Immobilienpreise in Köln und der Region - KSK-Marktbericht 2014

KSK-Immobilien GmbHRichmodishaus am NeumarktRichmodstraße 250667 Köln

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s KSK-Immobilien GmbH Der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln

Marktbericht 2014

KSK-Immobilien GmbH

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Vorwort |

Vorwort

Liebe Leserinnen und Leser,

wir freuen uns, Ihnen hiermit bereits zum dritten Mal einen ausführlichen Marktbericht für die Region Köln vorzulegen. Wie schon in unserem vorangegangenen Bericht informieren wir Sie ausführlich über die soziodemografischen Trends in unserem Marktgebiet, wir präsentieren Ihnen die Veränderung der Nachfrage in den einzelnen Wohnungsmarktsegmenten und geben einen Überblick über die Kauf- und Mietpreise in der Region in und um Köln.

Die strategische Marktbeobachtung, auf der die Daten und Erkenntnisse dieser Veröffentlichung fußen, ist wichtiger Bestandteil der täglichen Arbeit der KSK-Immobilien GmbH. Verantwortung zu tragen für ein Geschäftsgebiet, das an seinen Rändern wie Bedburg oder Morsbach immobilien-wirtschaftlich fundamental anders aufgestellt ist als in seinem Epizentrum Köln, bedeutet, sich ständig und sehr differenziert mit den einzelnen Entwicklungen der Teilmärkte auseinanderzusetzen.

Die KSK-Immobilien GmbH hat als Reaktion auf diese Herausforderung weiterhin das eigene Research verstärkt und methodische Grundlagen wie das Quartiersinformationssystem (im Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH wurden insgesamt 634 Quartiere definiert, die die Basis auch für die Aussagen dieses Marktberichtes bilden) ausgebaut. Auch zukünftig werden wir unseren Ansatz, die individuellen Besonderheiten jeder Lage und jeder Immobilie kleinräumig zu bewerten und so für unsere Kunden die qualitativ bestmögliche Beratung zu bieten, konsequent verfolgen.

Das Jahr 2013 war in weiten Teilen unseres Geschäftsgebietes erneut ausgesprochen dynamisch. Die positiven Rahmenbedingungen des Kölner Immobilienmarktes bleiben derzeit stabil. Angetrieben durch die beiden Wachstumsmotoren Köln und Bonn ist auch weiterhin ein erheblicher Nachfrageüberhang in fast allen Wohnungsmarktsegmenten zu beobachten. Dieser führt zunehmend auch in den Städten im Umland zu deutlichen Preissteigerungen, aber vor allem auch zu einer verstärkten Investitionsnachfrage von Bauträgern und Projektentwicklern. Das anhaltend stabile und attraktive Finanzierungsumfeld hat 2013 sein Übriges dazu getan, diese positiven Impulse zu unterstützen.

Dass insbesondere im Kernmarkt Köln die Kaufpreise in der jüngeren Vergangenheit in Relation zu den Mieten stärker gestiegen sind, ist dabei noch kein Grund, eine einsetzende Blasenbildung zu fürchten. Vielmehr ist dies angesichts des günstigen Finanzierungsumfeldes, der hohen Liquidität im Markt und der mangelnden Alternativen Ausdruck der positiven Zukunftserwartungen und des Vertrauens in den Standort Köln.

Viele interessante Erkenntnisse und nützliche Informationen über den Wohnungsmarkt im Rheinland wünschen Ihnen

Dr. Guido Stracke Matthias Wirtz

Dr. Guido Stracke Geschäftsführer der KSK-Immobilien GmbH

Dipl.-Ökonom Matthias WirtzLeiter Research der KSK-Immobilien GmbH

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www.ksk-immobilien.de| Vorstellung der KSK-Immobilien GmbH

Vorstellung der KSK-Immobilien GmbH

Die KSK-Immobilien GmbH, der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln, gehört im Bereich Wohnimmobilien nicht nur zu den zehn größten Immobilienmaklern in Deutsch-land, sondern ist mit einem jährlichen Objektvolumen von rund 300 Millionen Euro auch der größte Makler im Rheinland. Im Jahr 2013 hat die KSK-Immobilien GmbH 1.532 Objekte vermittelt. Ständig befinden sich etwa 1.000 Objekte in ihrem Immobilien-angebot. Vermittelt werden Grundstücke, Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser, aber auch Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und Objekte mit Sondernutzungen wie land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften. Die KSK-Immobilien GmbH unterstützt Bauträger bei der Suche nach Grundstücken in exponierten Lagen und entwickelt mit ihnen bedarfsgerechte Wohnlösungen, um diese Einheiten zügig an die richtigen Ziel-gruppen zu vermitteln. Darüber hinaus ist sie mit einem eigenen Bereich verlässlicher Partner bei der Vermittlung von besonders exklusiven Immobilien und scheut bei schwierigen Objekten nicht vor Revitalisierungs- und besonderen Vermarktungskonzep-ten zurück. Die KSK-Immobilien GmbH zeichnet sich durch ihre langjährige Erfahrung, ihre fundierten Kenntnisse des regionalen Marktes und ihr überregionales, weit ver-zweigtes Netzwerk aus. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass sie in den letzten Jahren ihr Engagement im Bereich Research stetig erweitern konnte und mittlerweile verschie-denste Consultingdienstleistungen rund um die Immobilie anbietet.

Die KSK-Immobilien GmbH verfügt über mehr als 30 Vertriebsstellen und Immobilien-büros und beschäftigt insgesamt rund 130 Mitarbeiter. In ihrem Geschäftsgebiet ist die KSK-Immobilien GmbH in der Immobilienvermittlung Marktführer.

Als Teil des leistungsstarken Sparkassen-Netzwerkes baut die KSK-Immobilien GmbH auch auf die Unterstützung der mehr als 2.000 Vertriebsmitarbeiter der Kreissparkasse Köln und deren Kundenpotenzial. Es besteht eine enge Verzahnung mit der Kreissparkasse Köln, in deren Filialen die Mitarbeiter der KSK-Immobilien GmbH präsent sind. Ent-sprechend intensiv gestaltet sich auch die Zusammenarbeit mit den Kundenberatern der Kreissparkasse Köln, wenn es um das Thema Immobilien geht.

Die Fakten im Überblick

• Gründung der KSK-Immobilien GmbH: 1995• Rechtsform: 100%ige Tochter der Kreissparkasse Köln• Hauptsitz: Köln• Mitarbeiter: ca. 130• 1.532 vermittelte Objekte im Jahr 2013• Ständig rund 1.000 Immobilien im Angebot

Immobilienbüros

KSK-Immobilien GmbH

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Inhalt |

Inhalt Seite

Vorwort Dr. Stracke 1Vorstellung der KSK-Immobilien GmbH 2

1 Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH 4

2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 52.1 Bevölkerungsentwicklung und -prognose 5 Exkurs − Zensus 2011 82.2 Alterung der Bevölkerung 102.3 Haushaltsentwicklung und -prognose 122.4 Wanderungsverflechtungen 142.5 Beschäftigung und Arbeitslosigkeit 152.6 Kaufkraft 16

3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 173.1 Datenanalyse 173.2 Gesamtergebnisse 183.2.1 Angebot und Nachfrage für freistehende Einfamilienhäuser im Bestand 193.2.2 Angebot und Nachfrage für freistehende Einfamilienhäuser im Neubau 203.2.3 Angebot und Nachfrage für Doppelhaushälften im Bestand 213.2.4 Angebot und Nachfrage für Doppelhaus- hälften im Neubau 22

Seite

3.2.5 Angebot und Nachfrage für Reihenhäuser im Bestand 233.2.6 Angebot und Nachfrage für Reihenhäuser im Neubau 243.2.7 Angebot und Nachfrage für Eigentums- wohnungen im Bestand 253.2.8 Angebot und Nachfrage für Eigentums- wohnungen im Neubau 263.2.9 Angebot und Nachfrage für Mietwohnungen im Bestand 273.2.10 Angebot und Nachfrage für Mietwohnungen im Neubau 28

4 Regionale Preisreports 294.1 KSK-Immobilien Wetterkarte Bestandseigenheime 294.2 KSK-Immobilien Wetterkarte Bestandseigentums- wohnungen 314.3 Multiplikatoren im Geschäftsgebiet der

KSK-Immobilien GmbH 334.4 Preisreport Köln 354.5 Preisreport Rhein-Erft-Kreis 454.6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis 524.7 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis 624.8 Preisreport Oberbergischer Kreis 69

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www.ksk-immobilien.de| 1 Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH

1 Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH

Das Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH umfasst große Teile des Rhein-Erft-, Rhein-Sieg-, Rheinisch-Bergischen und Oberbergischen Kreises. Köln, aber auch Bonn und Leverkusen als wichtige Metropolen der Region werden aufgrund ihrer Bedeutung für den Markt in diesem Werk ebenfalls dargestellt und mit den übrigen Bereichen unter „Marktgebiet“ zusammengefasst. Insgesamt gehören 53 Städte und Gemeinden mit insgesamt rund 3,14 Millionen Einwohnern zum Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH.

Die Region ist strukturell sehr verschieden. Köln als viertgrößte Stadt Deutschlands ist sehr dicht besiedelt und großteils urban geprägt. Gleichzeitig weisen vor allem die kleinen, peripherer gelegenen Gemeinden ländliche Charakteristika auf. Es handelt sich somit um einen heterogenen Raum mit ausgeprägten Wechselbeziehungen zwischen den wachsenden Metropolen und deren Umland. Dies wird sowohl in der Auswertung soziodemografischer Daten als auch bei der Darstellung von Marktdaten sichtbar.

Die Anbindung Kölns sowie des direkten Umlands an wichtige (über-)regionale Verkehrsachsen ist sehr gut. Der Flughafen Köln/Bonn bietet zahlreiche Verbindungen, vor allem innerhalb Europas. Der Kölner Hauptbahnhof ist einer der größten Deutschlands mit Direktverbindungen auch in das nahe europäische Ausland (Benelux, Frankreich, Großbritannien).

Abb. 1: Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH und wichtigste Verkehrsinfrastruktur

Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing GmbH, erstellt mit Regiograph Analyse 12

Köln

Rhein-Erft-Kreis

Rheinisch-Bergischer Kreis

Rhein-Sieg-Kreis

Oberbergischer Kreis

Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

KSK-Immobilien GmbH

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2 Soziodemografische Rahmenbedingungen |

Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; eigene Berechnung und Darstellung

2 Soziodemografische Rahmenbedingungen

2.1 Bevölkerungsentwicklung und -prognose

Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung 2003 bis 2012 in Prozent

bis -6,0 %

bis -3,0 %

bis 0,0 %

bis 3,0 %

bis 6,0 %

6,0 % und mehr

Gesamtdurchschnitt: +2,6 %

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

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www.ksk-immobilien.de| 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen

Die Bevölkerungsentwicklung zwischen 2003 und 2012 stellt sich in den Städten und Gemeinden des Marktgebietes sehr unterschiedlich dar, hat sich aber im Vergleich zum vorherigen Vergleichszeitraum von 2002 bis 2011 nicht maßgeblich verändert. Während die Siedlungsbereiche entlang des Rheins in den vergangenen Jahren starke Einwohner-zuwächse verzeichnen konnten, sind in den Gemeinden am Rande des Marktgebietes (insbesondere in Richtung des Oberbergischen Kreises) nach wie vor Schrumpfungs-tendenzen auszumachen. Insgesamt nahm die Bevölkerung im Marktgebiet seit 2003 um 2,3 Prozent zu.

Als Wachstumsmotoren der Region sind die dynamischen Großstädte Köln (+6,3 Prozent) und Bonn (+6,2 Prozent) aufgrund ihrer Magnetwirkung von besonderer Bedeutung für die Städte und Gemeinden im Marktgebiet und deren weitere Entwicklung. Als Ausbil-dungs- und Arbeitsstandorte mit überregionaler Bedeutung weisen Köln und Bonn einen stetigen Wanderungsgewinn an jüngeren Bevölkerungsgruppen aus der Bundesrepublik sowie dem Ausland auf. Die entsprechend hohe Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten bedingt dort überdurchschnittlich hohe Boden- und Immobilienpreise, wovon die meist preisgünstigeren Umlandstädte und -gemeinden mit verkehrlich guter Anbindung an die Metropolen profitieren. Anders als in Köln und Bonn verfügen diese vergleichsweise ländlich geprägten Räume zudem meist in noch größerem Rahmen über aktivierbare Wohnbauflächenpotenziale. Das deutlichste Einwohnerwachstum (+9,0 Prozent) hat im angegebenen Zeitraum vor allem Hürth im Südwesten Kölns erfahren und lag damit sogar über den Metropolen Köln und Bonn. Auch die nördlich an Hürth grenzen-de Gemeinde Frechen im Rhein-Erft-Kreis weist mit +5,9 Prozent ein deutlich überdurch-schnittliches Wachstum auf. Mit einem Anstieg um +5,8 Prozent entwickelten sich die Gemeinden westlich von Bonn (Alfter und Rheinbach) ebenfalls überdurchschnittlich stark, auch Niederkassel im Süden Kölns lag nur leicht darunter.

Mit steigender Entfernung zu den Großstädten nimmt das Bevölkerungswachstum deutlich ab. Gemeinden am Rande des Marktgebietes – insbesondere im Oberbergischen Kreis – können von der Dynamik Kölns und Bonns somit nicht mehr profitieren. Radevorm-wald ist im angegebenen Zeitraum am stärksten von Einwohnerrückgängen betroffen (-8,8 Prozent), aber auch im südlich angrenzenden Morsbach sowie am südöstlichen Rand des

Oberbergischen Kreises in Hückeswagen lag die Entwicklung bei -6,7 bzw. -5,6 Prozent. Vor dem Hintergrund steigender Immobilienpreise und einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in Köln und Bonn sowie in den unmittelbar angrenzenden Gemeinden bleibt abzuwarten, inwiefern zukünftig auch weiter entfernte Gemeinden von dem Siedlungsdruck profitieren werden.

Anhand der Bevölkerungsprognose des Landes NRW bis 2030, die auf dem jeweiligen Bevölkerungsstand der Städte und Gemeinden mit dem Stichtag 01.01.2011 basiert, ist von einer weiteren Ausdifferenzierung hinsichtlich der Wachstums- und Schrumpfungs-räume auszugehen. Demnach werden die Wachstumsräume, wie Großstädte und deren direktes Umland, weiter stark an Einwohnern hinzugewinnen, während die ländlichen Räume, vor allem im Oberbergischen Kreis, flächendeckend an Einwohnern verlieren werden.

Entsprechend dem auffallend positiven Trend in den vergangenen Jahren wird für Hürth mit +25,3 Prozent der größte Einwohnerzuwachs prognostiziert. Die Stadt kann in den nächsten Jahren von der Entwicklung großer Neubaugebiete profitieren. Niederkassel und Bonn wird ein Wachstum von +10,4 bzw. +11,5 Prozent prognostiziert. Gemeinden wie bspw. Radevormwald (-20,8 Prozent) oder Morsbach (-15,3 Prozent) − jeweils Ober-bergischer Kreis − werden das Geburtendefizit auch zukünftig nicht durch einen Überschuss an Zuwanderern auffangen können und voraussichtlich weiter deutlich schrumpfen. Gemäß Prognose des Statistischen Landesamtes NRW werden insgesamt 13 Gemeinden in Randlagen des Marktgebiets (davon allein 69 Prozent im Oberbergi-schen Kreis) bis 2030 mehr als 10 Prozent ihrer Einwohner verlieren.

Auch langfristig wird demnach eine weiterhin zunehmende Anziehungskraft der ur-baneren Wohnlagen zu beobachten sein, während die ländlich geprägten Randgebiete vor wachsende Herausforderungen hinsichtlich schrumpfender Bevölkerungszahlen gestellt werden. Insofern ist davon auszugehen, dass zukünftig ein Überschuss an Wohnungen in weniger nachgefragten, peripheren Standorten besteht, während Wohnraum in Wachstumsräumen aufgrund der anhaltenden Nachfrage und der sinkenden Flächen verfügbarkeit immer knapper wird.

KSK-Immobilien GmbH

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Abb. 3: Bevölkerungsprognose 2012 bis 2030 in Prozent

bis -10,0

bis -5,0

bis -2,5

bis 2,5

bis 10,0

10,0 und mehr


Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

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Exkurs − Zensus 2011

Zum Stichtag 09.05.2011 wurde mittels Zensus 2011 eine aktuelle Erhebung zum Bevölkerungsstand sowie zu Erwerbstätigkeit und Wohnsituation der Einwohner in ganz Deutschland durchgeführt. Berücksichtigt wurden dabei Merkmale der Demografie (Alter, Geschlecht, Familienstand), der Haushaltsstrukturen (Familientypen, Lebensgemeinschaf-ten) und des Gebäude- und Wohnungsbestandes (Bestand, Baujahr, Größenstrukturen, Eigentumsverhältnisse, Belegungsstände). Am Rande wurden auch Erhebungen zum Erwerbsstand der Bevölkerung vorgenommen. Bis dato basierten alle veröffentlichten Bevölkerungs- und Wohnungsmarktdaten aus den deutschen Städten und Gemeinden auf Fortschreibungen der Volkszählung 1987. Durch die neuerliche Erhebung sollten diese abgelöst und auf den neusten Stand gebracht werden, da man durch die jahrelange Fortschreibung von hohen Fehlbeständen und Karteileichen in den Einwohnermeldedaten ausging. Darüber hinaus sollte, so von der EU-Kommission im Jahr 2008 festgelegt, ab 2011 im Zehn-Jahres-Rhythmus ein europaweiter Zensus mittels eines in der Basis übereinstimmenden Verfahrens durchgeführt werden.¹

Erhebungsmethodik

Anders als bei der Volkszählung 1987 wurden die Einwohnerdaten beim Zensus 2011 nicht per Vollerhebung ermittelt, sondern es wurde eine registergestützte Methode angewandt. Das heißt, es wurde auf vorhandene Verwaltungsregister (kommunale Melderegister, Statistiken der Bundesagentur für Arbeit, Daten von öffentlichen Arbeit-gebern) zurückgegriffen. Aufgrund gewisser Schwächen dieser Statistiken (u. a. fehlende Information zu Bildung, Migrationshintergrund, Erwerbstätigkeit von Selbstständigen) sollten die Ergebnisse durch Kombination mit ergänzenden Methoden (Gebäude- und Wohnungszählung, Haushaltebefragung, Befragung in Wohnheimen und Gemeinschafts-unterkünften) angereichert und validiert werden.²

Allerdings wurde nicht für alle Gemeinden das gleiche Verfahren angewandt, sondern die Erhebungsmethoden unterscheiden sich je nach Einwohnerzahl. Auf Grundlage eines zwischen 2001 und 2003 durchgeführten Zensustests, der offenbar zufriedenstellende Ergebnisse liefern konnte, wurde diese Grenze auf 10.000 Einwohner festgelegt. In Gemeinden mit mehr Einwohnern wurden als Basis kommunale Melderegister

verwendet und eine Hochrechnung der wahrscheinlich vorhandenen Fehlbestände wurde auf Grundlage einer 10-Prozent-Haushaltsstichprobe durchgeführt. Bei kleineren Gemein-den mit weniger als 10.000 Einwohnern wurden hingegen Personen mit mehreren Haupt wohnungen gezielt angeschrieben, sofern eine der Wohnungen in einer Gemeinde mit weniger als 10.000 Einwohnern lag (Mehrfachfallprüfung). In größeren Städten und Gemeinden wurde in diesen Fällen kein persönlicher Kontakt mehr gesucht, sondern eine maschinelle Korrektur ohne neuerliche Befragung vorgenommen (statistische Bereini-gung).³ Insgesamt ging man neben einer hohen Verlässlichkeit der Ergebnisse mittels der registergestützten Methode von Kosteneinsparungen gegenüber einer Volkszählung aus.²

Erfasste Daten

Methode

Einwohnerzahl (Gemeinden <10.000 Einwohner) Auszüge aus Registern; Mehrfachfallprüfung

Einwohnerzahl (Gemeinden >10.000 Einwohner) Auszüge aus Registern; Validierung durch Haushaltebefragung

Gebäude- und Wohnungszählung Vollerhebung, Fragebogen

Tab. 1: Angewandte Methoden beim Zensus 2011

Kritik am Zensus 2011

Im Zusammenspiel mit den teils erheblich von den vorherigen Einwohnerdaten abwei-chenden Ergebnissen, die für manche Städte immense Auswirkungen haben (Einwohner-zahl rutscht unter „Großstadt-Niveau“, gleichzeitige Kürzung von öffentlichen Geldern aufgrund der geringeren Einwohnerzahl), sind die Vorbehalte gegenüber den neuen Zahlen groß. Es wundert daher nicht, dass zahlreiche Städte und Gemeinden in den verschiedensten Bundesländern (so auch in NRW voraussichtlich rund 50 Kommunen) die Rechtsgültigkeit von Methodik, Verfahren und Einwohnerständen anzweifeln und gerichtlich dagegen vorgehen möchten. Insbesondere geht es dabei laut Presseartikeln, die sich mit diesem Thema befasst haben, darum, dass u. a. Stichproben in Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern nicht umfangreich genug durchgeführt worden sind (hohe Stichprobenfehler von über 0,5 Prozent4) und es daher stärker als bei kleineren Gemeinden deutliche Abweichungen zwischen der tatsächlichen Einwohnerzahl und der mittels Zensus 2011 erhobenen Bevölkerungszahl gibt.5,6

Quelle: Zensus 2011; eigene Darstellung

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Verwendung der Zensusergebnisse im vorliegenden Marktbericht

Der Zensus 2011 hat auch für die Städte und Gemeinden im Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH ganz unterschiedliche Auswirkungen. Ein Vergleich der Daten-stände 31.12.2011 und 31.12.2012 von Zensus 2011 und IT.NRW zeigt, dass der neue Zensus für den Großteil der Städte und Gemeinden die Konsequenz einer geringeren Einwohnerzahl hat, nur für 13 Prozent der relevanten Städte und Gemeinden (vornehmlich aus dem Rheinisch-Bergischen Kreis) wurden durch den Zensus die Einwohnerzahlen nach oben korrigiert (Alfter, Leichlingen (Rhld.), Kürten, Overath, Radevormwald, Rösrath und insbesondere Bergisch Gladbach (+3.100 Personen zum 31.12.2011)). Die größten negativen Unterschiede im Bevölkerungsstand betreffen − absolut gesehen − Gummers-bach (rd. -20.800 Einwohner) sowie Wachtberg im Rhein-Sieg-Kreis (rund -12.800 Einwohner).7

Im Vergleich beider Erhebungen fällt zudem auf, dass der neue Zensus nicht „nur“ zu quantitativen Verschiebungen führt; in einigen Kommunen des KSK-Gebietes bedeuten die neuen Zahlen sogar eine Trendabweichung in der Bevölkerungsentwicklung. Gemäß Fortschreibung der Volkszählung von 1987 hat bspw. Bonn zwischen 2003 und 2012 6,2 Prozent an Einwohnern hinzugewonnen; unter Verwendung der neuen Ergebnisse des Zensus 2011 hätte die Stadt im genannten Zeitraum 0,4 Prozent ihrer Bevölkerung verloren und würde somit eher stagnieren anstatt wachsen. Ähnliche Tendenzen sind auch bei anderen Gemeinden zu erkennen (bspw. Troisdorf, Ruppichteroth, Bornheim, Bad Honnef, Odenthal), bei anderen Kommunen wiederum wird der ohnehin schon negative Trend deutlich verstärkt (bspw. Windeck, Neunkirchen-Seelscheid, Meckenheim, Lohmar, Wipperfürth, Bedburg). Der umgekehrte Trend ist am ausgeprägtesten in Bergisch Gladbach zu erkennen.7

Da sich der vorliegende Marktbericht zur Darstellung von demografischen Gegebenheiten in den meisten Fällen Zeitreihen bedient und da der Zensus 2011 ohnehin noch in vielerlei Hinsicht angezweifelt wird (auch der Ausgang der zahlreichen Klagen ist noch unbekannt), wurden die Daten im vorliegenden Bericht zwecks Konsistenz wiederum aus der Fort-schreibung der Volkszählung 1987 entnommen. Von einer Vermischung beider Erhebun-gen wurde abgesehen.

Quellen:

1 https://www.zensus2011.de/DE/Zensus2011/Methode/Methode_node.html

2 Statistisches Bundesamt in Zusammenarbeit mit den Statistischen Ämtern der Länder (Hrsg.) 2013:

Das registergestützte Verfahren beim Zensus 2011. Wiesbaden

3 https://www.zensus2011.de/SharedDocs/Aktuelles/Wie_funktioniert_die_Ermittlung_der_amtlichen_Ein

wohnerzahl.html?nn=3065474

4 http://www.spiegel.de/politik/deutschland/zweifel-am-zensus-stellungnahme-des-statistischen-bundes

amts-a-917045.html

5 http://www.derwesten.de/wirtschaft/32-staedte-in-nrw-klagen-gegen-die-volkszaehlung-id8797149.html

6 http://www.spiegel.de/politik/deutschland/zensus-vertrauliche-daten-belegen-ungleichbehandlung-bei-

volkszaehlung-a-939839.html

7 www.it.nrw.de


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2.2 Alterung der Bevölkerung

Der in postindustriellen Gesellschaften und so auch in Deutschland zu beobachtende Trend der zunehmenden Alterung der Bevölkerung spiegelt sich auch im Markt-gebiet wider. Gründe für den stetig zunehmenden Anteil älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung sind zum einen die steigende Lebenserwartung der Menschen und zum anderen die rückläufigen Geburtenzahlen – einer wachsenden Zahl immer älterer Menschen steht somit eine rückläufige Zahl jüngerer Menschen gegenüber.

Im gesamten Marktgebiet gehen Prognosen des Landes von einem steigenden Anteil der über 65-Jährigen aus. Die Zunahme älterer Bevölkerungsgruppen findet aller-dings in den einzelnen Gemeinden in unterschiedlicher Intensität statt. So wird der Trend der Überalterung in den Wachstumsregionen durch den Zuzug jüngerer Bevölke-rungsgruppen abgeschwächt. Auch im Umland der Kernstädte Köln und Bonn kommt es daher zu einem verhältnismäßig geringen Anstieg. Ausnahmen bilden hier die Gemeinde Meckenheim mit dem größten Zuge-winn von über 15,6 Prozent und die Stadt Pulheim (+11,1 Prozent), die unmittelbar an Köln angrenzt. Insgesamt sind es aber ländliche Regionen im Oberbergischen Kreis und Rhein-Sieg-Kreis, in denen die Zunahme des Anteils der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung die stärkste Konzentration aufweist (neben Meckenheim auch noch Much (+14,8 Prozent), Kürten (+14,3 Prozent), Bedburg (+12,9 Prozent), Lindlar (+12,3 Prozent)).


Abb. 4: Veränderung des Bevölkerungsanteils 65+ 2012 bis 2030 in Prozent

bis 3,0

bis 6,0

bis 9,0

bis 12,0

bis 15,0

15,1 und mehr


Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

KSK-Immobilien GmbH

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Analog dazu steigt auch der Anteil der über 80-Jährigen in weniger urban geprägten Regionen des Marktgebietes. Insbesondere in Meckenheim (+12,8 Prozent) und Pulheim (+10,5 Prozent) liegt der Anteilsgewinn der Hochbetagten deutlich über dem Durchschnitt des gesamten Marktgebie-tes (+3,2 Prozent), gefolgt von Odenthal (+7,1 Prozent). Eine vergleichsweise hohe Konzentration von Gemeinden, in denen der Anteil von über 80-Jährigen bis 2030 voraus-sichtlich überdurchschnittlich ansteigen wird, ist u. a. um Overath zu finden.

In einigen wenigen Gemeinden, insbesondere in den südwestlich an Köln angrenzenden Gemeinden Brühl (-2,3 Prozent) und Hürth (-1,0 Prozent) sowie in Siegburg und Windeck, wird allerdings sogar ein Rückgang der älteren Bevölkerungsgruppe erwartet. Die drei erstgenann-ten sind bereits zusammen mit Köln durch einen deutlich unterdurchschnittlichen Anstieg der über 65-Jährigen bis 2030 aufgefallen, weshalb hier auch künftig von einem eher jüngeren Durchschnittsalter ausgegangen werden kann.

Insbesondere in den Gemeinden, die bereits über einen hohen Anteil an über 65-Jährigen verfügen, wird voraus-sichtlich auch der Anteil der über 80-Jährigen über das Jahr 2030 hinaus weiter zunehmen.


Abb. 5: Veränderung des Bevölkerungsanteils 80+ 2012 bis 2030 in Prozent

bis 0,0

bis 1,5

bis 3,0

bis 4,5

bis 7,0

7,1 und mehr


Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

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2.3 Haushaltsentwicklung und -prognose

Für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft spielt die Entwicklung der Haushalte – als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt – eine zentrale Rolle. Auch in Regionen mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung kann es aufgrund einer gleichzeitigen Abnahme der durchschnitt-lichen Haushaltsgröße zu einem anhaltenden Wachstum der Haushaltszahl kommen. Die Haushaltsgröße geht in Deutschland aus unterschiedlichen Gründen zurück: zum einen, weil viele Paare weniger Kinder haben als früher, zum anderen aber auch, weil heute immer mehr Menschen alleine leben – sowohl junge als auch ältere Haushalte. Durch diese „Singularisierung“ kommt es zu dem parado-xen Phänomen, dass vielerorts immer weniger Menschen dennoch mehr Wohnungen benötigen.

Naturgemäß ist dieser Trend jedoch endlich und vollzieht sich je nach Region und Gemeindetyp unterschiedlich stark. Über die vergangenen zehn Jahre zeichnen sich bereits mehr oder weniger deutliche Veränderungen hinsichtlich der Zahl der Privathaushalte ab.

Das Phänomen einer wachsenden Haushaltszahl bei rückläufigem Einwohnertrend betrifft bspw. die Gemein-den Meckenheim, Windeck, Wiehl, Reichshof, Lindlar, Erftstadt, Elsdorf und Kürten. Gleichzeitig werden aber auch Regionen sichtbar, die bei Bevölkerungsrückgang gleichzeitig mit einer abnehmenden Haushaltszahl kon frontiert sind und daher künftig ggf. ein Überangebot auf dem Wohnungsmarkt aufweisen werden. Hiervon sind vor allem Gemeinden im Oberbergischen Kreis betroffen (insbesondere Radevormwald, Bergneustadt, Gummers-bach, Wermelskirchen). Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung;

eigene Berechnung und Darstellung

Abb. 6: Haushaltsveränderung 2003-2012 und Anteile der HH-Typen 2012

bis -3,0

bis 0,0

bis 3,0

bis 6,0

bis 9,0

9,1 und mehr


Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

HH-Typen 2012

Single-HHMPHH mit Kindern

500.000

150.000

10.000

MPHH ohne Kinder

HH-Veränderung 2003-2102

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Der Prozess der Haushaltsverkleinerung und somit der erhöhten Wohnungsnachfrage ist bspw. in Bergisch Gladbach und Neunkir-chen-Seelscheid zu beobachten: Seit 2002 stagnierte hier die Einwohnerentwicklung, die Zahl der Haushalte ist aber um 10,4 Prozent gewachsen. In Engelskirchen blieb die Haushaltszahl trotz eines überdurchschnittlichen Einwohnerrückgangs beinahe konstant.

Die deutlichsten Haushaltszuwächse bei gleichzeitigem Bevölke-rungswachstum wird voraussichtlich wiederum das Umland Kölns und Bonns verzeichnen, während sich in diesen Städten selbst die Bevölkerungs- und Haushaltszuwächse bis 2030 in etwa die Waage halten. Die Haushaltsstruktur ist hier maßgeblich durch Singlehaus-halte geprägt, was auf die Ausbildungsfunktion der Städte zurückzu-führen ist. Aber auch im direkten Umland von Köln und Bonn ist der Anteil dieses Haushaltstyps überdurchschnittlich groß. Hieran werden „Ausweichprozesse“ ins verkehrlich gut angebundene Umland sichtbar, die zum einen auf eine Angebotsknappheit in den Großstädten selber sowie zum anderen auf die dort stetig steigenden Preisniveaus zurückzuführen sind.

Aller Voraussicht nach wird die Haushaltsgröße nicht immer weiter schrumpfen. Dennoch zeigen sich entsprechende Entwicklungen durchaus auch noch in der für Kreise und kreisfreie Städte vorliegen-den Prognose der Haushaltszahlen. Bis 2030 geht das Statistische Landesamt NRW z. B. noch von einer Zunahme der Haushalte in Köln und Bonn von über 10 Prozent aus (auf Basis des Jahres 2011). Dies ist einerseits durch ein Bevölkerungswachstum, andererseits durch eine weitere Verkleinerung der Haushalte erklärbar. Auch im Rhein-Erft-Kreis und − anders als in der vorangegangenen Prognose − im Rhein-Sieg-Kreis werden die Haushaltszahlen noch signifikant steigen, während die Entwicklung im Rheinisch-Bergischen Kreis nun eher eine Stagnation andeutet. Im Oberbergischen Kreis wird wie schon im vorherigen Zeitraum mit Blick auf den Wohnungsmarkt eine „echte Schrumpfung“ eintreten – eine tatsächliche Abnahme der Nachfrageeinheiten am Wohnungsmarkt.


Abb. 7:Prognose Anzahl Privathaushalte von 2011 bis 2030 (kein aktuellerer Stand vorhanden)

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

+4,9 %

+0,1 %

-9,1 %

+5,2 %

+11,9 %

+10,8 %

+7,1 %

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2.4 Wanderungsverflechtungen

Da die natürliche Bevölkerungsentwicklung in den Gemeinden des Marktgebietes überwiegend negativ ist, ist Zuwanderung oft ausschlaggebend für das weitere Bevölkerungswachstum. Insbesondere in Wachstums-regionen sind Migrationsbewegungen die treibende Kraft der Einwohnerentwicklung, weshalb Städte bemüht sind, durch Baulandausweisung Zuzüge zu akquirieren.

Im aktualisierten Zeitraum zeigt sich die Sogwirkung der Kernstädte Köln und Bonn mit den Ausstrahlungseffekten in die umliegenden Gemeinden des Marktgebietes der KSK-Immobilien GmbH noch intensiver als im Vergleich zum Referenzzeitraum 2007 bis 2011. Weiterhin liegt der Fokus von Zuzüglern in die Region auf Gemeinden westlich des Rheins sowie auf dem direkten Umland der beiden Großstädte. Insbesondere Hürth, Rheinbach und Bad Honnef profitieren von anhaltenden Wanderungsgewinnen auf hohem Niveau. Insgesamt haben die positiven Wande-rungssalden mittlerweile, abgesehen von Wesseling im Süden Kölns, auf das gesamte Rhein-Erft-Kreisgebiet ausgestrahlt; das heißt, mittlerweile können auch Bergheim und Elsdorf von Zuwanderung profitieren.

Die Wanderungsintensität in den Randgebieten ist aufgrund fehlender Agglomerationsvorteile nach wie vor deutlich geringer und verschärft die demografische Entwicklung in dezentralen Lagen zusätzlich. Die negati-ven Wanderungssalden des östlichen Marktgebietes liegen im Fortzug der überwiegend jungen, zahlungskräftigen Bevölkerungsgruppen begründet, die aufgrund ihrer finanziellen Situation in der Lage sind, ihren Wohnort frei zu wählen, und Wohnorte mit hohem Arbeitsplatzangebot bevorzugen.


Abb. 8: Wanderungen 2008 bis 2012

bis -4,0

bis -2,0

bis 0

bis 2,0

bis 4,0

4,1 und mehr

Wanderungsintensität

Wanderungssaldo pro 1.000 Einwohner

Gesamtdurchschnitt: +3,3

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

ZuzügeFortzüge

45.000

12.000

1.000

2008 bis 2012 im Durchschnitt

KSK-Immobilien GmbH

15



Abb. 9: Beschäftigungsquote 2012 in Prozent

bis 20,0

bis 30,0

bis 40,0

bis 50,0

bis 60,0

60,1 und mehr

2.5 Beschäftigung und Arbeitslosigkeit

Die Beschäftigungsquote einer Stadt oder Gemeinde, die das Verhältnis zwischen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort und Einwohnern im erwerbs-fähigen Alter darstellt, ist ein Indikator für deren Bedeutung als Arbeitsort.

Gummersbach verfügt als eines der wirtschaftlichen Zentren im Oberbergischen Kreis mit nahezu 80 Prozent über die größte Beschäftigungsquote im Marktgebiet, gefolgt von Bonn und Köln als Jobmotoren der Region mit Quoten um die 70 Prozent. Aber auch Siegburg und Wiehl mit Quoten von rund 61 Prozent weisen viele Arbeitsplätze auf. Gerade im Bezug auf die zuletzt genannte Gemeinde zeigt sich hierin die Bedeutung einer direkten Autobahn-anbindung (direkte Lage von Gewerbeflächen an der A4). Auch in Leverkusen, Frechen, Burscheid, Morsbach, Radevormwald, Wesseling, Hürth und Troisdorf ist eine hohe Quote von über 50 Prozent zu konstatieren.

Insgesamt 32 Gemeinden des Marktgebietes erreichen lediglich eine Quote von bis zu 40 Prozent. Hier gibt es demnach viele Einwohner im erwerbsfähigen Alter (15 bis 65 Jahre), aber nur wenige sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, was auf eine geringe Ansied-lung von größeren Unternehmen zurückzuführen ist. Insbesondere Odenthal fungiert mit der niedrigsten Beschäftigungsquote von 12,5 Prozent offenbar vorder-gründig als Wohnstandort.

Gesamtdurchschnitt: 53,7

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

16


2.6 Kaufkraft

Beinahe das gesamte Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH weist einen Kaufkraftindex von über 100 auf und liegt damit über dem Bundesdurchschnitt. Hier lässt sich aus der hohen Beschäftigungsquote zum Teil ein gewisser Wohlstand ableiten. Einige der überdurchschnittlich hohen Werte (z. B. Odenthal mit einem Index von 148 oder Wachtberg mit 142) lassen sich hingegen auch durch Pendlerverflechtungen erklären. Gemeinden wie Pulheim, Alfter, Odenthal, Kürten, Overath, Rösrath, Königswinter oder Leichlingen verfügen über geringere Beschäftigungs-quoten, aber über eine hohe Kaufkraft. Dies erklärt sich daraus, dass die Bewohner z. B. in Köln arbeiten. Auffällig ist zudem, dass Gemeinden mit sehr hohem Kaufkraftindex vor allem im direkten Umland von Köln und Bonn liegen. Ein Grund hierfür kann sein, dass sich in diesen Gemein-den besonders kaufkräftige Bevölkerungsgruppen niederlassen, die das Wohnen in einem großzügigen Eigenheim bevorzugen. Die Standortwahl hängt dann vielfach mit dem Mangel eines entsprechenden Angebotes in den Metropolen und mit der guten Verkehrsanbindung der Umlandgemeinden zusammen.

Die Großstadt Köln liegt mit einem Indexwert von 100 genau im deutschlandweiten Mittel. Der in der betrachte-ten Region niedrigste Kaufkraftindex pro Haushalt ist mit 86 der Gemeinde Windeck, am östlichen Rand des Rhein-Sieg-Kreises, zuzuordnen.


Abb. 10: Kaufkraftindex 2012 pro Haushalt, Deutschland = 100

80,0 bis 105,0

bis 110,0

bis 115,0

bis 120,0

bis 125,0

125,1 und mehr

Gesamtdurchschnitt: 114,4

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

KSK-Immobilien GmbH

17

3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene |

3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene

3.1 Datenanalyse

Die folgenden Analyseschritte basieren auf Auswertungen der Angebotsdatenbestände von ImmobilienScout24. Die Rohdaten werden einer aufwändigen Plausibilitätsprüfung unterzogen, so dass doppelte und offensichtlich unzutreffende Angebote identifiziert und aussortiert werden. Dies gilt insbesondere für Angebote, die durch äußerst untypi-sche Wohnungsgrößen sowie vor allem im Mietsegment durch ungewöhnliche Quadrat-meterpreise dargestellt werden (bspw. werden Preise von über 25,00 Euro pro m² als nicht relevant angesehen und aussortiert). Oftmals handelt es sich bei entsprechenden An gaben um Tippfehler oder unbewusst falsche Angaben der Angebotsersteller. Zusätzlich werden Objekte, die sich über die Georeferenzierung nicht einem Nachfrageraum zuord-nen lassen, aussortiert.

Hinweise auf die Angebotsdichte liefert die Zahl der in einem Ort eingestellten Verkaufs- bzw. Vermietungsangebote. Die tatsächliche Anzahl der Angebote ist im Gebrauchtseg-ment durch die Verbreitung anderer Medien höher und auch im Neubau ist durch „stellver-tretende“ oder Beispielangebote von einer höheren Zahl zum Verkauf stehender Objekte auszugehen. Für einen Vergleich der Angebotssituation unterschiedlicher Produktseg-mente und unterschiedlicher Städte oder Kreise sind die Zahlen jedoch gut geeignet.

Die Nachfrage wird über die so genannten „Hits“, das heißt die Aufrufe einzelner Angebote im Verhältnis zu den jeweiligen Laufzeittagen im Internet, gemessen. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für das einzelne Objekt (Hits pro Monat pro Objekt). Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten Orten und Produkten, dienen somit als „Nach-frageindikator“. Zahlreiche bundesweite Marktanalysen haben gezeigt, dass starke (schwache) Märkte auf diese Weise durch entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert und abgebildet werden können. Dies gilt umso mehr, da doppelte „Klicks“ vom gleichen Nutzer durch ImmobilienScout24 registriert und somit zum großen Teil aussortiert werden können.

Über die Repräsentativität der ausgewerteten Daten gibt u. a. die W3B-Studie (2009) des Marktforschungsinstitutes Fittkau & Maaß Aufschluss: Hiernach suchen mehr als 70 Prozent der Haushalte mit Internetanschluss im Netz nach Häusern und Wohnungen. Knapp über 88 Prozent der Umzugswilligen nutzen bei der Suche das Portal Immobilien-Scout24. Hinzu kommen diejenigen, die nicht selbst über einen Internetanschluss verfügen, bei der Wohnungssuche aber auf die Unterstützung von Angehörigen oder Bekannten zurückgrei-fen können. Auch wenn diese Datenbank nicht den Gesamtmarkt abdeckt, ist die Methodik somit für vergleichende Analysen hinreichend repräsentativ.

18

www.ksk-immobilien.de| 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene

3.2 Gesamtergebnisse

Auf den folgenden Seiten wird das Marktgeschehen in den unterschiedlichen Markt- segmenten für Kaufobjekte (freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihen-häuser und Eigentumswohnungen) und im Segment Mietwohnungen näher untersucht. Dabei wurden Objekte einbezogen, die innerhalb des Jahres 2013 über das Onlineportal ImmobilienScout24 angeboten wurden.

Insgesamt wurden 66.475 ImmobilienScout24-Angebote ausgewertet – bezogen auf die einzelnen Segmente bedeutet dies:

Die räumliche Darstellung in der nachfolgenden Analyse des Wohnungsmarktes erfolgt auf Grundlage der Quartiere, die von der InWIS Forschung & Beratung GmbH zusammen mit der KSK-Immobilien GmbH für die regelmäßige Marktbeobachtung erarbeitet wurden. Die Quartiere im Oberbergischen Kreis, in Leverkusen und Bad Honnef wurden darüber hinaus im Rahmen des Marktberichtes 2012 von der iib-Institut Innovatives Bauen GmbH gebildet. Als Quartier versteht sich hier die kleinste wohnungswirtschaftliche Raumein-heit, die nach möglichst homogenen Eigenschaften zusammengefasst wurde. Daher spiegeln die Ergebnisse die Entwicklung besser wider als auf Ebene der einzelnen Städte und Gemeinden mit jeweils sehr unterschiedlichen Teilräumen. Diese Genauigkeit wird damit „erkauft“, dass für manche Teilgebiete keine Angaben gemacht werden können entweder da es sich z. B. um größere Industrie- und Gewerbeflächen handelt oder da im betrachteten Zeitraum kaum Wohnobjekte angeboten wurden. Aus Datenschutz- und Repräsentativitätsgründen wurden Werte erst ab fünf Angeboten pro Quartier dargestellt.

Hinweis zur Interpretation der Angebots- und Nachfrageverflechtungen:

Für die Darstellungen der Angebots- und Nachfrageverflechtungen wurden in allen Quartieren, die über ausreichend Angebote in den einzelnen Segmenten verfügten, Mittelwerte der eingestellten Objektzahlen und der ermittelten Hits pro Monat gebildet. Die jeweils über- und unterdurchschnittlichen Werte der beiden Kategorien wurden einander gegenübergestellt und zu vier Kategorien verschnitten. Innerhalb der regionalen Darstellung ist jedoch zu beachten, dass für die Großstädte Köln, Leverkusen und Bonn andere Mittelwerte zugrunde gelegt wurden als für die umliegenden, kreisangehörigen Gemeinden. So soll verhindert werden, dass die Großstädte das Umland hinsichtlich der jeweiligen Einstufung zu sehr pauschalisieren. Die Kategorisierung der Gemeinden ist folglich nicht mit der der Großstadtquartiere unmittelbar zu vergleichen. Ist bspw. ein Quartier in Wermelskirchen hinsichtlich Angebots- und Nachfragesituation überdurch-schnittlich eingestuft, ist dies nicht ohne Weiteres mit einem Quartier in Köln gleich-zusetzen, sondern einzig mit Quartieren in Städten und Gemeinden der umliegenden Landkreise.

FEFH DHH RH ETW MW

Gebiet Bes

tand

Neu

bau

Bes

tand

Neu

bau

Bes

tand

Neu

bau

Bes

tand

Neu

bau

Bes

tand

Neu

bau

Oberbergischer Kreis 968 202 158 16 80 4 563 67 1.703 120

Rheinisch-Bergischer Kreis 882 445 253 105 212 29 1.376 232 3.131 297

Rhein-Erft-Kreis 998 244 465 115 604 68 1.867 168 4.493 511

Rhein-Sieg-Kreis 2.209 389 429 157 441 46 1.362 490 4.986 693

Köln 584 201 310 171 659 145 4.737 1.165 13.730 1.947

Bonn 363 58 110 32 166 14 1.565 448 4.949 456

Leverkusen 147 68 93 42 71 47 658 104 1.722 135

Gesamtes Marktgebiet 6.151 1.607 1.818 638 2.233 353 12.128 2.674 34.714 4.159

Tab. 2: Ausgewertete ImmobilienScout24-Angebote im Marktgebiet nach Segmenten

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung

KSK-Immobilien GmbH

19


3.2.1 Angebot und Nachfrage für freistehende Einfamilienhäuser im Bestand

Hinsichtlich der Tendenzen im Marktsegment der freistehen-den Eigenheime hat sich 2013 keine wesentliche Veränderung gegenüber dem Vorjahr ergeben. Wie schon 2012 waren entsprechende Angebote insbesondere in den Gemeinden der zum Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH gehören-den Landkreise präsent. In den Großstädten Köln, Bonn und Leverkusen hingegen war das Angebot in den meisten kleinteiligen Quartieren zu gering für eine aussagekräftige Auswertung.

Interessenten für ein freistehendes Eigenheim suchen offenbar vorrangig in der Nähe großer Zentren und in Verbin-dung mit einer sehr guten verkehrlichen Erreichbarkeit dieser Zentren. Großräumig ist der Markt folglich um Köln und Bonn am dynamischsten. Kleinräumig auf Ebene der Quartiere innerhalb der Gemeinden zeigt sich aber auch eine Tendenz zu zentralen Lagen. Im Oberbergischen Kreis ist bspw. jeweils in den zentralen Quartieren (abgesehen von Waldbröl und Nümbrecht) zumindest eine ausgeglichene Angebots- und Nachfragesituation zu erkennen, während in den Randlagen ein überdurchschnittliches Angebot einer unterdurchschnitt-lichen Nachfrage gegenübersteht. Eine Ausnahme im Ober-bergischen Kreis bildet die Stadt Radevormwald, hier war das Interesse in Randlagen an gebrauchten freistehenden Eigenheimen im Jahr 2013 gegenüber dem Angebot im vergangenen Jahr besonders groß.

Grundsätzlich ist aber zu erkennen, dass auch in Köln trotz des hohen Nachfragedrucks nicht automatisch jedes Angebot auf eine adäquate Nachfrage trifft, sondern kleinräumige Qualitä-ten sowie die Objektbeschaffenheiten einer genauen Bewer-tung und Berücksichtigung bedürfen.

Abb. 11: FEFH, Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2008)


Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

überdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage

unterdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage

überdurchschnittliches Angebot/überdurchschnittliche Nachfrage

unterdurchschnittliches Angebot/überdurchschnittliche Nachfrage

keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete

20


3.2.2 Angebot und Nachfrage für freistehende Einfamilienhäuser im Neubau

Im Neubausegment ist deutlich zu erkennen, dass sich in vielen Fällen eine Verlagerung der Nachfrageschwerpunkte konkret in Richtung der zentralen Lagen vollzogen hat (bspw. Rheinbach, Niederkassel, Siegburg (nördliches Zentrum), Overath, Burscheid, Leichlingen, Wermelskirchen). Anders als im Bestandssegment ist hinsichtlich Neubauobjek-ten vor allem das Zentrum von Radevormwald gefragt. In Kerpen ist das Interesse an Objekten im per S-Bahn an Köln angebundenen Stadtteil Sindorf besonders hoch. Auch in Leichlingen sind Objekte in Lagen nahe der A3 sowie der S-Bahn-Station (Siedlungskern) stärker nachgefragt.

Im Oberbergischen Kreis stechen mit einer hohen Nachfrage Bereiche um die Siedlungskerne Gummersbach und Wiehl hervor. Gleiches gilt im Rhein-Sieg-Kreis für Eitorf. Insgesamt liegt im engen Umkreis um die großen Zentren eine geringere Dynamik im Neubau als im Bestandssegment vor.

In Bonn und Köln wurden vor allem in den äußeren Stadt-bereichen neue freistehende Einfamilienhäuser angeboten − u. a. in Köln-Widdersdorf ist das im großstädtischen Vergleich überdurchschnittliche Angebot auf ein überdurch-schnittliches Interesse gestoßen. Zwar sind hier in kurzer Zeit sehr viele Objekte auf dem Markt platziert worden, dieses Angebot ist aber offenbar gleichzeitig nachfrage-konform gewesen.







Abb. 12: FEFH, Angebot und Nachfrage Neubau (ab Baujahr 2009)

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

KSK-Immobilien GmbH

21


3.2.3 Angebot und Nachfrage für Doppelhaushälften im Bestand

Das Angebot an Bestands-Doppelhaushälften scheint insge-samt weniger flächendeckend zu sein als das der freistehen-den Eigenheime − sowohl innerhalb der Großstädte als auch in den Gemeinden der umliegenden Kreisgebiete. Insgesamt ist der Radius stark nachgefragter Gebiete um die Großstädte dabei aber ähnlich eng bzw. sogar etwas enger als bei den freistehenden Objekten.

Eine hohe Nachfragekennziffer ist nach wie vor in Quartieren unmittelbar um Köln zu erkennen (z. B. Pulheim, Bergisch Gladbach, Teile von Leverkusen, Hürth, Frechen, Brühl). Im nordöstlichen Umland von Bonn und auch in Meckenheim zeigt sich die Relevanz der verkehrlichen Anbindung an die wirtschaftlichen Zentren der Region: Hier haben vornehmlich Objekte einen hohen Nachfrageindikator erzielt, die in Sankt Augustin, Siegburg und Hennef in Quartieren entlang der B56 und der Autobahn A560 liegen sowie in Meckenheim-Merl nahe der A565. Westlich von Bonn (in Alfter und Bornheim) ist wiederum kein direkter Zusammenhang dieser Faktoren zu erkennen; hier wird die direkte räumliche Nähe des Zentrums maßgeblich sein.

Auf Kölner Stadtgebiet hat ein hohes Angebot an bestehenden Doppelhaushälften sowohl auf der linken („Alt-Widdersdorf“) als auch auf der rechten Rheinseite ein hohes Interesse erzeugt. Rechtsrheinisch konnten Quartiere in Flittard, Dünnwald und Holweide mit offenbar adäquaten Angeboten überzeugen, demgegenüber haben Angebote in Höhenhaus (anders als 2012) im Jahr 2013 für eine wenig dynamische Marktsituation gesorgt. Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank;

eigene Darstellung






Abb. 13: DHH, Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2008)

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

22


3.2.4 Angebot und Nachfrage für Doppelhaushälften im Neubau

Das Angebotsmengengerüst im Segment der neuen Doppel-haushälften ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich geringer, weshalb weite Teile des Marktgebietes (insbesondere der gesamte Oberbergische Kreis) nicht ausgewertet werden konnten. Nach wie vor konzentrieren sich Angebot und Nachfrage auf die direkten Umlandgemeinden der Metropolen.

Im Rhein-Erft-Kreis suchten Interessenten nach wie vor vor allem in Pulheim; eine besondere Dynamik (unterdurch-schnittliches Angebot/überdurchschnittliche Nachfrage) konzentriert sich auf den Stadtteil Stommeln (siehe auch neue freistehende Eigenheime) sowie auf Teile von Wesseling, Niederkassel und die Zentren von Siegburg und Bergisch Gladbach (hier auch auf den Stadtteil Bensberg).

Darüber hinaus war (wie schon bei den neuen freistehenden Eigenheimen) der Bereich Kerpen-Sindorf gefragt, wenngleich hier die Angebots- und Nachfragesituation positiv ausge-glichen war. Gleiches gilt für „Neu-Widdersdorf“ in Köln.

Nach wie vor erreichen Bestandsdoppelhaushälften sowohl in den Umlandgemeinden als auch in den Großstädten im Durchschnitt eine deutlich höhere Nachfragekennziffer als neue Angebote (zurückzuführen auf Preisstrukturen). Dabei treffen Objekte (sowohl Bestand als auch Neubau) in Groß-städten grundsätzlich auf ein höheres Interesse als in den Umlandgemeinden auch wenn hier die durchschnittlichen Angebotspreise ebenfalls höher sind − ein weiterer Ausdruck der Magnetwirkung von großen Städten mit hoher Zentralität.







Abb. 14: DHH, Angebot und Nachfrage Neubau (ab Baujahr 2009)

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

KSK-Immobilien GmbH

23


3.2.5 Angebot und Nachfrage für Reihenhäuser im Bestand

Im Vergleich zu den anderen Eigenheimsegmenten rückt das Angebot von Reihenhäusern in den Großstädten Köln und Bonn stärker in Richtung der Zentren − bedingt durch die stärkere bauliche Verdichtung und somit höhere Eignung für urbanere Lagen. Daraus resultiert jedoch auch, dass sich der Angebotsschwerpunkt im restlichen Marktgebiet relativ eng um die Großstädte konzentriert.

In Köln selber fällt im Vergleich zum vorherigen Jahr eine stärkere Nachfragekonzentration im nordwestlichen Stadt-gebiet auf. Rechtsrheinisch hingegen konnten 2013 nur angebotene Objekte im Bereich Höhenhaus überdurchschnitt-liche Nachfragewerte erzielen. Hierbei handelte es sich um Objekte aus verschiedenen Baujahren (teilweise Objekte, die vermutlich aufgrund des Generationenwechsels verkauft werden). Da Eigenheime in den zentraleren und „beliebteren“ Lagen in Köln für einen Großteil der nachfragenden Haushalte kaum noch bezahlbar sind, geraten folglich immer mehr mittlere Lagen, verbunden mit entsprechenden Preisniveaus, in den Nachfragefokus.

In den Umlandgemeinden haben sich insgesamt nicht viele Verschiebungen ergeben. In Frechen sind im letzten Jahr auch im Umfeld des Siedlungskerns Bestandsobjekte aus den 1950er bis 1980er Jahren insbesondere um die Dürener Straße auf den Markt getreten, die hohe Nachfragewerte erzielt haben und eine nun fast lückenlos hohe Nachfrage nach Bestandsreihenhäusern im westlichen Speckgürtel um Köln zur Folge hatten.







Abb. 15: RH, Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2008)

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

24


3.2.6 Angebot und Nachfrage für Reihenhäuser im Neubau

Insgesamt ist das Neubauangebot an Reihenhäusern im gesamten Kreisgebiet gering. Insbesondere im Kerpener Umland sowie in Teilen von Sankt Augustin, Bergisch Gladbach und Leverkusen sind zudem gemäßigte Nachfragekennziffern zu beobachten.

In Bonn scheint das 2009 errichtete Bauprojekt „In den Weingärten“ mit eher günstigen Reihenhäusern auf hohes Käuferinteresse gestoßen zu sein. In Rheinbach hält sich der Siedlungskern als gefragte Wohnlage relativ stabil.

Im rechtsrheinischen Köln-Poll („Am Weizenacker“) waren einige Reihenhäuser für Nachfrager sehr attraktiv, ebenso − wie schon im letzten Jahr − auf dem ehemaligen Madaus-Gelände in Merheim. Das zeigt, dass Projektentwicklungen auch in einfachen bis mittleren Lagen in Köln allein aufgrund deutlich günstigerer Preisstrukturen erfolgversprechend sein können. Ebenfalls in Köln fällt wiederum Widdersdorf mit einer positiv ausgeglichenen Angebots- und Nachfragesituation auf, während dieses Quartier im Vorjahr noch ein eingeschränkt dynamisches Marktklima vermuten ließ. Die gleiche Situation ist zudem u. a. in Wesseling und im Kerpener Zentrum sowie − jetzt sogar in Kombination mit einem vergleichsweise unterdurchschnittlichen Angebot − in Leichlingen vorzufinden. Dem können verschiedene Ursachen zugrunde liegen: Das im vorletzten Jahr platzierte Angebot war hinsichtlich Konzeption und/oder Preisgestaltung nicht marktgerecht, was jetzt, bspw. in Kerpen an der Stiftsstraße, offenbar besser gelingen konnte. Gleichzeitig führt gerade in großen Neubaugebieten erst die Realisierung eines gewissen Bauvolumens zur Etablierung als neue Wohnlage und somit zur Akzeptanz der Nachfrager.







Abb. 16: RH, Angebot und Nachfrage Neubau (ab Baujahr 2009)

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

KSK-Immobilien GmbH

25


3.2.7 Angebot und Nachfrage für Eigentumswohnungen im Bestand

Wie zu erwarten konzentrieren sich die Angebote an Eigen-tumswohnungen im Gegensatz zu den Eigenheimen stärker in den Metropolen Köln und Bonn selbst und sind dort schwer-punktmäßig in den zentralen Lagen (Innenstadt) zu finden. Parallel zu den bisher behandelten Eigenheimsegmenten sind die räumlichen Konzentrationen von Eigentumswohnungen in den Umlandgebieten jedoch die gleichen. Auch im Vergleich zum Vorjahr sind kaum Änderungen ersichtlich; insbesondere im Westen von Köln stellt sich die Situation unverändert dar. Nach Eigentumswohnungen suchende Haushalte weichen angesichts der hohen Preisniveaus nach wie vor in das nahe Umfeld der Großstädte aus − die Veränderung der Nachfrage in Leichlingen, Wermelskirchen und Bad Honnef kann ein Zeichen dafür sein, dass sich der Suchradius mittlerweile leicht erweitert, jedoch immer unter Vorbehalt eines guten Anschlusses an den überregionalen öffentlichen Personen-nahverkehr oder motorisierten Individualverkehr (bspw. Bad Honnef: Lage an der A3). Die Angebote in Leverkusen scheinen jedoch trotz räumlicher Nähe zu Köln und sehr guter verkehrli-cher Anbindung insgesamt nicht die Nachfragepräferenzen zu treffen, während ein Angebotsspektrum im Zentrum von Lindlar eine gewisse Dynamik erzeugt hat.

Im Kölner Stadtgebiet zeichnet sich ein ganz deutliches Bild ab: Wenn Haushalte in Köln eine Eigentumswohnung suchen, so präferieren sie eine Lage innerhalb oder in unmittelbarer Nähe der Innenstadt. Nur vereinzelte Quartiere im weiteren Umkreis (Heimersdorf, Dellbrück) haben mit dem dort platz ierten Angebot die Nachfragepräferenzen offenbar getroffen. Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank;

eigene Darstellung

Abb. 17: ETW, Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2008)

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl






26


3.2.8 Angebot und Nachfrage für Eigentums- wohnungen im Neubau

Im Neubausegment sind grundsätzlich ähnliche Tendenzen ablesbar. Auch hier ist im Oberbergischen Kreis im Vergleich zum restlichen Umland die geringste Marktaktivität zu erkennen. Zwar sind in den meisten Zentren der kreisange-hörigen Gemeinden Angebote über ImmobilienScout24 vermarktet worden, das Mengengerüst lag jedoch jeweils unterhalb des Durchschnitts aller Umlandgemeinden bei gleichzeitig ebenfalls unterdurchschnittlichen Nachfrage-werten.

Innerhalb des Kölner Stadtgebietes fällt auf, dass der Bereich „Neu-Widdersdorf“, der hinsichtlich neuer freistehender Eigenheime und Doppelhaushälften zumindest ein ausge-wogen positives Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage erzielen konnte, mit neuen Eigentumswohnungen eine eher eingeschränkte Wirkung auf kaufwillige Haushalte ausgeübt hat. Dies kann auf unterschiedliche Beweggründe zurückzu-führen sein (Mikrolage, Architektursprache, Objektqualität, Preisstruktur), was im Einzelfall zu prüfen ist. Gleiches gilt für den Bereich Ehrenfeld (jenseits der S-Bahn-Linie), wo der Erfolg von auf dem Markt platzierten Objekten offenbar ähnlich moderat ist. Etwas weiter nördlich, um den Rochus-park herum, stellt sich die Situation wiederum gänzlich anders dar.

In Bonn sind ebenfalls in einigen Quartieren umfangreichere Angebote auf den Markt gebracht worden, die u. a. hinsichtlich der Lage den Wünschen der Nachfrager entsprochen haben. In Plittersdorf bspw. wird die dynamische Marktlage auf das Projekt „Rheinauer Gärten“ zurückzuführen sein. Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank;

eigene Darstellung






Abb. 18: ETW, Angebot und Nachfrage Neubau (ab Baujahr 2009)

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

KSK-Immobilien GmbH

27


3.2.9 Angebot und Nachfrage für Mietwohnungen im Bestand

Auch wenn die Radien um die großen Zentren, in denen ein jeweils zur Darstellung der Quartiere ausreichendes Mengen-gerüst 2013 angeboten wurde, grundsätzlich weiter zu fassen sind als im Eigentumssegment, so bleiben doch die grund-sätzlichen Hotspots hinsichtlich Angebot und Nachfrage identisch.

Die Nachfragewerte nach den Mietwohnungen im Bestand sind vor allem in den Stadtkernen Kölns und Bonns sowie in weiten Teilen des Rhein-Sieg-Kreises und an den Randgebie-ten zu Köln im Rhein-Erft- und Rheinisch-Bergischen Kreis überdurchschnittlich hoch. Im Rhein-Erft-Kreis konzentriert sich eine große Marktdynamik (hohes Angebot/hohe Nachfra-ge) vor allem auf Frechen sowie Teile von Brühl und Erftstadt. In Kerpen konnten sich die Nachfragekennziffern nur im nördlichen Bereich des Zentrums überdurchschnittlich halten und sind somit im Vergleich zum Vorjahr stabil. Sindorf und auch der südliche Teil des Stadtkerns, wo Angebote vormals ebenfalls auf eine überdurchschnittliche Nachfrage trafen, zeichneten sich vergangenes Jahr eher durch ein Überangebot aus.







Abb. 19: MW, Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2008)

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

28


3.2.10 Angebot und Nachfrage für Mietwohnungen im Neubau

Wie schon bei den Reihenhäusern im Bestand sowie den Neubau-Eigentumswohnungen ist auch im Segment der neuen Mietwohnungen im Vergleich zum Marktbericht 2013 ein erhöhtes Interesse an Objekten in Frechen außerhalb des Hauptsiedlungskerns erkennbar. Gleiches gilt für das Elsdorfer und Erftstädter Zentrum; hier wurden im letzten Jahr Wohnun-gen der Baujahre 2012 und 2013 angeboten, die jeweils Nachfragekennziffern um 650 Hits pro Monat pro Objekt erzielt haben und damit über dem umlandweiten Mittelwert liegen (rund 565 Hits pro Monat pro Objekt). Angesichts der fortschreitenden Alterung der Bevölkerung in den Gebieten sind hier möglicherweise Wohnungen speziell für ältere Zielgruppen in zentralen Lagen errichtet worden (bspw. Betreutes Wohnen o. Ä.).

In Köln gruppieren sich Quartiere mit unterdurchschnittlichem Angebot und überdurchschnittlicher Nachfrage eng um die Innenstadt; darüber hinaus gibt es aber auch Siedlungsberei-che im weiteren Umkreis der Innenstadt, die offenbar eben-falls den Nachfragepräferenzen der Haushalte entsprechen konnten (bspw. Teile von Porz, Godorf, Rodenkirchen, Dell-brück und Pesch).







Abb. 20: MW, Angebot und Nachfrage Neubau (ab Baujahr 2008)

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

KSK-Immobilien GmbH

29

4 Regionale Preisreports |

4 Regionale Preisreports

4.1 KSK-Immobilien Wetterkarte für Bestandseigenheime

Die Karte auf der nachfolgenden Seite (Abb. 21) zeigt, ähnlich einer Wetter- oder Höhen-karte, Preisunterschiede in der Marktregion. Statt wie auf einer Wetterkarte „Linien gleichen Luftdrucks“ oder auf der Höhenkarte „Linien gleicher Höhe“ sind hier „Linien gleicher Preisniveaus“ abgebildet. Anders als im letzten Jahr zeigt die Karte im Markt-gebiet die Preisunterschiede detaillierter auf. Dadurch soll verhindert werden, dass die zentralen und beliebten Lagen in Köln und Bonn das Umland zu stark pauschalisieren. In diesem Jahr sind aus der Karte auch in den Gemeinden des Umlandes einige kleine Hotspots zu erkennen, in denen besonders hochpreisige Eigenheime im Jahr 2013 angeboten wurden. Gleichzeitig deutet aber auch eine farbliche Zonierung grobere Preisregionen im Marktgebiet an, die in den Grundzügen ähnlich wie in der Wetterkarte aus dem Vorjahr verlaufen.

Erwartungsgemäß herrscht im Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH ein erhebliches Preisgefälle. Wie auf der KSK-Immobilien Wetterkarte für das Segment aller Eigenheime zum Kauf (Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Eigenheime) gut erkennbar ist, liegen die größten Hochpreisgebiete in den zentralen städtischen Lagen Kölns und Bonns. Absolute Preisspitzen sind dabei in den bekanntermaßen prestigeträchtigen Lagen

des Kölner Westens und Südens zu beobachten sowie im südlichen Bonner Stadtgebiet. Mit zunehmender Entfernung zu den Zentren von Köln und Bonn kühlt sich nach wie vor das Eigenheimpreisniveau deutlich ab, ein Muster, das in allen Wohnungsmarktsegmenten in dieser grundsätzlichen Form zu beobachten ist. Im unmittelbaren, östlich an Köln angrenzenden Bereich fallen vor allem einige Teile von Bergisch Gladbach auf, in denen Eigenheime zu hohen Preisen angeboten worden sind. Aber auch punktuell sind sogar in weiterer Entfernung, bspw. in Wermelskirchen, Wipperfürth und Gummersbach, im Durchschnitt annähernd so hohe Kaufpreise für Eigenheime aufgerufen worden wie in der Nähe der Großstadtzentren.

Anhand der KSK-Immobilien Wetterkarte lassen sich sehr schnell für alle Akteure wichtige Informationen zu Standortqualitäten und damit zum Risiko einer Immobilieninvestition ablesen. Kleinräumigere Auswertungen zeigen dabei insbesondere auch die hohe Bedeu-tung der Erreichbarkeit der Arbeitsstandorte Köln und Bonn für das Preisniveau. Entlang der Autobahnen und der Schienennetze dehnen sich die Hochpreisgebiete aus.

30

www.ksk-immobilien.de| 4 Regionale Preisreports

Abb. 21: KSK-Immobilien Wetterkarte im KSK-Marktgebiet

Preis-Hotspots von Bestandseigenheimen

bis 200.000 €

200.001 bis 250.000 €

250.001 bis 300.000 €

300.001 bis 350.000 €

350.001 bis 400.000 €

400.001 bis 450.000 €

450.001 bis 500.000 €

500.000 € und mehr

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH; Datenstand Jahr 2013; eigene Darstellung

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

KSK-Immobilien GmbH

31

|4 Regionale Preisreports |

4.2 KSK-Immobilien Wetterkarte für Bestands-Eigentumswohnungen

Die Abbildung 22 auf der nachfolgenden Seite zeigt demgegenüber preisliche Hotspots im Segment der Bestands-Eigentumswohnungen in der Marktregion der KSK-Immobilien GmbH aus dem Jahr 2013 auf.

Wie schon bei den Bestandseigenheimen ist auch hier ein deutliches Preisgefälle in Richtung des äußeren Marktgebietes zu identifizieren. Grundsätzlich ist dabei eine sehr starke Fokussierung von Hochpreisregionen auf die Zentren von Köln und Bonn zu erkennen. In beiden Fällen wurden 2013 vor allem links des Rheins sehr teure Bestands-wohnungen, gemessen an dem Angebotspreis pro m², auf dem Markt platziert.

In Köln betrifft dies vor allem die Innenstadt, große Teile von Lindenthal sowie Bereiche in Rodenkirchen und Nippes. Deutlich zeigt sich dabei aber auch, dass der linksrheinische Teil von Köln bis auf einige wenige Ausnahmen im nördlichen Stadtgebiet und auch in Meschenich im Süden insgesamt den hochpreisigen bzw. überdurchschnittlich hohen Preisbereichen zuzuordnen ist, während die Ausstrahlungseffekte auf rechtsrheinische Gebiete bislang begrenzt bleiben. Hier lagen nur Bereiche von Mülheim und teilweise Kalk (Stadtteil Rath/Heumar) im leicht überdurchschnittlichen Preisniveau, außerdem unmittel-bare Rheinlagen. Dementsprechend sind auch die Mitnahmeeffekte im Umland deutlich zoniert: Während im Rhein-Erft-Kreis der erste Gürtel um Köln bis auf einige kleinere Siedlungsbereiche noch deutlich von den Preisstrukturen in Köln profitieren kann, sind Bestandsangebote von über 1.800 Euro pro m² im Rheinisch-Bergischen Kreis im Jahr 2013 äußerst selten und nur punktuell aufgetreten.

In Bonn sind Bestandswohnungen im Zentrum zu ähnlich hohen Quadratmeterpreisni-veaus offeriert worden wie in den Toplagen von Köln, allerdings mit deutlich geringerer Reichweite: Am teuersten waren Wohnungen in und um die Südstadt und Poppelsdorf, aber auch in Bad Godesberg. Die Autobahn A565 bildet in Bonn eine deutliche Zäsur im Preisgefüge ab; Wohnungen, die westlich der Autobahn angeboten wurden, lagen fast ausnahmslos im unterdurchschnittlichen Preisbereich von unter 1.800 Euro pro m².

Die Zonen in den vergleichsweise weit von den Großstädten entfernten Kreisen, in denen Bestandsobjekte punktuell zu ähnlich hohen Preisen am Markt platziert werden wie in den Ballungszentren, sind im Segment der Eigentumswohnungen deutlich weniger und auch kleiner als bei den Einfamilienhäusern. Im Oberbergischen Kreis bspw. ist dies ausschließ-lich für einen kleinen Teil von Lindlar, Engelskirchen sowie Wiehl erkennbar. Ansonsten sind im Oberbergischen Kreis sowie auch im westlichen Rhein-Erft-Kreis im Durchschnitt deutlich niedrigere Angebotspreise aufgerufen worden als im übrigen Marktgebiet.

32

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Abb. 22: KSK-Immobilien Wetterkarte im KSK-Marktgebiet

Preis-Hotspots von Bestands-Eigentumswohnungen

bis 1.200 €/m²

1.201 bis 1.400 €/m²

1.401 bis 1.600 €/m²

1.601 bis 1.800 €/m²

1.801 bis 2.000 €/m²

2.001 bis 2.200 €/m²

2.201 bis 2.400 €/m²

2.401 €/m² und mehr

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH; Datenstand Jahr 2013; eigene Darstellung

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

KSK-Immobilien GmbH

33

|4 Regionale Preisreports |

4.3 Multiplikatoren im Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH

Das günstige Zinsumfeld, der anhaltende Mangel an sicheren alternativen Anlageklassen und die guten Konjunkturaussichten haben für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilieninvestments gesorgt. Für das Jahr 2013 gehen Marktexperten für Köln von einem Investitionsvolumen von knapp 3,8 Milliarden Euro und damit einem deutlichen Plus gegenüber dem Vorjahr aus. Neben den Investitionen in Gewerbeobjekte, die sich vor allem auf die Citylagen konzentrieren, ist die Nachfrage nach Wohninvestitionen im Jahresverlauf konstant hoch geblieben. Zugleich ist auch weiterhin das Angebot ver-gleichsweise gering.

Entsprechend sind die Renditeanforderungen insbesondere der privaten Kapitalanleger weiter gesunken. In den Toplagen Kölns werden trotz meist schon hoher Mieten Vervielfäl-tiger von bis zum 25-Fachen am Markt umgesetzt. Dieser weitere Preisanstieg, der sowohl im Bereich der Mehrfamilienhäuser als auch im Teileigentum zu beobachten ist, und das dennoch zu geringe Angebot haben zur Folge, dass Investoren zunehmend bereit sind, auch in andere Lagen auszuweichen.

Ein Teil konzentriert sich dabei weiterhin auf Standorte innerhalb der Kölner Stadtgrenzen. Neben den zentralen linksrheinischen Stadtteilen rücken vermehrt daran angrenzende Quartiere in den Fokus. Auch Stadtteile wie zum Beispiel Deutz und Mülheim haben eine steigende Nachfrage erfahren. In den letztgenannten Lagen können angesichts des anhaltenden Nachfrageüberhangs und dem im gesamtstädtischen Vergleich immer noch gemäßigten Mietniveau weiterhin Renditephantasien gebildet werden. Daneben treten zunehmend auch die Zentren der Städte im Umland in den Fokus. Analog zur zu nehmenden Bereitschaft von Bauträgern und Projektentwicklern, auch im Einzugs-gebiet Kölns aktiv zu werden – was nicht zuletzt auch den mittlerweile am Markt getes-teten höheren Preisen in diesen Städten Rechnung trägt – sind die Vervielfältiger im Umland im Jahresverlauf ebenfalls gestiegen. Zentrale Lagen, Quartiere mit gutem Anschluss an den schienengebundenen ÖPNV sowie neuwertige Immobilien erzielen Preise auf demselben Niveau wie die mittleren Lagen im Kölner oder Bonner Stadtgebiet.

Im Neubausegment ist zu beobachten, dass die gestiegenen Bau- und Grundstückskosten die Attraktivität für Kapitalanleger zunehmend reduzieren. Während institutionelle Investoren gerade auch in Konkurrenz zu den höheren Verkaufspreismöglichkeiten eines Einzelvertriebs immer seltener zum Zuge kommen, sind private Kapitalanleger, die Wohnungen im Teileigentum erwerben, dennoch verstärkt präsent. Hier dominiert immer öfter das Motiv des Werterhalts und der Anlagesicherheit gegenüber der reinen Renditeo-rientierung.

Insbesondere im Segment der sogenannten Mikroapartments, also sehr kleiner Woh-nungen vor allem für Studenten und junge Singles, ist die Nachfrage angesichts der dort deutlich höheren Quadratmetermieten ausgesprochen hoch. Die sowohl in Köln als auch in Bonn spürbare Unterversorgung von Studierenden mit Wohnraum hat dazu geführt, dass sich eine Vielzahl an Projektentwicklungen sowohl im Neubau als auch in der Umwandlung und Revitalisierung von Büroobjekten in Planung befindet.

Angesichts der weiterhin stabilen Rahmenbedingungen ist auch für das Jahr 2014 keine grundlegende Änderung am Investmentmarkt zu erwarten. Angesichts der bereits sehr niedrigen Renditen in den Toplagen bei weiterhin sehr geringem Angebot ist zu erwarten, dass der Trend zu den alternativen Lagen anhält. Entsprechend werden hier weitere Preissteigerungen zu erwarten sein. Genauso ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach alternativen Immobilieninvestments wie den erwähnten Mikroapartments, aber auch nach betreutem Wohnen oder ähnlichen „nichtklassischen“ Wohnimmobiliennutzungen, weiter zunimmt.

34

www.ksk-immobilien.de| | 4 Regionale Preisreports

Köln

Rhein-Erft-Kreis


Rhein-Sieg-Kreis


Leverkusen

Bonn

Bergheim

Kerpen

Radevormwald

Wipperfürth

Gummersbach

Engelskirchen

Waldbröl

Eitorf

Bergisch Gladbach

Leichlingen (Rhld.)

Overath

Könisgswinter

Rheinbach

Brühl

Quelle: KSK-Immobilein GmbH; eigene Darstellung

Abb. 23: Multiplikatoren im Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH

einfach Lage (bis 14)

mittlere Lage (bis 16)

gute Lage (bis 18)

sehr gute Lage (bis 20)

Toplage (ab 20)

KSK-Immobilien GmbH

35

2071

32726

315117

482164

2226

3071

38102

33871

35423

4.4 Preisreport Köln |

4.4 Preisreport Köln

BautätigkeitEin „Mismatch“ zwischen fehlender Baulandverfügbarkeit und hoher Nachfrage nach Wohnraum besteht innerhalb der Großstädte vor allem in den begehrten, meist innenstadtnahen Lagen. Entsprechend kann über die lokale Verteilung der letztendlichen Baufertigstellungen nicht ohne Weiteres auf Nachfragestrukturen geschlossen werden − diese sind mittlerweile häufig Abbild von „Ausweichprozessen“ in mittlere Lagen.

Nebenstehende Karte zeigt in der flächenhaften Darstellung die Gesamt-bauintensität 2012 (Zahl der Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohngebäuden pro 1.000 Einwohner) und mittels der Piktogramme die Baugenehmigungen 2012 in den unterschiedlichen Segmenten. 2012 wurde die höchste Bauintensität in Widdersdorf erzielt (22,5), insbesondere hervorgerufen durch die stadtweit höchste Bautätigkeit im Einfamilienhaussegment. Die Stadtteile mit den nächstniedrigen Bauintensitäten (10,8 − 13,2) verteilen sich dispers über das Stadtge-biet. Abgesehen von Westhoven, wo der Schwerpunkt ebenfalls auf Eigenheimen lag, wurden in Buchheim, Braunsfeld und Zollstock vor allem Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertiggestellt. Neben diesen Stadtteilen gab es vor allem in den rechtsrheinischen Stadtteilen Ostheim, Kalk und Wahn im Verhältnis zu der Einwohnerzahl viele Fertigstellungen in Mehrfamilienhäusern. Auf Stadtbezirksebene wurde in Lindenthal fast flächendeckend eine hohe Bautätigkeit verzeichnet.

Lindenthal ist auch der Stadtbezirk, der wiederum mit besonders hohen Baugenehmigungen sowohl bei den Eigenheimen als auch im Geschoss-wohnungsbau für das Jahr 2013 auffällig ist. Eine ebenfalls im aktuellen Jahr 2014 hohe Bautätigkeit in beiden Segmenten kann zudem im Stadtbezirk Rodenkirchen erwartet werden; in Porz wurden besonders viele Eigenheime genehmigt, während in Mülheim, Ehrenfeld und auch der Innenstadt voraussichtlich wiederum Wohnungen in Mehrfamilien-häusern im Fokus stehen werden.

Nippes

Nippes

Ehrenfeld

Vogelsang

Lövenich

WeidenDeutz

Junkersdorf

Neustadt-Süd

Altstadt-Süd

KALK

MerheimBrück

Neubrück

Rodenkirchen

Raderberg

Marienburg

Rodenkirchen

Grengel

Buchforst

Kalk

Humboldt-GrembergOstheim

Vingst

Rath/Heumar

Porz

Höhenberg

Poll

Westhoven

Gremberghoven

EnsenEil

Finkenberg

Porz

Zündorf

Langel

Libur

Wahn

Lind

Elsdorf

Wahnheide

Weiß

Sürth

Mülheim

Niehl

Longerich

Mauenheim

Bocklemünd/Mengenich

Ossendorf

FlittardDünnwald

Stammheim

MülheimDellbrück

Holweide

Buchheim

Chorweiler

Worringen

Blumenberg

Roggendorf/Thenhoven MerkenichChorweiler

FühlingenVolkhoven/Weiler

Esch/Auweiler

Pesch

Lindweiler

Heimersdorf

Seeberg

RiehlBilderstöck-

chen

Weidenpesch

LIndenthalInnenstadt

Bickendorf

Ehrenfeld

Neuehrenfeld

Widdersdorf

Müngersdorf

Braunsfeld

Lindenthal

Sülz

Klettenberg

Neustadt-Nord

Altstadt-Nord

Zollstock

Raderthal

Rondorf

Hahnwald

Meschenich

Immendorf

Godorf

Urbach

Bayenthal

Anzahl der Baugenehmigungen

Haus Wohnung1724

Quelle: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de; eigene Darstellung

Abb. 24: Bautätigkeit in den Stadtteilen

Baufertigstellungen Wohnungen pro

1.000 Einwohner

bis 1,00

1,1 bis 2,5

2,6 bis 3,9

4,0 bis 6,4

6,5 und mehr

keine Bautätigkeit

36

www.ksk-immobilien.de| 4.4 Preisreport Köln

EigentumswohnungenDass diese Schwerpunkte in der Bautätigkeit aber nicht, wie bereits dargelegt, automatisch den Nachfragepräferenzen von kaufwilligen Haushalten entsprechen (abgesehen vom Stadtbezirk Lindenthal), zeigen die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen sehr anschaulich. Preisliche Hotspots im Wohnungsbestand liegen in Köln nach wie vor im Altstadt-bereich sowie im Stadtbezirk Lindenthal und in Bereichen von Rodenkirchen (Raderberg, Bayenthal, Marienburg). In Lindenthal, Marienburg und Altstadt-Nord wurden 2013 Bestandswohnungen zu durchschnittlichen Kaufpreisen von rund 3.500 bis 3.800 Euro pro m² angeboten, gefolgt von den anderen innenstadtnahen Stadtteilen Neustadt-Nord, Braunsfeld, Altstadt-Süd, Neustadt-Süd und Bayenthal mit mittleren Angebotspreisen zwischen etwa 3.000 bis unter 3.500 Euro pro m². Angebotspreise von über 5.000 Euro pro m² sind dabei keine Einzelfälle mehr und wurden 2013 − abgesehen von einigen wenigen Ausnahmen in Raderberg, Rodenkirchen und Deutz − ausschließlich in den zuvor genannten Stadtteilen offeriert. Es gibt dabei keine Konzentration auf einen bestimmten Wohnungstyp: Sowohl Erdgeschoss- als auch Etagen-, Dachgeschoss-/Penthouse-, Maisonette- und Terrassenwohnungen liegen mittlerweile in dieser Preiskategorie. Die meisten dieser Wohnungen sind zumindest über 80 m² groß, die Hälfte verfügt über mehr als 120 m² Wohnfläche und etwa 25 Prozent der Objekte bieten besonders kaufkräftigen und anspruchsvollen Haushalten über 150 bis 235 m² Wohnfläche. Der Nachfrageindikator „Hits pro Monat“ deutet dabei mit durch-schnittlich rund 1.400 ein gleichermaßen hohes Interesse von Haushalten an den besonders großen Wohnungen an, wie es im Mittel allen Bestandswohnungen in Köln zukommt.

Junkersdorf

Neustadt-Süd

Altstadt-Süd

KALK

MerheimBrück

Neubrück

Rodenkirchen

Raderberg

Marienburg

Rodenkirchen

Grengel

Buchforst

Kalk


Vingst

Rath/Heumar

Porz

Höhenberg

Poll

Westhoven

Gremberghoven

EnsenEil

Finkenberg

Porz

Zündorf

Langel

Libur

Wahn

Lind

Elsdorf

Wahnheide

Weiß

Sürth

Mülheim

Niehl

Longerich

Mauenheim


Ossendorf

FlittardDünnwald

Stammheim

MülheimDellbrück

Holweide

Buchheim

Chorweiler

Worringen

Blumenberg



Esch/Auweiler

Pesch

Lindweiler

Heimersdorf

Seeberg

RiehlBilderstöck-

chen

Weidenpesch


Bickendorf

Ehrenfeld

Neuehrenfeld

Widdersdorf

Müngersdorf

Braunsfeld

Lindenthal

Sülz

Klettenberg

Neustadt-Nord

Altstadt-Nord

Zollstock

Raderthal

Rondorf

Hahnwald

Meschenich

Immendorf

Godorf

Urbach

Ehrenfeld

bis 1.500 €/m2

1.501 bis 1.800 €/m2

1.801 bis 2.100 €/m2

2.101 bis 2.400 €/m2

2.401 bis 2.700 €/m2

2.701 €/m2 und mehr

zu geringe Angebotszahl

Durchschnitt Köln: 2.245 €/m²

Abb. 25: Kaufpreise für Eigentums-wohnungen − Bestand in €/m²

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH, Datenstand Jahr

2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de

KSK-Immobilien GmbH

37


Die durchschnittlichen Angebotspreise für Bestands-Eigentumswohnun-gen sind in Köln zwischen 2009 und 2013 (Zeitraum von fünf Jahren) insgesamt um 22 Prozent gestiegen.

Differenziert nach einzelnen Stadtteilen sind die Steigerungsraten jedoch sehr unterschiedlich; sie liegen in einer Spanne zwischen -18 in Langel und + 54 Prozent in Raderberg.

Insgesamt haben aber nur vier der 68 Stadtteile eine negative Preisent-wicklung erfahren. Das betrifft neben Langel auch Godorf, Meschenich und Roggendorf (zwischen -11 und -4 Prozent). In die Kategorie mit der stärksten Preissteigerung fallen recht viele der zentralen und beliebten linksrheinischen Stadtteile, wie Altstadt-Nord und -Süd, Neustadt-Nord und -Süd und auch Lindenthal. Um rund 42 bis 45 Prozent sind aber auch die 2013 eingestellten Bestands-Wohnungsangebote im rechtsrheini-schen Deutz sowie in den weniger zentral gelegenen Stadtteilen Ossendorf und Weiß teurer gewesen als 2009.

Grundsätzlich haben sich die durchschnittlichen Angebotspreisniveaus in genau den Stadtteilen am stärksten nach oben entwickelt, in denen die aktuellen Preisniveaus für Bestands-Eigentumswohnungen im stadtweiten Vergleich am höchsten sind (vgl. Abb. 24). Gerade auch in den zentralen und ohnehin schon hochpreisigen Lagen scheinen über den Vergleichszeitraum noch deutliche Preissteigerungspotenziale vorhanden gewesen zu sein bzw. wurde hier seitens der Anbieter das größte Potenzial gesehen, höhere Preisgrenzen auszutesten.

Abb. 26: Preisentwicklung in den Stadt-teilen − Bestand in Prozent

bis unter 8,0 %

8,0 bis 15,9 %

16,0 bis 23,9 %

24,0 bis 31,9 %

32,0 bis 39,9 %

40,0 % und mehr


Durchschnitt Köln: +22 %

Junkersdorf

Neustadt-Süd

Altstadt-Süd

KALK

MerheimBrück

Neubrück

Rodenkirchen

Raderberg

Marienburg

Rodenkirchen

Grengel

Buchforst

Kalk


Vingst

Rath/Heumar

Porz

Höhenberg

Poll

Westhoven

Gremberghoven

EnsenEil

Finkenberg

Porz

Zündorf

Langel

Libur

Wahn

Lind

Elsdorf

Wahnheide

Weiß

Sürth

Mülheim

Niehl

Longerich

Mauenheim


Ossendorf

FlittardDünnwald

Stammheim

MülheimDellbrück

Holweide

Buchheim

Chorweiler

Worringen

Blumenberg



Esch/Auweiler

Pesch

Lindweiler

Heimersdorf

Seeberg

RiehlBilderstöck-

chen

Weidenpesch


Bickendorf

Ehrenfeld

Neuehrenfeld

Widdersdorf

Müngersdorf

Braunsfeld

Lindenthal

Sülz

Klettenberg

Neustadt-Nord

Altstadt-Nord

Zollstock

Raderthal

Rondorf

Hahnwald

Meschenich

Immendorf

Godorf

Urbach

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH, Daten-

stand 2009 und 2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de

Ehrenfeld

38

www.ksk-immobilien.de| | 4.4 Preisreport Köln

Tab. 4: Kaufpreise für Eigentumswohnungen − nach Baujahresklassen in €/m2

Die durchschnittlichen Angebotspreise, nach Wohnflächen klassifiziert (vgl. Tab. 3), zeigen darüber hinaus eine deutliche Tendenz: Die verschiedensten Haushaltstypen (Singles, Paare ohne Kinder und auch Familien) präferieren eine Wohnung in den beliebten, linksrheinischen, möglichst zentralen Lagen von Köln, weshalb vor allem in der Innen-stadt, in Rodenkirchen sowie Lindenthal die Angebotspreise im Durchschnitt über alle Flächenklassen hinweg besonders hoch sind und in vielen Fällen den Kölner Gesamt-durchschnitt deutlich übersteigen. Ehrenfeld und Nippes haben insgesamt weniger richtig hochpreisige „In-Viertel“ und stechen daher hinsichtlich des Durchschnittpreises weniger stark hervor.

Besonders große, vermutlich exklusive Wohnungen mit über 150 m² wurden 2013 auch im Neubau ausschließlich in den bislang genannten Stadtbezirken in ausreichender Menge angeboten; auf Ebene der Gesamtstadt übertreffen diese Objekte (Bestand und

Neubau) die mittleren Angebotspreise aller übrigen Klassen. Rund ein Viertel der Objekte sind nach eigenen Angaben der Anbieter Penthousewohnungen gewesen.

Die durchschnittlichen Angebotspreise nach Baujahresklassen können als Indiz für die Zahlungsbereitschaft von Haushalten für bestimmte Objektqualitäten gesehen werden: In den meisten Stadtbezirken sind Objekte aus den 1950er und 1960er Jahren angesichts ihrer sehr einfachen Bauqualität im Vergleich am günstigsten, wenngleich offenbar eine Bereitschaft besteht, zugunsten der gewünschten Wohnlage schlechtere Bestandsqualitä-ten für Durchschnittpreise von immerhin knapp über 3.000 Euro pro m² in Kauf zu nehmen. Wohnungen in gründerzeitlichen Gebäuden mit Altbaucharme sowie neueren Baujahres ab 2000 markieren aufgrund der hohen Nachfrage jeweils die Preisobergrenzen und sind auch im gesamtstädtischen Durchschnitt am teuersten.

Stadtbezirk bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Innenstadt 3.603 3.233 3.015 3.122 3.446 4.432 4.299

Rodenkirchen 2.906 2.301 2.375 2.279 2.554 2.951 4.210

Lindenthal 3.336 3.216 2.822 2.175 2.650 3.380 3.768

Ehrenfeld 2.926 2.262 1.836 1.638 2.650 2.880 3.096

Nippes 3.076 2.389 1.959 2.111 2.473 2.780 3.201

Chorweiler 1.863 --- 1.746 1.453 2.110 2.389 2.377

Porz 1.879 --- 1.401 1.521 1.943 2.326 2.766

Kalk --- 1.858 1.453 1.477 1.804 2.430 2.661

Mülheim 2.257 1.945 1.700 1.788 2.057 2.517 2.922

Köln 3.178 2.661 2.042 1.975 2.399 2.957 3.557

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH, Datenstand Jahr 2013

Tab. 3: Kaufpreise für Eigentumswohnungen − Bestand und Neubau in €/m2 nach Wohnflächenklassen

Stadtbezirk

bis 60 m2 bis 90 m2 bis 120 m2 bis 150 m2 ab 151 m2

Innenstadt 3.044 3.993 3.191 4.526 3.444 4.504 3.922 4.311 3.669 4.355

Rodenkirchen 1.954 4.310 2.273 4.171 2.598 4.055 3.314 4.230 3.732 4.963

Lindenthal 2.255 3.642 2.414 3.650 2.550 3.611 2.748 3.884 3.821 4.144

Ehrenfeld 2.018 --- 2.411 3.054 2.593 3.114 3.048 3.055 2.006 3.508

Nippes 2.044 2.983 2.227 3.137 2.412 3.195 2.686 3.223 2.545 3.562

Chorweiler 1.551 --- 1.645 2.373 1.916 2.339 2.108 --- --- ---

Porz 1.527 3.069 1.645 2.539 1.557 2.816 1.953 3.516 2.249 ---

Kalk 1.496 2.614 1.526 2.676 1.698 2.678 1.870 2.665 --- ---

Mülheim 1.688 --- 1.929 2.932 2.085 2.820 2.334 3.227 1.855 ---

Köln 2.043 3.518 2.123 3.353 2.357 3.466 2.889 3.649 3.357 4.241

Neubau Bestand


Neubau Bestand

KSK-Immobilien GmbH

39

|4.4 Preisreport Köln |

Abb. 27: Mietpreise für Wohnungen − Bestand in €/m²

MietwohnungenDie Struktur des Mietwohnungsmarktes unterscheidet sich nach wie vor kaum von dem für Eigentumswohnungen. Allerdings rangiert im Mietsegment auch Sülz unter den höchstpreisigen Stadtteilen mit durchschnittlichen Angebotsmieten jenseits der 10,50 Euro pro m².

Etwa 11 Prozent aller 2013 über ImmobilienScout24 angebotenen Bestandswohnungen kosteten ab 12,00 Euro pro m² (mittlere Wfl.: 70 m²). Zu fast 50 Prozent konzentrierten sich diese Objekte in der Innenstadt, gefolgt von Sülz und Ehrenfeld mit rund 9 Prozent. Etwa 25 Prozent aller Bestandsangebote in Köln liegen zwischen 10,00 und 12,00 Euro pro m² bei gleichem Wohnflächenmittel.

Auf der rechten Rheinseite halten sich die „Überschwappeffekte“ bislang in Grenzen; Durchschnittspreise zwischen 9,51 und 10,50 Euro pro m² werden nur in Deutz in unmittelbarer Nachbarschaft zur Alt- und Neu-stadt aufgerufen. Abgesehen von Rath/Heumar beschränken sich Gebiete mit durchschnittlichen Angebotspreisen zwischen 8,51 und 9,50 Euro pro m² auf rheinnahe Lagen.

Angesichts der enorm hohen Quadratmeterpreise bis zu in der Spitze fast 17,00 Euro pro m² im Bestand sind auch Gesamtpreise von über 1.000 Euro pro Monat für Wohnungen mit einer gemittelten Wohnfläche von rund 120 m² (65 bis 280 m²) keine Seltenheit mehr (ein Zehntel des gesamten Bestandsangebotes im Jahr 2013). Gleichzeitig wird diesen Objekten mit im Schnitt fast 1.300 Hits pro Monat pro Objekt trotz des hohen Gesamtpreises eine sehr hohe Nachfrage zuteil. Fast 70 Prozent der Objekte liegen dabei in den zentralen Stadtteilen der Innenstadt, Lindenthal, Sülz und Rodenkirchen. Das größte Nachfragerinteresse erreichen in genannten Preisregionen vor allem Wohnungen in Sülz, Ehrenfeld, Neuehrenfeld und Nippes (über 2.000 Hits pro Monat). Vergleichsweise groß war auch das Angebotsportfolio in Marienburg, Junkersdorf, Braunsfeld und Mülheim (insgesamt 15,6 Prozent). Der Nachfrageindikator hierfür lag mit 770 Hits pro Monat jedoch unter dem Gesamtstadtdurchschnitt.

bis 6,50 €/m2

6,51 bis 7,50 €/m2

7,51 bis 8,50 €/m2

8,51 bis 9,50 €/m2

9,51 bis 10,50 €/m2

10,51 €/m2 und mehr

Durchschnitt Köln: 9,26 €/m²

Junkersdorf

Neustadt-Süd

Altstadt-Süd

KALK

MerheimBrück

Neubrück

Rodenkirchen

Raderberg

Marienburg

Rodenkirchen

Grengel

Buchforst

Kalk


Vingst

Rath/Heumar

Porz

Höhenberg

Poll

Westhoven

Gremberghoven

EnsenEil

Finkenberg

Porz

Zündorf

Langel

Libur

Wahn

Lind

Elsdorf

Wahnheide

Weiß

Sürth

Mülheim

Niehl

Longerich

Mauenheim


Ossendorf

FlittardDünnwald

Stammheim

MülheimDellbrück

Holweide

Buchheim

Chorweiler

Worringen

Blumenberg



Esch/Auweiler

Pesch

Lindweiler

Heimersdorf

Seeberg

RiehlBilderstöck-

chen

Weidenpesch


Bickendorf

Ehrenfeld

Neuehrenfeld

Widdersdorf

Müngersdorf

Braunsfeld

Lindenthal

Sülz

Klettenberg

Neustadt-Nord

Altstadt-Nord

Zollstock

Raderthal

Rondorf

Hahnwald

Meschenich

Immendorf

Godorf

Urbach

Ehrenfeld

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH,

Datenstand 2009 und 2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de

40


Im Mietwohnungssegment ist die Preisentwicklung mit + 10 Prozent in der Gesamtstadt im Vergleich zum Eigentumssegment moderater verlaufen. Gleichzeitig ist aber auch hier eine deutliche Differenzierung zwischen den einzelnen Stadtteilen erkennbar.

Leicht negative Entwicklungen (zwischen - 1,6 und - 0,7 Prozent) haben gegenüber 2009 die Stadtteile Buchheim, Bickendorf und Lindweiler erfahren. Die übrigen Bereiche von Köln liegen durchweg im positiven Bereich. Die stärksten Veränderungen kommen mit rund + 14 bis + 21 Prozent Nippes, Humboldt/Gremberg, Immendorf, Mauenheim, Ostheim, Merkenich, Westhoven und Roggendorf/Thenhoven zu. Wie die Abbildung 26 zeigt, handelt es sich abgesehen von Nippes und Westhoven in dem Zusammenhang flächendeckend um Stadtteile, die im gesamtstädtischen Kontext auch 2013 nach wie vor durch deutlich unterdurchschnittliche Preisniveaus charakterisiert waren. Im Jahr 2013 haben Wohnungen hier im Durchschnitt zwischen rund 6,00 und 8,50 Euro pro m² gekostet, lagen folglich noch immer deutlich unterhalb des durchschnittlichen Mietprei-ses von Köln.

Innerhalb der Klasse, die die Stadtteile mit einer Preissteigerung von + 10 bis unter 12 Prozent abbildet, ist keine eindeutige Konzentration auf niedrig- oder hochpreisige Gebiete in Köln zu erkennen. Mit Niehl, Longerich, Weidenpesch und Mülheim sind wiederum Stadtteile dabei, die angesichts eines niedrigen Ausgangspreisniveaus im Jahr 2009 (zwischen 7,00 und 8,00 Euro pro m²) eine hohe Steigerungsrate bis 2013 aufweisen. Auch diese erreichen dadurch jedoch nicht den gesamtstädti-schen Durchschnitt. Darüber hinaus sind der gleichen Preissteigerungs-klasse mit Klettenberg, Neu- und Altstadt-Süd und Braunsfeld aber auch Stadtteile mit schon deutlich höherem Ausgangspreisniveau zuzuordnen (rund 9,00 bis 10,00 Euro pro m²), die 2013 zu den höchstpreisigen Stadtteilen in ganz Köln gehörten.

Folglich scheinen Mietsteigerungen in eher mittleren Lagen noch umfangreicher möglich, während sehr deutliche Preissteigerungen in den beliebtesten Lagen nur noch punktuell durchgesetzt werden können.

bis unter 6,0 %

6,0 bis 7,9 %

8,0 bis 9,9 %

10,0 bis 11,9 %

12,0 bis 13,9 %

14,0 % und mehr



Abb. 28: Preisentwicklung in den Stadtteilen − Bestand in Prozent

Junkersdorf

Neustadt-Süd

Altstadt-Süd

KALK

MerheimBrück

Neubrück

Rodenkirchen

Raderberg

Marienburg

Rodenkirchen

Grengel

Buchforst

Kalk


Vingst

Rath/Heumar

Porz

Höhenberg

Poll

Westhoven

Gremberghoven

EnsenEil

Finkenberg

Porz

Zündorf

Langel

Libur

Wahn

Lind

Elsdorf

Wahnheide

Weiß

Sürth

Mülheim

Niehl

Longerich

Mauenheim


Ossendorf

FlittardDünnwald

Stammheim

MülheimDellbrück

Holweide

Buchheim

Chorweiler

Worringen

Blumenberg

Roggendorf/Thenhoven Merkenich

Chorweiler


Esch/Auweiler

Pesch

Lindweiler

Heimersdorf

Seeberg

RiehlBilderstöck-

chen

Weidenpesch


Bickendorf

Ehrenfeld

Neuehrenfeld

Widdersdorf

Müngersdorf

Braunsfeld

Lindenthal

Sülz

Klettenberg

Neustadt-Nord

Altstadt-Nord

Zollstock

Raderthal

Rondorf

Hahnwald

Meschenich

Immendorf

Godorf

Urbach



Ehrenfeld

KSK-Immobilien GmbH

41


Tab. 6: Mietpreise für Wohnungen − nach Baujahresklassen in €/m2

Stadtbezirk bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Innenstadt 11,59 11,17 10,81 10,87 10,17 10,65 13,14

Rodenkirchen 10,90 9,87 9,23 9,16 9,87 10,05 11,02

Lindenthal 11,57 10,62 10,32 9,66 10,38 10,77 12,42

Ehrenfeld 10,53 9,06 9,00 8,67 9,79 10,27 11,80

Nippes 10,63 9,68 8,77 9,03 8,87 9,70 10,90

Chorweiler 8,87 --- 7,50 6,74 7,45 8,37 9,42

Porz 8,24 7,85 7,38 7,66 8,09 8,42 9,45

Kalk 8,54 8,35 7,93 7,82 8,74 8,14 10,09

Mülheim 8,87 7,97 7,92 8,08 8,36 9,15 9,98

Köln 10,69 9,68 8,99 8,82 9,22 9,81 11,36


Neubau Bestand

Stadtbezirk

bis 60 m2 bis 90 m2 bis 120 m2 bis 150 m2 ab 151 m2

Innenstadt 11,21 12,98 10,40 13,09 10,66 12,82 11,50 13,59 12,08 14,04

Rodenkirchen 9,82 11,41 9,11 11,04 9,58 10,84 10,56 10,78 12,24 11,28

Lindenthal 10,69 13,25 9,85 12,12 10,06 12,13 10,36 12,95 11,14 13,37

Ehrenfeld 9,94 13,38 8,96 11,51 9,20 11,15 9,56 11,94 8,94 ---

Nippes 9,46 11,45 8,89 10,72 9,25 10,92 9,35 10,93 10,85 ---

Chorweiler 7,80 9,33 7,07 9,56 7,69 9,26 8,17 --- 6,28 ---

Porz 8,27 9,60 7,46 9,41 7,51 9,49 8,17 8,55 7,61 9,91

Kalk 8,47 10,20 7,61 9,83 8,11 10,17 8,35 10,04 8,63 ---

Mülheim 8,55 9,71 7,88 9,99 8,28 9,96 8,57 10,43 8,96 10,57

Köln 9,71 11,88 8,70 11,09 9,25 11,14 10,28 12,12 10,98 12,35


Tab. 5: Mietpreise für Wohnungen − Bestand und Neubau in €/m2 nach Wohnflächenklassen

Neubau Bestand

Im Neubau reichen die Quadratmeterpreise für Mietwohnungen mittlerweile an 18,00 Euro pro m² heran. Dabei handelt es sich zumeist um ganz kleine Wohnungen bzw. Apartments oder aber große exklusive Penthousewohnungen, die für besonders anspruchsvolle und kaufkräftige Zielgruppen bestimmt sind. Naturgemäß ist der Anteil der Wohnungen mit hohen Gesamtpreisen im Neubau deutlich höher als im Bestand − auf 1.000 Euro Gesamt-miete und mehr kommen rund 43 Prozent aller eingestellten Neubau-Mietwohnungsange-bote. Im Durchschnitt werden den Haushalten dabei mit im Durchschnitt 115 m² ähnlich große Wohnflächen geboten wie im Bestandssegment (vgl. S. 37).

Die Nachfragekennziffer ist mit 760 Hits pro Monat pro Objekt im Neubau auf gutem Niveau, jedoch niedriger als im Bestand. Darin zeigt sich, dass die gehobenen Preis-niveaus von Neubauobjekten insbesondere in den zentralen Lagen das Budget vieler Wohnungssuchender übertreffen.Die Differenzierung nach Baualtersklassen auf Gesamtstadtebene lässt erkennen, dass Wohnungen aus der Gründerzeit etwa 1,00 Euro pro m² teurer sind als Bestandswohnun-gen mit dem Baujahr 1919 bis 2008.

42

www.ksk-immobilien.de| 4.4 Preisreport Köln

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH, Jahr 2013

150.000 bis 250.000 €

250.001 bis 300.000 €

300.001 bis 350.000 €

350.001 bis 400.000 €

400.001 € und mehr


Durchschnitt Köln: rund 335.000 Euro

Abb. 29: Kaufpreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften − Bestand in €

EigenheimeDer Markt für bestehende Doppelhaushälften und Reihenhäuser deckt nicht das gesamte Stadtgebiet mit einer ausreichenden Angebotszahl ab. Dies betrifft vor allem die innerstädtischen Stadtteile, aber auch einige daran angrenzende Bereiche wie u. a. Lindenthal, Marienburg, Raderberg, Bayenthal. Freistehende Eigenheime nehmen etwa rund ein Drittel des Bestandseigenheimmarktes ein.

Auch wenn einige der innerstädtischen Stadtteile aufgrund geringer Fallzahlen nicht in die Auswertung einbezogen werden konnten, ist dennoch wie schon bei den Geschosswohnungen auch hier eine Konzen-tration höherer Gesamtpreise in den identifizierten beliebten Stadtteilen zu erkennen. Das im Durchschnitt höchste Preisniveau konzentriert sich auch in diesem Segment ausschließlich auf den linksrheinischen Teil von Köln.

Der höchste durchschnittliche Angebotspreis wurde im Stadtteil Hahnwald aufgerufen; er lag bei rund 732 TEuro, jedoch im Zusammen-hang mit 215 m² Wohn- und fast 900 m² Grundstücksfläche (Gesamt-stadt: 136 m² Wfl., 338 m² Gfl.), was auf eher exklusive Objekte schließen lässt. Bei geringem Angebot erreichen Sülz, Müngersdorf, Junkersdorf, Nippes, Rodenkirchen und Neuehrenfeld mit rund 475 bis 640 TEuro bereits deutlich niedrigere Angebotspreise bei aber auch kleineren Flächenangaben (Wfl.: 146 − 174 m², Gfl.: 260 − 450 m²). Der Stadtteil Widdersdorf bewegt sich hinsichtlich des durchschnittlichen Bestands-angebotspreises sowie auch der Wohn- und Grundstücksfläche vollstän-dig im durchschnittlichen Bereich der Stadt. Dabei haben die Angebots- und Nachfragekarten (vgl. Abb. 13, 15) gezeigt, dass Doppelhäuser im Bestand stärker gefragt waren als Reihenhäuser. Vermutlich ist diese Beobachtung auf die schon eher dörfliche Struktur des Stadtteils und seine Entfernung zur Innenstadt zurückzuführen, weshalb Nachfrager hier die individuellere Bauform bevorzugen.

Junkersdorf

Neustadt-Süd

Altstadt-Süd

KALK

MerheimBrück

Neubrück

Rodenkirchen

Raderberg

Marienburg

Rodenkirchen

Grengel

Buchforst

Kalk


Vingst

Rath/Heumar

Porz

Höhenberg

Poll

Westhoven

Gremberghoven

EnsenEil

Finkenberg

Porz

Zündorf

Langel

Libur

Wahn

Lind

Elsdorf

Wahnheide

Weiß

Sürth

Mülheim

Niehl

Longerich

Mauenheim


Ossendorf

FlittardDünnwald

Stammheim

MülheimDellbrück

Holweide

Buchheim

Chorweiler

Worringen

Blumenberg



Esch/Auweiler

Pesch

Lindweiler

Heimersdorf

Seeberg

RiehlBilderstöck-

chen

Weidenpesch


Bickendorf

Ehrenfeld

Neuehrenfeld

Widdersdorf

Müngersdorf

Braunsfeld

Lindenthal

Sülz

Klettenberg

Neustadt-Nord

Altstadt-Nord

Zollstock

Raderthal

Rondorf

Hahnwald

Meschenich

Immendorf

Godorf

Urbach


Datenstand Jahr 2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de

Ehrenfeld

KSK-Immobilien GmbH

43

|4.4 Preisreport Köln |

Die Preissteigerungen im Segment der Bestands-Doppelhaushälften und -Reihenhäuser waren insgesamt über die Gesamtstadt gesehen mit +44 Prozent deutlich stärker ausgeprägt als bei den Wohnungen im Geschosswohnungsbau. Dabei reicht die Spanne von rund +44 Prozent in Godorf und +87 Prozent in Weiden.

Eine negative sowie vergleichsweise moderat positive Preisentwicklung ist fast ausschließlich Stadtteilen zuzuordnen, die auch im Jahr 2013 hinsichtlich ihres Gesamtpreisniveaus deutlich unter dem Gesamtstadt-niveau liegen; nur Rondorf und Vogelsang hatten aktuell ein überdurch-schnittliches Preisniveau erlangt.

Insgesamt ist relativ klar zu erkennen, dass bestehende Eigenheime, die im westlichen Stadtgebiet auf den Markt treten, zu deutlich höheren durchschnittlichen Angebotspreisen als noch vor fünf Jahren offeriert werden. Gleiches gilt aber auch für Teilbereiche im östlichen Stadtgebiet wie Eil und Brück.

bis unter 5,0 %

5,0 bis 19,9 %

20,0 bis 34,9 %

35,0 bis 49,9 %

50,0 bis 64,9 %

65,0 % und mehr



Abb. 30: Preisentwicklung in den Stadtteilen − Bestand in Prozent

Junkersdorf

Neustadt-Süd

Altstadt-Süd

KALK

MerheimBrück

Neubrück

Rodenkirchen

Raderberg

Marienburg

Rodenkirchen

Grengel

Buchforst

Kalk


Vingst

Rath/Heumar

Porz

Höhenberg

Poll

Westhoven

Gremberghoven

EnsenEil

Finkenberg

Porz

Zündorf

Langel

Libur

Wahn

Lind

Elsdorf

Wahnheide

Weiß

Sürth

Mülheim

Niehl

Longerich

Mauenheim


Ossendorf

FlittardDünnwald

Stammheim

MülheimDellbrück

Holweide

Buchheim

Chorweiler

Worringen

Blumenberg



Esch/Auweiler

Pesch

Lindweiler

Heimersdorf

Seeberg

RiehlBilderstöck-

chen

Weidenpesch


Bickendorf

Ehrenfeld

Neuehrenfeld

Widdersdorf

Müngersdorf

Braunsfeld

Lindenthal

Sülz

Klettenberg

Neustadt-Nord

Altstadt-Nord

Zollstock

Raderthal

Rondorf

Hahnwald

Meschenich

Immendorf

Godorf

Urbach



44


Nach wie vor ist im Eigenheimsegment (hier DHH und RH) eine Differenzierung in ein eher günstiges und ein exklusives Segment erkennbar. Im Stadtbezirk Lindenthal sind im Jahr 2013 Bestandseigenheime im Durchschnitt besonders teuer gewesen, wohingegen Porz das im Durchschnitt günstigste Preissegment vertritt.

Bestandshäuser für unter 100 TEuro werden im Stadtgebiet kaum noch angeboten, dafür reicht die Preisspanne bis fast 900 TEuro in der Spitze. 11 Prozent des Angebotsportfolios liegen über einem Preis von einer halben Million, die meisten Angebote kamen dabei nur in den Stadtteilen Hahnwald, Müngersdorf, Junkersdorf, Sülz und Rodenkirchen vor. Im Vergleich dieser Stadtteile wird eines ganz deutlich: In Hahnwald und Müngersdorf lagen die Durchschnittspreise zwar mit etwa 710 bis 780 TEuro am höchsten − zur Erreichung solcher Preisniveaus mussten diese Objekte aber mit deutlich höheren Wohn- und

Grundstücksflächen aufwarten als Eigenheime in den anderen drei genannten Stadtteilen. Um im Wunschstadtteil ein Eigenheim kaufen zu können, müssen Nachfrager folglich Kompromisse hinsichtlich der Wohn- und Grundstücksfläche eingehen, wenn sie Bud-getrestriktionen unterlegen sind und nicht in andere Stadtteile ausweichen möchten.

Grundsätzlich zeigt die Differenzierung nach Objekttyp die gewöhnliche Preisstaffelung vom Reihenhaus zum freistehenden Eigenheim. In einigen Fällen aber, und zwar mit zunehmender Nähe zur Innenstadt, wurden Reihenhäuser trotz meist kleinerer Wohn- und Grundstücksflächen im Mittel teurer angeboten. Das gilt bspw. für Ehrenfeld und Lindenthal, aber auch bedingt für Kalk und Mülheim (hier waren zumindest die Wohn-flächen im Durchschnitt größer). Sicherlich können hinter solchen Tendenzen immer auch mikrolagespezifische Faktoren stehen. Dies ist im Einzelfall durch Experten zu prüfen.

Tab. 7: Kaufpreise für Doppelhaushälften und Reihenhäuser − nach Baujahresklassen in €

Stadtbezirk bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Innenstadt --- --- --- --- --- --- ---

Rodenkirchen --- 346.273 348.812 379.615 432.348 474.875 395.281

Lindenthal --- 537.722 406.100 406.824 --- 622.467 475.713

Ehrenfeld --- 380.804 292.297 --- --- --- 447.631

Nippes --- 254.320 326.085 --- --- 432.222 369.680

Chorweiler --- 305.100 237.844 291.118 325.180 340.385 297.557

Porz 195.000 304.925 225.793 276.803 307.195 356.404 317.670

Kalk 247.400 308.056 305.439 285.474 --- 323.789 367.749

Mülheim 263.191 292.200 286.653 339.019 --- 331.583 349.768

Köln 266.021 338.012 305.028 325.495 385.685 401.841 375.054

Tab. 8: Kaufpreise für Eigenheime − Bestand und Neubau in € nach Haustypen

Stadtbezirk

FEFH DHH RH

Innenstadt 800.383 --- --- --- --- ---

Rodenkirchen 633.145 659.585 435.909 414.923 361.680 ---

Lindenthal 721.475 648.872 486.716 473.073 450.117 484.223

Ehrenfeld 372.000 --- 323.071 440.947 326.349 ---

Nippes 497.309 --- 445.429 429.306 306.710 351.176

Chorweiler 357.396 400.524 330.530 298.130 278.252 296.804

Porz 314.688 369.085 342.935 333.481 252.264 311.920

Kalk 469.141 449.224 376.009 367.774 272.747 367.712

Mülheim 426.120 --- 337.897 341.394 266.473 372.100

Köln 498.901 521.004 384.781 397.597 311.228 348.468


Neubau Bestand


Neubau Bestand

KSK-Immobilien GmbH

45

|

-29

934

855

3052

5370

11962

656

5799

4230 827

4.5 Preisreport Rhein-Erft-Kreis |

4.5 Preisreport Rhein-Erft-Kreis

BautätigkeitIm Rhein-Erft-Kreis lagen die Schwerpunkte der Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner vor allem in der unmittelbar an Köln angrenzenden Gemeinde Frechen (4,7) sowie in Bedburg (2,9). Die hohen Baugenehmi-gungszahlen aus 2011 hatten schon im vorangegangenen Marktbericht eine hohe Bautätigkeit vor allem in Frechen erwarten lassen. Insgesamt liegt der Kreis mit einer Gesamtbauintensität von 1,9 deutlich hinter Köln (2,9).

Im Allgemeinen liegt der Schwerpunkt der Bautätigkeit 2012 in allen Gemeinden des Rhein-Erft-Kreises auf Wohnungen in Ein- und Zwei-familienhäusern, während Wohnungen in Mehrfamilienhäusern jeweils deutlich unterrepräsentiert waren. Eine kleine Differenzierung ist in dieser Hinsicht allerdings vorzunehmen: Aufgrund der räumlichen Nähe zur Metropole sind zumindest in den direkten Nachbargemeinden zu Köln (abgesehen von Pulheim) geringe Bauintensitäten in diesem Segment von 0,1 in Hürth und Wesseling bis 0,3 in Frechen zu konstatie-ren. Diese Märkte haben also eine gewisse Relevanz für den Geschoss-wohnungsbau in der Region.

Die Baugenehmigungen 2012 zeigen wieder ähnliche Schwerpunkte zu erwartender Baufertigstellungen. Abgesehen von Wesseling wurden wiederum im ersten Ring um Köln die meisten Wohnungen im Geschoss-wohnungsbau genehmigt; als Ausnahme im „zweiten Ring“ ist auch Kerpen zu diesen Gemeinden zu zählen. Abgesehen von Kerpen wird sich daher die Verteilung von Fertigstellungen auf die Segmente auch zunächst wie gehabt weiter fortsetzen.

Abb. 31: Bautätigkeit in den Gemeinden

Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; eigene Darstellung


Haus Wohnung1724


1.000 Einwohner

0,8 bis 1,5

1,6 bis 2,0

2,1 bis 2,5

2,6 und mehr

Bedburg

Elsdorf

Bergheim

Pulheim

Frechen

Kerpen

Erftstadt

Brühl

Hürth

Wesseling

46

www.ksk-immobilien.de|

Bedburg

Elsdorf

Bergheim

Pulheim

Frechen

Kerpen

Erftstadt

Brühl

Hürth

Wesseling

873 €/m²

1.130 €/m²1.684 €/m²

1.148 €/m²

1.026 €/m²

1.805 €/m²

1.795 €/m²

1.226 €/m²

1.704 €/m²1.323 €/m²

| 4.5 Preisreport Rhein-Erft-Kreis

+11 %

-1 %+15 %

+44 %

+4 %

+11 %

+9 %

-5 %

+6 %+3 %

EigentumswohnungenIn der nebenstehenden Abbildung 31 ist anknüpfend daran zu erkennen, dass nach wie vor in Gemeinden im ersten Gürtel um Köln (eine Ausnahme bildet Wesseling) im Durchschnitt die höchsten Angebotspreise pro m² aufgerufen werden − diese liegen etwa 400 bis 500 Euro pro m² über denen der weiter westlich gelegenen Gemeinden. Insofern haben sich die im Marktbericht 2013 fest-gestellten Strukturen weiter verfestigt. Im Vergleich zum Jahr 2009 sind die Angebotspreise in Pulheim, Frechen, Hürth und Brühl um rund 6 bis 15 Prozent gestiegen, aber auch Bergheim und Elsdorf haben angesichts eines niedrigen Ausgangsniveaus immense Preissteigerungen gegenüber 2009 erfahren.

Gemeinde/Stadt

bis 60 m2 bis 90 m2 bis 120 m2 ab 121 m2

Bedburg 924 --- 1.180 --- --- --- --- ---

Bergheim 934 --- 829 --- 859 1.791 1.180 ---

Brühl 1.597 --- 1.766 2.533 1.793 2.488 1.475 ---

Elsdorf --- --- 1.206 --- 1.104 --- --- ---

Erftstadt 1.218 --- 1.140 --- 1.456 --- 1.431 ---

Frechen 1.709 --- 1.734 2.475 2.035 2.536 1.742 2.407

Hürth 1.771 2.928 1.764 2.524 1.872 2.493 1.989 ---

Kerpen 924 --- 1.055 --- 975 --- 1.219 ---

Pulheim 1.575 --- 1.570 2.686 1.827 2.726 2.044 ---

Wesseling 1.290 --- 1.275 --- 1.375 --- --- ---

Rhein-Erft-Kreis 1.330 2.764 1.279 2.515 1.336 2.450 1.573 2.390

Quelle: InWIS Forschung und Beratung GmbH, Datenstand Jahr 2013

Tab. 9: Kaufpreise für Eigentumswohnungen − Bestand und Neubau in €/m2

nach Wohnflächenklassen

Neubau Bestand


Abb. 32:Kaufpreise für Eigentumswoh-nungen − Bestand in €/m2

bis 1.000 €/m2

1.001 bis 1.200 €/m2

1.201 bis 1.400 €/m2

1.601 bis 1.800 €/m2


Prozentuale Angabe: Preisentwicklung 2009 bis 2013 (Kreisdurchschnitt: +9,3 %)

Kreisdurchschnitt: 1.323 €/m²

KSK-Immobilien GmbH

47

|4.5 Preisreport Rhein-Erft-Kreis |

Insgesamt ist die Preisstruktur im Kreis sehr ausdifferenziert − das Bestandssegment weist eine Spannbreite von 250 Euro pro m² in Bergheim bis etwa 3.300 Euro pro m² in Frechen auf. Der mittlere Quadratmeterpreis für Bestands-Eigentumswohnungen liegt im gesamten Rhein-Erft-Kreis bei 1.323 Euro pro m², also rund 900 Euro pro m² unter dem Durchschnitt der Metropole Köln.

Folglich stellen Objekte, die zu Preisen oberhalb von 3.000 Euro pro m² angeboten werden, einen sehr geringen Anteil dar (0,6 Prozent) und werden neben einzelnen großen Wohnungen etwas neueren Baujahres und in vermutlich entsprechend guten Lagen in Hürth und Pulheim überwiegend für kleinere bis mittelgroße Wohnungen verlangt.

Gesamtpreise von 400 bis 600 TEuro werden für besonders große Wohnungen zwar erzielt (die durch-schnittliche Wohnfläche liegt dabei um 235 m²), stellen aber mit 0,4 Prozent einen sehr geringen Anteil

am Marktgeschehen dar. Der Großteil der Wohnungen (55 Prozent) wird mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 70 m² zu Gesamtpreisen bis unter 100 TEuro angeboten, gefolgt von Objekten mit durchschnittlich 87 m² und Gesamtpreisen zwischen 100 und 200 TEuro.

In Bergheim wurden mit rund 830 Euro pro m² (Wfl. bis 90 m²) die güns-tigsten Wohnungen im Jahr 2013 auf dem Markt angeboten (vgl. Tab. 9). Den Durchschnittspreis haben − so zeigt es der Baujahresklassenvergleich − in Bergheim vor allem Wohnungen negativ beeinflusst, die aus Jahren bis 1989 stammen und entsprechend einfache Bauqualitäten aufweisen.

Im Neubausegment sind im Rhein-Erft-Kreis vor allem Wohnungen bis 60 m² und jenseits der 120 m² unterrepräsentiert. Das Angebot konzentrierte sich (in für die Auswertung ausreichender Zahl) 2013 dabei auf die Städte Brühl, Frechen, Hürth und Pulheim (anders als im Jahr 2012, wo außer in Elsdorf in allen Gemeinden neue Objekte über die herangezogenen Medien offeriert wurden). Im Durchschnitt des Rhein-Erft-Kreises ist vor allem im Neubau erkennbar, dass mit zunehmender Wohnfläche ein niedrigerer Quadratmeterpreis veranschlagt wird − für die besonders gefragten Gemeinden Pulheim und Frechen galt dies nicht flächendeckend. Wohnungen zwischen 91 und 120 m² waren sogar im Durchschnitt teurer als kleinere Objekte. Diese Entwicklung kann durchaus eine Folge des aus Köln „überschwappenden“ Nachfragedrucks sein.

Ähnliches ist mit Hilfe der Baujahresklassendifferenzierung erkennbar: In einigen Gemeinden des Kreises sind Wohnungen aus den Nachkriegs-jahren im Durchschnitt günstiger angeboten worden als Objekte bspw. aus der Gründerzeit. In Frechen, Hürth, Brühl und Pulheim hat die hohe Nachfrage − ähnlich wie in der Metropole Köln − zur Folge, dass sogar für qualitativ weniger gute Objekte vglw. hohe Angebotspreise angesetzt werden.


Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Bedburg --- --- --- 931 1.344 --- ---

Bergheim 1.387 --- 756 739 1.483 1.623 1.758

Brühl --- --- 1.447 1.729 1.780 --- 2.460

Elsdorf --- --- --- 1.048 1.233 --- ---

Erftstadt --- --- 1.002 1.000 1.397 1.610 2.683

Frechen 1.444 --- 1.512 1.547 1.985 2.182 2.524

Hürth 841 2.168 1.563 1.660 1.921 2.270 2.629

Kerpen --- --- 998 877 1.403 1.788 2.106

Pulheim --- --- 1.433 1.537 1.884 2.256 2.678

Wesseling --- --- 1.316 1.204 1.456 --- ---

Rhein-Erft-Kreis 1.308 1.645 1.139 1.093 1.684 1.989 2.486


Neubau Bestand

48

www.ksk-immobilien.de|

Bedburg

Elsdorf

Bergheim

Pulheim

Frechen

Kerpen

Erftstadt

Brühl

Hürth

Wesseling

5,75 €/m²

5,32 €/m²7,86 €/m²

5,68 €/m²

6,56 €/m²

7,66 €/m²

7,86 €/m²

6,68€/m²

7,50 €/m² 6,81 €/m²

| 4.5 Preisreport Rhein-Erft-Kreis

+4 %

-1 %+6 %

+3 %

+8 %

+3 %

+5 %

+6 %

+10 % +1 %

MietwohnungenHinsichtlich des Bestands-Mietsegments ist die preisbedingte Zonierung des Rhein-Erft-Kreises grundsätzlich weiterhin vorhanden. Die direkten Nachbargemeinden zu Köln (mit der Ausnahme von Wesseling) liegen ohne Ausnahme im Durchschnitt über 7,50 Euro pro m². Während Bedburg, Bergheim und Elsdorf nicht über 5,75 Euro pro m² gelangen, liegen die Gemeinden im Südwesten sowie Wesseling im Mittelfeld. Im Vergleich zum Kaufsegment ist die Preissteigerung hier deutlich moderater verlaufen.

Gemeinde/Stadt


Bedburg 5,91 --- 5,04 --- 6,01 7,26 5,56 ---

Bergheim 6,47 --- 5,57 7,45 5,60 7,84 5,71 6,92

Brühl 7,67 --- 7,44 9,44 7,40 9,86 7,37 8,84

Elsdorf 5,99 --- 5,74 6,90 5,36 --- 5,27 ---

Erftstadt 7,44 7,65 6,55 7,92 6,21 8,65 5,94 ---

Frechen 8,00 9,60 7,39 9,17 7,98 9,61 7,24 10,57

Hürth 8,39 11,49 7,62 9,24 7,85 9,13 7,69 9,18

Kerpen 7,14 9,90 6,38 8,66 6,38 8,36 6,05 ---

Pulheim 8,52 --- 7,58 9,77 7,81 9,03 7,95 8,77

Wesseling 7,18 --- 6,62 9,13 6,56 --- 6,88 ---

Rhein-Erft-Kreis 7,49 10,76 6,62 8,97 6,78 9,02 6,72 8,98

bis 6,00 €/m²

6,01 bis 6,60 €/m2

6,61 bis 7,20 €/m2

7,21 bis 7,80 €/m2



Abb. 33: Mietpreise für Wohnungen − Bestand in €/m2



Neubau Bestand

Kreisdurchschnitt: 6,87 €/m²


KSK-Immobilien GmbH

49

|4.5 Preisreport Rhein-Erft-Kreis |


Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Bedburg 6,65 5,06 4,86 4,92 5,98 6,32 7,34

Bergheim 6,21 6,60 5,25 5,40 6,56 6,57 7,31

Brühl 7,79 7,09 7,19 7,48 7,68 8,07 9,60

Elsdorf --- --- 5,54 5,50 6,01 5,50 6,96

Erftstadt 6,40 --- 5,95 6,30 7,01 7,14 8,28

Frechen 7,88 7,55 7,06 7,30 7,92 8,30 9,60

Hürth 7,56 7,25 7,59 7,61 8,26 8,50 10,17

Kerpen 6,51 6,45 6,56 6,15 6,98 6,75 8,75

Pulheim 9,05 --- 7,22 7,42 8,15 8,42 9,41

Wesseling --- 5,57 6,10 6,87 7,20 7,33 8,44

Rhein-Erft-Kreis 7,25 6,99 6,48 6,43 7,30 7,56 9,41


Neubau Bestand

Dabei wurden außer in Bedburg und Elsdorf, in denen 2013 die Höchstpreise bei rund 9,00 bzw. 9,20 Euro pro m² lagen, in allen Gemeinden des Kreisgebietes Objekte vermarktet, die in der Spitze zwischen 11,25 (Brühl) und 11,88 Euro pro m² (Hürth) erreichten. Gerade ab einer Grenze von 11,00 Euro pro m² zeigt aber ein Blick in die Angebotsdatenbank im Bestand eine Konzentration auf kleine Wohnungen und Apartments zwischen etwa 20 und 50 m². Wie schon bei den Eigentumswohnungen wurden zwar auch größere Wohnungen zu diesen Preisniveaus auf den Markt gestellt (bspw. in Pulheim und Hürth), dabei handelt es sich aber neben „konventionellen“ Etagenwohnungen überwiegend um „besondere“ Objekte, wie große Erdgeschosswohnungen (ggf. mit Garten), Maisonette- oder auch Penthousewohnun-gen. Der Marktanteil dieser hochpreisigen Wohnungen (über 11,00 Euro pro m²) liegt im Kreisgebiet im Bestandssegment bei 0,6 Prozent (zum Vergleich: Köln 20,6 Prozent). Somit werden Gesamtmietpreise von 1.500 Euro pro Monat im Kreisgebiet nicht überschritten; insgesamt erreichen nur 2,1 Prozent eine

monatliche Angebotsmiete von über 1.000 Euro (durchschnittliche Wfl.: 143 m²), die aber dennoch gleichzeitig mit rund 550 Hits pro Monat pro Objekt ein im Vergleich zum gesamten Bestandsangebot durchschnittliches Nachfragerinteresse erzeugen. In den Gemeinden, in denen für 2013 ein auswertbares Angebotsspektrum verzeichnet wurde, ist anhand der Bauklassendifferenzierung wiederum zu erkennen, dass Objekte aus Baujahren um die Jahrhundertwende ver-gleichsweise stark nachgefragt sind. In beinahe allen Fällen sind diese hochpreisiger angeboten worden als Wohnungen aus den 1920er bis 1970er Jahren. Für Wohnungen, die ab 1990 fertiggestellt worden sind, steigen die Durchschnittspreise je Klasse in allen Gemeinden an und sind schließlich in der Neubaukategorie am höchsten.

Der mit 10,17 Euro pro m² höchste Durchschnittswert von Neubauwohnun-gen in Hürth ist auf eine erhöhte Bautätigkeit von kleinen Wohnungen in den Jahren 2011 und 2013 zurückzuführen. Hinter dem Durchschnittswert liegen insgesamt 63 Angebote, die − wie auch schon im Bestandssegment − mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 36 m² das Preissegment jenseits der 11,00-Euro-pro-m²-Marke bestimmen. Der gesamte Rhein-Erft-Kreis erreicht in dieser Preiskategorie entsprechend eine durchschnittliche Wohnfläche von 54 m². Größere Objekte sind auch hier wieder zum Teil vertreten, bspw. in Brühl, Erftstadt, Frechen und Pulheim, und werden häufig als Maisonette-, Terrassen- oder auch Penthousewohnung angeboten.

Es ist also erkennbar, dass Neubauangebote die im Bestand identifizierten Preisgrenzen zwar leicht überschreiten (das Maximum im Neubau liegt bei 14,00 Euro pro m² für eine 35-m²-Wohnung), dies aber nicht in einer großen Bandbreite erfolgt. Insgesamt liegt der Anteil der Wohnungen, für die mehr als 11,00 Euro pro m² veranschlagt werden, im Neubau bei 16,4 Prozent. Eine Gesamtangebotsmiete von 1.000 Euro pro Monat erreichen 13,2 Prozent aller Angebote mit flächendeckend großen Wohnflächen (128 m² im Durchschnitt).

50

www.ksk-immobilien.de| 4.5 Preisreport Rhein-Erft-Kreis

Bedburg

Elsdorf

Bergheim

Pulheim

Frechen

Kerpen

Erftstadt

Brühl

Hürth

Wesseling

259.322 €

225.905 €379.679 €

201.272 €

254.928 €

349.060 €

340.123 €

268.607 €

329.674 € 262.404 €

+9 %

+16 %+17 %

-10 %

+15 %

+15 %

+14 %

+9 %

+15 % +7 %

EigenheimeDie Differenzierung des Kreisgebietes, hervorgerufen durch teils deutliche Unterschiede im Preisgefüge, ist auch im Eigenheimseg-ment − bzw. speziell im Segment der freistehenden Objekte − deutlich (vgl. Abb. 33). Der Eigenheimmarkt im Rhein-Erft-Kreis wird maßgeb-lich durch diesen Objekttyp bestimmt: 48,2 Prozent aller 2013 über ImmobilienScout24 eingestellten Bestandseigenheime sind freiste-hende Eigenheime.

Das Kauf- bzw. Angebotspreisgefälle vom östlichen zum westlichen Kreisgebiet ist zum Teil enorm. In Pulheim, Frechen und Hürth kosten freistehende Einfamilienhäuser im Durchschnitt zwischen 80 und 110 TEuro mehr als im direkt benachbarten Bergheim. Zwischen Pulheim und dem südlich angrenzenden Frechen liegen im Durchschnitt weitere 30 TEuro. Dabei waren die Objekte bspw. in Pulheim im Durchschnitt fast 10 m² größer als im Kreismittel (Wfl.: 157 m², Gfl.: 620 m²) bei jedoch gleichzeitig unterdurchschnittlicher Grundstücks-fläche (590 m²). Noch stärker ausgeprägt ist dieses Verhältnis in Frechen (Wfl.: 160 m², Gfl.: 490 m²). Die Grundstückskaufpreise sind in diesen beiden Gemeinden so hoch, dass Haushalte auch hier wiederum Abstriche in der „Hardware“ machen müssen, um möglichst nah an der Metropole Köln im freistehenden Eigenheim wohnen zu können.

Der Preisvergleich zwischen 2009 und 2013 zeigt in den Gemeinden des Rhein-Erft-Kreises folgende Ergebnisse: Überdurchschnittlich hohe Preissteigerungen sind erneut angesichts der anhaltend hohen Nachfrage entlang der Stadtgrenze zu Köln (abgesehen von Wesse-ling) mit 14 bis 17 Prozent zu erkennen. Auch Kerpen und Bedburg haben sich jedoch über diesen Zeitraum − allerdings auf der Basis eines deutlich niedrigeren Grundpreisniveaus − ähnlich positiv entwickelt. Insgesamt ist anhand der Darstellung zu erkennen, dass auch in den hochpreisigen Gemeinden noch recht hohe Spielräume bei den Angebotspreisen vorhanden sind.

bis 230.000 €

230.001 bis 260.000 €

260.001 bis 290.000 €

320.001 bis 350.000 €

350.001 € und mehr


Kreisdurchschnitt: 280.215 €


Abb. 34: Kaufpreise für freistehende Ein-familienhäuser − Bestand in €

KSK-Immobilien GmbH

51

4.5 Preisreport Rhein-Erft-Kreis |

Unter den Gemeinden im Rhein-Erft-Kreis wurden 2013 in Brühl erstaunlich hohe Preise für freistehende Bestandseigenheime aus den Baujahren bis 1949 sowie zwischen 1970 und 1999 aufgerufen. In diesen Baujahresklassen lag Brühl jeweils am höchsten, obwohl die durchschnittlichen Wohn- und Grundstücksflächen beinahe ausschließlich im oder nur leicht über dem Kreisdurchschnitt liegen. Nur bei Objekten der 1990er Jahre ist der deutlich höhere Gesamtpreis offensichtlich durch stark überdurchschnittliche Flächen-zusprüche zu erklären.

Bestandsobjekte mit Baujahr 1950 bis 1969 waren in Pulheim, Frechen und Hürth um 20 bis 40 TEuro teurer als im gesamten Kreis. Das hängt − bspw. im Fall von Hürth − zum einen mit größeren Wohn- und Grundstücksflächen zusammen, zum anderen aber auch wie in Pulheim mit höheren Grundstückspreisen, woraus trotz unterdurchschnittlicher Wohn- und Grundstücksflächen höhere Angebotspreise resultieren.

Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Bedburg 120.950 124.262 163.736 268.851 308.800 238.167 233.520

Bergheim 137.813 157.500 188.390 266.027 330.072 339.190 301.260

Brühl 247.500 212.385 256.614 346.626 443.500 377.556 341.100

Elsdorf 193.286 131.057 154.587 217.262 235.518 239.556 238.414

Erftstadt 141.414 158.257 214.457 266.064 344.486 299.732 284.966

Frechen 194.600 185.789 322.227 319.591 399.600 348.338 327.873

Hürth 152.125 167.250 326.348 316.833 317.200 364.375 468.816

Kerpen 158.638 168.028 194.892 250.487 306.161 293.110 268.061

Pulheim 176.833 162.761 276.488 324.101 385.440 453.813 360.837

Wesseling 174.188 169.300 217.435 263.980 285.327 --- 347.285

Rhein-Erft-Kreis 170.966 162.179 235.181 282.108 325.832 336.416 310.160

Tab. 13: Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser − nach Baujahresklassen in €


Neubau Bestand


Gemeinde/Stadt

FEFH DHH RH

Bedburg 225.905 233.428 219.739 275.400 137.945 ---

Bergheim 259.322 310.953 201.510 238.295 212.610 266.124

Brühl 329.674 347.889 254.181 374.495 250.776 ---

Elsdorf 201.272 276.219 196.953 --- 167.648 ---

Erftstadt 268.607 292.204 216.753 271.056 200.730 234.300

Frechen 349.060 307.455 243.528 410.200 267.335 346.022

Hürth 340.123 480.432 283.423 --- 271.282 ---

Kerpen 254.928 284.217 214.011 237.468 207.806 233.731

Pulheim 379.679 374.882 317.286 350.784 261.313 ---

Wesseling 262.404 385.634 284.862 302.814 225.959 235.188

Rhein-Erft-Kreis 280.215 325.191 240.036 300.785 231.385 255.199


Neubau Bestand

52

www.ksk-immobilien.de| 4.6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis

4672

427

-28

-15

-171134

96141

65119

13530

13991

3347

2354

-38

4.6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis


Haus Wohnung1724



1.000 Einwohner

0,8 bis 1,0

1,1 bis 2,0

2,1 bis 3,0

3,1 und mehr

Troisdorf

Niederkassel

Eitorf

Neunkirchen-Seelscheid

Lohmar

Sankt AugustinBornheim

Bad Honnef

Ruppichteroth

Much

Windeck

Swisttal

Rheinbach

Hennef

Siegburg

KönigswinterAlfter

Wachtberg

Meckenheim

733

722156

344

6437

1140

97544051


Bonn

KSK-Immobilien GmbH

53

4.6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis |

BautätigkeitDer Rhein-Sieg-Kreis (ohne Bonn) hat 2012 eine Bauintensität von 2,7 erreicht und lag damit nur knapp unter Köln, deutlich über dem Rhein-Erft-Kreis sowie auch in etwa auf gleichem Niveau mit Bonn (2,6). Dabei verteilen sich aber die Schwerpunkte gänzlich anders: In Bonn als Großstadt wurden 80 Prozent aller Wohnungen in Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen fertiggestellt, während dieser Anteil im Kreis nur bei etwa 44 Prozent lag.

Im Umland von Bonn steht mit einer besonders hohen Bauintensität insbesondere die unmittelbar südlich an die Großstadt angrenzende Gemeinde Wachtberg mit 7,1 im Vordergrund. Im kreisweiten Vergleich wurde hier im Verhältnis zur Einwohnerzahl die höchste Bautätigkeit sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern als auch bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern festgehalten. Der im Vergleich zum vorherigen Zeitraum in Abbildung 8 festgestellte höhere Wanderungssaldo könnte also mit einem erhöhten Wohn-raumangebot in der Gemeinde zu begründen sein. Immerhin hat Wachtberg allein durch die räumliche Nähe eine gute verkehrliche Anbindung in Richtung Bonn.

Anders als im Erftkreis gibt es im Rhein-Sieg-Kreis einige Gemeinden, die sogar eine höhere Bauintensität im Segment der Mehrfamilienhäuser gegenüber den Ein- und Zweifamilienhäusern haben. Insbesondere − so hatte es die Verteilung der Baugeneh-migungen im Marktbericht 2013 bereits erwarten lassen − betrifft dies die Gemeinde Siegburg, die durch verschiedene Autobahnen und Bundesstraßen hervorragend sowohl an Köln als auch an Bonn angebunden ist, sowie auch Sankt Augustin, Königswinter und Troisdorf, denen ähnliche Lagevorteile zugutekommen. Gerade in Königswinter hat sich, vermutlich durch einen Fertigstellungsstau im Vorjahr, mit 67 fertiggestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Jahr 2012 eine deutlich höhere Bautätigkeit ergeben, als es die Baugenehmigungen im Vorgängerbericht (11) hatten erwarten lassen. Mit 90 Fertig-stellungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern hat auch Hennef (Sieg) im Kreisgebiet eine hohe Relevanz hinsichtlich dieses Segments, allerdings wurde mit 106 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern auch das Eigenheimsegment umfangreich bedient.

Meckenheim ist 2012 die Gemeinde im Rhein-Sieg-Kreis gewesen, in der im Vergleich eine besonders niedrige Zahl an Wohnungen − mit 13 Objekten überwiegend im Segment des Geschosswohnungsbaus − trotz unmittelbarer Lage an den Autobahnen A565 und A61 fertiggestellt worden ist.

Eine ebenfalls eher schwache Marktdynamik zeigt sich darüber hinaus in den östlichen Kreisgebieten, die jenseits der Autobahnanschlüsse liegen. Drei Wohnungen in Mehr-familienhäusern, die 2011 durch eine erfolgte Baugenehmigung in Eitorf angekündigt wurden, sind 2012 fertiggestellt worden. Sechs weitere Wohnungen in ebendiesem Segment sind in Neunkirchen-Seelscheid auf dem Markt platziert worden. Darüber hinaus wurden im östlichen Teil des Kreises entsprechend seiner bereits sehr ländlichen Prägung ausschließlich Ein- und Zweifamilienhäuser errichtet; die meisten davon in Neunkirchen-Seelscheid (35) und Much (30), die somit mit 1,7 und 2,0 auch die vergleichsweise höchsten Bauintensitäten im Eigenheimsegment erreichten.

Die Baugenehmigungen aus 2012 deuten auf eine Fortführung der bestehenden Tenden-zen hin. Dies gilt vor allem für das östliche Kreisgebiet ohne eigenen Autobahnanschluss. In den ohnehin schon dynamischeren Teilbereichen des Kreises (Sankt Augustin, Trois-dorf, Siegburg und Hennef) deuten wiederum hohe Baugenehmigungszahlen in jeweils beiden Segmenten die Verfügbarkeit von Wohnbauland und ein weiterhin gutes Investiti-onsklima an. Auch in Meckenheim sind die Baugenehmigungszahlen deutlich höher als im Vorjahr − dies könnte ggf. ein Hinweis darauf sein, dass die 2012 im Vergleich sehr geringe Bauintensität nicht unmittelbar auf eine ausbleibende Nachfrage nach Wohn-raum, sondern auch auf fehlendes verfügbares Bauland zurückzuführen sein kann.

54

www.ksk-immobilien.de| 4.6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis

Prozentuale Angabe: Preisentwicklung 2009 bis 2013 (Kreisdurchschnitt (ohne Bonn): +11,4 %)

Kreisdurchschnitt (ohne Bonn): 1.478 €/m²

Abb. 36: Kaufpreise für Eigentums-wohnungen − Bestand in €/m2

EigentumswohnungenDer im Marktbericht 2013 aufgeführte durchschnittliche Kaufpreis von 1.900 Euro pro m² bei Bestands-Eigentumswohnungen in Bonn hat auch für das Folgejahr weiter Gültigkeit. In Siegburg hat sich eine deutliche Reduzierung ergeben, wodurch sich die Gemeinde wieder hinter Bonn positioniert. Grundsätzlich bewegen sich die an Bonn angrenzenden Gemeinden aber nach wie vor in etwa in der schon damals identifizierten Preisspanne zwischen 1.100 und 1.700 Euro pro m². Über die letzten fünf Jahre gemessen sind die Preise vor allem in Windeck deutlich gesunken, während aber für Much eine positive Preisentwicklung um etwa +300 Euro pro m² gegenüber 2009 konstatiert werden kann.

bis 1.000 €/m2

1.001 bis 1.200 €/m2

1.201 bis 1.400 €/m2

1.401 bis 1.600 €/m2

1.601 bis 1.800 €/m2


Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH, Daten-stand Jahr 2013

Troisdorf

Niederkassel

Eitorf


Lohmar


Bad Honnef

Ruppichteroth

Much

Windeck

Swisttal

Rheinbach

Hennef

Siegburg

KönigswinterAlfter

Wachtberg

Meckenheim

1.489 €/m²

1.434 €/m²

1.403 €/m²

1.190 €/m²1.679 €/m²

1.085 €/m²

1.016 €/m²

1.441 €/m²

1.358 €/m²

1.662 €/m²

1.693 €/m²

1.610 €/m²

1.160 €/m²1.636 €/m²

981 €/m²

1.704 €/m²

1.437 €/m²

1.905€/m²

1.808€/m²648€/m²

+39 %

+13 %

+8 %

+3 %

+2 %

-6 %

+26 %

+25 %

+2 %

+13 %

+17 %

+31 %

+9 %

+10 %

-10 %

+8 %

0 %

+21 %

+17 %-44 %

Bonn

KSK-Immobilien GmbH

55

4.6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis |

Kreisdurchschnitt (ohne Bonn): 1.478 €/m²


Gemeinde/Stadt


Alfter 1.514 --- 1.345 --- 1.550 --- --- ---

Bad Honnef 1.293 --- 1.575 2.450 1.909 2.743 2.240 3.658

Bornheim 1.445 --- 1.637 --- 1.889 2.557 1.947 2.663

Eitorf 1.129 --- 1.051 --- --- --- --- ---

Hennef (Sieg) 1.494 --- 1.673 2.426 1.715 2.308 1.812 2.552

Königswinter 1.484 --- 1.642 3.188 1.793 3.081 1.894 ---

Lohmar 1.382 --- 1.420 2.132 1.493 1.983 1.160 ---

Meckenheim 1.406 2.703 1.041 2.696 1.271 2.744 --- ---

Much --- --- 1.479 --- --- --- --- ---

Neunkirchen-Seelscheid --- --- 1.422 --- 1.481 --- 1.186 ---

Niederkassel 1.335 --- 1.302 2.717 1.901 2.516 1.496 ---

Rheinbach 2.149 --- 1.607 2.644 1.521 --- 1.458 2.127

Ruppichteroth --- --- --- --- 991 --- --- ---

Sankt Augustin 930 2.897 1.189 2.590 1.255 2.627 1.638 2.835

Siegburg 1.811 --- 1.698 2.736 1.976 2.916 1.793 3.017

Swisttal 961 --- 836 --- --- --- --- ---

Troisdorf 1.328 --- 1.444 2.448 1.481 2.381 1.612 2.189

Wachtberg 1.624 --- 1.409 --- 1.818 --- 1.713 ---

Windeck --- --- 780 --- --- --- --- ---

Rhein-Sieg-Kreis 1.363 2.771 1.426 2.592 1.582 2.585 1.675 2.769

Bonn 1.771 3.122 1.772 3.243 2.047 3.399 2.640 3.656



Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Alfter --- --- --- 1.372 1.639 --- ---

Bad Honnef 2.560 --- 1.356 1.406 1.861 2.203 2.900

Bornheim 2.039 --- --- 1.462 1.859 1.837 2.688

Eitorf --- --- 1.080 --- 1.083 --- ---

Hennef (Sieg) 2.116 --- 1.543 1.609 1.651 1.917 2.418

Königswinter --- --- 1.222 1.623 1.902 1.721 3.125

Lohmar --- 1.179 1.066 1.157 1.553 1.904 2.085

Meckenheim --- --- 878 1.140 1.579 --- 2.736

Much --- --- --- --- 1.619 --- ---

Neunkirchen-Seelscheid --- --- --- 1.316 1.466 --- 2.239

Niederkassel --- --- 978 1.431 1.771 2.079 2.651

Rheinbach --- --- 1.266 1.464 2.098 1.752 2.523

Ruppichteroth --- --- --- --- 1.043 --- ---

Sankt Augustin --- --- 1.078 1.040 1.762 2.055 2.711

Siegburg --- 2.007 1.574 1.453 2.045 2.383 2.874

Swisttal --- --- --- 883 --- --- ---

Troisdorf --- --- 1.341 1.319 1.694 1.889 2.388

Wachtberg --- --- --- 1.493 1.510 --- ---

Windeck --- --- --- 668 --- --- ---

Rhein-Sieg-Kreis 2.024 1.590 1.190 1.292 1.697 1.957 2.632

Bonn 3.254 2.167 1.609 1.753 2.289 2.661 3.430

Neubau Bestand


Neubau Bestand

56

www.ksk-immobilien.de| | 4.6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis

Im direkten Umland von Bonn sind über einen Fünfjahreszeitraum sowohl Gemeinden mit eher preisstabiler Entwicklung zu erkennen (Sankt Augustin und Alfter) als auch mit erheblichen Veränderungen im Preisgefüge (bspw. Wachtberg und Niederkassel) (vgl. Abb. 35).

Wie bereits im Kapitel „Bautätigkeit“ erwähnt, hatte Meckenheim 2012 eine vergleichs-weise niedrige Bautätigkeit zu verzeichnen. Die hier vermarkteten Wohnungen (vgl. Tab. 16) wurden im regionalen Vergleich jedoch für durchschnittliche bis teils überdurch-schnittliche Preisniveaus angeboten. Nach wie vor ist Königswinter mit teils attraktiven Wohnlagen am Rhein unter den Gemeinden die einzige, in der Neubauwohnungen mit über 3.000 Euro pro m² an den Markt gebracht werden. Darüber liegt nur Bonn: Hier liegen die Angebotspreise in allen Wohnflächenklassen über 3.000 Euro pro m², die mit zuneh-mender Wohnfläche zudem deutlich ansteigen (vgl. Tab. 15). Bonn sticht bei Neubau-objekten mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von rund 3.400 Euro pro m² deutlich hervor. Keine der umliegenden Gemeinden erreicht einen vergleichbaren Wert, wenngleich zumindest in Königswinter auch die 3.000-Euro-pro m²-Grenze überschritten wird. In Bad Honnef ist durch das im vorherigen Marktbericht erwähnte projektierte und mittlerweile vermarktete Vorhaben mit hohen Preisniveaus um im Durchschnitt 4.000 Euro pro m² der mittlere Angebotspreis auf 2.900 Euro pro m² gestiegen, womit die Gemeinde in diesem Segment unmittelbar hinter Bonn und Königswinter rangiert. Offenbar wurde das gehobe-ne Preisniveau von Nachfragerseite akzeptiert, wenngleich mit rund 200 Hits pro Monat eine eher mäßige, aber solide Nachfragekennziffer für die Wohnungen festzuhalten ist.

Auch in diesem Jahr gibt die ImmobilienScout24-Datenbank wieder in gewissem Umfang Aufschluss über projektierte Vorhaben im Rhein-Sieg-Kreis. Mit Baujahr 2015 sind dort Objekte in Bonn, Troisdorf und Niederkassel angekündigt. In Bonn bspw. handelt es sich dabei um den „Wohnpark Hardtberg“, wo bis Ende 2014 insgesamt etwa 130 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 70 und 255 m² entstehen sollen. Angeboten werden die Wohnungen derzeit innerhalb einer breiten Spanne zwischen rund 280.000 und 1,1 Millionen Euro (etwaige Quadratmeterpreisspanne von 2.800 bis knapp 4.000 Euro) .

MietwohnungenIm Vergleich zum Vorjahr hat sich auch im Miet-Bestandssegment im Rhein-Sieg-Kreis keine wesentliche Verschiebung ergeben. Die Gemeinden Windeck, Eitorf, Much und Ruppichteroth gelangen im Durchschnitt nicht weit über 5,50 Euro pro m². Mit zunehmen-der Nähe zur Großstadt werden auch die durchschnittlichen Angebotsmieten teurer und liegen schon ab Neunkirchen-Seelscheid und Hennef pro m² deutlich über 6,00 Euro. Die verkehrlich besonders gut an Bonn angebundenen Gemeinden Bad Honnef, Königswinter, Sankt Augustin und Siegburg sowie Bornheim und Alfter markieren für das Bonner Umland die vergleichsweise hochpreisigen Wohnstandorte. Das zeigt also, dass sich die Gebiete um Bonn, die (vgl. Abb. 19) durch eine anhaltend hohe Nachfragekennziffer bei mehr oder weniger hohem Angebot gekennzeichnet sind, hinsichtlich ihrer angebotenen Wiederver-mietungspreise zumindest stabil halten bzw. dass steigende Preisniveaus aus der hohen Nachfrage resultieren.

Im Jahr 2012, so zeigte es der vorherige Marktbericht auf, wurden in den Gemeinden um Bonn über die herangezogenen Quellen keine Bestands-Mietwohnungen oberhalb von 11,00 Euro pro m² angeboten. 2013 ist deren Zahl mit einem Anteil von 3,9 Prozent zwar jenseits dieses Preislimits stark begrenzt, jedoch wird daran deutlich, dass Preissteigerun-gen aus Bonn mittlerweile auch in die umliegenden Gemeinden „überschwappen“ und Wohnungsanbieter neue Preismaxima austesten. Diese Preisniveaus werden aber − ähnlich wie im Rhein-Erft-Kreis − im Schwerpunkt für kleinere bis mittelgroße Wohnungen veranschlagt (durchschnittliche Wfl.: 60 m²) und nur durch vereinzelte große Wohnungen ergänzt. Die Angebote konzentrieren sich vor allem in Bad Honnef, Königswinter und Alfter.

Auch in Bonn beträgt die durchschnittliche Wohnfläche der Objekte ab 11,00 Euro pro m² rund 60 m²; allerdings erreichen die Preisspitzen hier mit in Einzelfällen fast 17,00 Euro pro m² für kleine Apartments/Wohnungen gänzlich andere Dimensionen (ähnlich den Kölner Verhältnissen). Bonn ist also nach wie vor oder auch noch stärker als zuvor ein interessanter Markt für Kapitalanleger. Anders als in Köln werden dabei aber Gesamtpreise von 3.000 Euro pro Monat nicht überschritten. Die Gesamtpreisgrenze liegt in Bonn vielmehr etwa 1.000 Euro pro Monat niedriger und wird lediglich von einigen teils sehr großen Wohnungen überschritten. Quelle: http://www.myimmo.de/estate/ihr-partner-vor-ort-immo2pluswohnpark-hardtbergexklusiver-neubau

provisionsfrei-bonn-1349612.html?s=trovit; http://www.wohnparkhardtberg.de/verkaufen-eigentumswohnungen/apartements

8

8

KSK-Immobilien GmbH

57

|4.6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis |

Troisdorf

Niederkassel

Eitorf


Lohmar


Bad Honnef

Ruppichteroth

Much

Windeck

Swisttal

Rheinbach

Hennef

Siegburg

KönigswinterAlfter

WachtbergMeckenheim

6,86 €/m²

6,60 €/m²

6,74 €/m²

7,04 €/m²6,80 €/m²

5,46 €/m²

5,53 €/m²

5,51 €/m²

6,23 €/m²

7,08 €/m²

7,47 €/m²

6,69 €/m²6,26 €/m²

6,82 €/m²

6,33 €/m²

7,13 €/m²

7,27 €/m²

8,58€/m²

7,04€/m²5,11 €/m²+7 %

+7 %

+5 %

+9 %

+7 %

+6 %

+7 %

+2 %

+5 %

+11 %

+7 %

+11 %+21 %

+10 %

+12 %

+9 %

+8 %

+14 %

+8 %

+3 %


Kreisdurchschnitt (ohne Bonn): 6,81 €/m²

Bonn


Grundsätzlich hat sich an der gehemmten Marktdynamik im östlichen Kreisgebiet zum Vorjahr nichts geändert (vgl. Tab. 18): In Windeck, Eitorf und Ruppichteroth sind ausschließlich Bestandswohnungen angeboten worden, die zudem kreisweit am günstigsten waren. Neue Mietwohnun-gen in Meckenheim sind − abgesehen von Siegburg, Bad Honnef und Königswinter − im Durchschnitt im Vergleich mit anderen Gemeinden am teuersten angeboten worden. Die Preisspanne für Neubauwohnun-gen in Bonn hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert; vor allem kleine und ganz große Wohnungen erzielen hier Preismaxima.

Die Differenzierung nach Baujahresklassen (vgl. Tab. 18) zeigt neben den typischen Strukturen, dass Bonn mit einem durchschnittlichen Neubaumietpreis von 11,07 Euro pro m² etwa 30 Cent unter dem Kölner Durchschnitt bei ähnlicher mittlerer Wohnfläche (Bonn: 85 m²; Köln: 91 m²) liegt.

bis 5,50 €/m2

5,51 bis 6,00 €/m2

6,01 bis 6,50 €/m2

6,51 bis 7,00 €/m2

7,01 bis 7,50 €/m2



58



Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Alfter --- --- 7,23 7,18 7,38 7,46 8,85

Bad Honnef 7,84 7,00 7,33 7,06 7,72 7,66 9,28

Bornheim 7,26 --- 7,06 7,03 7,10 7,37 8,10

Eitorf --- --- 4,96 5,90 5,32 5,95 ---

Hennef (Sieg) 6,92 7,41 6,41 6,65 6,92 6,73 7,92

Königswinter 7,91 6,90 6,81 6,47 7,32 7,28 8,89

Lohmar --- --- 6,57 6,69 6,72 7,39 7,98

Meckenheim --- --- 6,09 6,01 6,57 6,77 8,77

Much --- --- 5,41 5,40 5,57 5,58 7,07

Neunkirchen-Seelscheid --- --- 5,88 6,11 6,23 7,00 7,88

Niederkassel --- --- 6,52 6,82 6,95 7,21 8,08

Rheinbach --- --- 6,95 6,24 6,75 7,24 8,22

Ruppichteroth --- --- 5,65 4,95 5,33 5,87 ---

Sankt Augustin 7,80 --- 6,47 6,89 7,28 7,76 8,86

Siegburg 7,59 7,11 6,61 6,89 7,20 7,39 9,51

Swisttal --- --- 6,23 5,94 6,62 6,78 6,91

Troisdorf 6,24 6,21 6,45 6,41 6,80 7,41 8,40

Wachtberg --- --- 7,34 6,42 6,39 7,26 8,56

Windeck --- --- 5,08 5,05 5,10 5,71 ---

Rhein-Sieg-Kreis 7,41 6,68 6,65 6,58 6,89 7,20 8,54

Bonn 10,15 9,16 8,12 8,00 8,64 9,46 11,07

Gemeinde/Stadt


Alfter 7,83 --- 7,18 8,93 6,84 --- 6,23 8,19

Bad Honnef 8,01 --- 7,18 8,55 7,27 9,54 7,75 9,81

Bornheim 7,56 --- 7,04 7,95 6,69 8,33 7,09 8,70

Eitorf 6,71 --- 5,45 --- 4,85 --- 4,85 ---

Hennef 7,37 --- 6,72 7,73 6,57 8,15 6,06 7,26

Königswinter 7,40 9,26 6,97 8,45 6,98 8,86 6,83 ---

Lohmar 7,41 --- 6,58 7,91 6,55 7,79 6,25 8,20

Meckenheim 6,89 --- 6,11 8,93 5,92 8,89 6,32 ---

Much 6,60 --- 5,31 7,12 5,35 --- 4,83 ---

Neunkirchen-Seelscheid 6,90 --- 6,03 8,13 5,95 7,90 --- ---

Niederkassel 7,39 --- 6,83 8,23 6,59 7,92 --- ---

Rheinbach 7,53 8,66 6,61 8,21 6,21 8,00 6,21 7,91

Ruppichteroth --- --- 5,79 --- 5,18 --- --- ---

Sankt Augustin 7,58 8,69 6,82 8,89 6,80 8,63 6,68 ---

Siegburg 7,44 9,51 6,81 9,51 7,11 9,40 6,91 9,61

Swisttal 6,99 --- 6,01 --- 6,19 7,09 --- ---

Troisdorf 6,86 8,22 6,50 8,55 6,49 8,28 5,92 8,22

Wachtberg 7,28 --- 6,43 --- 6,62 --- 6,92 8,59

Windeck 5,24 --- 5,20 --- 4,72 --- --- ---

Rhein-Sieg-Kreis 7,33 8,62 6,65 8,55 6,57 8,43 6,55 8,68

Bonn 9,24 12,00 7,98 10,53 8,33 10,42 9,37 11,35



Neubau Bestand


Neubau Bestand

KSK-Immobilien GmbH

59


Troisdorf

Niederkassel

Eitorf


Lohmar


Bad Honnef

Ruppichteroth

Much

Windeck

Swisttal

Rheinbach

Hennef

Siegburg

KönigswinterAlfter

WachtbergMeckenheim

Bonn

313.357 €

305.566 €

267.436 €

341.521 €267.137 €

188.941 €

199.311 €

255.738 €

264.667 €

300.193 €

339.489 €

361.690 €286.261 €

303.643 €

301.889 €

375.970 €

321.591 €

478.362 €

307.609 €162.934 €+21 %

+16 %

+4 %

+3 %

-3 %

0 %

-8 %

-2 %

-2 %

+4 %

+18 %

+15 %+9 %

+13 %

+21 %

+36 %

-4 %

+7 %+8 %

+7 %


Kreisdurchschnitt (ohne Bonn): 268.084 €

Abb. 38: Kaufpreise für freistehende Einfamilien-häuser − Bestand in €

EigenheimeGut 69 Prozent der im Rhein-Sieg-Kreis 2013 offerierten Bestandsobjek-te waren freistehende Einfamilienhäuser, weshalb sich die nebenstehen-de Grafik auf dieses Segment bezieht. Bonn setzt im Durchschnittspreis nach wie vor den Maßstab mit fast 480 TEuro, gefolgt von Bornheim und Wachtberg. Gerade Bornheim stand dabei unter den Gemeinden in diesem wie auch schon im letzten Jahr mit hoher Nachfrage bei ein-geschränktem Angebot im Fokus der Kaufinteressenten (vgl. Abb. 11). In Wachtberg sind im Verhältnis die Nachfragewerte leicht rückläufig gewesen; dies kann Folge realisierter Preissteigerungen am Markt sein (vgl. Abb. 37).

bis 200.000 €

250.000 bis 275.000 €

275.001 bis 300.000 €

300.001 bis 325.000 €

325.001 bis 350.000 €

350.001 € und mehr


60


Objekte für über etwa 780 TEuro werden im Bestand fast ausschließ-lich in Bonn angeboten (rund 290 m² Wfl., rund 950 m² Gfl.). Häuser, die zu vergleichbaren Preisen im Umland verkauft werden sollen, müssen dann schon mit größeren Wohn- und/oder Grundstücks-flächen überzeugen.

Die nebenstehende Tabelle zeigt, dass auch über alle Baujahresklas-sen die angebotenen Objekte in Bonn im Durchschnittspreis deutlich über den Städten und Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises liegen, obwohl die Wohn- und Grundstücksflächen nicht immer deutlich größer sind als die anderer Gemeinden. Das heißt, dass im Umland von Bonn ähnliche Produkte wie in der Metropole erhältlich sind, diese aber deutlich weniger kosten. Nachteilig sind dann dort ggf. die Lagekriterien mit einer eingeschränkten Verkehrsanbindung und infrastrukturellen Ausstattung. Daher scheint es ein gewisses Poten zial an Haushalten zu geben, die zugunsten der höheren Zentralität auch bereit und in der Lage sind, sich mit einem höheren Kaufpreis zu belasten.

In der Gegenüberstellung der jeweils erzielten Mittelwerte der Angebotspreise von freistehenden Eigenheimen in allen Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises und Bonn wird deutlich, dass in der Großstadt in jeder Baujahresklasse im Durchschnitt rund 200 TEuro mehr angesetzt werden als im Landkreis. Dabei hatten die Objekte in Bonn zwar durchgängig im Durchschnitt fast 30 m² mehr Wohnfläche, aber fast 120 m² weniger Grundstücksfläche.

Am nächsten an den hohen Preis in Bonn kommen über die ver-schiedenen Baujahresklassen vor allem Bad Honnef, Bornheim, Alfter, Sankt Augustin und Niederkassel. Das heißt auch schon wie im letzten Jahr: Je peripherer der Standortes, desto niedriger das Preisniveau.

Der hohe Kaufpreis für Häuser bis 1919 in Bad Honnef ist auf einen verglichen mit anderen Gemeinden deutlich höheren Anteil an historischen Objekten mit großen Grundstücken zurückzuführen.

Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Alfter 145.480 --- 269.575 421.525 --- --- 484.302

Bad Honnef 417.304 --- 310.997 314.869 345.950 372.733 298.061

Bornheim 148.500 437.200 345.458 436.194 403.044 435.400 391.783

Eitorf 148.875 156.618 174.358 170.806 247.813 233.054 242.177

Hennef 185.725 208.821 230.158 282.378 330.676 282.333 306.784

Königswinter 149.527 190.608 287.708 325.889 410.065 317.450 353.158

Lohmar 246.889 188.417 242.149 302.215 295.363 277.125 367.083

Meckenheim --- --- 210.923 280.469 --- 350.143 288.152

Much 223.762 --- 192.141 267.146 313.455 --- 248.018

Neunkirchen-Seelscheid 137.800 --- 235.143 265.201 331.452 288.625 239.471

Niederkassel --- 241.100 243.372 352.254 459.250 446.350 381.948

Rheinbach --- 192.514 268.435 301.792 424.889 --- 341.760

Ruppichteroth 120.346 183.600 157.410 182.769 237.214 256.990 ---

Sankt Augustin 162.000 172.190 332.248 430.113 370.800 407.000 469.040

Siegburg 292.083 216.900 282.317 365.792 292.727 376.444 354.818

Swisttal --- --- 219.632 283.194 407.154 363.662 293.992

Troisdorf 285.308 237.417 281.175 336.954 393.400 332.125 ---

Wachtberg --- 229.833 315.103 381.026 443.455 435.094 279.984

Windeck 116.700 106.865 150.448 151.115 194.350 227.097 225.294

Rhein-Sieg-Kreis 210.084 204.410 257.356 297.553 329.678 328.828 320.759

Bonn 423.738 479.306 470.031 501.298 540.432 528.538 543.946



Neubau Bestand

KSK-Immobilien GmbH

61


Auch die nebenstehende Tabelle, die die einzelnen Haustypen nach Bestand und Neubau klassifiziert, verdeutlicht noch einmal die Gewichtung der einzelnen Segmente im Kreisge-biet. Das Angebot an freistehenden Einfamilienhäusern war aufgrund der vornehmlich ländlichen Prägung des Kreisgebietes sowohl im Bestand als auch im Neubau besonders dicht, gefolgt von Doppelhaushälften und schließlich Reihenhäusern. Neubauangebote in diesem Segment beschränken sich vor allem auf Gemeinden, die direkt an Bonn grenzen sowie auf Rheinbach, wo (vgl. Abb. 15 und 16) sowohl im Bestands- als auch im Neubau-segment eine hohe Nachfrage nach Reihenhäusern im zentralen Siedlungskörper festgestellt werden konnte (Anbindung an die A61). Die aufgerufenen Preisstrukturen lassen dabei die Vermutung zu, dass Objekte in Meckenheim und Rheinbach weniger stark gefragt sind als in den anderen drei Kommunen. In Rheinbach hatten die Objekte dabei im Durchschnitt etwa 30 m² kleinere Wohnflächen sowie deutlich kleinere Grundstücksgrößen, was ein niedrigeres Preisniveau ohnehin rechtfertigt.

Vor allem im östlichen Kreisgebiet sind daher keine für eine Auswertung ausreichenden Grundgesamtheiten an Reihenhäusern vorhanden gewesen. Hier dominieren die weniger urbanen Wohnformen. Anhand der aufgerufenen Durchschnittspreise zeigt sich aber auch hier eine Tendenz hin zu den bereits im Zusammenhang mit den Miet- und Eigentumswoh-nungen genannten Gemeinden in einem erweiterten Umkreis um Bonn.


Gemeinde/Stadt

FEFH DHH RH

Alfter 321.591 484.302 267.347 --- 242.900 ---

Bad Honnef 339.489 298.061 232.619 --- 250.111 ---

Bornheim 375.970 391.783 280.618 328.345 275.684 270.180

Eitorf 188.941 242.177 176.875 --- 164.286 ---

Hennef (Sieg) 267.137 306.784 249.190 278.570 244.922 ---

Königswinter 300.193 353.158 239.958 280.366 239.425 282.200

Lohmar 267.436 367.083 218.323 260.699 195.453 ---

Meckenheim 286.261 288.152 221.281 --- 222.189 221.200

Much 255.738 248.018 181.885 --- --- ---

Neunkirchen-Seelscheid 264.667 239.471 202.569 --- --- ---

Niederkassel 313.357 381.948 267.139 359.992 229.853 ---

Rheinbach 303.643 341.760 303.333 --- 223.333 225.400

Ruppichteroth 199.311 --- --- --- --- ---

Sankt Augustin 341.521 469.040 274.916 305.800 228.655 273.991

Siegburg 307.609 354.818 228.651 296.400 214.173 ---

Swisttal 301.889 293.992 230.771 243.076 202.461 ---

Troisdorf 305.566 359.666 273.039 310.357 227.577 ---

Wachtberg 361.690 279.984 289.056 284.555 251.944 ---

Windeck 162.934 225.294 --- --- --- ---

Rhein-Sieg-Kreis 281.058 320.759 242.643 298.289 227.818 260.313

Bonn 371.250 478.362 362.961 399.742 543.946 487.397


Neubau Bestand

62

www.ksk-immobilien.de| 4.7 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis

12895

4354

1230

037

1721

206106

1428

3433

5138

4.7 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis

BautätigkeitIm gesamten Rheinisch-Bergischen Kreis betrug die Bauintensität 2012 1,5 und ist innerhalb der Region somit im eher unterdurch-schnittlichen Bereich hinter Köln, dem Rhein-Sieg-Kreis und dem Rhein-Erft-Kreis einzuordnen.

Leverkusen (1,0) als Großstadt sowie die Gemeinde Burscheid (0,1) sind die Bereiche mit der geringsten Bautätigkeit im Verhältnis zur Einwohnerzahl. Overath und Rösrath, die gemessen an der Zahl der Baugenehmigungen im vergangenen Jahr noch die Schlusslichter bildeten (vgl. Marktbericht 2013), haben mit jeweils leicht höheren tatsächlichen Baufertigstellungen 2012 mit anderen Gemeinden (Wermelskirchen und Odenthal) mithalten können. Insbesondere Rösrath war im Marktbericht 2013 durch eine eher geringe Zahl an Baugenehmigungen aufgefallen. Die letztendliche Zahl der Bau-fertigstellungen war mit 25 Eigenheimen jedoch höher als erwartet. Offenbar ist es im darauffolgenden Jahr zudem gelungen, Bauland zur Realisierung neuen Wohnraums zur Verfügung zu stellen, so dass 2012 rund 30 Wohneinheiten in beiden Segmenten genehmigt wurden.

In Burscheid, Leverkusen, Rösrath und Odenthal haben Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern das Baugeschehen maßgeblich geprägt. Gleiches gilt auch für Kürten, die Gemeinde mit der höchsten Bauintensität insgesamt im Rheinisch-Bergischen Kreis trotz dezent-raler Lage und einer mäßigen Verkehrsanbindung, sowie Leichlingen.

Wie anhand einer hohen Bautätigkeit pro 1.000 Einwohner und auch einer hohen Anzahl neuerlicher Baugenehmigungen in beiden Segmenten nach wie vor zu sehen ist, steht Bergisch Gladbach als Mittelzentrum des Kreises und einer Bauintensität von 1,9 im Mittelpunkt wohnbaulicher Investitionen.



Haus Wohnung1724Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; eigene Darstellung


1.000 Einwohner

0,1 bis 1,0

1,1 bis 1,5

1,5 bis 2,0

2,1 und mehr

Leichlingen

Burscheid

Wermelskirchen

Odenthal

Bergisch Gladbach

Rösrath

Overath

KürtenLeverkusen

KSK-Immobilien GmbH

63

4.7 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis |

Leichlingen

Burscheid

Wermelskirchen

Odenthal

Bergisch Gladbach

Rösrath

Overath

Kürten

1.209 €/m²

1.621 €/m² 1.287 €/m²

1.393 €/m²1.554 €/m² 1.272 €/m²

1.553 €/m²

1.474 €/m²

1.550 €/m²

-11 %

0 % -3 %

+5 %+4 % -2 %

+5 %

+1 %

+16 %

Leverkusen

EigentumswohnungenIn nebenstehender Karte sind die 2013 aufgerufenen durchschnittli-chen Kaufpreise im Bestand räumlich differenziert dargestellt. In vielen der Gemeinden hat sich seit 2009 im Durchschnitt kaum eine preisliche Veränderung ergeben. Die größte positive Entwicklung ist in Rösrath zu erkennen (+ rund 200 Euro pro m²). In Burscheid hingegen wurden Wohnungen fast 150 Euro pro m² günstiger angeboten als 2009. Leichlingen ist gegenüber 2009 sehr preisstabil geblieben und bildet mit einem gutem Verkehrsanschluss an Köln und Düsseldorf auch 2013 die preisliche Spitze des Kreises. Hier wurde schon in Abbildung 17 eine fast flächendeckend hohe Nachfrage bei unterdurchschnittlichem Angebot konstatiert.

Abb. 40: Kaufpreise für Eigentumswohnungen − Bestand in €/m2

Kreisdurchschnitt (ohne Leverkusen): 1.500 €/m²

Prozentuale Angabe: Preisentwicklung 2009 bis 2013 (Kreisdurchschnitt (ohne Leverkusen): +3,2 %)

Gemeinde/Stadt


Bergisch Gladbach 1.540 --- 1.467 2.780 1.581 2.987 1.902 3.233

Burscheid 1.127 --- 1.233 --- 1.214 --- 1.244 ---

Kürten 1.156 --- 1.332 --- 1.422 --- --- ---

Leichlingen (Rhld.) 1.730 --- 1.610 2.784 1.741 2.551 1.278 ---

Odenthal --- 1.391 --- 1.681 --- 1.758 ---

Overath 1.251 --- 1.670 2.278 1.246 --- 1.429 2.505

Rösrath 1.288 --- 1.607 2.683 1.664 2.598 1.457 2.690

Wermelskirchen 1.175 --- 1.279 --- 1.374 2.496 1.238 ---

Rheinisch-Bergischer Kreis 1.441 2.606 1.458 2.659 1.553 2.821 1.675 2.959

Leverkusen 1.275 2.888 1.338 2.689 1.620 2.871 1.649 2.943


bis 1.300 €/m2

1.301 bis 1.400 €/m2

1.401 bis 1.500 €/m2

1.501 bis 1.600 €/m2


Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH, Datenstand Jahr 2013 Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH, Datenstand Jahr 2013

Neubau Bestand

64


Tab. 22: Kaufpreise für Eigentumswohnungen − nach Baujahresklassen in €/m2 Differenziert nach Wohnflächenklassen sowie Bestand und Neubau der über ImmobilienScout24 angebotenen Eigentumswohnungen wird ersichtlich, dass Neubauangebote im gesamten Kreisgebiet eher unterrepräsentiert sind und schwerpunktmäßig nur in Leverkusen sowie in Bergisch Gladbach, Leichlingen, Overath und Rösrath vermarktet wurden. Insbesondere für Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 61 und 90 m² wurden in den genannten Gebieten im Durchschnitt ähnliche Quadratmeterpreise ver anschlagt, die sich mit Zunahme der Wohnfläche jedoch weiter aus-differenzieren. In den beiden oberen Wohnflächenklassen werden jeweils in den urbansten Gebieten unter den Vergleichsräumen mit rund 2.900 bis 3.200 Euro pro m² im Mittel die höchsten Preise verlangt. Entsprechend einer höheren Nachfrage sind Neubauobjekte und fast ausschließlich auch Bestandswohnungen in Bergisch Gladbach im Durchschnitt noch einmal teurer als in Leverkusen (Differenz im Neubau: rund 200 Euro pro m²), aber auch Leichlingen, wo die Differenz 2013 bei etwa 300 Euro pro m² lag.

Die Angebotspreisspanne im Rheinisch-Bergischen Kreis (ohne Leverkusen) liegt für Bestandswohnungen zwischen etwa 280 und 3.500 Euro pro m², folglich etwas höher als im Rhein-Erft-Kreis, woraus auch ein leicht höherer Durchschnittspreis von etwa 1.500 Euro pro m² resultiert. In Leverkusen liegt er etwa 100 Euro pro m² unter dem Kreisdurchschnitt.

Trotz des höheren Durchschnittspreises liegt der Anteil der Wohnungen, die zu über 3.000 Euro pro m² angeboten werden, im Rheinisch-Bergischen Kreis gegenüber dem Rhein-Erft-Kreis mit rund 1,1 Prozent auch nur leicht höher. Zu verorten sind diese Angebote ausschließlich in Bergisch Gladbach. Auch wenn die mittlere Wohnfläche mit 115 m² dabei rund 10 m² über dem Durchschnitt dieser Preisklasse im Rhein-Erft-Kreis liegt, deuten sich anhand des Nachfrageindikators im Vergleich der beiden Kreise die gleichen Tendenzen an. So sind Wohnungen zu Gesamtpreisen zwischen 200 und 300 TEuro jeweils am stärksten gefragt, Objekte mit Gesamtpreisen bis unter 100 TEuro und zwischen 300 und 400 TEuro liegen im Mittelfeld. Ab 400 TEuro zeichnet sich jeweils eine leicht nachlassende Tendenz in der Nach-fragekennziffer ab. In den übrigen rheinisch-bergischen Gemeinden liegen Preisgrenzen im Bestand bei etwa 2.300 Euro pro m², die dort für etwa

mittelgroße Wohnungen (im Durchschnitt 80 m²) veranschlagt werden. In Leverkusen wurden Preise von 3.000 Euro pro m² nicht überschritten.

Im Neubau kostet sowohl in den kreisangehörigen Gemeinden als auch in Leverkusen rund ein Viertel aller Wohnungen pro m² über 3.000 Euro. Bis auf einige wenige Ausnahmen in Leichlingen, wo einige große bis sehr große Erdgeschoss- und Penthousewohnungen ebenfalls die 3.000-Euro-Grenze überschreiten, liegen auch hier wiederum die meisten der Objekte in Bergisch Gladbach; kleine bis mittelgroße Wohnungen sind dabei die Ausnahme (120 m² Wfl. im Durchschnitt in den kreisan-gehörigen Gemeinden und 97 m² Wfl. in Leverkusen). Kleine Wohnungen/Apartments sind im Kreis (Neubau, Bestand) mit rund 13 Prozent generell deutlich unterrepräsentiert. Entweder werden diese Wohnungstypen „unter der Hand“ verkauft oder das Marktklima in dem Segment ist nicht lukrativ für Einzelkapitalanleger. Das geringe Angebot konzentriert sich im ersten Ring um Köln.

Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Bergisch Gladbach 1.533 --- 1.452 1.344 1.946 2.448 2.973

Burscheid --- 1.242 936 1.306 1.517 1.853 ---

Kürten --- --- 1.071 1.129 1.490 --- ---

Leichlingen (Rhld.) 1.358 --- 1.523 1.515 1.942 1.671 2.669

Odenthal --- --- 2.050 1.224 1.868 1.757 ---

Overath --- --- --- 1.166 1.721 1.657 2.401

Rösrath --- --- 1.379 1.391 1.676 2.011 2.641

Wermelskirchen 867 642 1.196 1.210 1.571 1.781 2.451

Rheinisch-Bergischer Kreis 1.186 1.102 1.340 1.339 1.823 2.094 2.794

Leverkusen 1.796 1.520 1.205 1.246 1.823 2.130 2.802


Neubau Bestand

KSK-Immobilien GmbH

65


Leichlingen

Burscheid

Wermelskirchen

Odenthal

Bergisch Gladbach

Rösrath

Overath

Kürten

6,03 €/m²

6,75 €/m² 6,17 €/m²

6,77 €/m²6,94 €/m² 6,14 €/m²

7,65 €/m²

6,52 €/m²

7,09 €/m²

+1 %

+3 % +3 %

+10 %

+4 %+4 %

+5 %

+2 %

+4 %

Leverkusen


MietwohnungenParallel zu den in den Abbildungen 19 und 20 identifizierten Nachfrage-schwerpunkten haben sich im Laufe der Zeit entsprechende Mietpreis-strukturen im Kreisgebiet abgezeichnet. Nach wie vor bildet Bergisch Gladbach den Hotspot mit im Durchschnitt sogar 50 Cent pro m² über den nächstgünstigeren Gemeinden. Gegenüber 2009 haben sich die durchschnittlichen Mietpreise in allen Gemeinden moderat positiv entwickelt, mit nur leichtem Abstand liegt Bergisch Gladbach mit etwa 5 Prozent vorn. Die deutlichste Preisentwicklung ist mit +10 Prozent gegenüber 2009 in Leverkusen zu erkennen.

Gemeinde/Stadt


Bergisch Gladbach 8,05 8,87 7,45 9,01 7,59 9,40 7,75 9,81

Burscheid 6,10 --- 5,99 7,77 5,87 8,27 6,28 ---

Kürten 6,66 8,01 6,07 7,03 5,84 --- 5,85 ---

Leichlingen 7,44 --- 6,50 8,89 6,90 8,42 6,30 9,57

Odenthal 7,58 --- 6,83 --- 7,12 --- 6,35 ---

Overath 6,64 --- 6,50 8,11 6,45 7,76 6,30 7,26

Rösrath 7,13 9,32 6,96 8,45 7,39 8,55 7,01 8,93

Wermelskirchen 6,24 --- 6,05 7,95 6,43 7,67 5,62 ---

Rheinisch-Bergischer Kreis 7,34 8,84 6,91 8,60 7,11 8,75 6,92 9,35

Leverkusen 7,10 8,68 6,49 8,75 6,90 8,70 7,06 8,52


bis 6,30 €/m2

6,31 bis 6,60 €/m2

6,61 bis 6,90 €/m2

6,91 bis 7,20 €/m2




Neubau Bestand

Kreisdurchschnitt (ohne Leverkusen): 7,06 €/m²

prozentuale Angabe: Preisentwicklung 2009 bis 2013 (Kreisdurchschnitt (ohne Leverkusen): +2,8 %)

66



Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Bergisch Gladbach 7,20 7,34 7,46 7,37 8,01 8,36 9,24

Burscheid 5,80 6,17 5,68 5,57 6,41 7,33 8,01

Kürten 6,35 --- 5,99 5,89 6,17 6,96 7,53

Leichlingen (Rhld.) 6,72 --- 6,36 6,59 7,51 7,10 8,78

Odenthal --- --- 6,90 6,59 7,39 6,93 ---

Overath --- --- 6,05 6,23 6,66 7,01 7,84

Rösrath 7,54 8,11 6,92 6,73 7,38 7,59 8,82

Wermelskirchen 5,78 5,85 5,68 6,17 6,49 7,13 8,49

Rheinisch-Bergischer Kreis 6,46 6,66 6,79 6,86 7,38 7,69 8,81

Leverkusen 6,75 6,67 6,46 6,64 7,36 7,89 8,70


Neubau Bestand

Obwohl Leverkusen in der Region als Großstadt einzustufen ist, kann sie hinsichtlich ihrer Bedeutung als Wohnstandort offenbar trotz der deutlichen Preissteigerung nicht mit dem Mittelzentrum Bergisch Gladbach mithalten. In allen Wohnflächenklassen sowie sowohl im Bestand als auch im Neubau kommt Leverkusen nicht an die Angebotspreise heran, die in Bergisch Gladbach veran-schlagt und offenbar auch akzeptiert werden.

Mit 0,4 Prozent liegt der Marktanteil von Bestandswohnungen, die zu einem Quadratmeterpreis von 11,00 Euro oder mehr auf dem Markt platziert werden, unterhalb des Rhein-Erft-Kreises. Zu etwa 50 Prozent werden so hohe Preisniveaus auch hier im Zusammenhang mit kleineren Wohnflächen erreicht (Durchschnitt Wfl.: 74 m²).

Wie erwähnt wurde im Rhein-Erft-Kreis eine Gesamtmietgrenze von 1.500 Euro nicht überschritten; auch im Rheinisch-Bergischen Kreis ist der entsprechende Anteil mit 0,2 Prozent äußerst gering. Abgesehen von einer recht neuen Penthousewohnung in Bur-scheid (Baujahr 2005, 145 m²), die aber unter allen Objekten dieser Preisklasse die geringste Nachfragekennziffer erzielte, sind alle Wohnungen dieser Preisordnung Bergisch Gladbach und Leverkusen zuzuordnen. Die Angaben, die seitens der Anbieter gemacht wurden, zeigen, dass diese Preisspitzen im Bestand, aber auch hier nur für besondere Wohnungstypen (Maisonette, Penthouse) in Verbindung mit sehr großen Wohn-flächen (Durchschnitt 198 m²) und guten bis sehr guten Lagen realistisch sind. Entsprechend gehen auch die Nachfrageindikatoren von Be-standswohnungen mit zunehmenden Gesamtpreisen zurück (preissensible Nachfrage). Ab rund 1.250 Euro pro Monat ist die Nachfragekennziffer mit etwa 500 Hits pro Monat nur noch halb so hoch wie in der Klasse bis unter 500 Euro.

Auch im Neubau werden im Rheinisch-Bergischen Kreis Quadratmeterpreise von 11,00 Euro nur selten überschrit-ten, dann allerdings im Zusammenhang mit im Durchschnitt größeren Wohnflächen von 104 m². Im Prinzip sind die Nachfragetendenzen hinsichtlich der Gesamtpreise hier ähnlich gelagert wie im Bestandssegment. Allerdings ist ein stärkeres Nachfragegefälle im Neubau erst ab 1.250 Euro pro Monat erkennbar. Naturgemäß werden im Neubau im Durchschnitt kleinere Wohnungen für die gleichen Gesamtpreise angeboten als im Bestand. Gerade ab 1.000 Euro pro Monat sind die Wohnungen im Durchschnitt rund 20 m² kleiner.

KSK-Immobilien GmbH

67


Leichlingen

Burscheid

Wermelskirchen

Odenthal

Bergisch Gladbach

Rösrath

Overath

KürtenLeverkusen

270.813 €

325.366 €271.938 €

364.859 €410.194 €

271.532 €

433.055 €

297.721 €

404.192 €

-4 %

-1 %-3 %

+16 %+14 %

-8 %

+15 %

+3 %

+27 %

Abb. 42: Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser − Bestand in €

EigenheimeIm Jahr 2013 waren 62 Prozent aller Eigenheime im Kreis zusammen mit Leverkusen freistehende Objekte (beinahe gleiches Niveau wie im Rhein-Sieg-Kreis).

Hinsichtlich der durchschnittlichen Angebotspreise für freistehende Bestandseigenheime ist eine deutliche Zonierung des Kreisgebietes erkennbar. Abgesehen von Leichlingen erreichten alle östlichen Gemeinden sowie Burscheid im Durchschnitt keine 300 TEuro. Bergisch Gladbach ist wiederum im Durchschnitt am höchstpreisigen gewesen, aber auch in Odenthal und Rösrath wurden Objekte angeboten, die im Durchschnitt über 400 TEuro lagen. Leverkusen positioniert sich mit fast 365 TEuro zwischen diesen beiden Zonen.

In der Preisentwicklung werden die gleichen Unterschiede sichtbar. In Leichlingen, Burscheid und Wermelskirchen liegen die Durchschnitts-preise in etwa auf bzw. leicht unter dem Niveau von 2009, in Kürten ist die Differenz mit 8 Prozent deutlicher. Overath bildet im östlichen Kreis mit einer leichten Preissteigerung eine Ausnahme. Im ersten Ring um Köln sind die Preise mit 15 bis fast 30 Prozent (Rösrath) deutlich angestiegen und somit ähnlich stark wie in einigen direkten Umland-gemeinden von Bonn sowie den Rhein-Erft-Gemeinden im ersten Speckgürtel von Köln.

Differenziert nach Eigenheimtypen und Bauklassen (vgl. Tab. 25) wird deutlich, dass Leverkusen im Durchschnitt über alle Segmente sowie beide Bauklassen zwar teurer ist als der Kreisdurchschnitt, der Abstand jedoch längst nicht mit dem zu vergleichen ist, den Bonn gegenüber dem Rhein-Sieg-Kreis hat. Gerade bei den Bestandsobjekten liegt Leverkusen im Schnitt nur etwa 10 bis max. 20 TEuro über dem Kreis-durchschnitt. Der geringe Unterschied resultiert auch aus den in den Abbildungen 11 bis 16 konstatierten, fast durchgängig unterdurch-schnittlichen Nachfragekennziffern nach Eigenheimen in Leverkusen im Bestand und Neubau. Lediglich im Segment der Doppelhaushälften hat Leverkusen überdurchschnittliche Nachfragekennziffern erzielt.

bis 280.000 €

280.001 bis 330.000 €

330.001 bis 380.000 €

380.001 bis 430.000 €

430.001 € und mehr


Kreisdurchschnitt (ohne Leverkusen): 353.953 €

Prozentuale Angabe: Preisentwicklung 2009 bis 2013 (Kreisdurchschnitt (ohne Leverkusen): +9,3 %)

68


Entsprechend fällt in der Tabelle 25 bei diesem Segment die Differenz im Preisabstand zwischen Leverkusen und dem Kreisgebiet unter allen Haustypen am größten aus. Bergisch Gladbach liegt in allen Eigenheimsegmenten und Bauklassen zwischen 20 und 80 TEuro über dem Kreisdurchschnitt. Auch gegenüber Leverkusen ist das Mittel-zentrum abgesehen von Bestands-Doppelhaushälften durchgängig teurer.

Diese Tendenz ist aber nicht immer nur darauf zurückzuführen, in welcher Stadt bzw. Gemeinde die Objekte angeboten wurden, sondern teilweise auch auf kleinere durch-schnittliche Wohn- und Grundstücksflächen in Leverkusen (vor allem bei den freistehen-den Eigenheimen). Grundsätzlich bilden wie schon im Marktbericht 2013 neben Bergisch Gladbach die Gemeinden Rösrath und Odenthal zumeist die Hotspots im Rheinisch-Bergi-schen Kreis. Zudem wurden neue und bestehende freistehende Eigenheime in Leichlingen

auf dem Markt platziert, die im Durchschnitt laut Abbildung 12 überdurchschnittliche Nachfragekennziffern erzielt haben.

Neue freistehende Eigenheime in Leverkusen wurden 2013 für durchschnittlich fast 400 TEuro angeboten und lagen somit trotz kleinerer Wohn- und Grundstücksflächen nur rund 10 TEuro unter dem Durchschnittspreis von Bergisch Gladbach. Entweder handelte es sich hierbei um eine besonders gute Lage, besonders gute Objektqualitäten oder aber es sollten in dem Zusammenhang neue Preisgrenzen ausgetestet werden. Die Nachfrage-kennziffern lagen in beiden Fällen über dem Kreisdurchschnitt in dem konkreten Markt-segment; die Objekte in Bergisch Gladbach riefen mit 360 Hits pro Monat ein leicht stärkeres Interesse gegenüber denen in Leverkusen (340 Hits pro Monat) hervor.



Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Bergisch Gladbach 225.714 344.944 421.297 506.340 585.000 444.088 406.767

Burscheid 162.211 285.167 268.260 291.438 --- --- 310.370

Kürten --- 172.400 244.203 310.870 312.409 316.450 308.551

Leichlingen 194.300 --- 307.125 317.846 457.667 464.000 370.737

Odenthal --- --- 347.973 411.462 478.600 620.333 365.751

Overath 232.000 --- 269.417 310.564 341.120 296.600 317.552

Rösrath 278.500 258.500 348.286 436.889 547.316 536.692 411.002

Wermelskirchen 249.333 --- 263.459 324.163 --- 282.188 288.560

Rheinisch-Bergischer Kreis 213.238 255.447 312.985 333.243 349.444 362.466 352.903

Leverkusen 320.600 420.893 333.286 362.077 426.111 528.750 396.536

Gemeinde/Stadt

FEFH DHH RH

Bergisch Gladbach 433.055 406.767 273.369 350.246 270.611 363.115

Burscheid 270.813 310.370 252.875 --- 261.346 ---

Kürten 271.532 308.551 240.168 255.649 215.340 ---

Leichlingen 325.366 370.737 265.243 315.062 272.500 295.818

Odenthal 410.194 365.751 284.438 324.636 253.808 ---

Overath 297.721 317.552 247.738 265.532 186.180 ---

Rösrath 404.192 411.002 251.416 280.501 236.375 ---

Wermelskirchen 271.938 288.560 231.417 256.749 180.091 ---

Rheinisch-Bergischer Kreis 353.953 365.700 258.103 307.185 250.138 322.056

Leverkusen 364.859 396.536 278.437 345.725 259.308 325.960

Neubau Bestand


Neubau Bestand


KSK-Immobilien GmbH

69

4.8 Preisreport Oberbergischer Kreis |

4.8 Preisreport Oberbergischer Kreis

BautätigkeitMit einer Gesamtbauintensität von rund 1,1 ist die Bautätigkeit im Oberbergischen Kreis im Mittelfeld des Marktgebietes der KSK-Immobilien GmbH einzuordnen, maßgeblich hervorgerufen durch Fertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern im westlichen Kreisgebiet.

In Engelskirchen, Nümbrecht und Wiehl hat die Bauintensität 2012 im Mehrfamilienhaussegment gegenüber dem Eigenheimsegment überwogen. Insgesamt erreichten Nümbrecht und Wiehl mit 3,7 die kreisweit höchste Bauintensität, erst mit deutlichem Abstand folgten darauf Engelskirchen und Radevormwald (1,5 und 1,4). In Hückeswa-gen wurden 2012 keine neuen Wohnungen errichtet.

Die Anzahl der Baugenehmigungen deutet an, dass künftig vor allem in Radevormwald, Wipperfürth, Gummersbach, Wiehl und Nümbrecht mit einer verstärkten Neubautätigkeit von Häusern ausgegangen wird. Neubau bzw. die Ausweisung von Baugebieten ist als ein wichtiger Baustein zur demografischen Stabilisierung der Gemein-den zu sehen; schließlich sind diese fast ausnahmslos durch einen Einwohnerrückgang sowie einen deutlich wachsenden Anteil der über 65- und über 80-Jährigen gekennzeichnet.

1030

-5

723

34

013

259

1231

3610

1522011

722

013 710




Haus Wohnung1724


1.000 Einwohner

0,0 bis 0,5

0,6 bis 1,0

1,1 bis 1,5

1,6 und mehr

keine Bautätigkeit

Radevormwald

Hückeswagen

Wipperfürth

Marienheide

Lindlar Gummersbach

Engelskirchen

Bergneustadt

WiehlReichshof

Nümbrecht

Waldbröl Morsbach

70

www.ksk-immobilien.de| 4.8 Preisreport Oberbergischer Kreis

EigentumswohnungenGrundsätzlich verfügen dieselben Gemeinden über die durchschnittlichen höchsten Preise für Bestands-Eigentumswohnungen, wie im Marktbericht 2013.

Hinsichtlich der Preisentwicklung innerhalb der letzten fünf Jahre ist kein ein-deutiger Trend feststellbar. In Lindlar, Wiehl und Hückeswagen, als derzeit höchstpreisige Bereiche, sind beinahe stagnierende Entwicklungen zu erkennen. Die stärkste positive Veränderung (auf ein aber immer noch im Vergleich sehr geringes Preisniveau) zeigt die innerhalb der insgesamt niedrigpreisigen Region gelegene Gemeinde Reichshof, gefolgt von Radevormwald − der nördlichsten Gemeinde des Kreises − und Nümbrecht im Süden. Die mittels der Preisent-wicklung dargestellten Tendenzen können ein Hinweis darauf sein, dass in den Gemeinden mit hohem durchschnittlichem Preisniveau zumindest im Bestand mittlerweile gewisse Preisgrenzen erreicht worden sind, die angesichts der eher schwachen Nachfrage in dem Segment im gesamten Kreis keine weiteren bzw. stark begrenzte Preissteigerungspotenziale zulassen.

Insgesamt ist auch anhand der Klassifizierung nach Wohnflächen und Bauklassen sowie an den erzielten Preisniveaus im Neubau in Tabelle 27 ablesbar, dass der Oberbergische Kreis insgesamt kein typisches Marktumfeld für Eigentumswoh-nungen darstellt. Die ländliche Prägung zieht vor allem (Familien-)Haushalte an, die Interesse an einem Eigenheim haben. Dementsprechend kann auch nur für die wenigsten der Städte und Gemeinden im Kreis eine Auswertung der durch-schnittlichen Angebotspreise − vor allem im Neubau − erfolgen.

Im Neubau ist eine Preisgrenze bei etwa 2.500 Euro pro m² zu erkennen; im Bestand erzielen zwar einige wenige Objekte ebenfalls dieses Niveau, die eigentliche Preisgrenze liegt hier aber niedriger bei rund 2.000 Euro pro m². Im Neubau hingegen starten die Angebote erst ab dieser Grenze, was auch den in den letzten Jahren gestiegenen Baukosten geschuldet ist.

1.140 €/m²

1.276 €/m²

1.010 €/m²

1.505 €/m²

1.155 €/m²

1.052 €/m²

960 €/m²

807 €/m²

958 €/m²

1.196 €/m²

724 €/m²


1.227 €/m²

+21 %

-1 %

-11 %

+3 %

+4 %

+11 %

+8 %

-23 %

+35 %

+19 %

-16 %

+2 %

Radevormwald

Hückeswagen

Wipperfürth

Marienheide

Lindlar Gummersbach

Engelskirchen

Bergneustadt

Wiehl

Reichshof

Nümbrecht

WaldbrölMorsbach

bis 900 €/m2

901 bis 1.000 €/m2

1.001 bis 1.100 €/m2

1.101 bis 1.200 €/m2

1.201 bis 1.300 €/m2




Kreisdurchschnitt: 1.098 €/m²


KSK-Immobilien GmbH

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Mit Ausnahme von Wohnungen mit 61 bis 90 m² in Wipperfürth haben die angebotenen Wohnungen ein Preisniveau von 2.350 Euro pro m² nicht erreicht. Im Bestand bildet der mittlere Kaufpreis von rund 1.600 Euro pro m² in Nümbrecht im Zusammenhang mit eher kleineren Wohnungen bis 60 m² das Maximum. Gesamtpreise von 300 TEuro wurden sowohl im Bestand als auch im Neubau jeweils nur einmal überschritten. Im Bestand liegt der Fokus des Nachfragerinteresses gemäß Indi-kator bei Objekten zwischen 100 und 200 TEuro, gefolgt von der Preisklasse 50 bis unter 100 TEuro. Über 200 TEuro ist das Nachfragepotenzial offenbar bereits deutlich geringer. Neubauwohnungen erzielen insgesamt deutlich geringere Nachfragekennziffern, die sich

gleichmäßig auf Objekte zwischen 100 und unter 300 TEuro verteilen.

Aus der geringen Marktaktivität bei Eigentumswohnungen resultiert eine fokussierte Aufteilung der Angebote nach Baujahresklassen. Die aufgrund ihres Zuschnitts und baulichen Zustands meist weniger gefragten Objekte aus den 1950er bis 1980er Jahren sind im Bestand am günstigsten. Objekte aus der Gründerzeit werden im Kreisdurchschnitt unter den ersten vier Baujahresklassen am teuersten gehandelt. Im Neubau erreichten Gummersbach, Lindlar und Wipperfürth durchschnittlich die höchsten Preise.


Gemeinde/Stadt


Bergneustadt 969 --- 746 --- --- --- --- ---

Engelskirchen --- 2.287 1.221 --- 1.185 --- 1.089 ---

Gummersbach 1.177 --- 1.037 2.313 901 2.330 972 ---

Hückeswagen --- --- 1.045 --- 1.289 --- 1.489 ---

Lindlar --- --- 1.763 2.337 1.455 --- --- ---

Marienheide --- --- 868 --- --- --- --- ---

Morsbach --- --- --- --- --- --- --- ---

Nümbrecht 1.566 --- 1.173 --- 1.185 --- 1.017 ---

Radevormwald 1.024 --- 1.152 --- 1.256 2.141 1.130 ---

Reichshof --- --- 962 --- 1.044 --- 844 ---

Waldbröl 575 --- 945 --- --- --- --- ---

Wiehl 1.280 --- 1.149 2.185 1.419 --- 1.091 ---

Wipperfürth 820 --- 1.049 2.438 1.263 --- 936 ---

Oberbergischer Kreis 1.002 2.322 1.099 2.335 1.230 2.205 1.060 ---



Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Bergneustadt --- --- 787 765 --- --- ---

Engelskirchen --- --- --- 1.148 1.334 --- 2.279

Gummersbach --- --- 996 861 1.284 1.184 2.339

Hückeswagen --- --- 983 1.241 1.457 --- ---

Lindlar --- --- --- 1.122 1.772 1.996 2.335

Marienheide --- --- --- 641 1.362 --- ---

Morsbach --- --- --- --- --- --- ---

Nümbrecht --- --- --- 1.025 1.160 1.527 ---

Radevormwald --- --- 1.036 966 1.525 1.592 2.161

Reichshof --- --- --- 632 1.109 --- ---

Waldbröl --- --- 738 585 1.123 --- ---

Wiehl --- --- --- 1.079 1.331 1.579 2.127

Wipperfürth --- --- 880 872 1.227 --- 2.388

Oberbergischer Kreis 1.034 971 944 921 1.333 1.480 2.291


Neubau Bestand


Neubau Bestand

72


Radevormwald

Hückeswagen

Wipperfürth

Marienheide

Lindlar Gummersbach

Engelskirchen

Bergneustadt

Wiehl Reichshof

Nümbrecht

Waldbröl Morsbach

5,25 €/m²

4,94 €/m²

4,98 €/m²

5,07 €/m²

5,15 €/m²

5,30 €/m²

5,75 €/m²

5,62 €/m²

5,77 €/m²

5,39 €/m²

5,75 €/m²

5,21 €/m²

5,18 €/m²

Abb. 45: Mietpreise für Wohnungen − Bestand in €/m²

MietwohnungenAuch im Mietsegment ist der Markt im Kreisgebiet − insbesondere Neubauange-bote betreffend − nicht deutlich dynamischer. Im Bestandssegment − wie neben-stehender Karte entnehmbar − sind im Vergleich zum Kaufsegment mehr Gemein-den überdurchschnittlichen Kategorien zuzuordnen. Anders als im Kaufsegment liegt hier bspw. auch Wipperfürth zusammen mit Lindlar und Wiehl in der obersten Kategorie.

Die Preisspanne von Bestands-Mietwohnungen liegt zwischen 4,94 und 5,75 Euro pro m², insofern weist der Oberbergische Kreis hinsichtlich der Preisniveaus vergleichbare Strukturen mit dem nordöstlichen Rhein-Sieg- sowie dem nord-westlichen Rhein-Erft-Kreis auf (vgl. Abb. 32 und 36). Abgesehen von Bergneu-stadt und Morsbach ist die Preisentwicklung gegenüber 2009 im Bestands- Mietsegment sehr moderat verlaufen; auch hier scheinen wie schon im Kaufsegment aufgrund der ländlichen Prägung des Kreisgebietes gewisse Preisgrenzen erreicht.

Der durchschnittliche Mietpreis für eine Bestandswohnung im Oberbergischen Kreis lag 2013 bei rund 5,40 Euro pro m². Abgesehen von Hückeswagen und Radevormwald hatten Wohnungen bis unter 60 m² dabei die höchsten Qua-dratmeterpreise (vgl. Tab. 29).

Im Bestand wie auch Neubau bildet eine Marke von 10,00 Euro pro m² die absolute Preisgrenze; schon ab 9,00 Euro pro m² wird das Angebotsspektrum deutlich geringer. Im Bestandssegment liegen dem jedoch gleichzeitig deutlich kleinere Wohnflächen zugrunde: Bestandswohnungen für 8,00 Euro pro m² und mehr sind beinahe ausschließlich unter 55 m² groß, wodurch sich eine durch-schnittliche Wohnfläche von 37 m² bei diesen Wohnungen ergibt. Neubau-wohnungen in dem Preissegment verfügen im Durchschnitt über rund 80 m² Wohnfläche.

Anders als in allen anderen Kreisen waren Mietwohnungen aus der Gründerzeit im Oberbergischen Kreis im Durchschnitt nicht teurer, sondern − zum Teil deutlich − günstiger und lagen in etwa auf einem vergleichbaren Niveau mit Objekten aus Baujahren zwischen 1970 und 1989.

+2 %

-2 %

+10 %

+11 %

-1 %

+2 %

+3 %

+3 %

+2 %

+1 %

+2 %

+4 %

+3 %

Kreisdurchschnitt: 5,38 €/m²


bis 5,00 €/m2

5,01 bis 5,15 €/m2

5,16 bis 5,24 €/m2

5,25 bis 5,40 €/m2

5,41 bis 5,60 €/m2



KSK-Immobilien GmbH

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Mietwohnungen, die nach 2009 errichtet wurden bzw. werden, lagen abgesehen von Reichshof preislich jeweils über 6,00 Euro pro m². Preisspitzen bilden hier die Gemeinden Wiehl, Engelskirchen, Lindlar und Nümbrecht. Dabei orientieren sich die Angebote jedoch alle unterhalb der Grenze von 10,00 Euro pro m²; Ausnahmen bilden nur eine Penthouse-wohnung in Engelskirchen mit fast 120 m² für rund 10,30 Euro pro m² sowie eine kleine Maisonettewohnung in Wiehl, die mit 30 m² Wohnfläche für rund 12,20 Euro pro m² auf dem Markt platziert wurde.

Diese Ausnahmen zeigen aber, dass auch in den weniger dynamischen Gebieten des KSK-Marktgebietes durchaus vereinzelt Preisspitzen mit Beschränkung auf kleine und/oder besondere Wohnungstypen ausgetestet werden. Gesamtpreise orientieren sich im Bestand wie im Neubau unter 1.000 Euro pro Monat. Innerhalb des Bestandssegments ist die Nachfragekennziffer nach Objekten bis unter 750 Euro im Monat am höchsten; im Neubau ist ein Nachfrageschwerpunkt bis unter 1.000 Euro pro m² erkennbar.

Gemeinde/Stadt


Bergneustadt 5,96 --- 4,84 --- 4,36 --- --- ---

Engelskirchen 6,10 --- 5,45 7,05 5,52 7,97 4,92 ---

Gummersbach 6,04 --- 4,97 --- 5,00 --- 5,04 6,23

Hückeswagen 5,44 --- 5,03 --- 5,88 --- --- ---

Lindlar 6,37 --- 5,74 7,27 5,42 --- 4,90 ---

Marienheide 5,44 --- 5,09 6,89 5,22 --- --- ---

Morsbach --- --- 4,93 --- 5,11 --- --- ---

Nümbrecht 5,43 --- 5,33 --- 4,81 --- 4,57 ---

Radevormwald 5,21 --- 5,19 --- 5,50 --- --- ---

Reichshof 5,36 --- 4,91 --- 4,89 --- 4,57 ---

Waldbröl 5,44 --- 5,15 --- 4,98 --- --- ---

Wiehl 6,29 --- 5,53 7,52 5,67 6,68 5,64 ---

Wipperfürth 6,00 --- 5,80 --- 5,62 7,22 4,88 ---

Oberbergischer Kreis 5,83 8,08 5,23 7,09 5,21 7,06 4,94 6,55



Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Bergneustadt --- --- 5,84 4,49 5,16 --- 6,68

Engelskirchen 4,81 --- 5,14 5,57 5,97 5,84 7,46

Gummersbach 5,21 5,76 5,37 4,93 5,25 6,11 6,17

Hückeswagen --- 5,43 5,56 4,98 6,30 --- ---

Lindlar --- --- 5,48 5,62 5,98 6,02 7,44

Marienheide --- --- 4,78 5,31 5,46 --- 6,88

Morsbach --- --- 4,68 4,45 5,37 5,26 ---

Nümbrecht --- --- 4,79 4,82 5,43 5,89 7,17

Radevormwald 4,86 --- 5,33 4,93 5,82 --- ---

Reichshof 4,32 --- 4,73 4,96 5,00 5,41 5,78

Waldbröl --- 4,85 5,06 5,15 5,06 6,09 ---

Wiehl --- 5,66 5,21 5,59 5,89 6,03 7,55

Wipperfürth 5,38 --- 5,36 5,18 6,02 6,42 7,21

Oberbergischer Kreis 5,03 5,46 5,32 5,10 5,58 6,01 7,14


Neubau Bestand


Neubau Bestand

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Radevormwald

Hückeswagen

Wipperfürth

Marienheide

Lindlar Gummersbach

Engelskirchen

Bergneustadt

Wiehl Reichshof

Nümbrecht

Waldbröl Morsbach

244.205 €

180.902 €

144.922 €

203.135 €

189.495 €

212.084 €

211.769 €

195.031 €

233.853 €

227.100 €

238.360 €

195.979 €

185.613 €

EigenheimeEntsprechend der weiten Entfernung des Oberbergischen Kreises zu den großen Städten Köln und Bonn sowie das geringere Bodenpreisniveau ist die Prägung des Immobilienmarktes durch freistehende Eigenheime hier noch deutlicher zu erkennen als in den vorherigen Kapiteln. Dies äußert sich im kaum vorhandenen Angebot von Neubau-Doppelhaushälften und -Reihenhäusern, wobei Letztere im ausgewerteten Jahr auch im Bestand eine geringe Marktpräsenz hatten.

Gebrauchte freistehende Eigenheime wurden im Durchschnitt am teuersten in Radevormwald angeboten, gefolgt von Wipperfürth und Lindlar. Gegenüber 2009 sind die Preise im Bestandssegment vor allem in Wipperfürth gestiegen (+23 Prozent). Im Allgemeinen ist hinsichtlich der Preisentwicklung keine „räumliche Regel“ zwischen Norden und Süden erkennbar. Zwar sind in den südlichen Kreisgemeinden die Durchschnittspreise gegenüber 2009 eher zurückgegangen, dennoch sind ähnlich hohe Preissprünge von -12 Prozent auch im nördlich gelegenen Radevormwald und Hückeswagen zu erkennen.

Entgegen dem Bestandssegment wurden Neubauobjekte 2013 im niedrigpreisi-gen Morsbach für den kreisweit höchsten Durchschnittskaufpreis angeboten (vgl. Tab. 31). Dieses Ergebnis ist im Wesentlichen auf ein umfangreiches hochpreisi-ges Neubauangebot mit überdurchschnittlichen Wohn- und Grundstücksflächen in Morsbach zurückzuführen. Im Vergleich zu allen Angeboten von freistehenden Eigenheimen im gesamten Kreis wurde mit rund 120 Hits pro Monat pro Objekt aber nur eine deutlich unterdurchschnittliche Nachfragekennziffer erreicht. Ob die Vermarktung hier also im Zusammenhang mit den neuen Preisspitzen erfolgreich war, kann derzeit noch nicht abschließend geklärt werden. Trotz größerer Flächenzusprüche mit Wohnflächen von 170 m² und Grundstücken von 980 m² waren neue freistehende Eigenheime in Engelskirchen im Vergleich günstiger, obwohl die Gemeinde durch den Anschluss an die A4 über einen deutlich besseren Anschluss an Köln verfügt.

-12 %

+2 %

-8 %

-4 %

+1 %

+9 %

-12 %

-6 %

+4 %

-12 %

+23 %

+3 %

-13 %


bis 180.000 €

180.001 bis 190.000 €

190.001 bis 200.000 €

200.001 bis 210.000 €

210.001 bis 220.000 €

220.001 € und mehr

Abb. 46: Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser − Bestand in €

Kreisdurchschnitt: 200.914 €

Prozentuale Angabe: Preisentwicklung 2009 bis 2013 (Kreisdurchschnitt: -3,9 %)

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75


Die Nachfrage ist − gemessen an der Höhe der Hits pro Monat − nach bestehenden freistehenden Eigenheimen im Oberbergischen Kreis recht preissensibel. Die höchste Nachfragekennziffer erzielen Objekte bis unter 200 TEuro mit im Schnitt 140 m² Wohn- und 900 m² Grundstücksfläche (rund 600 Hits pro Monat), mit zunehmenden Preisniveaus nimmt die Ziffer dann sukzessive ab. Teureren Objekten liegen hier allerdings auch deutlich größere Wohn- und Grundstücksflächen zugrunde.

Bestands-Doppelhaushälften orientieren sich im Kreis in Preisregionen bis unter 300 TEuro, bei Reihenhäusern ist bei etwa 250 TEuro eine Preisgrenze zu erkennen.

Differenziert nach Baujahresklassen ist auf Ebene des gesamten Kreises erkennbar, dass freistehende Eigenheime mit jeder Baujahresklasse bis einschließlich der Objekte mit Baujahr zwischen 1990 und 1999 im Durchschnitt teurer werden. Der hohe Mittelwert in der zuletztgenannten Klasse ist auf vier Objekte in Wipperfürth zurückzuführen (in der Tabelle aufgrund der geringen Fallzahl nicht dargestellt), die mit besonders großen Grund-stücksflächen im Durchschnitt auf 472 TEuro kommen. Ohne diese Objekte läge auch hier der Durchschnittpreis bei etwa 250 TEuro.



Gemeinde/Stadt

FEFH DHH RH

Bergneustadt 203.135 205.006 153.200 --- --- ---

Engelskirchen 195.031 300.777 164.500 --- --- ---

Gummersbach 212.084 205.719 152.204 184.590 167.656 ---

Hückeswagen 227.100 263.260 198.750 --- 163.450 ---

Lindlar 233.853 230.530 201.815 --- 178.833 ---

Marienheide 189.495 239.736 159.844 --- --- ---

Morsbach 144.922 314.938 121.500 --- --- ---

Nümbrecht 195.979 209.796 152.026 --- --- ---

Radevormwald 244.205 237.126 213.333 --- 185.526 ---

Reichshof 180.902 220.006 147.250 --- --- ---

Waldbröl 185.613 183.689 113.387 --- --- ---

Wiehl 211.769 215.925 156.950 --- 216.200 ---

Wipperfürth 238.360 220.937 174.222 --- 204.200 ---

Oberbergischer Kreis 200.913 235.323 167.005 218.636 172.993 ---

Tab. 32: Kaufreise für freistehende Einfamilienhäuser − nach Baujahresklassen in €

Gemeinde/Stadt bis

191

8

1919

− 1

949

1950

− 1

969

1970

− 1

989

1990

− 1

999

2000

− 2

008

2009

bis

heu

te

Bergneustadt --- --- 158.500 206.143 --- 336.833 205.006

Engelskirchen 140.092 162.176 186.648 219.375 255.808 219.000 300.777

Gummersbach 148.375 174.857 202.816 254.035 266.111 216.429 205.719

Hückeswagen 177.000 --- --- 263.545 --- --- 263.260

Lindlar 132.600 --- 173.819 233.733 302.333 326.222 230.530

Marienheide --- --- 170.000 163.214 --- 286.000 239.736

Morsbach 96.167 136.200 123.772 154.604 --- 203.500 314.938

Nümbrecht 219.500 161.786 168.318 191.700 195.944 262.385 209.796

Radevormwald --- --- 238.156 262.455 246.300 --- 237.126

Reichshof 153.298 --- 141.093 215.521 223.231 218.167 220.006

Waldbröl 137.000 149.800 168.283 174.738 252.538 224.700 183.689

Wiehl 199.645 177.300 165.589 202.147 290.139 253.554 215.925

Wipperfürth 196.500 172.925 183.500 312.671 --- --- 220.937

Oberbergischer Kreis 158.411 171.502 176.072 209.564 264.106 250.421 235.323

Neubau Bestand


Neubau Bestand

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Alle in diesem Marktbericht zusammengetragenen Informationen wurden mit höchster Sorgfalt recherchiert. Eine Gewähr oder Haftung für die Richtigkeit der Informationen und für Auswirkungen jeglicher Art wird ausgeschlossen.

Wie empfehlen daher in jedem Fall, vor konkreten Investitions-entscheidungen eigene Untersuchungen durchzuführen.

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