Immobilienbrief STUTTGART · 2020-04-07 · Immobilienbrief STUTTGART Ausgabe 279 07.04.2020 Seite...

Liebe Leser !So wie es momentan leider unser Leben dominiert, ist das Coronavirus auch das zentrale Thema dieser

Ausgabe Ihres Immobilienbrief Stuttgart.

Wir versuchen Orientierung zu geben, auch wenn es keine einfachen Antworten und vor allem keine Gewissheit gibt. Aber sehr vieles spricht dafür, dass sich die Immobilienmärkte in der Metropol-

region Stuttgart in ihrer Gesamtheit nach der Krise weiter positiv entwickeln werden. Es kann Gewinner

und Verlierer geben. Wird nach Corona beispielsweise immer noch so

viel geschäftlich gereist, nachdem bewiesen ist, dass sich vieles digital

abwickeln lässt?

Der Büromietmarkt könnte erst einmal einbrechen, während Gesund-

heitsimmobilien, Lebensmittelfachmärkte und Logistikimmobilien

jetzt schon von der Pandemie profitieren.

Es gibt Lichtblicke, große und kleine. Fantastisch, dass Bosch,

gerne mit dem Zusatz „Automobilzulieferer“ versehen, jetzt einen

Schnelltest für das Coronavirus entwickelt hat. Das wird den Medizin-

standort stärken und zeigt, dass schwäbisches Tüfteln eben nicht nur

auf den Automobil- und Maschinenbau beschränkt ist.

Esslingen setzt ein Zeichen und startet gerade jetzt das Programm „Stadt up“, um mit ungewöhn-

lichen Mitteln Selbstständigen zu helfen, die Innenstadt wieder zu beleben. Gerne stellen wir Ihnen die

Initiative vor.

Eine Finanzierungszusage für ein Mehrfamilienhaus innerhalb von 24 Stunden ist schon zu normalen

Zeiten eine reife Leistung. Die Bernhauser Bank schaffte das sogar zu Coronazeiten, mit Mitarbeitern

im Homeoffice und trotz einer Flut von Anfragen nach Liquiditätshilfen – dies sogar noch mit zwei aus-

gearbeiteten und durchgerechneten Finanzierungsvorschlägen. Respekt!

All das macht Mut! Ja, wir müssen durch das Tal. Wir müssen aber auch den Spagat schaf-fen, nicht zu früh und nicht zu spät den Weg zur Normalität einzuschlagen. Wir wollen weder Menschenleben gefährden noch die Wirtschaft – was leider ein Widerspruch in sich ist. Möge der notwendige Kompromiss gelingen.

Tragen Sie die Sonne im Herzen – draußen scheint sie schon!

Herzliche Grüße – und bleiben Sie gesund!

Ihr

Frank Peter Unterreiner, Herausgeber

ImmobilienbriefSTUTTGARTAusgabe 279 www.immobilienbrief-stuttgart.de 07.04.2020

Inhaltsverzeichnis

Seite 2Coronapandemie• Auswirkungen

auf Immobilienmärkte

• Geht die positive

Entwicklung weiter?

• Umfrage von Immoraum

„Stadt up“• Esslingen startet Initiative

Erbbaurechte• Stuttgart will nicht mehr

verkaufen

Seite 5Investmentmarkt Stuttgart• Hohes Volumen

• Transaktionen mehrfach

überzeichnet

• Prognose für

Gesamtjahr schwierig

Seite 9Büromarkt Stuttgart• Umsatz eingebrochen

• Große Abschlüsse fehlen

• Mieten gestiegen

Stuttgarter Tor• Hines verkauft mit Gewinn

Seite 12DGNB stellt um• Jetzt Webinare

Seite 13Büromarktbericht Esslingen• Nachfrage gestiegen

• Nur 1,3 Prozent Leerstand

• Attraktives

Rendite-Risiko-Profil

Seite 17Hengstenberg-Areal• Entwicklung

auf der Zielgeraden

• EWB baut neuen Hauptsitz

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Auswirkungen der Coronapandemie auf die Immobilienmärkte

Geht die positive Entwicklung nach der Krise weiter?Deutlich weniger Besichtigungen, verschobene Notartermine und erste Fälle von Kurzarbeit. Von Entlassungen haben wir zwar noch nichts gehört, aber auch sie werden in Stuttgart folgen. In anderen Städten haben große Maklerhäuser bereits Personal entlassen. Nach über zehn Jahren Aufschwung hinterlässt das Coronavirus seine Spuren auch in der erfolgsver-wöhnten Stuttgarter Immobilienbranche. Wann kommt die Erholung? Wird die Pandemie den Immobilienmarkt mittel- und langfristig verändern?

Mit etwa 50 Immobilieneigentümern überwiegend aus dem institutionellen Bereich haben Sven Gruber

und Roman Herdt, beide geschäftsführende Gesellschafter beim Maklerunternehmen Immoraum Real

Estate Advisors, in den vergangenen zwei Wochen telefoniert, um sich ein Bild über die aktuelle Lage zu

verschaffen.

Vermieter von Büroflächen sind entspannter

„Die Reaktionen waren unterschiedlich“, sagt Gruber. Ein Eigentümer, mit etlichen Gastronomie-

betrieben und Fitnessstudios im Portfolio, hätte regelrecht schwarzgesehen. Eigentümer mit überwiegend

Büroobjekten im Bestand seien entspannter gewesen. Einige waren noch nicht mit Mietausfällen oder mit Bitten um Mietreduzierung konfrontiert, doch dies wird sich nach der Einschätzung von Herdt und Gruber in den nächsten Wochen ändern. Bei ihren Gesprächen habe sich heraus-

kristallisiert, dass die meisten Eigentümer Verständnis für die Notsituation kleiner, inhabergeführter Be-

triebe hätten. Gegenüber Trittbrettfahrern hingegen wollten sie hart bleiben.

Kompromisse bei guten Mietern

Viele würden differenzieren und Mietern entgegenkommen, die sie halten möchten. Bei anderen würden

sie die Chance sehen, sich jetzt von ihnen zu trennen. „Viele Mieter haben es nicht auf dem Schirm,

dass die Miete nur gestundet ist und zudem verzinst werden muss“, sagt Herdt. Vermieter wie große

Mieter haben sich nach Beobachtung der beiden intensiv mit der Liquiditätsplanung beschäftigt. Einige müssten aufgrund von Engpässen mit ihren Banken reden.

ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 279 07.04.2020 Seite 2

STANDORT

„Stadt up“ startet in EsslingenMit einer nach eigenen Angaben

bundesweit einzigartigen Initiative

versucht Esslingen, leer stehende

Geschäfte in der Innenstadt mit

neuen Konzepten zu füllen. Dazu

wurde der Wettbewerb „Stadt

up“ ausgeschrieben, bei dem sich

bis 31. Juli beispielsweise Händler,

Gastronomen, Handwerker und

Dienstleister bewerben können.

Die fünf Erstplatzierten erhalten

Sachleistungen im Gesamtwert

von 120 000 Euro, 40 000 Euro

entfallen auf den Sieger. Viele Ess-

linger Unternehmen, beispielsweise

Unternehmens- und Steuerberater,

Marketingspezialisten, Banken, Ver-

sicherungsagenturen und IT-Spezia-

listen, machen mit und stellen den

Gewinnern im schwierigen ersten

Jahr Leistungen unentgeltlich oder

kostenreduziert zur Verfügung. Die

Aktion wird von der Wirtschafts-

förderung unterstützt und von

der Esslinger Stadtmarketing und

Tourismus Gesellschaft sowie der

City-Initiative Esslingen koordiniert.

www.stadtup-esslingen.de

In Stuttgart nurnoch Erbbaurechte?Im Stuttgarter Gemeinderat gibt es

eine Mehrheit aus Grünen, Links-

bündnis und SPD, die städtische

Grundstücke grundsätzlich nur

noch in Erbpacht vergeben wollen,

um so der „Spekulation“ mit Grund

und Boden zu begegnen, berichtet

die Stuttgarter Zeitung. Dies soll

auch beim zweiten Bauabschnitt

des Cannstatter Neckarparks ange-

wendet werden. Hier sind Hunderte

von Wohnungen geplant. Laut Zei-

tungsbericht betragen die aktuellen

Erbbauzinsen 4 Prozent bei freien

Mietwohnungen, 0,4 Prozent bei

Sozialwohnungen und 7 Prozent bei

gewerblicher Nutzung. Laut einem

Antrag der Grünen soll die Stadt

klären, wie Erbbaurechtsverträge

so gestaltet werden können, dass

die Begünstigten nicht schlechter

als bei Kaufverträgen gestellt sind.

Strahlen die Stuttgarter Immobilienmärkte nach der Coronakrise wieder?

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Großes Interesse an Informationen aus dem Markt

Die Eigentümervertreter seien überwiegend im Home Office, hätten mehr Zeit und seien an Informa-

tionen über den Markt interessiert. Besichtigungen von Büroflächen seien drastisch, um etwa 80 Prozent, zurückgegangen. Einige Mieter würden mit Blick auf die eigene unsichere Lage abwarten,

andere in der Erwartung, dass in ein paar Wochen mehr Büroflächen zu vielleicht niedrigen Preisen verfüg-

bar sind. Einige der Eigentümer hätten ihrerseits die Hoffnung, aufgrund von Notverkäufen preiswerter zu

Immobilien zu kommen. „Wir sind jetzt verstärkt als Krisenberater gefragt“, sagt Herdt.

„Die Konjunktur erholt sich schnell“

Optimistisch für die Zeit nach der Krise ist Hanspeter Gondring, Studiengangleiter Immobilienwirtschaft

und Versicherung der DHBW sowie wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Er sieht die Konjunktur als ein Pendel, das zuerst in die eine und dann ähnlich stark in die andere Richtung

ausschlagen würde. Eine Krise würde Marktprozesse beschleunigen, daher sei ihre Dauer für viele Akteure entscheidend.

„Kauf von Wohneigentum wird nur aufgeschoben“

Aktuell boomt laut Gondring zwar die Bauwirtschaft noch, die Nachfrage nach Ferienwohnungen oder Co-

Working-Flächen sei jedoch komplett eingebrochen. Nach der Krise, so glaubt er, knüpfen die Immobilien-märkte wieder an die Zeit davor an. Wohnen beispielsweise sei ein existenzielles Bedürfnis und damit ein

preisunelastischer Markt. Zwar würden angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheit Notartermine abgesagt

und Kaufentscheidungen verschoben, doch dies werde mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung nachgeholt.

„Die Menschen verspüren jetzt schon einen Konsumstau“

„Auch die Einzelhandelsmieten werden sich nach Corona relativ schnell wieder erholen“, ist

Gondring überzeugt. Emotional würden die Menschen jetzt schon einen Konsumstau verspüren. Wenn

die Geschäfte im Mai wieder öffnen könnten, würde sich der Einzelhandel daher sehr schnell regenerie-

ren. Auch Homeoffice sieht Gondring nicht als langfristigen Trend, dem sei vor Jahren schon fälschlicherweise ein Boom zugesprochen worden. Und wenn die Hochschulen wieder öffnen wür-

den, sei es auch mit dem Thema E-Learning vorbei.

„Zu früh, um die Veränderungen zu benennen“

Etwas differenzierter sieht Dieter Rebitzer, Studiendekan Immobilienmanagement und Studiengangleiter

Immobilienwirtschaft der HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen, die Situa-

tion. „Es wird Veränderungen geben, aber es ist zu früh, sie benennen zu können“, meint er. Vielleicht würden die Menschen mehr zu Hause kochen, weil sie sich jetzt daran gewöhnen, dann würden die Restaurants leiden. Vielleicht würden sie weniger reisen oder wieder stärker den ländlichen Raum

als Rückzugsort bevorzugen. Auch E-Learning werde nicht ganz verschwinden.

„Wohnimmobilien wird es weniger stark treffen als Gewerbeimmobilien“, meint Rebitzer. Auch er sieht

die Coronakrise als Katalysator für Veränderungen. Kurzfristig könnten einige Bauträger die zu knapp

kalkuliert haben, Probleme bekommen. Die Bauzeit verlängert sich. Die Verkaufszeit, vor allem zu den ursprünglich kalkulierten, ambitionierten Preisen, werde länger.

„Jede Krise hat Gewinner und Verlierer“

„Nach jeder Krise ist es wieder aufwärts gegangen“, sagt Rebitzer. Und jede Krise habe Gewinner und

Verlierer. Die Wirtschaft könnte nach der Pandemie effizienter aufgestellt sein, Produktion könnte ins Land zurückverlagert werden, die Digitalisierung erfahre einen starken Schub. Ent-

scheidend sei, wie lange die Wirtschaft gelähmt sei, wie viele Beschäftigte in Kurzarbeit seien oder gar

ihren Arbeitsplatz verlieren würden. Dies habe dann entsprechende Auswirkungen auf Wohn- und Wirt-

schaftsimmobilien.

STANDORT

Ultraschnelles Glasfasernetz im WeilimparkDie Telekom setzt in Zusammen-

arbeit mit der Gigabit Region

Stuttgart den Ausbau eines Glas-

fasernetzes im Gewerbestandort

Weilimpark in Stuttgart-Weilimdorf

um, nachdem in den vergangenen

Monaten Vorverträge mit Unter-

nehmen vor Ort abgeschlossen

wurden. Insgesamt 560 Betriebe

rund um Hemminger Straße und

Motorstraße haben damit die

Möglichkeit, mit bis zu 100 GBit/s

im Web unterwegs zu sein. Im nächs-

ten Schritt schreibt die Telekom die

einzelnen Unternehmen vor Ort an,

da für den Ausbau auch deren Mit-

wirkung notwendig ist.

Online-Marktplatz für Stuttgarter UnternehmenStuttgarter Einzelhändler, Gastro-

nomie- und Dienstleistungsbetriebe

können sich ab sofort auf einer

neuen Homepage kostenlos prä-

sentieren. Bürger wiederum kön-

nen sich dort über Serviceangebote

informieren. Unterstützt wird die-

ses Projekt durch die Wirtschafts-

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STANDORT

Synergiepark: Verbesserung der VerkehrsinfrastrukturDas größte Gewerbegebiet in

Stuttgart, der Synergiepark in

Vaihingen/Möhringen, entwickelt

sich sehr dynamisch und sorgt

dabei für Diskussionen. Baubür-

germeister Peter Pätzold kün-

digte jetzt an, den Verkehr in

seiner Gesamtheit im Gebiet zu

stärken und zu verbessern. Mit

Maßnahmen wie dem Ausbau

der Knotenpunkte an der Nord-

Süd-Straße und der Umgestal-

tung der Mittleren Industriestra-

ße, der Ruppmannstraße und

der Schockenriedstraße würden

die Bedingungen für den Auto-

verkehr, den Fahrradverkehr und

für Fußgänger verbessert. Neben

einem Radschnellweg in Richtung

Leinfelden-Echtderdingen soll die

Kapazität der Nord-Süd-Straße in

Richtung A 8 im Rahmen eines

Planfeststellungsverfahrens erfol-

gen. Ende März noch hatte An-

dreas Lapp, Vorstandsvorsitzen-

der der Lapp Holding, in einem

offenen Brief darauf hingewiesen,

dass sich im Synergiepark die An-

zahl der Beschäftigten durch die

Ansiedlung neuer Unternehmen

bis spätestens 2030 auf 40 000

verdoppeln wird.

„Einige Absatzmärkte noch länger von der Krise betroffen“

Rebitzer erinnert an die Exportabhängigkeit gerade der Wirtschaft in der Metropolregion Stutt-gart. Während bei uns hoffentlich in wenigen Wochen das Schlimmste überstanden sei, befänden sich

die USA dann vermutlich noch mitten in der Krise. Als Absatzmärkte würden diese und andere betrof-

fenen Staaten dann weiterhin wegfallen.

Er unterscheidet auch in starke und weniger prosperierende Märkte. Wenn in Geislingen aufgrund der

Krise Gastronomiebetriebe dauerhaft aufgeben müssten, würden die Lokale vermutlich geschlossen blei-

ben. In der Stuttgarter Innenstadt hingegen würde sich rasch ein neues Konzept finden lassen.

„Kommunen müssen sich wieder um Investoren bemühen“

„Einige Immobilienprojekte werden sicherlich überdacht“, meint Rebitzer. Auch die Kommunen müssten

sich künftig stärker um Investoren bemühen, Regularien hinterfragen und Auflagen reduzieren. Er glaubt, dass auch das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) abgespeckt werden müsse.

Davon geht auch Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter von Bulwiengesa, aus: „Wir glauben, dass

die Städte wieder mehr um Investoren werben müssen.“ In dem Zusammenhang erwartet er ebenfalls

eine Entschlackung der Bauordnung und von Regulatorien wie SIM. Infrastrukturmaßnahmen müsse künftig wieder stärker die öffentliche Hand übernehmen, sie würden sich nicht mehr so einfach auf den Investor abwälzen lassen. Schulten glaubt auch, dass daher künftig weniger Architektenwett-

bewerbe gefordert werden.

„Nach anderthalb bis zwei Jahren aus dem Gröbsten raus“

„Den Projektentwicklermarkt wird es empfindlich treffen“, sagt Schulten. Er sieht einen Rück-gang wie nach der Finanzkrise. Er glaubt an sinkende Büro- und Einzelhandelsmieten und letztlich

auch an sinkende Grundstückspreise. Anhalten werde dies anderthalb bis zwei Jahre, danach könnte der

Immobilienmarkt aus dem Gröbsten raus sein.

„Eine Korrektur war überfällig, auch wenn sie jetzt überraschend kommt“, bilanziert Rebitzer. Die Immo-bilienbranche sei in den vergangenen Jahren sehr verwöhnt worden, doch die meisten Markt-teilnehmer seien gut aufgestellt. Jetzt sei die Zeit, die eigene Strategie den neuen Gegebenheiten

anzupassen. n

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Stuttgarter Investmentmarkt im 1. Quartal

Noch hohes Investmentvolumen, Rückgang befürchtetDer Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt knüpfte im ersten Quartal des Jahres 2020 an die hohen Transaktionsvolumina der Vorjahre an. Mehr als 470 Millionen Euro melden Colliers und E&G Real Estate, das sind zirka 30 Millionen Euro mehr als im ersten Quartal 2019.

„Das Jahr 2020 ist mit einem guten ersten Quartal gestartet. Dies ist in erster Linie zwei Transaktionen im

hohen zwei- und im niedrigen dreistelligen Millionenbereich geschuldet. Weitere großvolumige Ver-käufe befinden sich in der Pipeline“, sagt Björn Holzwarth, geschäftsführender Gesellschafter von

E&G Real Estate.

Mehr Transaktionen als im Vorjahresquartal

„Mit 459 Millionen Euro entfiel das Gros des Transaktionsvolumens des ersten Quartals auf gewerbliche

Investments, wohnwirtschaftliche Investments hingegen wurden mangels adäquaten Angebots seitens pri-

vater und institutioneller Investoren nur sehr untergeordnet getätigt“, weiß Frank Leukhardt, Geschäfts-

führer Colliers International Stuttgart. Die Anzahl der Transaktionen erhöhte sich laut Colliers und E&G mit

20 Deals gegenüber dem Vorjahresauftakt noch einmal deutlich um fünf Transaktionen. „Die Hälfte lag im

einstelligen Millionenbereich“, sagt Holzwarth.

„Ergebnis für das Gesamtjahr nicht absehbar“

„Durch die weltweite Pandemie ist zumindest für das zweite Quartal mit einem Rückgang des Transakti-

onsvolumens zu rechnen. Aufgrund der aktuell herrschenden Einschränkungen werden sich die in der Prüfung befindlichen Ankäufe zeitlich verzögern“, meint Holzwarth. Inwieweit der Gesamtum-

satz dieses Jahr durch das Coronavirus beeinflusst wird, ist seiner Meinung nach aktuell noch nicht abzu-

sehen und hängt sicherlich mit der Dauer der Beschränkung des öffentlichen Lebens zusammen. „Bislang

ist man davon ausgegangen, dass sich die Höhe des Transaktionsvolumens 2020 in einer ähnlichen Grö-

ßenordnung wie 2019 bewegen wird“, ergänzt Holzwarth. Im Vorjahr waren es über 1,9 Milliarden Euro.

Transaktionen immer noch mehrfach überzeichnet

„Aufgrund des im Vergleich zu anderen deutschen Topstandorten nach wie vor moderaten Mietniveaus

im Bürosegment, der geringen Leerstandsquote am Bürovermietungsmarkt sowie des äußerst limitierten

Angebots waren die im ersten Quartal getätigten Transaktionen erneut mehrfach überzeichnet“, bilan-

ziert Leukhardt. „Angesichts des Stimmungsbildes, das wir in unseren tagtäglichen Investorengesprä-

chen wahrnehmen, sowie der konkreten Ergebnisse, die unsere aktuelle Colliers-Umfrage unter Top-


FACHBÜCHER

Towers of GermanyMit „Wohnhochhäuser in Deutsch-

land“, so der Untertitel, beschäftigt

sich Thomas Zabel in seinem Buch

„Towers of Germany“. Neben bei-

spielsweise einer Kulturgeschichte

der Wohnhochhäuser setzt sich Za-

bel mit den Vor- und Nachteilen von

Wohnhochhäusern ebenso wie mit

den Zielgruppen und der öffentlichen

Meinung zu der Immobiliengattung

auseinander. Auch werden Wohn-

hochhäuser vorgestellt, aus der Re-

gion Stuttgart in kurzen Kapiteln das

Skyline von Bülow, die Cloud No. 7

der Schwäbischen WohnungsAG und

der SLT 107 Schwabenlandtower der

CG-Gruppe. Für 22,99 Euro erschie-

nen im www.finanzbuchverlag.de.

MARKT

Entwicklung von Einkommen und Mieten„In Stuttgart sind Mieten und Löhne

im gleichen Prozentsatz gestiegen“,

heißt es in der Mitgliederzeitschrift

von Haus & Grund Württemberg.

So sei das verfügbare Einkommen

in Stuttgart laut Statistischem Lan-

desamt zwischen 2005 und 2017

um 35,6 Prozent gestiegen. Der An-

stieg der Mietspiegelmieten würde

in Summe mit 35,3 Prozent sogar

darunter liegen. Fast identisch seien

auch die Entwicklung der Kaufkraft

je Einwohner und die des Mietspie-

gelniveaus von 2011 bis 2018. Die

Kaufkraft stieg in diesem Zeitraum

um durchschnittlich 2,8 Prozent, die

Mietspiegelmieten um 2,88 Prozent

pro Jahr. Haus & Grund Württemberg

zieht noch einen anderen Vergleich:

In Stuttgart betrug 2017 das durch-

schnittliche Arbeitsentgelt 55 175 Eu-

ro, in München nur 54 699 Euro. „In

Stuttgart wird also im Schnitt mehr

verdient, für Mieten aber weniger be-

zahlt als in München“, lautet das Fazit.

Colliers International 2020

Transaktionsvolumen (2010 bis Q1 2020)42

0

340

1.13

2

934

1.00

2

1.69

5

1.91

3

1.20

0

2.20

6

1.75

5

45976 15

3

755

86

220

136

163

12 0 Mio. €250 Mio. €500 Mio. €750 Mio. €1.000 Mio. €1.250 Mio. €1.500 Mio. €1.750 Mio. €2.000 Mio. €2.250 Mio. €2.500 Mio. €

0 Deals10 Deals20 Deals30 Deals40 Deals50 Deals60 Deals70 Deals80 Deals90 Deals

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020Gewerbe Wohnen Deals (Gewerbe)Deals (Wohnen) Ø Gewerbe (in Mio. €)

Transaktionsvolumen im Stadtgebiet Stuttgart und Anzahl der Abschlüsse

1.260

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Entscheidern der Immobilienbranche reflektiert, erwarten wir eine anhaltend hohe Nachfrage nach risikoaversen Core- und Core-Plus-Produkten, wenngleich sich die Transaktionen coronabedingt wohl vermehrt in die zweite Jahreshälfte verschieben werden.“

Versicherungen investierten am meisten

Als Käufer waren laut E&G Versicherungen mit zirka 46 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen die domi-

nierende Gruppe. Einen weiteren bedeutenden Anteil am Investmentmarkt hatten Projektentwickler und

Pensionskassen mit zirka 24 beziehungsweise 11 Prozent Marktanteil. Weitere Käufergruppen spielten im

ersten Quartal nur eine untergeordnete Rolle.

PROJEKTE

Sanierung Stuttgarter Oper verschobenDie Coronakrise führt zu Verschie-

bungen beim städtebaulichen Wett-

bewerb Neuer Stadtraum B 14 und

beim Bürgerforum zur Sanierung des

Opernhauses. Da die Ergebnisse aus

beiden Verfahren in die Grundsatzent-

scheidung des Gemeinderats über die

Opernhaussanierung im Volumen von

rund 1 Milliarde Euro einfließen sollen,

ändert sich hierfür der Zeitplan. Stadt

und Land haben sich über die notwen-

dige Verschiebung verständigt. Bislang

war die Grundsatzentscheidung zur

Opernhaussanierung noch vor der

Sommerpause 2020 vorgesehen. Zuvor

sollte Ende Mai das Preisgericht für den

Wettbewerb B 14 stattgefunden haben.

Auch das Bürgerforum zur Sanierung

des Opernhauses hätte bereits statt-

finden sollen. Beide Veranstaltungen

sollen möglichst im Herbst nachgeholt

werden. Die jeweiligen Ergebnisse wer-

den in die weiteren Beratungen der

Gremien einfließen. Dabei soll dann

auch geklärt werden, welche weiteren

Planungsschritte vor der Grundsatz-

entscheidung möglich und sinnvoll

sind. Eine Grundsatzentscheidung

des Gemeinderats zur Sanierung des

Opernhauses ist wegen der OB-Wahl

im November nicht denkbar und daher

erst im kommenden Jahr zu erwarten.

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Quelle der Darstellung: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2019


PROJEKTE

Bima übergibt an SWSGDas über 4 Hektar große Gelände

an der Böckinger Straße in Stutt-

gart-Zuffenhausen wurde von der

Bundesanstalt für Immobilienaufga-

ben (Bima) an die Stuttgarter Woh-

nungs- und Städtebaugesellschaft

(SWSG) übergeben. Rund 360 neue

Wohnungen, eine Kindertagesstätte,

ein Stadtteilhaus und ein Quartiers-

garten – an der Böckinger Straße in

Zuffenhausen-Rot soll in den kom-

menden Jahren ein sozial durch-

mischtes Viertel entstehen. Rund

230 Wohnungen werden öffentlich

gefördert, wobei ungefähr die Hälf-

te mittelbar belegt und damit an

diesem Standort frei vermietet wird.

Das Immanuel-Grötzinger-Haus der

Evangelischen Gesellschaft (Eva)

bleibt bestehen; der dazugehörige

Nachbarschaftsgarten bleibt in Tei-

len erhalten und wird im Areal er-

weitert. Das Quartier wurde außer-

dem als Projekt für die Internationale

Bauausstellung 2027 Stadtregion

Stuttgart nominiert. Hierfür sollen

etwa 30 Wohneinheiten in inno-

vativer Wohn- und Bautypologie

entstehen. Das gesamte Projekt soll

als exemplarischer Beitrag für eine

hochwertige und nachhaltige Ent-

wicklung eines integrativen Wohn-

quartiers präsentiert werden. Bis

2021 soll der Bebauungsplan fertig

sein und die Baugenehmigung vor-

liegen. Danach rollen die Bagger für

den Erdaushub an. Zwischen 2023

und 2024 sollen die Gebäude nach

und nach fertig werden.

„Auf der Verkäuferseite waren Projektentwickler mit einem Anteil von etwa 41 Prozent am Transaktionsvolumen eindeutig dominierend, gefolgt von Corporates und Private-Equity-Fonds mit

rund 25 beziehungsweise 17 Prozent Marktanteil“, sagt Holzwarth. „Investoren versuchen, sich frühzeitig

bei neu entstehenden Büroinvestments zu engagieren“, ergänzt Leukhardt.

Geringer Anteil internationaler Marktteilnehmer

„Der Fokus der Investoren lag auf der Nutzungsart Büro mit rund 51 Prozent Anteil am Transaktions- volumen, gefolgt von Grundstücken beziehungsweise Bestandsobjekten, die revitalisiert oder abgerissen

werden, mit etwa 28 Prozent“, sagt Holzwarth. Der Anteil internationaler Akteure fiel im ersten Quartal laut

Colliers noch relativ gering aus. Auf Käuferseite entfielen nennenswerte Volumina lediglich auf ausländische

Vermögensverwalter und Pensionskassen mit 16 beziehungsweise 11 Prozent am Transaktionsvolumen.

„Aufgrund der weiterhin ungebrochen hohen Nachfrage nach Investments im Büro- wie auch im Logistik-

segment verharrten die Anfangsrenditen zu Beginn des Jahres auf unverändert niedrigem Niveau“, meint

Leukhardt. So betragen die Spitzenrenditen für innerstädtische Bürohäuser etwa 3 Prozent, im

Logistikbereich würden für die wenigen am Markt verfügbaren Neubauobjekte Anfangsrenditen von bis

zu 4,2 Prozent akzeptiert werden.

„Rückgang des Transaktionsvolumens wegen Corona“

„Vor dem Hintergrund der besonderen Ereignisse und der sich tagtäglich verändernden Entwicklungen

gestaltet sich zum jetzigen Zeitpunkt ein Jahresausblick auf den Investmentmarkt schwierig“, meint Leuk-

hardt. Die Coronakrise werde sicherlich zunächst zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens führen,

der auch im Zuge von Nachholeffekten und einem Jahresendspurt wohl nicht kompensiert werden könne.

„Zu erwarten sind vielmehr verzögerte Auswirkungen auf die Immobilienbranche, deren Erho-lung der Realwirtschaft nachgelagert sein wird.“

„Logistikimmobilien können profitieren“

Die Auswirkungen auf die einzelnen Asset- und Risikoklassen werden laut Leukhardt unterschiedlich aus-

fallen: „Während Hotel- und Einzelhandelsobjekte unmittelbar vom Shutdown betroffen sind und stärker

unter den Auswirkungen der Krise zu leiden haben, könnten der Versandhandel und im Zuge dessen auch

Logistikimmobilien profitieren. Büroinvestments im Core-Segment wie auch Wohninvestments dürften

seitens der Investoren künftig wohl noch stärker als sicherer Hafen wahrgenommen werden.“ n

Die größten Deals des 1. Quartals• Im Synergiepark Vaihingen/Möhringen soll ein Büroneubau für einen niedrigen dreistelligen Millio-

nenbetrag verkauft worden sein.

• Für wohl über 70 Millionen Euro veräußerte Hines das Büroensemble Stuttgarter Tor an die Arminius

Group (siehe Dealmeldung Seite 9).

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Stuttgarter Büromietmarkt 1. Quartal

Die großen Abschlüsse haben gefehltDer Rückgang des Flächenumsatzes lag nicht an Corona – die großen Abschlüsse haben ge-fehlt. Colliers und E&G melden einen weiterhin niedrigen Leerstand und Mieten auf Rekord-niveau. Doch ab dem zweiten Quartal könnte die Pandemie ihre Wirkung entfalten.

Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt inklusive Leinfelden-Echterdingen startete mit 32 000 Quadrat-metern Flächenumsatz in das Jahr 2020, meldet E&G Real Estate, Colliers International Stuttgart nennt

31 400 Quadratmeter. Im ersten Quartal 2019 lag der Umsatz noch bei 84 000 Quadratmetern, in

den ersten drei Monaten von 2018 wurde gar mit 91 000 Quadratmetern das bislang beste erste Quartal

erzielt.

„Anmietungen wurden zurückgestellt“

„Der Rückgang ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass kurz vor Jahresabschluss 2019 einige

Großvermietungen abgeschlossen wurden, die in den vergangenen Jahren auch oft ins erste Quartal des

neuen Jahres vertagt wurden“, sagt Ralf Spieth, Leiter Bürovermietung bei Colliers International Stutt-

gart. Zudem seien mit Beginn der Coronakrise Anmietungen, die sich kurz vor dem Abschluss befanden,

vorläufig zurückgestellt worden.

„Es fehlt vor allem an Großabschlüssen“

„Im ersten Quartal 2019 fehlte es vor allem an Großabschlüssen“, weiß Ulrich Nestel, Leiter Büro-

vermietung bei E&G. „Dagegen war die Anmietungsaktivität in den kleineren und mittleren Flächensegmenten annähernd auf dem Niveau der Vorquartale“, ergänzt Spieth. Auf Eigennut-


DEALS

Stuttgarter Tor verkauftDer Hines Pan-European Value Fund

(HEVF), ein Vehikel des international

agierenden Immobilienunterneh-

mens Hines, hat das Stuttgarter Tor

am Pragsattel verkauft. Der Büro-

komplex mit 14 822 m2 Mietfläche

wurde an den Investment Manager

Arminius Group veräußert, der im

Auftrag deutscher institutioneller

Anleger handelt. Die Transaktion

wurde von Colliers International

Stuttgart vermittelt. Hines erwarb

das Stuttgarter Tor im Dezember

2017 als erste Investition des HEVF

von der Eigentümergemeinschaft

Wachter (Immobilienbrief Stuttgart

Nr. 229) für etwa 50 Millionen Euro

(Immobilienbrief Stuttgart Nr. 235).

Der jetzige Verkaufspreis wurde

nicht kommuniziert, wir gehen auf-

grund der Marktentwicklung und

den wertsteigernden Maßnahmen

von über 70 Millionen Euro aus.

Das Stuttgarter Tor umfasst drei

Gebäude, die vollständig vermie-

tet sind, beispielsweise an Bosch

und die Anwaltskanzlei Menold

Bezler. Hines hat sich zudem die

Genehmigung für die Sanierung

eines vierten, kleineren Gebäudes

in dem Komplex gesichert, das

im August 2019 separat an einen

von Immoraum Real Estate Advi-

sors beratenen Eigennutzer ver-

kauft wurde und zu dessen neuem

Unternehmenssitz entwickelt wird.

Etwa 5000 m2 Bürofläche sollen

hier in der Maybachstraße 8 mög-

lich sein. Der Käufer wurde uns

auch auf Nachfrage nicht genannt,

es soll sich dem Vernehmen nach

um den Deutschen Apothekerver-

lag handeln.

Foto

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Büroflächenumsatz (2010 bis Q1 2020)

31.400

194.000

284.500

191.000

258.300 278.900 290.500

431.000

268.400

216.100

312.100

0 m²50.000 m²

100.000 m²150.000 m²200.000 m²250.000 m²300.000 m²350.000 m²400.000 m²450.000 m²500.000 m²

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020Q1 Q2 Q3 Q4 Durchschnitt

Büroflächenumsatz (mit Eigennutzern) in Stuttgart (inkl. Leinfelden-Echterdingen) in m²

10-Jahres-Durchschnitt = 272.500 m²


24,5 %

13,7 %

17,2 %3,2 %

12,7 %

10,2 %

15,6 %1,9 %

City

Innenstadt

Cannstatt/Wangen

Degerloch

Fasanenhof

L.-E.

Möhringen

Vaihingen

Weilimdorf

Zuffenh./Feuerbach

Büroflächenumsatz in Stuttgart nach Teilmärkten

249.

400

190.

200

153.

400

42.1

00

67.1

00 134.

800

80.7

00

229.

800

138.

500 23

2.10

0

0 m²

100.000 m²

200.000 m²

300.000 m²

400.000 m²

Büroflächenumsatz Q1 2020Teilmärkte (2015 bis 2019)

31.400 m²

600 m²

7.700 m²

4.300 m²

5.400 m²

1.000 m²

300 m²

4.000 m²

3.200 m²

4.900 m²

0 m²


DEALS

Wealthcap kauftCuravac-HauptsitzWealthcap kauft den Hauptsitz eines

Pharmaunternehmens von einem

Schweizer Family Office. Das im Febru-

ar 2020 fertiggestellte Gebäude mit

etwa 13 000 m2 Büro-, Labor- und La-

gerflächen liegt an einem neuen Cam-

pus für innovative Unternehmen und

Forschungseinrichtungen, dem Cyber

Valley Tübingen, und wurde bislang

von Medea Real Estate verwaltet. Im

Cyber Valley sind unter anderem Teile

der Universität Tübingen, das Robert-

Koch-Institut und ein Max-Planck-

Institut ansässig. Die Immobilie wurde

kürzlich an den Nutzer übergeben,

der sie langfristig anmietet. Bei dem

Pharmaunternehmen handelt es sich

nach Recherchen von Thomas Daily

um Curavac, das an einem Impfstoff

gegen das Coronavirus forscht und

dadurch jüngst einige mediale Auf-

merksamkeit auf sich zog. Haupteig-

ner ist der SAP-Gründer Dietmar Hopp.

Pandion kauft im SynergieparkPandion hat im Stuttgarter Synergie-

park Vaihingen/Möhringen von privat

zwei aneinandergrenzende Parzellen

erworben, die zusammen die Ent-

wicklung eines Bürogebäudes mit zir-

ka 5000 m² BGF ermöglichen. Hierzu

soll die bestehende Bebauung in der

Schulze-Delitzsch-Straße nach Ablauf

der Mietverträge im kommenden Jahr

abgebrochen werden. Bei der Trans-

aktion hat Immoraum Real Estate Ad-

visors vermittelt.

zer seien im ersten Quartal lediglich 2000 Quadratmeter entfallen, was einen Vermietungsumsatz von

29 400 Quadratmetern ergibt. „Die Zahl der abgeschlossenen Verträge hingegen entsprach mit einer

Anzahl von 57 nahezu dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Davon lagen allerdings 36 Abschlüsse unter

einer Flächengröße von 500 Quadratmetern“, sagt Nestel.

„Kleinere Anmietungen von Corona stärker tangiert“

„Da größere Anmietungen oft auf strategische Entscheidungen zurückzuführen sind, denen ein längerer

Planungsprozess bevorsteht, werden sie durch das Auftreten einer plötzlichen Krise weniger tangiert als

Anmietungen im kleineren und mittleren Größensegment“, sagt Spieth. Das sieht auch Sebastian Treier,

Leiter Bürovermietung bei JLL in Stuttgart, so. Kleinere Unternehmen hätten jetzt wegen der Pandemie

andere Sorgen, Großanmietungen seien hingegen langfristige strategische Entscheidungen.

„Bei einigen Branchen könnte der Flächenbedarf zunehmen“

„Es bleibt abzuwarten, welche Branchen am meisten von der aktuellen Situation betroffen werden. Bei

einigen Branchen wie zum Beispiel der öffentlichen Hand oder dem IT-Bereich könnte der Flächenbedarf

sogar zunehmen“, meint Spieth, bei von der Krise stark betroffenen Branchen könnte es hingegen zu

Einbrüchen bei den Anmietungen kommen.

„Prognose wegen Corona schwierig“

„Aufgrund der aktuellen Coronakrise ist eine Prognose zur weiteren Umsatz- und Mietpreisentwicklung

schwierig, da die wirtschaftlichen Schäden und daraus resultierende Konsequenzen wie Kurzarbeit, Stel-

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2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

24,3

0

24,0

0

Q1.2020

SPITZENMIETEN

17,5

014

,30

18,8

014

,30

20,0

014

,50

20,0

014

,40

21,5

015

,30

22,8

015

,90

23,0

016

,20 18

,50

23,0

018

,20 20

,40

DURCHSCHNITTSMIETEN

Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.03.2020

25,0

020

,70


PERSONEN

Leopoldsberger jetzt VerbandspräsidentGerrit Leopoldsberger, Professor

für Immobilienbewertung an der

HfWU Hochschule für Wirtschaft

und Umwelt Nürtingen-Geislingen,

ist neuer Präsident des Bundesver-

bands Deutscher Grundstückssach-

verständiger (BDGS).

Mozer baut IWTI-Campus aufMichael Mozer verstärkt die Ge-

schäftsleitung der IWTI. Zu seinem

erweiterten Aufgabenfeld gehört

unter anderem der Aufbau des neu-

en Geschäftszweigs IWTI Campus.

Mozer studierte Immobilientechnik

und -wirtschaft an der Universität

Stuttgart und schloss 2011 als Di-

plom-Wirtschaftsingenieur ab. An-

schließend begann er bei der IWTI

zunächst im Bereich nachhaltiges

Bauen. Seit 2013 verantwortete er

Projekte aus den Tätigkeitschwer-

punkten baubetriebliche Beratung

und Immobilienberatung.

Renz spricht für die ArchitektenkammerDie Journalistin Gabriele Renz ist

neue Pressesprecherin und Leiterin

Kommunikation bei der Architek-

tenkammer Baden-Württemberg

(AKBW). Renz war viele Jahre lang

landespolitische Korrespondentin

für den Südkurier und weitere Zei-

tungen sowie auch Vorsitzende der

Landespressekonferenz. Zuletzt lei-

tete Renz die Pressestelle des Land-

tags von Baden-Württemberg.

lenabbau, Insolvenzen etcetera derzeit kaum absehbar sind“, urteilt Nestel. Bei den Mieten müsse mit einer Seitwärtsbewegung gerechnet werden. Ein Einbruch sei aufgrund des derzeit noch knappen

Flächenangebotes vorläufig nicht zu erwarten. „Bis in den Herbst hinein ist sicherlich aufgrund ab-wartender Haltung der Unternehmen mit einem Rückgang von Neuanmietungen zu rechnen.“

„Auch Neubauprojekte könnten erst mal ein- beziehungsweise zurückgestellt werden“, meint Nestel.

Sollte die Krise in absehbarer Zeit überstanden sein, könnte sich die Wirtschaft allerdings auch schnell

wieder erholen.

„Wenn höherer Leerstand, dann eher in Außenstandorten“

Noch könne niemand valide sagen, wie sich der Büromarkt weiterentwickeln werde, meint auch

Sven Gruber, geschäftsführender Gesellschafter von Immoraum Real Estate Advisors. Denkbar sei, dass

Unternehmen über neue Arbeitsweisen nachdächten. Und wenn der Leerstand steigen würde, dann eher

in den Außenstandorten, in der Innenstadt hingegen sei die Nachfrage immer hoch.

Verarbeitendes Gewerbe hat Spitzenposition verloren

Mit dem Ausbleiben von Großdeals im ersten Quartal, was wiederum auf das geringe Angebot zurück-

zuführen war, nahm laut Colliers auch der Anteil des verarbeitenden Gewerbes am Flächenumsatz ab.

Während in den vergangenen Jahren traditionell der meiste Flächenumsatz auf diese Branche entfiel,

waren es im ersten Quartal Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche, die mit zirka 7500 Quadratmetern die Spitzenposition einnahmen. Dies zeichnete sich nach Ansicht von Nestel

Colliers International Deutschland GmbH | Königstraße 5 | 70173 Stuttgart | Tel. +49 711 22733-0 | www.colliers.de | [email protected]

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ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.03.2020 UND DIE PROZENTUALE VERÄNDERUNG ZU 2019

Gebiet

Vaihingen

Stuttgarter Innenstadt

Möhringen

Degerloch

Fasanenhof

Leinfelden-Echterdingen

Stuttgarter City

Feuerbach, Zu�enhausen

Weilimdorf

Angebotsreserve

27.200 m2

24.800 m2

21.000 m2

18.700 m2

17.400 m2

14.700 m2

12.300 m2

10.900 m2

9.800 m 2

8.200 m 2

Gesamtreserve: 165.000 m 2

Prozentuale Veränderung zu 2019

+85,03 %

− 6,06 %

− 4,11 %

+/− 0,00 %

+20,00 %

− 47,50 %

+/− 0,00 %

− 35,12 %

− 15,52 %

+1,24 %

Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.03.2020

Bad Cannstatt, Wangen, Hedelfingen

https://www.colliers.de/wp-content/uploads/2020/03/200306_Colliers_Research_Marktbericht_Esslingen.pdf


PROJEKTE

WHS steuert BaugemeinschaftDie Baugemeinschaft „Holz-

freunde“ hat den Zuschlag für

eine Parzelle des letzten Bau-

feldes im Steingau-Quartier in

Kirchheim unter Teck erhalten. Bis

Ende 2021 entstehen hier sieben

Zwei- bis Vierzimmer-Eigentums-

wohnungen mit Wohnflächen

zwischen 56 und 120 m². Betreut

und koordiniert wird die Bauge-

meinschaft von der Wüstenrot

Haus- und Städtebau (WHS). Das

Mehrfamilienhaus wird in Holzhy-

bridbauweise nach KfW-55-Ener-

gieeffizienzstandard gebaut. Das

soll für ein optimales Wohnklima

bei gleichzeitig niedrigen Hausne-

benkosten sorgen.

VERBÄNDE

DGNB stellt auf Webinar umAngesichts des Coronavirus stellt

auch die DGNB Deutsche Gesell-

schaft für Nachhaltiges Bauen ihr

Seminarangebot auf Webinare um.

Die Teilnahme an vielen Webinaren

sei kostenfrei, die digitalen Ange-

bote der DGNB-Akademie deutlich

günstiger als die Präsenzveranstal-

tungen. www.dgnb.de/webinare

und www.dgnb-akademie.de

bereits 2019 ab. „Erst dann folgt das verarbeitende Gewerbe mit etwa 6500 Quadratmetern sowie Bera-

tungsunternehmen mit 6000 Quadratmetern“, weiß Spieth. Letztere mieteten insbesondere im kleinflä-

chigen Segment und stellten mit 16 Abschlüssen das Gros der Vermietungsaktivität.

Büroflächenleerstand hat sich seit 2017 bei etwa 2 Prozent eingependelt

„Nach wie vor steht Büroflächensuchern nur ein knappes Flächenangebot zur Verfügung“, sagt

Nestel. „Nachdem der Leerstand auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt bis zur Mitte des Jahres 2017

konstant abnahm, stabilisierte er sich seitdem auf niedrigem Niveau im Bereich von 2 Prozent“, weiß

Spieth. Aktuell beträgt der Büroflächenbestand 8 Millionen Quadratmeter, der Leerstand 164 700 Qua-

dratmeter und die Leerstandsquote damit 2 Prozent. „Dies ist im Vergleich zum Vorquartal eine minimale

Zunahme um 10 Basispunkte“, sagt Spieth.

Nach wie vor extrem eng bleibt laut E&G das Angebot in der Stuttgarter City. Hier hat sich der

Büroflächenleerstand im Vergleich zum ersten Quartal 2019 um 34,9 Prozent reduziert und liegt nur noch

bei rund 10 900 Quadratmetern.

Rekord: Spitzenmiete steigt auf 25 Euro

Die Mietpreise im ersten Quartal bestätigten nach Meinung von Colliers und E&G die ansteigende Ten-

denz der Vorjahre. So lag die Spitzenmiete Ende März im Vergleich zum Vorquartal noch einmal um 1 Euro

höher und beträgt nun 25 Euro – der höchste Stand, der bislang auf dem Stuttgarter Büromarkt ver-

zeichnet werden konnte. Auch die Durchschnittsmiete ist so hoch wie nie zuvor am Stuttgarter Büromarkt und liegt laut Spieth bei 16,80 Euro, Nestel nennt 16,60 Euro. n

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Die größten Flächenumsätze im 1. Quartal• 3232 Quadratmeter mietet der Entwicklungsdienstleister Alten im Breitwiesenweg 19 in Stuttgart-

Möhringen im B19, einst Bürohaus am Wallgraben genannt. Eigentümer ist DWS, JLL vermittelte. Der

Abschluss wurde bislang noch nicht kommuniziert.

• 2700 Quadratmeter mietet Regus im Fasanenweg 9 in Leinfelden-Echterdingen von Thallos. Den

Mietvertrag im Gate Neun vermittelte BNP Paribas Real Estate (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 276).

• 2000 Quadratmeter belegt die Stadt Stuttgart als Eigennutzerin in Stuttgart-Bad Cannstatt, Bahn-

hofstraße 14–18 in der sogenannten Schwaben-Bräu-Passage (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 278).


LOB & PREIS

Staatspreise Baukultur verliehenIm Rahmen des Staatspreises Bau-

kultur Baden-Württemberg wur-

den landesweit acht Staatspreise

und 24 Anerkennungen verlie-

hen. Allein fünf Staatspreise und

neun Anerkennungen entfielen

auf Projekte in der Metropolregion

Stuttgart. So wurden mit einem

Staatspreis die neuen Landschaften

im Neckarbogen im Rahmen der Bun-

desgartenschau ausgezeichnet, ferner

die „Stuttgarter Holzbrücke“ im Rems-

tal in Urbach und Weinstadt. Ebenfalls

bedacht wurde das Wohngebäude

Maxacht auf dem ehemaligen Olga-

Areal in Stuttgart-West, das Verwal-

tungs- und Sozialgebäude des Un-

ternehmens Karl Köhler in Besigheim

und das Max-Planck-Institut für intel-

ligente Systeme in Tübingen. Eine An-

erkennung erhielt das Holzhochhaus

Skaio in Heilbronn, das Büro- und

Werkstattgebäude HNVG ebenfalls in

Heilbronn, die Erweiterung des Wald-

horn-Hotels und der Neubau des da-

zugehörigen Restaurants in Kirchheim

unter Teck sowie die Sanierung der

Alten Kelter in Kirchheim am Neckar.

Ferner wurde mit einer Auszeichnung

die St. Peter-Kirche mit Gemeinde-

zentrum und Kindertagesstätte in

Stuttgart-Bad Cannstatt gewürdigt,

ebenso Neubauten im Heilbronner Bil-

dungscampus Mitte, die Erweiterung

der Hochschule für Medien in Stutt-

gart, das Mikrohofhaus in Ludwigs-

burg und das Hotel Silber in Stuttgart-

Mitte. www.baukultur-bw.de

Büromarktbericht Esslingen von Colliers

Mehr Nachfrage, in Esslingen wächst der DienstleistungssektorEine Leerstandsrate von nur 1,3 Prozent bei Büros und eine Spitzenmiete, die an periphere Lagen in Stuttgart anknüpft, meldet Colliers International Stuttgart für Esslingen. Ein erster Büromarktbericht für die ehemals Freie Reichsstadt ist nach einem Jahr Vorarbeit entstanden.

„Angesichts des mangelnden Angebotes an adäquaten Investments in Stuttgart sowie einer historisch

niedrigen Spitzenrendite in der Landeshauptstadt von mittlerweile nur noch etwa 3 bis 3,3 Prozent

gewinnt das wirtschaftsstarke Mittelzentrum Esslingen als attraktiver Investitionsstandort zu-nehmend an Bedeutung für regionale wie auch nationale Investoren“, meint Frank Leukhardt,

Geschäftsführer Colliers International Stuttgart.

Esslingen mit attraktivem Rendite-Risiko-Profil

Aus Investorensicht habe Esslingen ein attraktives Rendite-Risiko-Profil, bei nach wie vor moderaten Miet-

preisen im Bürosegment. So habe Colliers beispielsweise im Jahr 2018, noch in der Bauphase, das Baufeld

J des Hengstenberg-Areals an Hamburg Trust für ein Ärzte- und Apothekerversorgungswerk aus Tübin-

gen vermittelt. „Neben dem Standort wurde seitens der Investoren hier insbesondere der risikoaverse

Nutzungsmix aus Büros und Studentenappartements überaus positiv bewertet“, sagt Leukhardt.

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LOB & PREIS

Kulturerbe-Siegel für WeissenhofsiedlungDie Stuttgarter Weissenhofsiedlung

erhält als Teil des Netzwerkes der

Werkbundsiedlungen 1927–1932

dieses Jahr das Europäische Kulturer-

be-Siegel. Die Werkbundsiedlungen,

die zwischen 1927 und 1932 in Stutt-

gart, Brünn, Breslau, Zürich, Wien

und Prag entstanden sind, haben

wesentliche Impulse für die Architek-

turentwicklung im 20. Jahrhundert

gegeben. Es gibt wenige Bauausstel-

lungen, die eine vergleichbare Brei-

tenwirkung erzielen konnten wie die

1927 eröffnete Ausstellung des Deut-

schen Werkbunds „Die Wohnung“

am Stuttgarter Weissenhof. Das

Netzwerk der Werkbundsiedlungen

1927–1932 wurde 2013 in Stuttgart

gegründet. Darin haben sich bedeu-

tende Werkbundsiedlungen Europas

zusammengetan und sich gemeinsam

für die Ehrung dieser Architekturstät-

ten eingesetzt. Der Antrag wurde

unter Federführung der Landes-

hauptstadt Stuttgart und des Wirt-

schaftsministeriums Baden-Württem-

berg erarbeitet und im Frühjahr 2019

für das gesamte Netzwerk bei der

Europäischen Kommission eingerei-

cht. Das Netzwerk richtet sich mit

seiner Arbeit insbesondere an die

junge Generation und schafft Orte,

die länderübergreifendes Kulturerbe

erlebbar machen. Zudem fördert das

Netzwerk den internationalen Erfah-

rungsaustausch zum Denkmalschutz

und dem baulichen Erhalt der Sied-

lungen.

„Angebot generiert Nachfrage“ – dies ist nach Ansicht von Leukhardt bei der Vermietung der Neu-

baubüroflächen im Hengstenberg-Areal eindrucksvoll zu sehen gewesen. Die Vermietung sei an Nutzer

erfolgt, die, aus einfachen Bestandsflächen kommend, sich für den verkehrstechnisch gut angebundenen

modernen Büroneubau entschieden hätten.

40 Prozent arbeiten in Dienstleistungsberufen

„Neben der traditionell starken Nachfrage nach reinen Produktionsflächen werden zunehmend auch Büroflächen und Flächen für Dienstleistungsbetriebe gesucht – sie bilden inzwischen fast die Hälfte aller Flächenanfragen in unserer Stadt“, sagt der Esslinger Wirtschaftsförderer Marc Grün.

Dies würde den Strukturwandel widerspiegeln, 40 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten

würden inzwischen in Dienstleistungsberufen arbeiten.

Projekte von LBBW Immobilien und RVI

Die zunehmende Bedeutung der Stadt Esslingen als attraktiver Bürostandort, der Wettbewerb um

qualifizierte Mitarbeiter und nicht zuletzt neue Arbeitsformen würden ein adäquates Angebot an zeit-

gemäßen Neubauflächen erfordern, dem unter anderem die geplanten Projekte der LBBW Immobilien

in der Nachbarschaft des Esslinger Bahnhofes sowie der RVI in der Neuen Weststadt künftig Rechnung

tragen würden.

Der Büromarktbericht Esslingen zeigt nach Ansicht von Grün auf, wo Potenziale zu finden sind und wo die Stadtplanung Ansätze für eine sinnvolle Erweiterung des Angebots schaffen könnte.

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Esslingen (Neckar)

Esslingen-Zell

Oberesslingen

Esslingen-Mettingen

Esslingenam Neckar

Pliensauvorstadt

Hegensberg

Zollberg

Mettingen

Oberesslingen

Berkheim

Nellingen

Scharnhauser Park

Kimmichsweiler

ParksiedlungN e c k a r

10

410

1

2

3

5

6

7

8

9

Projektentwicklungen

Fertigstellung

2020

2021

2022

ab 2024

k.A.


In der Esslinger Weststadt wird am meisten gebaut

Über ein Jahr lang hat Colliers den Esslinger Büroflächenbestand aufgenommen, Mietpreisentwicklungen

und Leerstände über fünf Jahre erfasst. Katja Beck ist bei Colliers in Stuttgart komplett für den Esslinger

Büromarkt zuständig und hat auch die Büroflächen im Hengstenberg-Areal vermietet.

Spitzenmiete um 24 Prozent gestiegen

„Die Spitzenmiete konnte in den vergangenen zwei Jahren deutlich zulegen“, berichtet Beck.

Allein zwischen 2018 und 2019 stieg sie um 3,50 Euro oder 24 Prozent. Zurückzuführen ist dieser Anstieg

laut Beck auf Flächen in Neubauprojekten. So seien 2019 beispielsweise im Wohn- und Geschäfts-quartier der RVI, dem Lok West, Flächen zu 18 Euro vermietet worden. „Vergleichbare Spitzenmie-

ten wurden 2019 auch in den peripheren Teilmärkten von Stuttgart erzielt“, sagt sie.

Durchschnittsmiete auf 11 Euro gestiegen

Auch die Durchschnittsmiete zeigte zuletzt eine deutlich ansteigende Tendenz, heißt es im Marktbericht.

So nahm sie allein in den vergangenen zwölf Monaten von etwa 10 auf 11 Euro zu. Zurückzuführen sei

dies einerseits – wie bei der Spitzenmiete – auf einige Abschlüsse in Neubauprojekten, zum anderen re-

sultiert der signifikante Anstieg nach Ansicht von Colliers daraus, dass sich die Zahlungsbereitschaft der

Mieter dem geringen Angebot anpasst.


VERMIETUNGEN

SVE mietet Schlienz-BetriebshofDer Städtische Verkehrsbetrieb Ess-

lingen (SVE) mietet den ehemaligen

Betriebshof von Schlienz Omnibus

in Esslingen-Wäldenbronn. Die SVE

stellt ihn dem privaten Subunter-

nehmer Rexer für die Unterstellung

von 25 Bussen zur Verfügung.

Versicherungsmakler zieht in den FasanenhofDer Industrieversicherungsmakler

Schunck mietet 740 m2 Bürofläche

im Eichwiesenring 1 in Stuttgart-

Fasanenhof. Vermieter ist die Alstria

Office Reit, Immoraum Real Estate

Advisors hat vermittelt.

UNTERNEHMEN

Vonovia hilft MieternIhren 4000 Mietern in der Region

Stuttgart sichert die Vonovia Un-

terstützung angesichts der Corona-

krise zu. So soll es beispielsweise

keine marktbedingten Mieterhö-

hungen geben und der Kundenser-

vice bleibe erreichbar. Wer in wirt-

schaftliche Schwierigkeiten komme,

solle sich möglichst schnell melden.

Es sei zudem sichergestellt, dass

alles in den Häusern funktioniert

und Notfallreparaturen ausgeführt

werden.

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13,0013,40

9,00 9,00 9,50

14,00

10,00

16,60

11,00

Spitzenmieten in €/m² Durchschnittsmieten in €/m²


Büroflächenbestand bei 576 000 Quadratmetern

„Der Leerstand zeigte sich in den vergangenen Jahren tendenziell abnehmend“, weiß Beck. Bei

einem Flächenbestand von rund 576 000 Quadratmetern sowie einem Leerstand von 7300 Quadratme-

tern beträgt die Leerstandsquote lediglich 1,3 Prozent. Aufgrund der limitierten Anzahl an Neubaupro-

jekten sowie der hohen Vorvermietungsquoten sei auch in den kommenden Jahren nicht davon auszuge-

hen, dass die Leerstandsquote signifikant steigen werde.

„Der Flächenumsatz für den Esslinger Bürovermietungsmarkt unterliegt aufgrund der gerin-gen Marktgröße einer erhöhten Volatilität“, weiß Beck. Nach Rücksprache mit Marktteilnehmern sei

davon auszugehen, dass er sich in den vergangenen Jahren jeweils zwischen 3000 und 10 000 Quadrat-

metern bewegt hat. Beck meint, dass dieser Bedarf mittelfristig bestehen bleibt und sich die derzeitige

Zurückhaltung bei Anmietungen aufgrund der Coronakrise im zweiten

Halbjahr wieder legt.

Viele Büroflächen sind in der Innenstadt

Große Flächenbestände finden sich insbesondere in der Esslinger In-

nenstadt mit etwa 257 000 Quadratmetern, in Zell/Neckarwiesen mit

zirka 69 000 Quadratmetern sowie in Oberesslingen mit ungefähr

61 000 Quadratmetern. „Der überwiegende Anteil der Büroflä- chen ist kleinteilig. Zusammenhängende Einheiten mit mehr als

5000 Quadratmetern finden sich im Wesentlichen nur außer-halb der Innenstadtlagen“, ermittelte Beck. Der Bestand an Neu-

bauflächen sei gering. 31 Prozent des Flächenbestandes werden vom

verarbeitenden Gewerbe, jeweils 14 Prozent von Bildungseinrich-

tungen sowie der öffentlichen Verwaltung genutzt.

Projektentwicklungen über 36 000 Quadratmeter

Zwischen 2015 und 2019 wurden in Esslingen etwa 43 000 Qua-dratmeter Bürofläche fertiggestellt. Bis 2024 sollen weitere zirka

36 000 Quadratmeter dazukommen, wodurch der Flächenbestand auf

über 600 000 Quadratmeter ansteigen würde. Das mit Abstand größte

Büroentwicklungsvorhaben ist der Neubau des Landratsamtes in den

Pulverwiesen 11 mit etwa 15 000 Quadratmetern, der voraussichtlich

2024 fertiggestellt wird. In der Neuen Weststadt sollen über 8500 Qua-

dratmeter Bürofläche ebenfalls bis 2024 entstehen. Der Bedarf an die-

sen Flächen sei da, meint Beck. n

Der Büromarktbericht Esslingen von Colliers International Stuttgart

ist auf der Homepage des Immobilienbrief Stuttgart eingestellt unter

www.immobilienverlag-stuttgart.de/reports/buero-investment .


UNTERNEHMEN

Isaria verkauft auch Stuttgarter ProjekteDie Deutsche Wohnen erwirbt von der

Isaria wesentliche Immobilienprojekte

und die dazugehörigen Plattformen

des Projektentwicklers. Dazu gehö-

ren auch die drei Stuttgarter Projekte

Rosenstein-Trio, Rosensteinstraße 12

und Rümelinstraße, die sich alle in un-

mittelbarer Nähe im Rosensteinviertel

in Stuttgart-Nord befinden.

Wenn ein Wohnentwickler auf 27 Jahre Erfahrung zurückgreifen kann, auf ein ge wachsenes Netzwerk, exzellente Mitar beiter und eine gesunde Kapitaldecke, dann ist Vertrauen das richtige Investment.

In Baden-Württemberg entwickeln wir aktuell über 1.000 Wohneinheiten. Wir kreieren leben-dige, gemischt genutzte Quartiere und unsere Partner und Kunden schätzen uns für die verlässliche Realisierung.

instone.de

DAS FUNDAMENT FÜR GRÖSSE IST TIEFGANG.

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Fertigstellung davon vorvermietet / Eigennutzung

Leerstand in 1.000 m² und Leerstandsrate in %

Geplante Baufertigstellungen in 1.000 m²


FACHBÜCHER

Datenschutz im WohnraummietrechtTimo Hubert Scheer, Absolvent der

HfWU Hochschule für Wirtschaft und

Umwelt Nürtingen-Geislingen, hat das

Fachbuch „Datenschutz im Wohn-

raummietrecht“ veröffentlicht. Es soll

beispielsweise helfen, Vermietungs-

prozesse datenschutzrechtlich sicher

zu gestalten. Dabei wird zwischen ent-

stehenden, bestehenden und beende-

ten Mietverhältnissen unterschieden.

Auch problematische Aspekte wie

das Einsichtsrecht bei der Nebenkos-

tenabrechnung werden ausführlich

behandelt. Scheer hat für diese Arbeit

im vergangenen Jahr den Forschungs-

preis der GIF Gesellschaft für immo-

bilienwirtschaftliche Forschung im

Bereich Bachelorthesis erhalten. Das

Buch „Datenschutz im Wohnraum-

mietrecht – eine Analyse der durch

die Datenschutzgrundverordnung

(DS-GVO) aufgeworfenen Probleme“

ist erschienen in der Schriftenreihe

Immobilienwirtschaft des Campus of

Real Estate (Core) der HfWU und dort

als E-Book für 49 Euro zu beziehen.

campus-of-real-estate.jimdo.com/band4

Esslinger Hengstenberg-Areal auf der Zielgeraden

K2: Neuer Unternehmenssitz der Esslinger Wohnungsbau Mit dem Abschluss der Hochbauarbeiten am Büro- und Dienstleistungsgebäude K2 befindet sich die Revitalisierung des Esslinger Hengstenberg-Areals nun auf der Zielgeraden. Nur weni-ge Hundert Meter östlich ihrer bisherigen Niederlassung begann die Esslinger Wohnungsbau (EWB) im Mai 2019 mit dem Bau des Gebäudekomplexes. Neben der EWB wird dort auch die AOK neue Räumlichkeiten beziehen.

Der fünfgeschossige Neubau, in den die EWB zirka 15 Millionen Euro für den Hochbau inklusive Tiefgarage

investiert, entsteht in markanter städtebaulicher Lage auf einer rund 1200 Quadratmeter großen Grund-

stücksfläche direkt an der Mettinger Straße. Für Sommer 2021 ist der Einzug geplant.

EWB revitalisierte das Hengstenberg-Areal

„Mit dem K2 nimmt nun auch das letzte große Teilprojekt dieser Gesamtstrategie sichtbar Gestalt an“,

sagt EWB-Geschäftsführer Hagen Schröter. Die EWB war es auch, die die Revitalisierung des Hengsten-

berg-Areals federführend vorantrieb.

Der Aufsichtsratsvorsitzende der EWB, Oberbürgermeister Jürgen Zieger, misst dem Vorhaben ebenfalls

große Bedeutung zu: „Durch das zielgerichtete Wirken der EWB ist es in vergleichsweise kurzer Zeit

gelungen, entlang der Mettinger Straße eine städtebauliche Neuordnung mit innovativ gestalteten und

Das Hengstenberg-Areal als Beispiel für die gelungene Neupositionierung eines einstigen Industriestandortes

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Impressum

ISSN 1866-1289

Herausgeber:Frank Peter Unterreiner

redaktion@

immobilienverlag-stuttgart.de

Verlagsleitung:Stefan Unterreiner

verlag@


ImmobilienverlagStuttgart GbRFrank Peter Unterreiner

& Stefan Unterreiner

Urbanstraße 133

D-73730 Esslingen

Telefon 0049/711/3 51 09 10

Telefax 0049/711/3 51 09 13


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ImmobilienbriefSTUTTGART

nachhaltigen Hochbauten einzuleiten“, betont der Rathauschef. In den vergangenen Jahren hatte die EWB dort ehemalige Produktions- und Verwaltungsflächen von Hengstenberg überplant und auf diese Weise rund 20 000 Quadratmeter Gewerbe- und 10 000 Quadratmeter Wohnfläche geschaffen.

100 Millionen Euro wurden investiert

Rund 100 Millionen Euro wurden insgesamt investiert, berichtet Schröter. Ein Gebäude beherbergt den

neuen Verwaltungssitz von Hengstenberg, ein Fitnessstudio und zwei weitere Gewerbeeinheiten. Fer-

ner entstanden zwei Studentenwohnheime. Ein Bestandsgebäude aus den Fünfzigerjahren wurde saniert, darin ist die Volkshochschule untergekommen. In einem Anbau residieren die EWB und eine Kindertagesstätte. Ferner wurden ein Neubau für den Medizinischen Dienst der Krankenver-

sicherung (MDK) Baden-Württemberg, ein Life Science Center und an der äußersten Spitze des Areals

ein Gebäude für die Südwestmetall errichtet.

Fahrradabstellplätze und E-Ladestation

Auf zeit- und kostenintensive Erdarbeiten konnte bei der Realisierung des Neubauvorhabens K2 weitestge-

hend verzichtet werden, da die Tiefgarage bereits zu einem früheren Zeitpunkt realisiert worden war. Hinzu

kommt eine abgeschlossene Fahrradabstellfläche für 92 Fahrräder mit E-Ladestationen. „Da im K2 mit EWB

und AOK gleich zwei Unternehmen mit erhöhter Kundenfrequenz beheimatet sein werden, tragen wir mit

diesem Konzept bereits heute dem sich im Wandel befindlichen Mobilitätsverhalten Rechnung“, sagt Schröter.

Während die EWB ihre Büros auf einer Gesamtfläche von etwa 2600 Quadratmetern im zweiten bis

vierten Obergeschoss des Neubaus einrichten wird, erhält die AOK Flächen im Erdgeschoss und ersten

Obergeschoss mit insgesamt rund 1700 Quadratmetern.

AOK mit neuem Gesundheitszentrum

Zur Ausstattung des neuen Gesundheitszentrums der Krankenkasse wird eine Küche gehören, in der

Versicherte im Rahmen der AOK-Ernährungswerkstatt die Grundlagen einer ausgewogenen Ernährung

erlernen und somit gezielt Gesundheit und Wohlbefinden beeinflussen können. Zudem soll ein Rücken-

studio mit Trainingsgeräten entstehen, ferner Räumlichkeiten für Kurse. Insgesamt investiert die AOK rund 485 000 Euro in die Ausstattung und den Innenausbau.

Neckarwasser speist Wärmepumpe

Wegweisend ist laut Schröter die nachhaltige Ausrichtung des neuen Büro- und Dienstleistungsgebäudes.

„Das innovative Energiekonzept verspricht in Kombination mit einer ökologischen Bauweise maximale

Effizienz, was unter anderem durch eine mit Neckarwasser gespeiste Wärmepumpe ermöglicht wird.

Sie kann sowohl das gesamte Gebäude beheizen als auch im Sommer zur Kühlung des Gebäudes genutzt

werden“, erklärt er. Darüber hinaus würden auf dem Gebäudedach Photovoltaikmodule instal-liert. Der dadurch gewonnene Strom wird hauptsächlich zur Versorgung des K2 genutzt. n

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