckelten die Mieten für Büroflächen seit dem ersten Quartal 2010 mit gut minus 7 Prozent deutlich ab. Trotz dieses jüngsten preislichen Dämpfers ist sie die einzige Marktregion der Schweiz, wo zwischen 2000 und 2010 nennenswerte Mietpreisanstie-ge zu vermelden waren. Während sich beispielsweise in der Stadt Zürich die mittleren Mietpreise für Büroflächen ak-tuell auf dem Niveau von Ende 2000 bewegen, erfährt die Stadt Genf zurzeit einen durchschnittlichen Preisanstieg von über 40 Prozent. Analoge Entwicklungen lassen sich für die Spitzenmieten aufzeigen: In Zürich erreichen sie heute nicht mehr die damaligen Werte; in der Genfer Innenstadt hingegen sind die Mieten aktuell rund 30 Prozent höher an-zusiedeln als Ende 2000.

Verhaltene Prognose auf kurze SichtFür das laufende Jahr prognostiziert Wüest & Partner eine schwarze Null. De facto bedeutet dies weiterhin stabile Miet-preise für Büro- und Verkaufsflächen. Aktuell dürften also die Risiken im Geschäftsflächenmarkt sowohl aus Anbie-ter- als auch aus Nachfragersicht eher gering sein, wobei jedoch kleinräumig ein Druck auf die Mieten nicht ausge-schlossen werden kann. So zeigt das baubewilligte Neubau-volumen für Büroflächen im vergangenen Jahr wieder einen klar ansteigenden Trend auf. Wenn die Wettbewerbsfähig-keit der Schweizer Volkswirtschaft erhalten oder gar gestei-gert werden kann, ist es ein durchaus mögliches Szenario, dass der hiesige Geschäftsflächenmarkt brachliegende Po-tenziale nutzen kann.

2.12 Veränderungen und Prognosen der Büroflächenpreise 2.13 Veränderungen und Prognosen der Verkaufsflächenpreise

Preisveränderungen basierend auf dem 4. Quartal der angezeigten JahreQuelle: Wüest & Partner

Letzte Jahre Prognosen für 12 Monate

Büromarktregion 2000–2010 2009–2010 März 2010 März 2011

Schweiz 0.9% –2.0% –1.2% 0.5%

Region Zürich 0.7% –2.1% –1.5% 0.5%

Stadt Zürich –0.1% –9.7% — 1.0%

Zürich CBD –0.8% 11.1% — 3.0%

Region Basel 0.9% 0.9% –0.8% –0.2%

Region Bern 0.1% –1.0% –0.7% –0.5%

Region Genfersee 2.8% –5.9% –1.4% 1.0%

Stadt Genf 4.1% 1.9% — 1.9%

Genf CBD 2.3% 8.9% — 4.2%

Übrige Schweiz 0.8% –0.4% –1.1% 0.0%



Schweiz 1.1% 0.2% –0.8% 0.4%

Region Zürich 0.2% 0.1% –0.6% 0.4%

Stadt Zürich — — — 1.8%

Zürich CBD 3.8% 23.9% — 5.1%

Region Basel –1.6% –4.7% –0.4% 0.0%

Region Bern 0.5% –6.7% –1.4% 0.5%

Region Genfersee 3.4% 8.4% –0.3% 1.0%

Stadt Genf — — — 2.4%

Genf CBD 3.0% 16.7% — 5.8%

Übrige Schweiz 1.4% 1.2% –0.8% –0.1%


Kapitel 2 Perspektiven

32 Immo-Monitoring 2011 I 2

Der Schweizer Geschäftsflächenmarkt — bestehend aus sämtlichen Büro- und Verkaufsflächen — hat die kurze, aber scharfe Rezession zwischen 2008 und 2009 schadlos über-standen. Im Frühling 2011 darf dieses Kapitel als abgehakt betrachtet werden. Aufgrund der spätzyklischen Natur des Geschäftsflächenmarkts ist es wenig wahrscheinlich, dass im laufenden Jahr nochmals Turbulenzen entstehen. Auch die Stärke des Schweizer Frankens und damit die implizite Schwächung der Exportindustrie sowie der Tourismusbran-che haben bis jetzt noch keine sichtbaren negativen Spu-ren im Geschäftsflächenmarkt ausgelöst. Gefährdet wären diesbezüglich vorwiegend Immobilien mit Unternehmen, deren Mietverträge umsatzabhängig sind und deren Kun-den zu einem hohen Anteil aus dem Euro-Land kommen. Vor allem Verkaufsflächen oder Gastronomie- und Hotelle-riegebäude können davon betroffen sein.

Ist das Glas halb voll oder halb leer?Der Markt für Büroflächen zeichnet sich schon seit Lan-gem durch Stabilität aus. Weder für die Anbieter noch für die Nachfrager von Büroflächen, die gegenwärtig in diesem Marktsegment aktiv sind, präsentiert sich — anders als im Wohnsegment — die Situation besonders anspruchsvoll: Im abgelaufenen Jahr tendierten die Angebotsmieten für Büro-flächen schweizweit mit minus 2 Prozent leicht schwächer. In der Prognose vom Frühling 2010 wurde noch mit minus 1.2 Prozent gerechnet. Auch das – rückblickend gesehen – unerwartet gute Abschneiden der Schweizer Wirtschaft wirkte sich bisher also nur bedingt positiv auf die Entwick-lung der Büromieten aus.

Anhaltende Stabilität bei den Geschäftsflächen

Region Genfersee ist bezüglich Dynamik klar die Nr. 1Einzig in der Region Genfersee bröckelten die Mieten für Büroflächen seit dem ersten Quartal 2010 mit gut minus 7 Prozent deutlich ab. Trotz dieses jüngsten preislichen Dämpfers ist sie die einzige Marktregion der Schweiz, wo zwischen 2000 und 2010 nennenswerte Mietpreisanstie-ge zu vermelden waren. Während sich beispielsweise in der Stadt Zürich die mittleren Mietpreise für Büroflächen ak-tuell auf dem Niveau von Ende 2000 bewegen, erfährt die Stadt Genf zurzeit einen durchschnittlichen Preisanstieg von über 40 Prozent. Analoge Entwicklungen lassen sich für die Spitzenmieten aufzeigen: In Zürich erreichen sie heute nicht mehr die damaligen Werte; in der Genfer Innenstadt hingegen sind die Mieten aktuell rund 30 Prozent höher an-zusiedeln als Ende 2000.

Verhaltene Prognose auf kurze SichtFür das laufende Jahr prognostiziert Wüest & Partner eine schwarze Null. De facto bedeutet dies weiterhin stabile Miet-preise für Büro- und Verkaufsflächen. Aktuell dürften also die Risiken im Geschäftsflächenmarkt sowohl aus Anbie-ter- als auch aus Nachfragersicht eher gering sein, wobei jedoch kleinräumig ein Druck auf die Mieten nicht ausge-schlossen werden kann. So zeigt das baubewilligte Neubau-volumen für Büroflächen im vergangenen Jahr wieder einen klar ansteigenden Trend auf. Wenn die Wettbewerbsfähig-keit der Schweizer Volkswirtschaft erhalten oder gar gestei-gert werden kann, ist es ein durchaus mögliches Szenario, dass der hiesige Geschäftsflächenmarkt brachliegende Po-tenziale nutzen kann.

2.12 Veränderungen und Prognosen der Büroflächenpreise 2.13 Veränderungen und Prognosen der Verkaufsflächenpreise




Schweiz 0.9% –2.0% –1.2% 0.5%

Region Zürich 0.7% –2.1% –1.5% 0.5%

Stadt Zürich –0.1% –9.7% — 1.0%

Zürich CBD –0.8% 11.1% — 3.0%

Region Basel 0.9% 0.9% –0.8% –0.2%

Region Bern 0.1% –1.0% –0.7% –0.5%

Region Genfersee 2.8% –5.9% –1.4% 1.0%

Stadt Genf 4.1% 1.9% — 1.9%

Genf CBD 2.3% 8.9% — 4.2%

Übrige Schweiz 0.8% –0.4% –1.1% 0.0%



Schweiz 1.1% 0.2% –0.8% 0.4%

Region Zürich 0.2% 0.1% –0.6% 0.4%

Stadt Zürich — — — 1.8%

Zürich CBD 3.8% 23.9% — 5.1%

Region Basel –1.6% –4.7% –0.4% 0.0%

Region Bern 0.5% –6.7% –1.4% 0.5%

Region Genfersee 3.4% 8.4% –0.3% 1.0%

Stadt Genf — — — 2.4%

Genf CBD 3.0% 16.7% — 5.8%

Übrige Schweiz 1.4% 1.2% –0.8% –0.1%




>>> kontinuierliche Zunahme des baubewilligten Investitionsvolu-mens. Sollten diese Projekte in gros-ser Anzahl realisiert werden, sei mit einer Ausdehnung des Angebots zu rechnen. «Damit würden Mietpreis-anstiegen an vielen Standorten enge Grenzen gesetzt», so das Fazit der Experten. Doch auf dem Schweizer Markt für Büroflächen, der sich schon seit län-gerem durch Stabilität auszeichne, präsentiere sich die Situation weder für die Anbieter noch für die Nach-frager derzeit besonders anspruchs-voll, heisst es weiter. Im vergangenen Jahr hätten die Angebotsmieten für Büroflächen schweizweit mit minus 2 Prozent leicht schwächer tendiert - in der Prognose vom Frühling 2010 wur-de noch mit 1,2 Prozent gerechnet. «Auch das unerwartet gute Abschnei-den der Schweizer Wirtschaft wirkte sich bisher also nur bedingt positiv

auf die Entwicklung der Büromieten aus.» Nur in der Region Genfer See bröckelten die Büromieten seit dem ersten Quartal 2010 mit gut minus 7 Prozent deutlich ab. Doch trotz dieses Dämpfers sei sie die einzige Marktre-gion der Schweiz, wo zwischen 2000 und 2010 nennenswerte Mietanstiege zu vermelden waren.

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Während sich beispielsweise in der Stadt Zürich die mittleren Mietprei-se für Büroflächen aktuell auf ei-nem Niveau von Ende 2000 beweg-ten, erfahre die Stadt Genf zurzeit einen durchschnittlichen Preisan-stieg von über 40 Prozent. Analoge Entwicklungen liessen sich für die Spitzenmieten aufzeigen: In Zürich erreichten sie heute nicht mehr die damaligen Werte; in der Genfer In-nenstadt dagegen seien die Mieten

aktuell rund 30 Prozent höher anzu-siedeln als Ende 2000. Für das lau-fende Jahr prognostiziert Wüest & Partner eine schwarze Null. De facto bedeute dies weiterhin stabile Miet-preise für Büro- und Verkaufsflä-chen. Aktuell dürften die Risiken im Geschäftsflächenmarkt sowohl aus Anbieter- als auch aus Nachfrager-sicht damit eher gering sein, wobei jedoch kleinräumig ein Druck auf die Mieten nicht ausgeschlossen werden könne. So zeige das baubewilligte Neubauvolumen für Büroflächen im vergangenen Jahr wieder einen klar ansteigenden Trend auf. Einen positi-ven Ausblick geben die Experten für den Fall, dass die Wettbewerbsfähig-keit der Schweizer Volkswirtschaft erhalten oder gar gesteigert werden könne: «Dann ist es ein durchaus mögliches Szenario, dass der hiesige Geschäftsflächenmarkt brachliegen-de Potenziale nutzen kann.». •

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iM frühjahr 2012 enthält DaS iMMobilien Monitoring von wüeSt & Partner aUch ein KaPitel ZU «iMMobilienin-veStitionen iM aUSlanD». wir SPrachen Mit jan bärthel, Partner bei DeM Zürcher iMMobilienberatUngSUnter-nehMen über DaS neUe Met-roPolenrating.

Interview: Birgitt Wüst

Herr Bärthel, im neuen Immobilien Monitoring werden erstmals weltweite Immobilienstandorte unter die Lupe genommen. Warum gerade jetzt?Der Schweizer Immobilienmarkt ist aufgrund seiner regionalen und volkswirtschaftlichen Struktur be-grenzt. Immer mehr Akteure sehen sich daher nach Anlagemöglichkeiten im Ausland um. Doch sind internati-onale Engagements generell und ge-rade im Bereich der direkten und in-direkten Immobilienanlagen äusserst komplex und anspruchsvoll – etwa aufgrund der Währungsrisiken, un-terschiedlicher Rechtssysteme oder auch kultureller Unterschiede. Mit dem Metropolenrating wollen wir die Entscheidungsfindung der Investo-ren unterstützen.

Wurde die Ergänzung von Ihren Man-danten gewünscht?Nun ja, bekanntermassen sind Schweizer institutionelle Anleger zwar sehr immobilienaffin, aber tra-ditionell eher auf den Heimatmarkt fokussiert. Schweizer Pensionskassen

etwa sind aktuell mit zirka 6,5 Milli-arden CHF in ausländischen Immo-bilien investiert, hauptsächlich über indirekte Anlagevehikel. Das macht gerade einmal sieben Prozent ihrer Immobilienanlagen aus. Bei wach-sendem Anlagedruck in die «stabi-le» Assetklasse Immobilien und be-grenzten Investitionsmöglichkeiten im Inland wächst natürlich das Inte-resse, auch im Ausland einzukaufen. Zumal sich die Risiken im Portfolio durch Diversifikation besser streuen lassen: Man soll bekanntlich nicht alle Eier in einen Korb legen. Ferner lassen sich im Ausland häufig Rendi-ten erzielen, die in der Schweiz kaum möglich sind.

Andere Länder, andere Sitten – wo sehen Sie die grössten Herausforderun-gen für Schweizer Investoren bei Aus-landsinvestments?Die zusätzliche Einflussgrössen, die ein international tätiger Investor im Vergleich zu den «nur» auf dem heimischen Markt aktiven Anleger berücksichtigen muss, werden ge-wöhnlich unterschätzt. Neben den üblichen zu berücksichtigen Aspek-ten zählt das Management allfälliger Währungsrisiken zu den grössten He-rausforderungen. Länderübergreifen-de Investments erfordern einen sehr bewussten Umgang mit Liquidität, denn die Rendite – oder einfacher: die Mietzinseinnahmen – können durch substanzielle Änderungen des Wech-selkurses erodieren oder explodieren. Im Grunde ähneln länderübergrei-fende Investitionen Devisenanlagen.

Welche Länder nimmt das Metropolen-rating von Wüest & Partner unter die Lupe und wie umfassend ist es?Für das neue Instrument hat Wüest & Partner Fakten zu rund 400 Met-ropolen in 116 Ländern zusammen-getragen; sie werden ständig ergänzt und aktualisiert. Das Rating erfolgt in zwei Schritten: Berücksichtig wer-den sowohl nationale Gegebenheiten als auch die Rahmenbedingungen in den Metropolen.

Das heisst konkret?Das Landesrating basiert auf 35 Variablen aus den Bereichen De-mographie, Wirtschaft, Staat und Gesellschaft, Transparenz, Rechts-sicherheit, Rahmenbedingungen für Geschäftsaktivitäten sowie Risiko-rating, Zinsen und Kredite.

IMMOBILIEnBERATunG

«Herausforderungen bei länderübergreifenden Immobilieninvestments werden gewöhnlich unterschätzt»

Jan Bärthel, Partner bei Wüest & Partner Zürich

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Bei den Metropolen werden darüber hinaus die kleinräumigeren Entwicklung den Bereichen Bevöl-kerungsentwicklung, Wirtschaft und Fundamentalrisiken analysiert sowie die Infrastruktur, Erreichbarkeit und die regionalen Gegebenheiten des Im-mobilienmarkts. Sowohl beim Lan-des- wie beim Metropolenrating wer-den die Ergebnisse einer Skala von 1 bis 100 zugeordnet – daraus resultiert eine Gesamtzahl pro Metropole und eine entsprechende Rangliste.

Welche Metropole liegt aktuell an der Spitze?London. Rund zwei Jahre nach dem Einbruch des Immobilienmarkts der britischen Hauptstadt ist die Them-semetropole wieder die Nummer eins der internationalen Immobilienwelt. Auf Länderebene führt Singapur das Metropolenrating an.

Die Gründe? London ist einer der weltweit gröss-ten Immobilienmärkte; er zeichnet sich durch Transparenz und aktu-ell durch wieder steigende Mieten

aus. Zudem ist die Stadt erstklassig erreichbar. Der Stadtstaat Singapur hat eine extreme Volatilität bei Mie-ten und Immobilienwerten, ist aber gleichzeitig einer der liquidesten und transparentesten Märkte mit sehr ho-her Anziehungskraft für Investoren aus der ganzen Welt. Zusammen mit den makroökonomisch sehr guten Daten führt dies zu dem Spitzenplatz.

Wo rangiert die Schweiz?Die Schweiz platziert sich auf Rang 13, einen Platz hinter Grossbritan-nien, das im Gegensatz zu London keinen Spitzenplatz aufweist. Vor allem die Wirtschaftsdaten drücken die Bewertung des Inselstaats nach unten. Die Schweiz und auch Zürich sind eigentlich durch ihre geringe Grösse benachteiligt. Die Grösse ei-nes Marktes ist eine der Variablen und hat einen Einfluss auf die Liqui-dität. Dass die Schweiz und auch Zü-rich – immerhin die kleinste Stadt in den Spitzenrängen – dennoch so gut abschneiden, begründet sich durch die sehr guten Wirtschaftsdaten und Stabilität des Landes und der Stadt.

Wie kommen Sie an die nötigen Daten für dies Rating?Die Daten entstammen einerseits internationalen Quellen wie der Weltbank oder dem internationalen Währungsfonds, nationalen statis-tischen Ämtern und Maklerhäusern sowie andererseits eigenen Datener-hebungen.

Erwarten Sie eine «Welle» von Aus-landsinvestments seitens Schweizer Immobilieninvestoren?Vielleicht ist «Welle» etwas zu hoch gegriffen. Aber nachdem es 2004 bis 2008 bereits schon einmal ein Thema war, verstärkt ins Ausland zu gehen, haben sich einige Schweizer Investo-ren im Zuge der weltweiten Immo-bilienkrise eine blutige Nase geholt und sich in den Jahren 2008 bis 2010 wieder etwas zurückgehalten. Da sich die internationalen Märkte nun wie-der erholen und der Anlagedruck in der Schweiz weiter gestiegen ist, kann eine erhöhte Investitionstätigkeit er-wartet werden. Dies zeigt sich auch an einer zunehmenden Zahl Schwei-zer Gefässe mit Auslandsfokus. •

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toP oDer floP? Die frage beantwortet Der StanD-ortqUalitätSinDiKator Der creDit SUiSSe.

BW. Die Kantone Zug und Zürich sind weiterhin die attraktivsten Standorte der Schweiz – mit deutli-chem Abstand vor dem Aargau. Genf konnte den Platz vier zurückerobern. Dies geht aus der jüngst veröffent-lichten Studie der Credit Suisse zur Standortqualität hervor. Für den Spitzenreiter Zug spricht neben der geringen Steuerbelastung der natür-lichen wie juristischen Personen, der allgemeine Ausbildungsstand der Bevölkerung, die Verfügbarkeit von Hochqualifizierten und die gute Ver-kehrsanbindung. Diese fünf messba-ren Kriterien im Standortwettbewerb hat die Credit Suisse aufgrund von Daten aus 2.700 Schweizer Gemein-den berechnet. Weiche die schwer messbaren «weichen» Standortfak-toren wie landschaftliche Schönheit oder die Qualität der öffentlichen Dienste, die sich quantitativ kaum messen lassen und meist Werturtei-len unterliegen, wurden nicht be-rücksichtigt.

Traditionell hinter Zug liegt der Kan-ton Zürich auf dem zweiten Platz. Das Wirtschaftszentrum verfüge über eine hohe Erreichbarkeit und solide Bildungswerte, könne jedoch bei den Steuern nicht mit Zug mithal-ten, hiess es in der Studie. Im breiten Mittelfeld der Kantone liegen Aargau und Genf vorn; Aargau vor allem auf-grund seiner günstigen Steuern, Genf wegen der Verfügbarkeit von Hoch-qualifizierten. Nach den Kantonen

Basel-Stadt, Nidwalden und Schwyz folgt ein breites Mittelfeld von Kan-tonen, welche sich mit unterschied-lichen Vorteilen über dem Schwei-zer Mittelfeld positionieren können. Nach dem CS-Standortqualitätsindi-kator bleiben aufgrund ihrer Randla-ge und der schlechten Erreichbarkeit abseits der grossen Verkehrsachsen sowie hoher Steuern die Kantone Jura, Neuenburg und Wallis die am wenigsten attraktiven Standorte. •

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Die AXA Winterthur übernimmt von der Karl Steiner AG das Immobilien-projekt «Urbahn». Der Vertrag über die Abtretung eines Kaufrechts für den Erwerb der Liegenschaft von der Stadt wurde am 25.3.11 unterschrie-ben. Als Generalunternehmerin wird die Karl Steiner AG die Verantwor-tung für die Durchführung des Pro-jekts tragen. Das «Urbahn» gehört dank seiner zentralen Lage und der optimalen Anbindung an den priva-ten und öffentlichen Verkehr sowie aufgrund der vorgesehenen Nutzun-gen in den Wohn- und Bürogebäuden, dem Hotel mit Konferenzräumlich-keiten sowie den Verkaufs- und Ge-werbelokalitäten zu den wichtigsten

aktuellen Projekten in Schaffhausen und ist für die städtebauliche Ent-wicklung der inneren Stadt von gros-ser Bedeutung. Als Grösstes von vier aktuellen Neubauprojekten bildet es die neue Stadtfassade neben dem Bahnhof direkt gegenüber der Alt-stadt. Die vielfältige Nutzerstruktur ergänzt das Quartier zudem ideal. Es entsteht eine Torsituation in das auf-strebende Stadtgebiet Mühlental mit diversen neuen Entwicklungsprojek-ten. Mit dem Baubeginn kann gemäss den Projektleitern der Karl Steiner AG voraussichtlich im Herbst dieses Jahres gerechnet werden. Im Oktober 2014 soll es den Mietern übergeben und bezogen werden können. •

STADTEnTWICKLunG

Axa Winterthur übernimmt «Urbahn»-Projekt

Das Urbahn-Projekt


Die Zürcher hotelierS haben hohe Ziele: biS 2030 Soll Die toUriSMUSregion Zürich eU-roPaweit ZU Den fünf beSten DeStinationen gehören.

BW. Im Geschäftsjahr 2010 erwirt-schafteten die Zürcher Hoteliers in der Tourismusdestination Zürich knapp fünf Millionen Übernachtun-gen, was einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr von 8,2 Prozent ent-spricht. Diese Zahlen entsprechen den Resultaten des Rekordjahres 2007. Weitere Hotels wurden eröff-net, so dass 160 angeschlossenen Be-triebe heute 11.863 Zimmer (Vorjahr 11.488) mit 20.367 Betten (Vorjahr 19.650) anbieten. Der Tourismus im Kanton Zürich sichert damit rund 25.000 Arbeitsplätze, weitere 10.0000 sind indirekt von ihm abhängig. Ins-gesamt generierte die Region Zürich 13 Prozent aller Hotelübernachtun-

gen in der Schweiz; die durch den Tourismus entstandene Wertschöp-fung im Kanton Zürich beziffert sich auf 2,8 Milliarden CHF. Ein gutes Ergebnis, doch damit ge-ben sich die Züricher Hoteliers längst nicht zufrieden. Bis im Jahr 2030 soll die Region Zürich im Städtetourismus europaweit zu den fünf besten Desti-nationen gehören. Um dieses hochge-steckte Ziel erreichen zu können, hat der Zürcher Hoteliers Verein in Zu-sammenarbeit mit dem Instituts für Tourismuswirtschaft der Hochschu-le Luzern Perspektiven und Impulse ausgelotet, die die gesamte Touris-musregion Zürich in den kommen-den Jahren voranbringen können. Die Studie «Hotellerie in der Tourismus-region 2030» ist eine Ergänzung der im vergangenen Jahr vom GDI Gott-lieb Duttweiler Institut erarbeiteten Studie «Zürich Tourismus 2030». Entstanden sei eine Vision und Po-sitionierung, welche als Leitbild für

die Weiterentwicklung der Hotellerie dienen werde, erklärte ZHV-Präsi-dent Jörg Arnold bei der Präsentati-on der Studie anlässlich der jüngsten Generalversammlung des ZHV.

«bleiSUre-MarKt gewinnt an beDeUtUng»

Eines der zentralen Ergebnisse: Der Leisure-Markt wird stärker wach-sen als der Businessmarkt, doch der Businessbereich und somit das Seg-ment Corporate wird der stärkste Treiber bleiben. «In Zukunft werden die Menschen Arbeitstätigkeit (Busi-ness) und Freizeitaktivitäten (Leisu-re) immer häufiger kombinieren, was zum sogenannten Bleisure Segment führt», so Arnold. Durch die ver-mehrte Vermischung der Reisenden von Arbeitstätigkeit (Business) und Freizeitaktivitäten (Leisure) werde das Bleisure stark an Bedeutung ge-winnen.

hOTELInVESTMEnTMäRKTE SChWEIZ

Zürcher Hotellerie will europaweit an die Spitze

Im Hotel Widder präsentierte der ZHV die Ergebnisse der Studie «Hotellerie in der Tourismusregion 2030»

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Die Autoren der Studie gehen davon aus, dass sich die Nachfrage im Jahr 2030 auf 60 Prozent Business, 30 Prozent Leisure und 10 Prozent Blei-sure aufteilt. Gleichzeitig rechnen die Zürcher Hoteliers bis ins Jahr 2030 mit einem jährlichen Wachstum von zwei Prozent. Demnach werden in rund 20 Jahren gegenüber heute mehr als zwei Millionen zusätzliche Gäste in der Destination Zürich lo-gieren, insgesamt würden also rund sieben Millionen Übernachtungen anfallen. Weiter geht man davon aus, dass im Jahr 2030 noch etwa jeder fünfte Übernachtungsgast aus der Schweiz stammen wird. Dies ist im Vergleich zu heute (28 Prozent) eine relative Abnahme. Verhältnismässig stark werden aus Sicht der Hoteliers die Gästezahlen aus Osteuropa, dem Nahen Osten, aus Asien und Süd-amerika zunehmen. Entsprechend will man entstehende und neue Hotelangebote auf diese spezifischen Bedürfnisse ausrichten. «Hoteltypen wie City-Resort/Ferien Hotels, Design Hotels, Gesundheit/Wellness Hotels und Budget Hotels sind zu fördern», fordert der ZHV. Bislang positionieren sich die Betrie-be in der Destination Zürich vor al-lem über ihre überschaubare Grösse, ihre hohe Qualität sowie ihre Exzel-lenz bezüglich Nachhaltigkeit. Auch in Zukunft setzt die Destination Zü-rich auf die Regionen mit ihren spe-zifischen Themenfeldern: Stadt und Flughafen Zürich bieten Corporate, Kongresse, Gesundheit, Shopping, Kultur und Events; die Region Zü-richsee bietet Natur, Erholung, Ge-

sundheit, Wallfahrt (Einsiedeln) und Tagen im Grünen; Winterthur steht für Corporate, Kultur, Nachhaltig-keit (Velostadt); Baden bietet Cor-porate, Wellness und Gambling, Zug Corporate und den See.

beDarf für 44 neUe hotelS

Aktuell umfasst die Destination Zü-rich knapp 400 Hotelbetriebe. Davon gehören 155 einer Sternekategorie der Schweizer Hotelklassifikation an; mit 244 ist die Mehrheit der Hotels nicht klassiert. Die Vielfalt der Hotel-arten sei gross, heisst es beim ZHV – sie reiche über Business-Stadthotels, Airport-, Boutique-, Design-, Bud-get-, Wellness-, Longstay- bis hin zu Ferienhotels. Doch nur ein erweiter-tes und ausdifferenziertes Hotelange-bot könne die wachsende Nachfrage auffangen. «Dabei werden nicht nur mehr, sondern auch grössere Hotels benötigt», heisst es in der Studie. Grössere Kapazitäten seien insbeson-dere in Flughafennähe und im Be-reich Business gefragt, während klei-nere und mittlere Betriebe eher für den Bereich Leisure von Bedeutung sind. Zudem gehe klar hervor, dass

Zürich dringend ein leistungsfähiges und zentral gelegenes Kongresszen-trum benötige, von dem auch die Eröffnung eines grösseren Kongress-hotels in Zürich abhängen dürfte. «Dass Hotelangebot muss sich so weiterentwickeln, dass es sich durch eine konsequente Qualitätsstrategie und Spezialisierung den zunehmen-den Qualitätserwartungen sowie den sich verändernden Gästebedürfnis-sen und dem neuen Gästemix gerecht wird,» so das Fazit. Unter der Annahme, dass im Jahr 2030 gegenüber heute rund 2,35 Millionen mehr Übernachtungen generiert werden, sehen die Autoren der Studie Bedarf für zusätzliche 44 Hotels. Unter Berücksichtigung der bisherigen Entwicklung seien folgen-de Überlegungen in die Berechnung eingegangen: Ein Doppelbelegungs-faktor von 1,4, eine Auslastung von 70 Prozent und eine durchschnittli-che Hotelgrösse von 150 Zimmern. Um die künftige Nachfrage decken zu können, seien insbesondere in tiefer klassierten Hotels Kapazitäts-erweiterungen nötig; gleichzeitig be-stehe aber auch Bedarf bei den Lu-xushotels. •

Zukünftige Entwicklung des hotelportfolios

internationale hotel- kategorie / schweizer hotelklassifikation

Zusätzliche hotels bis 2030

Veränderung in % bis 2030 (basierend auf der anzahl klassierter Betriebe 2009)

Luxury / 5 sterne 3 + 27 %upper upscale / 4 sterne 8 + 14 %upscale / 3 sterne 10 + 14 %midscale / 2 sterne 11 + 92 %economy / 1 stern 12 + 400 %total 44 + 28 %

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einige DeUtSche offene iM-MobilienfonDS SinD in jaPan inveStiert. aUf DaS reaKtor-UnglücK in fUKUShiM re-agieren Die geSellSchaften UnterSchieDlich. BW. Nach der Nuklearkatastrophe in Japan hat die Union Investment Real Estate (UIRE) ihren rund zwei Milliarden Euro schweren offenen Immobilienfonds UniImmo Global Mitte März bis auf weiteres geschlos-sen. Grösere Schäden durch die Erd-beben und den Tsunami seien an den vier japanischen Fondsimmobilien des UniImmo Global derzeit zwar nicht ersichtlich, sagt UIRE-Sprecher Fabian Hellbusch. «Doch ist eine Be-wertung dieser Objekte, die allesamt in Tokio liegen, aufgrund der Störfäl-le in japanischen Atomkraftwerken zum jetzigen Zeitpunkt nicht mög-lich.» Die Objekte in Tokio mach-ten rund 14 Prozent am Gesamtver-mögen des Fonds aus. Der Fonds werde die Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen aussetzen, bis eine Verkehrswertermittlung der japani-schen Immobilien «wieder zu einer fairen Preisermittlung der Anteile führt». Zwei weitere offene Immobi-lienfonds von Union Investment seien mit einem deutlich geringeren Anteil in Japan investiert und würden daher nicht geschlossen.

«Keine veranlaSSUng, an Der ertragSStärKe ZU Zweifeln»

Bei anderen Kapitalanlagegesell-schaften sieht man die Lage gelas-sener. Aktuell gebe es keine Veran-

lassung, den Grundbesitz Global zu schliessen, heisst es bei der Rreef Investment GmbH. Das Portfolio des rund drei Milliarden schweren Grundbesitz Global enthält der-zeit fünf Immobilien in Japan, die zusammen 16,1 Prozent am Immo-bilienvermögen ausmachen. «Vier dieser Immobilien befinden sich im Grossraum Tokio (ca. 10,9 % Pro-zent des Immobilienvermögens), ein weiteres Objekt, der Flagship-Store des Modeunternehmens Uniqlo, im 500 km südwestlich von Tokio gele-genen Osaka (5,2 %)», sagt Georg Allendorf, Sprecher der Geschäfts-führung. Alle diese Gebäude seien auch nach den Erdbeben intakt: «Die Mieter können die Immobilien ohne Einschränkung nutzen.»Zudem liege die durchschnittliche Vermietungsquote der Büroimmobi-

lie bei 97 Prozent, der Uniqlo Flag-shipstore sei zu 100 Prozent vermie-tet. Aus wirtschaftlicher Sicht gebe es aktuell keine Veranlassung, an Ertragsstärke und Werthaltigkeit der japanischen Immobilien zu zweifeln. «Das Fondsmanagement der Rreef sieht insbesondere nach Rücksprache mit den für die Bewertung der Fond-simmobilien zuständigen externen Sachverständigen derzeit keine An-haltspunkte, eine Neubewertung der Gebäude in Japan vornehmen zu las-sen», so Allendorf. Ähnlich sieht man die Lage bei der Deka Immobilien Investment GmbH. Der Deka Immo-bilienGlobal hält vier Fondsobjekte in Japan; ihr Anteil am Fondsvermö-gen von rund drei Milliarden Euro beziffert sich auf 14,8 Prozent. Wie beim Global-Fonds von Rreef liegen die Objekte nicht ausschliess-

GLOBALE IMMOBILIEnInVESTMEnTMäRKTE

«Niemand weiss, wie sich die Lage in Japan entwickeln wird »

Die japanische Regierung hat die Sperrzone um Fukushima auf 30 Kilometer erweitert

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lich in Tokio. «Für Einschät-zungen, welche Auswirkungen die Entwicklungen in Japan - aktuell insbesondere die atomaren Belas-tungen - auf die Immobilienmärkte und die Bewertung einzelner Objek-te haben, ist es gegenwärtig noch zu früh», heisst es bei der Commerzre-al. Obwohl an den drei Immobilien, die das Portfolio des HausInvest in Japan umfasst (zwei in Tokio, eine in Fukuoka im Süden des Landes) durch das Erdbeben keine Schäden an der Bausubstanz entstanden sind, erwägt das Fondsmanagement eine Neube-wertung dieser Objekte - sofern es die örtlichen Gegebenheiten, insbe-sondere mit Blick auf die nuklearen Risiken zulassen. Die japanischen Objekte stellen mit 2,8 Prozent am gesamten HausInvest-Immobilien-vermögen von 12,6 Milliarden Euro einen geringen Teil der Fondsinvest-ments dar. «Belastungen aus den be-treffenden Objekten dürften daher keine signifikante Auswirkung auf die Performance des hausInvest ha-ben; daher sehen wird derzeit keine Veranlassung, Rücknahme und Aus-gabe von Fondsanteilen auszusetzen», sagt Mario Schüttauf, Fondsmanager des HausInvest.Der in der Abwicklung befindliche P2 Value von Morgan Stanley, der in den Boomjahren zu einem Drittel in Japan investiert war, ist dagegen stark betroffen. Um seine Investoren

nach und nach auszuzahlen, muss der Fonds seine Immobilien veräussern – was in Tokio derzeit nicht einfach sein dürfte.

Keine verSicherUng gegen StrahlenSchäDen

Derzeit lassen alle betroffenen Ka-pitalanlagegesellschaften durch eine technische Due Diligence vor Ort prüfen, ob Schäden an nicht sichtba-ren statischen Bauteilen der Objekte in Japan eingetreten sind. Bei Gebäu-den mit Ursprungs-Baujahren «nach Kobe» – also nach 1995 – sei hier auf-grund der erdbebensicheren Bauwei-se wenig zu befürchten, heisst es in Gutachterkreisen. Dies bestätigt eine Umfrage von DTZ und Moody’s bei japanischen Immobiliengesellschaf-ten, nach der weniger als 0,1 Prozent aller Gewerbe-Immobilien in den Ballungszentren des Landes bei der Katastrophe beschädigt wurden. So gravierende Schäden, dass Mieter we-gen der Reparaturen vorübergehend aus den Objekten ausziehen müssten, gebe es nicht. Im Fall von Gebäude-schäden wären die japanischen Ob-jekte der deutschen KAGs versichert. «Erdbebenschäden werden dort, wo erhöhte Erdbebenrisiken bestehen grundsätzlich versichert, so auch in Japan», sagt Schüttauf. «Möglichkei-ten einer Versicherung gegen Strah-lenschäden gibt es jedoch nicht.»

Wie stark die Strahlenbelastung in der rund 240 Kilometer von den ha-varierten Atommeilern von Fukushi-ma entfernten Millionenstadt sein wird, lässt sich derzeit nicht abschät-zen. Ebenso wenig, wie sich die Lage auf den Wohn- oder Gewerbeimmo-bilienmärkte des wichtigsten japani-schen Wirtschaftszentrums entwi-ckelt. Ein Super-Gau in Fukushima könnte Tokio in eine Geisterstadt verwandeln. Dies würde wohl auch bedeuten, «dass wir in Japan auf Jah-re keinen Immobilienmarkt hätten», erklärte Marcus Lemli, Geschäfts-führer bei Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland, jüngst gegenüber dem «Manager Magazin». Auch wenn es nicht zum Schlimmsten kommt: Ent-warnung wird es vorerst nicht geben werden. Aus dem zerstörten Kern-kraftwerk kann noch monatelang Radioaktivität entweichen. Japan könne einen «langen Kampf» gegen die Atomkrise nicht vermeiden, sagte Regierungssprecher Yukio Edano.

SPerrZone aUSgeweitet

In den ersten Apriltagen hat die japanische Regierung in der Umge-bung des havarierten Atomkraftwerks weitere Evakuierungen angeordnet. Die Bewohner von fünf weiteren Ortschaften in teilweise mehr als 30 Kilometern Entfernung von dem Kraftwerk wurden angewiesen wor-

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den, ihre Häuser innerhalb eines Mo-nats zu verlassen. An einigen Orten seien erhöhte Strahlenwerte festge-stellt worden; es würden langfristige Gesundheitsrisiken befürchtet, so Edano. Bislang waren die Gebiete im Um-kreis von 20 Kilometern um die Unglücksstelle evakuiert worden. Greenpeace verlangt schon seit Wo-chen eine Ausweitung der Sperrzone. Experten der Umweltschutzorgani-sation hätten rund 60 Kilometer von dem havarierten Kraftwerk entfernt gesundheitsgefährdende Radioakti-vität im Boden festgestellt, heisst es. Auch die Internationale Atomener-

giebehörde IAEA hatte eine Vergrös-serung der Schutzzone empfohlen. Manche Gesellschaft konnte Zukäufe gerade noch stoppen. «Wir haben in den vergangenen Monaten den Kauf eines Bürogebäudes in Tokio für un-seren Tokyo Office Property Fund geprüft», berichtet Joerg Senftleben, Senior Produkt Specialist bei Axa Investment Managers Deutschland. «Aufgrund der Naturkatastrophen, den Reaktorunfällen, den mensch-lichen Tragödien und den ökonomi-schen Konsequenzen haben wir uns entschieden, unsere Aktivitäten vor-erst zurückzustellen.» Ähnlich reagierte die MPC Capital

AG. Wie bei der Gesellschaft zu hö-ren ist, sind die Fondsobjekte des ge-schlossenen Immobilienfonds MPC Japan – Date, Ueno, Maxvalu Tarumi, Natalie Fitta und Kokura Asobox – unbeschädigt und auch die Gebäude auf den verpachteten Grundstücken in Fujisawa, Kohnan Izumiotsu und Himeji unversehrt geblieben. Allein im Objekt Ashikaga sei es zu kleine-ren Schäden, die allerdings bereits behoben wurden. Weitere wirtschaft-liche Folgen der Katastrophe seien derzeit noch nicht abzusehen, heisst es bei der Gesellschaft. Der Vertrieb des Fonds MPC Japan wurde bis auf weiteres ausgesetzt. •

Tokio: Derzeit lässt sich nicht abschätzen, welche Auswirkungen das Reaktorunglück auf die Millionenmetropole haben wird



nAChRIChTEn

ESPACE REAL ESTATEFRISChES KAPITAL

Eine Kapitalerhöhung hat Espace Real Estate 33,2 Mio. ChF in die Kasse gespült. Der Erlös sichere die Finanzierung ihrer elf neu-bauprojekte (Gesamtvolumen: ca. 160 Mio. ChF), teilt die Ge-sellschaft mit. Mit dem für die nächsten Jahre geplanten Port-folioausbau will Espace RE die Rentabilität steigern. Man verfü-ge über ca. 300.000 qm Bauland-reserven für Wohn-, Gewerbe- und Industriebauten und könne daher Ausbauschritte unabhängig vom Erwerb neuer Liegenschaf-ten tätigen, heisst es. Eine güns-tige Ausgangslage, da sich die Preise für bestehende Renditelie-genschaften und bewilligte neu-bauprojekte auf einem niveau bewegen, auf dem sich kaum at-traktive Renditen erzielen lassen.

PEACh PROPERTy«MEILEnSTEInE»

Peach Property konnte ihre Er-träge 2010 auf 84,4 Mio. ChF fast verdreifachen, vor allem aufgrund der Verkaufserlöse von Projekten in Deutschland (44,9 Mio. ChF). Wegen Währungs-verlusten und höheren Aufwen-dungen durch die Projektent-wicklung sowie den Börsengang lag der Gewinn nur in etwa auf Vorjahresniveau. Das Jahreser-gebnis lag bei 18,0 Mio. ChF, rund ein Prozent unter dem des Vorjahres; den Angaben zufolge hat sich hier der starke Franken mit 2,9 Mio. ChF negativ ausge-wirkt. «Peach Property hat 2010 bei ihren Entwicklungsprojekten wichtige Meilensteine erreicht», sagt CEO Thomas Wolfensber-ger. Bei allen Projekten verlaufe die Entwicklung planmässig.

Die Kotierten SchweiZer iMMobilien-agS UnD-fonDS verZeichnen iM laUfenDen jahr biSlang eine PoSitive wertentwicKlUng – trotZ ZwiSchenZeitlich aUfgetre-tener einbUSSen.

NH. Die kotierten Immobilienaktien (REAL Index) haben im April 0,30 Prozent eingebüsst. Für das laufende Jahr notieren sie dennoch 3,27 Pro-zent im Plus. Zu beachten ist, dass die Aktien am ersten April ein neues Allzeithoch erzielt haben und die ne-gative Performance für den aktuellen Monat eher gering ist. Die steigende Zinsumfeld sowie die wachsende Unsi-cherheit an den Aktienmärkten haben also bislang nur marginal Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienakti-en genommen.Die kotierten Immobilienfonds (SWI-IT Index) haben im April 0.39 Pro-zent verloren. Für das laufende Jahr zeigen die Fonds jedoch eine positive Wertentwicklung von 2.54 Prozent. Nach einer scharfen Korrektur Mitte März, die auf die Indexaufnahme des Rothschild SICAV zurückzuführen ist, konnten sich die Immobilienfonds gut erholen. Diese Erholung verliert aktu-ell an Momentum, da Investoren doch spürbar Immobilienfonds abstossen. Diese Investoren gehen davon aus, dass das steigende Zinsumfeld die Prämien, mit denen die Fonds momentan gehan-delt werden, unter Druck bringen wer-den. Dies ist durchaus ein plausibles Szenario, jedoch wäre dazu eine deut-lich höhere Zinssteigerung von Nöten, als bislang angenommen wird. •

MARKTKOMMEnTAR

«Unsicherheit an den Aktien-märkten macht sich bislang nur marginal bemerkbar»

Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEFDas e-paper der Schweizer ImmobilienwirtschaftAusgabe 08/2011 / 6. Jahrgang / 119. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AGGrubenstrasse 56, 8045 Zürichwww.immobilienbusiness.ch

Birgitt Wüst, RedaktionsleiterinErich Schlup, VerlagsleiterSandra Schwarzenberger, GestaltungskonzeptSusana Perrottet, Layout

Dominique Hiltbrunner, Verleger

Administration & Verwaltung:[email protected]

WEITERE TITEL:IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche

HAFTUNGSAUSSCHLUSS:Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

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Immobilien-Finanzmärkte SchweizKuRSE nIChTKOTIERTER IMMOBILIEn-nEBEnWERTE 14. APRIL 2011

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50 0,00 140241 N AGruNAAG 4.400,00 4.400,00 35 4.300,00 4.450,00 10

50 155753 N bürGErhAusAG, bErN 850,00 850,00 34 850,00 1.490,00 5

96 10202256 N C AsA iNvEstrhEiNtA lAG, D iEpolDsAu 187,00 215,00 125 195,00 200,00 270

0 12741183 br EspACErE A lEstAtEbEzuGsrECht 3,00 4,10 4829 3,65 4,20 48

10 4,00 255740 N EspACErE A lEstAtEholD iNGAG, b iEl 135,00 145,00 50 137,50 141,00 62

25 2,50 363758 i f tbholD iNGsA , br issAGo 650,00 820,00 50 700,00 820,00 39

10 4582551 N fuNDA mENtArE A lEstAtEAG 12,00 14,00 20 13,50

500 150,00 191008 N im mGEsv i A m Al A , thusis 1 6.210,00 8.195,00 5

400 40,00 257750 i im mobil i ArEphAr m ApArksA , bArbENGo 1.650,00 1.650,00 20 1.500,00 2.250,00 21

200 0,00 11502954 N koNkorDiAAGN 2.100,00 2.465,00 12 2.110,00 2.470,00 8

50 75,00 154260 N löWENGArtENAG 10 130,00 500,00 1

10 254593 N msA im mobil iEN, ADl isWil 425,00 500,00 20 250,00 499,00 17

500 25,00 3264862 N pfENNiNGEr&C iEAG, WäDENsWil 2 3.950,00 10.000,00 2

1 2989760 i rE A lEstAtEholD iNG

600 36,00 225664 i sAE im mobil iENAG, uNtEr äGEr i 22 2.400,00

870 80,00 228360 N sChüt zENrhEiNfElDEN im mobil iENAG, rhEiNfElDEN 3.000,00 3.000,00 1 2.350,00 3.000,00 6

800 160,00 231303 i s i A - hAusAG, zür iCh 4.800,00 4.900,00 10 4.800,00

5 0,00 1789702 i s ihlm ANEGG im mobil iENAG 1,30 3,00 2000 1,00

100 0,00 253801 N t ErsAAG 9.250,00 9.250,00 2 8.300,00 22.000,00 1

1000 120,00 172525 N t l im mobil iENAG 9.100,00 9.100,00 5 7.100,00 9.080,00 1

1000 260,00 256969 N tuWAGim mobil iENAG,WäDENsWil 1 14.000,00



Immobilien-Finanzmärkte SchweizIMMOBILIEnFOnDS 11. APRIL 2011

CH-VALOREN ANLAGEFONDSNAME RÜCKNAME BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSESEIT1.1.10 BÖRSEN- PREIS KURS SCHÜTT.- YTD UMSATZ TIEFST/HÖCHST KAPITALISIERUNG RENDITE 2011 %JAN2011

2.672.561 boNhotE im mobil iEr 104,50 113,50 2,25% 8,61% -2,32% 2,11% 108,00 120,00 614.571.288

844.303 Cs1A im mopk 1103,00 1335,00 4,03% 21,03% 1,52% NiChtkotiErt 1215,00 1350,00 3.523.538.925

4.515.984 CsrEfpropErt Yplus 106,25 135,50 3,04% 27,53% 3,56% 2,82% 122,50 145,00 1.155.110.400

276.935 CsrEf iNtErsWiss 173,50 217,50 3,91% 25,36% 1,16% 2,08% 202,50 227,90 1.476.432.195

3.106.932 CsrEfl iv iNGplus 95,25 118,25 2,20% 24,15% 1,98% 2,08% 113,00 125,00 2.069.375.000

1.291.370 CsrEfs i At 121,75 161,00 3,39% 32,24% 5,16% 2,41% 149,00 164,80 2.040.006.689

1.458.671 f ir 99,40 129,50 2,94% 30,28% 1,57% 1,32% 117,00 135,00 757.669.535

977.876 im mofoNDs 289,25 381,00 3,62% 31,72% 2,97% 1,29% 354,00 389,00 1.114.914.966

278.226 l AfoNCiErE 575,60 782,00 2,59% 35,86% 5,82% 1,10% 683,00 788,00 881.626.800

277.010 im mohElvE t iC 153,50 200,00 3,36% 30,29% 0,96% 2,05% 179,00 203,00 480.000.000

3.499.521 pAtr imoNiumsrEfuND 105,35 114,00 2,50% 8,21% - 8,43% 1,54% 106,00 129,00 347.933.586

3.362.421 proCim mosWissCom mfuND 110,15 120,75 2,54% 9,62% 1,39% 3,34% 112,00 127,00 323.367.896

3.941.501 rE A lstoNEsWisspropfuND 104,85 116,00 3,24% 10,63% -1,36% 8,99% 111,00 127,00 170.675.672

278.545 solvA lor«61» 166,00 259,00 2,30% 56,02% 1,77% 1,35% 240,00 270,00 919.759.764

725.141 sChroDEr im moplus 842,75 1090,00 1,20% 29,34% 3,42% 1,22% 926,00 1100,00 1.046.400.000

3.743.094 sWissC ANto(Ch)rEf ifC A 85,60 118,80 2,95% 38,79% 1,97% 1,81% 109,00 121,90 1.127.421.742

2.616.884 sWiss iNvEstrE if 105,30 124,50 3,55% 18,23% 2,89% 1,49% 118,90 128,90 510.337.577

1.442.082 ubssWissrEs. ANfos 48,25 61,00 3,32% 26,42% 1,24% 1,83% 56,50 63,00 1.687.703.043

2.646.536 ubsChpfD irEC trEs iDENt i A l 11,50 15,00 2,02% 30,43% 4,90% 0,00% 11,85 16,00 373.383.930

1.442.085 ubsl Em ANrEs. foNCipArs 60,85 74,75 3,28% 22,84% 4,68% 1,99% 70,40 78,25 767.020.439

1.442.087 ubssWissmiXEDs im A 72,75 93,50 3,48% 28,52% 5,05% 2,22% 82,80 99,20 4.615.887.150

1.442.088 ubssWissCom.sWissrE A l 57,40 68,00 3,82% 18,47% - 0,35% 1,62% 63,30 71,90 884.048.960

Ø (1) Ø SW I T T Ø ToTal

3 ,06% 25,66% 2 ,48% 2 ,00% 26.887.185.556

CH-VALOREN AKTIENNAME NAV BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSESEIT1.1.10 BÖRSEN- KURS SCHÜT- YTD UMSATZ TIEFST/HÖCHST KAPITALISIERUNG TUNGS- 2011 DEZ.10 RENDITE

883.756 A l lrE A lholD iNG 111,00 140,50 3,92% 26,58% 7,20% 4,20% 114,00 148,00 1.145.277.039

1.820.611 bfWl iEGENsChAf tENN 34,50 27,80 3,43% -19,42% 4,91% 2,14% 20,90 28,50 130.416.750

255.740 EspACErE A lEstAtE 150,20 138,00 3,17% - 8,12% - 0,18% Nk 119,00 145,00 197.422.386

1.731.394 iNtErshop 260,40 319,00 6,67% 22,50% 5,11% 8,88% 289,00 322,00 348.348.000

1.110.887 mobimo 184,40 202,00 4,46% 9,54% 5,66% 5,55% 175,00 213,90 1.036.279.998

1.829.415 p spsWisspropErt Y 69,80 74,50 3,88% 6,73% - 0,67% 6,14% 58,25 78,50 2.597.039.988

803.838 sWisspr imEs i t E 61,30 73,15 4,97% 19,33% 4,87% 5,35% 57,95 73,40 3.778.217.858

261.948 WArtECk iNvEst 1405,00 1775,00 3,91% 26,33% - 0,84% 0,59% 1651,00 1879,00 197.690.625

2.183.118 zübl iN im mobil iENholD iNG 6,47 3,80 0,00% - 41,27% 2,43% 2,50% 3,38 4,77 109.359.060

Ø Ø RE al Ø ToTal

3 ,82% 4,69% 3,32% 5,29% 9.540.051.704

IMMOBILIEnAKTIEn 15. APRIL 2011


Der Zürcher KreiS 5 bleibt iM wanDel: an Der harD-tUrMStraSSe 5 fiel jetZt Der StartSchUSS für Die eScher-terraSSen.

BW. Mit Rückbauten an der Ostfassa-de des bestehenden Modellmagazins aus dem Jahr 1900 begannen Mitte April die bauvorbereitenden Mass-nahmen für die Escher-Terrassen, ein auf rund 40 Millionen CHF (ohne Bodenkosten) beziffertes Projekt der Allreal. Die Hochbauarbeiten sollen ab Mitte Mai in Angriff genommen werden; bis Ende 2013 soll das 60 Meter hohe Wohnhochhaus bezugs-

fertig sein. In dem an der Hardturm- strasse 5 zwischen Mobimo-Hochhaus und Puls 5 gelegenen 19-geschossigen Gebäude sollen insgesamt 51 Miet-wohnungen (21⁄2 bis 51⁄2 Zimmer) entstehen sowie eine Tiefgarage mit 53 Parkplätzen. Das Wohnhochhaus wird an das seit längerem ungenutzte Modellmagazin angebaut, welches der neue Standort für die Probebühnen des Opernhauses wird. Das Wohn-hochhaus Escher-Terrassen wurde vom Zürcher Architekturbüro e2a Eckert Eckert Architekten entworfen. Nach Fertigstellung wird Allreal das Gebäude voraussichtlich in das eige-ne Liegenschaften-Portfolio überneh-

men. Wie das Unternehmen mitteilt, wird die Vermietung der Wohnungen nicht vor 2013 gestartet; Interessierte könnten sich jedoch auf der Website www.escher-terrassen.ch in eine Liste eintragen. Bisher haben mehr als 870 Personen ihr Interesse am Projekt be-kundet und sich auf einer Interessen-tenliste eingetragen. Die Interessen-tenliste sei jedoch nicht als Warteliste zu verstehen, heisst es bei der Allre-al. Zu den Mietpreisen gibt es bisher noch keine Informationen, auch nicht zu den Grundrissen; fest steht bisher nur, dass sich die Preise aufgrund der exklusiven Lage eher im oberen Preissegment bewegen werden. •

PROJEKTEnTWICKLunG

Baubeginn für die Escher-Terrassen

Sollen bis Ende 2013 bezugsfertig sein: Die Wohnungen in den Escher-Terrassen



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joneS lang laSalle (jll) hat Mit braDforD MccorMacK & aSSociateS (bMa) einen Der führenDen SüDafriKani-Schen iMMobilienDienStleiS-ter übernoMMen.

PD. Die Transaktion eröffne schnel-lere Wachstumsmöglichkeiten in Südafrika und in dessen Nachbarlän-dern, heisst es bei JLL. Zum BMA-Kundenstamm zählen ABSA Bank (Barclays), Nestlé, die Börse von Johannesburg, Miele SA

und einige Regierungsbehörden Südafrikas. Angesichts des starken Zustroms ausländischer Direktin-vestitionen auf den afrikanischen Kontinent aus führenden asiatischen Volkswirtschaften beobachtet JLL Südafrika-Chef Mark Bradford «eine schnelle Entwicklung wichtiger Sy-nergien zwischen unserem neuen Büro in Johannesburg und unseren Kunden in China und Indien.» Die Akquisition sei daher «eine Chance, gute Geschäftsgelegenheiten zu rea-lisieren». •

nAChRIChTEn

ECOREALnEuER MAnDATSLEITER IMMOBILIEn AuSLAnD

Seit dem 1. März ist Jürg Eris-mann als Mandatsleiter Immo-bilien Ausland der Ecoreal Anla-gestiftung für die neu lancierten Internationalen Anlagegruppen Eu15, nordamerika und Oppor-tunity/EM zuständig. Erismann, eidg. dipl. Immobilientreuhän-der, war mehrere Jahre bei der AFIAA als Asset Manager und Manager Akquisition für Asien sowie für die Länder Australien, Kanada und uK tätig. Davor war er Stv. Abteilungsleiter beim Im-mobilienamt des Kantons Zürich.

IMMOBILIEnBERATunG

Jones Lang LaSalle expandiert in Südafrika


Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern

Referenten: · Martin Cremosnik, Mitglied der GL, pom+ consulting, Zürich · Peter Gallmann, Leiter Business Development, MIBAG, Zürich · Steffen Gürtler, Mitglied der GL, Leiter Beratung, Move Consultants AG, Basel

Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an [email protected]

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Do, 19. Mai 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Facility Management – Strategische und operative HerausforderungenWie bekannt ist, fallen rund 80% der Kosten innerhalb des Life-Cycles einer Immobilie bei Betrieb und Unterhalt an. Die Neben- und Bewirtschaftungskosten sind sowohl für Eigentümer als auch für Nutzer sehr relevant. Es stellt sich die Frage, wo im Facility Management heute die grössten Potentiale liegen und wie bereits in der Planungs- und Bauphase dafür gesorgt werden kann, die Nutzungskosten mög-lichst tief zu halten. Experten aus der Praxis widmen sich diesen und folgenden Fragen:

· Status Quo und Potenziale des Facility Managements in der Schweiz? · Folgerungen für Investoren, Betreiber und Nutzer? · Optimierung der Life-Cycle-Kosten durch baubegleitendes FM? · Worauf es ankommt und welche Potentiale ausgeschöpft werden können? · Optimale Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern? · Evaluation, Führung und Controlling um maximalen Erfolg zu erzielen?

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Immobilienbrief Nr. 116 vom 18. April 2011

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